北京市绿宝良种繁殖场与北京市怀柔区北房镇宰相庄村村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2016）京03民终1735号 上诉人（原审被告）北京市绿宝良种繁殖场，住所地北京市怀柔区北房镇宰相庄村西。 法定代表人***，总经理。 上诉人（原审第三人）北京宝泽峰建筑工程有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇宰相庄村西中高路路南200米。 法定代表人***，总经理。 上诉人（原审第三人）北京市怀柔区种子公司（现已被吊销），住所地北京市怀柔区城北（富乐小区北里27号楼）。 法定代表人***，总经理。 上述三上诉人之共同委托代理人***，北京市环亚律师事务所律师。 上述三上诉人之共同委托代理人***，北京市环亚律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）***，男，1952年8月30日出生。 委托代理人***(***之子)，1985年8月12日出生。 被上诉人（原审原告）北京市怀柔区北房镇宰相庄村村民委员会，住所地北京市怀柔区北房镇宰相庄村。 法定代表人***，村主任。 委托代理人***，北京***律师事务所律师。 委托代理人***，北京***律师事务所律师。 原审第三人北京阳宏铭月建筑有限公司，住所地北京市怀柔区九渡河镇黄花城村。 法定代表人***，总经理。 原审第三人北京鑫葆种植有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇宰相庄村西（绿宝良种繁殖场院内）。 法定代表人***，总经理。 原审第三人***，男，1958年12月23日出生。 上诉人北京市绿宝良种繁殖场（以下简称绿宝繁殖场）、北京宝泽峰建筑工程有限公司（以下简称宝泽峰公司）、北京市怀柔区种子公司（以下简称怀柔种子公司）、***因与被上诉人北京市怀柔区北房镇宰相庄村村民委员会（以下简称宰相庄村委会）及原审第三人北京阳宏铭月建筑有限公司（以下简称阳宏铭月公司）、北京鑫葆种植有限公司（以下简称鑫葆公司）、***租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第05753号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。 2014年8月，宰相庄村委会诉至原审法院称：2001年1月9日，我方与绿宝繁殖场经协商一致，签订《租地协议》一份，约定我村西南道荒地150亩出租给绿宝繁殖场使用，租期为50年，自2001年1月9日至2050年1月9日止。另约定租金及支付方式、权利义务、违约责任等合同条款。后绿宝繁殖场于2006年12月30日、2007年4月26日分别与北京东方钢强建筑工程有限责任公司（以下简称刚强公司，后于2013年7月8日变更名称为阳宏铭月公司）、宝泽峰公司、北京万农种子有限公司（以下简称万农种子公司）签订了《合作协议书》，约定绿宝繁殖场采取合作方式将上述部分承租地块（面积为40亩）提供给上述三个公司有偿使用，其中钢强公司为15亩，宝泽峰公司为10亩，万农种子公司为15亩。2007年4月30日，钢强公司又将其15亩土地提供给鑫葆公司有偿使用。2007年12月31日，万农种子公司分别与***、***签订了《合作协议书》，约定万农种子公司将其15亩土地提供给***、***有偿使用，每人各7.5亩。2012年5月21日，万农种子公司被注销，怀柔种子公司作为清算主体负责办理万农种子公司的注销手续。绿宝繁殖场与第三人，以及第三人之间签订的所谓合作协议，违反了我方与绿宝繁殖场之间《租地协议》中第四条的约定，属于进行了违法转租。此外在上述协议履行过程中，北京市怀柔区人民政府组织实施怀柔新城雁栖组团产业用地D区10号地土地一级开发项目，所涉地块在征地范围内，依据我方与绿宝繁殖场于2001年1月9日签订的《租地协议》第六条之规定，《租赁协议》客观上已无法实际履行。故我方起诉至法院，具体请求：1.解除我方与绿宝繁殖场之间2001年1月9日签订的《租地协议》和2007年5月10日签订的《补充协议》；解除绿宝繁殖场分别与阳宏明月公司、宝泽峰公司、万农种子公司签订的《合作协议书》；解除阳宏明月公司与鑫葆公司签订的《合作协议书》；解除怀柔种子公司分别与***、***签订的《合作协议书》。2.判令绿宝繁殖场与第三人共同将上述协议所租赁的土地返还给我方。3.本案诉讼费以及评估费用由绿宝繁殖场承担。 绿宝繁殖场及第三人辩称:宰相庄村委会不是本案的适格主体，该土地已经通过有关程序，被有关单位征用。绿宝繁殖场的合同以及其与第三人的合同是有效的，不同意宰相庄村委会的诉讼请求。申请追加第三人北京市长城伟业投资开发总公司（以下简称长城伟业公司），申请宰相庄村委会提供涉案土地的征地、征地单位履行征地合同的合理手续、拨地、农转非的情况，因为宰相庄村委会应该掌握相关证据。请求驳回宰相庄村委会的诉讼请求。 宰相庄村委会提供如下证据证实自己的主张： 1.2001年1月9日签订的《租地协议》及2007年5月10日签订的补充协议。宰相庄村委会称，证明双方租地关系，及合同约定内容，其中《租地协议》第三页第四条明确约定绿宝繁殖场不得将所租土地进行买卖或将使用权转让他人。第六条对于遭受不可抗力可解除协议也有约定。 2.2007年4月26日绿宝繁殖场与万农种子公司签订的《合作协议书》。绿宝繁殖场与刚强公司于2006年12月30日签订的《合作协议书》。2007年4月30日刚强公司与鑫葆公司签订的《合作协议书》。2007年4月26日绿宝繁殖场与宝泽峰公司签订的《合作协议书》。万农种子公司与***签订的《合作协议书》及《补充协议》。万农种子公司与***于2007年12月31日签订的《合作协议书》。宰相庄村委会的证明内容：第一，从各《合作协议书》约定来看是绿宝繁殖场将自宰相庄村委会承租的土地转租，协议性质名为合作，实为租赁合同。第二，绿宝繁殖场的转租违反了双方协议第四条的约定，宰相庄村委会有权要求解除。 3.《北京市人民政府关于怀柔区二○一三年度批次建设用地的批复》（京政地字[2013]234号） 对证据1，绿宝繁殖场及第三人的意见是，对《租地协议》真实性无异议，证明目的不认可。对证据2，绿宝繁殖场及第三人的意见是，真实性认可，证明目的不认可。《合作协议书》当中不单是对土地的使用约定，同时在合同当中，第四条第一款包括第二款分别第五项都有明确约定，合作是有实质内容的，并不是单一的转租。所以宰相庄村委会将合作协议理解为转租协议，是不符合事实的。第二，关于宰相庄村委会主张转租可以解除合同，和宰相庄村委会要求不可抗力解除合同，是矛盾的。如果不可抗力解除合同是不承担违约责任，如果转租我们是要承担违约责任，所以宰相庄村委会到底是要求违约解除，还是不可抗力解除。对证据3，绿宝繁殖场及第三人对真实性无异议，但是认为这个证据与本案的关联性有异议，批复的土地和我们使用的土地到底是什么关系，到现在也不清楚。 绿宝繁殖场及第三人为证实自己的主张提供如下证据证实： 1.委托拍卖合同书和拍卖报告，拍卖确认成交书。内容为，中都京东（北京）国际拍卖有限公司接受绿宝繁殖场委托，2007年4月26日对宰相庄村西南道荒地上建筑物（约占地41亩）的租赁经营权进行拍卖。该标的被宝泽峰公司、北京北方绿源种猪繁育中心、万农种子公司竞买成功，成交价85万元。绿宝繁殖场及第三人称，证明绿宝繁殖场与第三人是通过合法手续签订的。 对证据1，宰相庄村委会的意见是，合法性、证明目的不认可，对证据不认可，第四条有明确规定不得转租。绿宝繁殖场未经宰相庄村委会同意转租土地使用权，绿宝繁殖场没有权利也没有资格将土地使用权分离，绿宝繁殖场没有权利委托的拍卖也不是合法的，拍卖的时间早于委托拍卖合同，不认可。 原审法院经审理查明：2001年1月9日，原怀柔县北房乡宰相庄村民委员会（甲方，后于2002年名称变更为宰相庄村委会）与绿宝繁殖场（乙方）签订《租地协议》，约定甲方将位于该村西南道荒150亩土地出租给乙方，供乙方引种育种使用，租期为50年，自2001年1月9日至2050年1月9日止。关于租金和支付方式约定，乙方在协议期限内，每年付给甲方租金200元/亩；在此基础上，租金每五年递增5%。在每年6月30日前支付租金的50%,其余50%在12月30日前付清。关于双方权利义务一节，其中约定乙方不得将所租土地进行买卖或将使用权转让他人，但可以以股份制、合资等经济形式与他人共享土地使用权。关于违约责任一节，甲乙双方都不得单方面解除协议，如一方违约，需赔偿守约方全部经济损失。此外，违约方还需向守约方支付违约金90万元。该协议第六条约定“由于国家产业政策重大调整，涉及该项目或其他不可抗力的原因影响协议执行时，由双方友好协商，可解除本协议或对协议进行调整。如遇国家征占土地而造成损失，由国家赔偿的损失费，按其投入额的比例，各归各方享有。”2007年5月10日，宰相庄村委会（甲方）与绿宝繁殖场（乙方）就《租地协议》和2005年9月27日签订的《补充协议》（承包土地50亩）再行签订《补充协议》，约定如下：一、2005年9月27日，双方签订的土地承包合同自2007年5月10日变更，乙方自愿交回原合同的其中3.3亩土地，使用权退回村委会，原合同中余下的46.7亩土地依然由乙方继续承包；二、乙方交回的3.3亩土地所有权归村集体所有；三、甲方付乙方违约金另行协商解决；……。 2006年12月30日，绿宝繁殖场（甲方）与钢强公司（乙方，后于2013年7月8日变更名称为阳宏铭月公司）签订《合作协议书》，约定甲方将涉案土地15亩供乙方有偿使用，使用期限为43年，自2006年12月30日至2049年12月31日止。乙方在协议期限内，每年付给甲方土地使用费300元/亩，在此基础上，租金每五年递增5%。在每年1月10日前支付租金的50%,其余50%在6月10日前付清。关于双方权利义务一节，其中约定甲方有权与乙方共同开发和使用乙方的科研成果，未经双方同意，不得转让第三方；乙方利用甲方提供的土地进行品种开发，有科研成果，双方共同开发和使用，未经双方同意，不得转让第三人。该协议其他约定内容与《租地协议》基本一致。 2007年4月26日，绿宝繁殖场（甲方）与万农种子公司（乙方，后由怀柔种子公司来处理相关事务）签订《合作协议书》，约定甲方将涉案土地15亩供乙方有偿使用，地上物（温室大棚2栋）归乙方所有。土地使用期限为43年，自2007年4月26日至2049年12月31日止。依据2007年4月26日中都京东（北京）国际拍卖有限公司拍卖成交确认书，乙方一次性支付给甲方6万元；乙方在协议期限内，每年付给甲方土地使用费300元/亩，在此基础上，租金每五年递增5%。在每年1月15日前支付全部当年土地租金。关于双方权利义务一节，其中约定甲方有权与乙方共同开发和使用乙方的科研成果，未经双方同意，不得转让第三方；乙方利用甲方提供的土地进行品种开发，有科研成果，双方共同开发和使用，未经双方同意，不得转让第三人。该协议其他约定内容与《租地协议》基本一致。 2007年4月26日，绿宝繁殖场（甲方）与宝泽峰公司签订《合作协议书》，约定甲方将涉案土地10亩供乙方有偿使用，地上物（宿舍、办公用房1排483.65平方米，温室大棚4栋）归乙方所有。土地使用期限为43年，自2007年4月26日至2049年12月31日止。依据2007年4月26日中都京东（北京）国际拍卖有限公司拍卖成交确认书，乙方一次性支付给甲方20万元；乙方在协议期限内，每年付给甲方土地使用费300元/亩，在此基础上，租金每五年递增5%。在每年1月15日前支付全部当年土地租金。关于双方权利义务一节，其中约定甲方有权与乙方共同开发和使用乙方的科研成果，未经双方同意，不得转让第三方；乙方利用甲方提供的土地进行品种开发，有科研成果，双方共同开发和使用，未经双方同意，不得转让第三人。该协议其他约定内容与《租地协议》基本一致。 2007年4月30日，钢强公司（甲方）与鑫葆公司（乙方）签订《合作协议书》，约定甲方将涉案土地15亩供乙方有偿使用。土地使用期限为43年，自2007年4月26日至2049年12月31日止。乙方在协议期限内，每年付给甲方土地使用费100元/亩，在此基础上，租金每五年递增5%。在每年1月10日前支付租金的50%,其余50%在6月10日前付清。该协议其他约定内容与《租地协议》基本一致。 2007年12月31日，万农种子公司（甲方）分别与***（乙方）、***（乙方）签订《合作协议书》，约定甲方将涉案土地7.5亩转租给乙方使用。土地使用期限为42年，自2007年12月31日至2049年12月31日止。乙方在协议期限内，每年付给甲方土地使用费300元/亩，在此基础上，租金每五年递增5%。在每年1月5日前支付全部当年土地租金。该协议其他约定内容与《租地协议》基本一致。 2013年12月30日，北京市人民政府作出《关于怀柔区二○一三年度批次建设用地的批复》（京政地字[2013]234号），同意征收怀柔区北房镇宰相庄村集体土地共计29.1361公顷，并同意北京市长城伟业投资开发总公司实施怀柔新城雁栖组团产业用地D区10号地土地一级开发项目使用上述土地。 在案件审理过程中，宰相庄村委会提出保全申请、先予执行申请和评估申请。法院对现场进行了勘查，未批准宰相庄村委会的先予执行申请。 在案件审理过程中，绿宝繁殖场及第三人提出，申请追加长城伟业公司作为第三人，申请法院调查征收土地的详图，涉案土地征地合同、征地费用支付票据和人员安置办法。法院对上述申请均未准许。 在案件审理过程中，因宰相庄村委会方提起先予执行和保全申请，经法院释明，绿宝繁殖场及第三人不提起评估申请，后宰相庄村委会提起评估，绿宝繁殖场和第三人表示不同意，法院经摇号确认评估机构，评估人员到场后，绿宝繁殖场和第三人表示不同意评估，致评估无法进行，评估公司收取3000元出场费用。 原审法院经审理认为:当事人之间签订的协议，在符合法律规定的前提下，均应按协议履行。首先，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，《租地协议》以及涉案合作协议书均系合同双方当事人真实意思表示，但所约定租赁期限均超过二十年，故超过部分无效；对于二十年以内的租赁期限，不违反法律和行政法规的强制性规定。其次，根据涉案合作协议书约定及履行事实可以得出，合同甲方的主要义务即为提供约定的土地交付乙方使用，其主要权利为收取土地使用费；合同乙方的主要义务为交付土地使用费，主要权利为使用涉案土地进行种植及生产。甲方作为合作方不出资、不参与经营、不参与利润分配，仅享有土地使用费收益，故该合作协议名为“合作”，实为“转租”。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。绿宝繁殖场未经宰相庄村委会同意擅自转租土地，违反了双方之间的《租地协议》约定，故宰相庄村委会请求解除《租地协议》，理由正当，予以支持。《租地协议》解除后，绿宝繁殖场无权再向第三人出租涉案土地。涉案土地实际由第三人占有使用，因此，第三人在合同解除后，有义务直接向宰相庄村委会返还土地。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。依据合同相对性，对于宰相庄村委会在本案中一并请求解除涉案合作协议书的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。另需指出，绿宝繁殖场与第三人之间因此产生的争议，可另行解决。综上所述，原审法院于2015年11月判决：一、解除北京市怀柔区北房镇宰相庄村村民委员会与北京市绿宝良种繁殖场于二〇〇一年一月九日签订的《租地协议》和二〇〇七年五月十日签订的《补充协议》。二、北京市绿宝良种繁殖场与第三人北京阳宏铭月建筑有限公司、北京宝泽峰建筑工程有限公司、北京鑫葆种植有限公司、北京市怀柔区种子公司、***、***于本判决生效后十五日内将北京市绿宝良种繁殖场从北京市怀柔区北房镇宰相庄村村民委员会承租的，位于宰相庄村西南道荒的土地腾退返还给北京市怀柔区北房镇宰相庄村村民委员会，地上物由北京市绿宝良种繁殖场和第三人自行清走。三、驳回北京市怀柔区北房镇宰相庄村村民委员会的其他诉讼请求。 判决后，绿宝繁殖场、宝泽峰公司、怀柔种子公司仍持原审辩称意见上诉至本院，请求撤销原审判决，发回重审。***亦提起上诉，认为原审判决认定事实不清，拆迁初次评估的结果与实际严重不符，请求撤销原审判决，继续履行宰相庄村委会与绿宝繁殖场签订的《租地协议》及《补充协议》以及怀柔种子公司与***的《合作协议书》。宰相庄村委会同意原判。阳宏铭月公司、鑫葆公司、***对原判未发表意见。 本院审理中，经法院主持调解，绿宝繁殖场、宝泽峰公司、怀柔种子公司分别与宰相庄村委会达成了《地上物补偿协议书》；***与宰相庄村委会未达成补偿协议。绿宝繁殖场、宝泽峰公司、怀柔种子公司申请撤回上诉。 本院查明的其他事实与原审法院查明无异。 上述事实，有双方当事人陈述、现场照片及上述证据在案佐证。 本院认为：本案中，绿宝繁殖场、宝泽峰公司、怀柔种子公司分别与宰相庄村委会达成了《地上物补偿协议书》，本院对此不持异议；绿宝繁殖场、宝泽峰公司、怀柔种子公司申请撤回上诉，即同意原审判决，本院予以准许。现针对***的上诉请求，本院认为宰相庄村委会与绿宝繁殖场解除《租地协议》及《补充协议》后，绿宝繁殖场无权再向宝泽峰公司、怀柔种子公司、阳宏铭月公司出租涉案土地。在此基础上，怀柔种子公司无权向***、***，阳宏铭月公司无权向鑫葆公司出租涉案土地。因此，绿宝繁殖场、宝泽峰公司、怀柔种子公司、阳宏铭月公司、***、***及鑫葆公司均有义务直接向宰相庄村委会返还涉案土地。但是***所述拆迁补偿与本案并非同一法律关系，本案不予处理。依据合同相对性原则，绿宝繁殖场与数个第三人之间如有争议，亦应另行解决。基于以上分析，***要求继续履行宰相庄村委会与绿宝繁殖场签订的《租地协议》及《补充协议》以及怀柔种子公司与其的《合作协议书》，缺乏事实及法律依据。 综上，***的上诉请求，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费70元，由北京市绿宝良种繁殖场负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）;二审案件受理费105元，由北京市绿宝良种繁殖场、北京宝泽峰建筑工程有限公司、北京市怀柔区种子公司负担35元（已交纳）,由***负担70元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 代理审判员 *** 代理审判员 *** 二○一六年四月二十日 书记员***