35沅陵金石金属粉末材料有限公司与常德市假日大厦开发有限责任公司、某某等民间借贷纠纷执行裁定书

湖南省常德市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2018)湘07执异35号

案外人：湖南华奥电梯有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处青阳阁社区大兴街潇湘楼1栋6楼。

法定代表人：周建纯，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘定湘，湖南协平律师事务所律师。

申请执行人：沅陵金石金属粉末材料有限公司，住所地湖南省沅陵县麻溪铺镇麻溪铺村坳门头组。

法定代表人：黄小玲，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：ＸＸ，湖南金州（常德）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：粟沙，湖南吟正律师事务所律师。

被执行人：常德市假日大厦开发有限责任公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处光明社区人民路1958号。

法定代表人：**有，该公司执行董事兼总经理。

被执行人：**有，男，1963年10月16日出生，回族，住湖南省常德市武陵区。

以上二被执行人委托诉讼代理人：陈曦，常德市武陵区洞庭法律服务所法律工作者。

被执行人：常德市中心商业广场有限责任公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区人民中路97号。

法定代表人：**有，该公司执行董事兼总经理。

本院在执行申请执行人沅陵金石金属粉末材料有限公司（以下简称金石公司）与被执行人常德市假日大厦开发有限责任公司（以下简称假日公司）、常德市中心商业广场有限责任公司（以下简称商业广场）、**有民间借贷纠纷一案中，案外人湖南华奥电梯有限公司（以下简称华奥公司）对执行假日大厦Ⅱ区第19层（即1901-1918号）房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

华奥公司称，2011年7月以来，华奥公司与假日公司就假日大厦电梯装修等项目签订设备供应与安装等一系列合同，约定工程价款为470万元。华奥公司依照合同约定进行了工程施工，经签收合格后交付使用。2013年7月13日，华奥公司总经理杨承松与假日公司签订认购协议书，由其认购假日大厦第19层，用上述工程欠款抵付房款，认购价款5000元/㎡公平合理。同日，假日公司向华奥公司交付钥匙，该公司对案涉房屋进行了装修。根据《中华人民共和国合同法》第二百九十五条规定及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。故请求中止对假日大厦Ⅱ区第19层房屋的执行。

为支持其异议主张，华奥公司向本院提交以下证据材料：1、工程联系函；2、电梯门套制造安装合同；3、设备供应与安装合同；4、电梯安装附加工程补充合同；5、认购协议书；6、特种设备注册登记表；7、电梯买卖/安装合同；8、电梯合同的补充协议；9、电梯改造、装修及水浸受损修复工程补充协议；10、电梯工程补充协议；11、电梯轿厢装修工程补充协议；12、电梯维修报价单；13、华奥公司任命书。

金石公司答辩称：1、案涉房屋于2012年8月起一直处于抵押登记状态，2014年虽对抵押进行了变更，但并非抵押的注销，抵押期间，假日公司与华奥公司就抵押房屋签订认购协议，违反《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定，对抵押权受益人金石公司而言是无效的；2、认购协议的买受人为杨承松，并非华奥公司，且华奥公司至今未与假日公司就案涉房屋签订商品房预售合同，亦未办理产权登记手续，依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，华奥公司未取得案涉房屋的所有权，不能对抗金石公司行使抵押优先权。

假日公司答辩称：1、对华奥公司的主张予以认可，除对2015年1月26日电梯轿厢装修工程补充协议无法确认为，对华奥公司提交的其他证据材料均予以认可。2、金石公司不享有抵押优先受偿权。登记的抵押权人为华融湘江银行股份有限公司常德分行，并非金石公司，且金石公司在起诉时并未向法院主张优先受偿权，执行依据亦未明确其享有抵押优先权。

本院查明，金石公司与假日公司、商业广场、**有、王龙祥民间借贷纠纷一案，金石公司诉至本院，请求：1、假日公司归还借款本息69122600.05元；2、商业广场、**有、王龙祥承担连带保证责任；3、本案其他当事人承担本案诉讼费及保全费。本院于2017年11月14日立案受理。该案诉讼过程中，金石公司申请财产保全，本院于2017年12月11日作出（2017）湘07民初154号之一民事裁定，裁令：冻结假日公司、商业广场、**有、王龙祥的银行存款69122600.05元或查封等值财产。2017年12月18日，本院向常德市不动产登记中心发出（2017）湘07民初154号之二协助执行通知书，对假日公司开发所有的包含案涉房屋在内的74套房屋予以查封，查封期限为2017年12月18日至2020年12月18日。

2018年2月1日，本院作出（2017）湘07民初154号民事判决，判令：一、假日公司自本判决生效之日起十日内偿还金石公司借款本金20804245.7元，并按年利率24%的标准支付2015年4月26日至实际偿清之日的利息；二、假日公司支付金石公司保全费5000元；三、商业广场、**有对上述一、二判决项承担连带清偿责任；四、驳回金石公司其他诉讼请求。该民事判决发生法律效力后，金石公司申请强制执行，本院于2018年3月7日立案受理。2018年5月17日，本院作出（2018）湘07执39号执行裁定，裁令拍卖上述被查封的74套房屋。

另查明，2012年8月28日，委托人华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）、受托人华融湘江银行股份有限公司常德分行及借款人假日公司签订华银（常）委贷字第（2012年08001号）《委托贷款合同》，贷款本金为6000万元。为确保上述合同履行，上述三方签订华银（常）抵字第（2012年08001号）《抵押合同》，抵押人为假日公司，抵押权人为华融湘江银行股份有限公司常德分行，受益人为华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙），抵押物为假日大厦总建筑面积29995平方米在建工程。2012年8月31日，常德市房地产管理局对上述在建工程办理抵押登记，抵押权人为华融湘江银行股份有限公司常德分行。2014年2月28日，金石公司作为委托人、华融湘江银行股份有限公司常德分行作为受托人、假日公司作为借款人签订《委托贷款合同》，约定金石公司委托华融湘江银行给假日公司贷款2200万元。为担保该债务的履行，假日公司将假日大厦项目在建工程第-1、1、8、11、13、19、20、21、29、30层（面积8768.79㎡）设定抵押，并于2014年3月3日办理抵押登记，抵押权人为华融湘江银行股份有限公司常德分行。假日公司、华融湘江银行股份有限公司常德分行、华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）及金石公司签订《抵押变更协议》，该协议第三条约定，“协议各方本次抵押变更登记手续办理完毕，假日公司归还编号为华银（常）委贷字第（2012年08001号）《委托贷款合同》项下全部贷款本息后，受益人由华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）变更为金石公司。

还查明，2013年10月15日，经假日公司申请，常德市房地产管理局对假日大厦办理预售许可证（证号为常房售200406030变号），预售面积为21227.27平方米（性质均为商业），准许预售范围为2层-7层、9层、10层、12层、14-18层、22-28层。

经过质证，华奥公司及假日公司共同认可以下事实：因华奥公司承接假日大厦电梯安装、维修等工程，该公司对假日公司享有债权，双方约定以房抵债，将案涉房屋抵偿给华奥公司总经理杨承松。2013年7月13日，假日公司与杨承松签订认购协议，该协议约定：杨承松认购假日大厦Ⅱ区第19层，建筑面积为945.73平方米，总价款为472.865万元。华奥公司在本院采取查封措施前已对案涉房屋占有、使用。

本院认为，本案争议焦点为华奥公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。

首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，案外人对不动产提出异议的，人民法院判断其是否系权利人的标准为：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案涉房屋登记在假日公司名下，即使华奥公司对该房屋实际占有、使用，在未办理相应产权变更登记的情况下，假日公司系该房屋的权利人。

其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行的异议，须同时具备以下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款旨在保护无过错不动产买受人的物权期待权。鉴于实践中以物抵债问题的复杂性，以及执行程序审查的有限性，上述司法解释并未将抵债受让人列入物权期待权的保护范围。具体到本案中，从华奥公司的主张及其提供的证据来看，认购协议的买受人为杨承松，并非华奥公司，即使杨承松代表华奥公司与假日公司签订认购协议，其目的在于以房抵债，并非单纯的房屋买卖，不属于上述司法解释所规定的房屋买卖的范畴。华奥公司主张对假日公司享有工程价款，虽然假日公司表示认可，但该债权未经生效法律文书确认；即使该债权真实有效，与金石公司享有的债权相比并不具有优先性，亦不能据此阻却金石公司基于生效法律文书申请强制执行。华奥公司在与假日公司签订认购协议时，案涉房屋之上设有其他人的抵押权登记，且假日公司至今未就该房屋取得预售许可，华奥公司未尽到合理的注意义务，并非没有过错。

综上所述，华奥公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其异议主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下：

驳回湖南华奥电梯有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　吴宇峰

审 判 员　龚　力

审 判 员　罗　真

二〇一八年十二月二十七日

法官助理　张　慧

书 记 员　叶姚利

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。