郑州市鑫桂源餐饮服务有限公司与漯河市耀华商贸有限公司、河南水利投资集团有限公司再审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）郑民再终字第138号

申请再审人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）漯河市耀华商贸有限公司。

法定代表人张杰，总经理。

委托代理人宋宇，河南九同律师事务所律师。

委托代理人冯耀华，该公司职工。

被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）郑州市鑫桂源餐饮服务有限公司。

法定代表人王素娟，总经理。

委托代理人ＸＸ，该公司股东。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）河南水利投资集团有限公司（原名称为河南水利建设投资有限公司）。

法定代表人王森，该公司董事长。

委托代理人张福刚，河南英伦律师事务所律师。

委托代理人于洋，该公司职工。

郑州市鑫桂源餐饮服务有限公司（以下简称鑫桂源公司）与漯河市耀华商贸有限公司（以下简称耀华公司）、河南水利投资集团有限公司（以下简称水利公司）房屋租赁合同纠纷一案，河南省郑州市金水区人民法院于2013年6月17日作出（2012）金民二初字第322号民事判决。耀华公司不服向本院提起上诉，本院于2013年12月6日作出（2013）郑民四终字第1728号民事判决，已经发生法律效力。耀华公司不服向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2014年6月5日作出（2014）豫法立二民申字第00381号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人耀华公司的委托代理人宋宇、冯耀华，被申请人鑫桂源公司的委托代理人ＸＸ，被申请人水利公司的委托代理人张福刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

鑫桂源公司诉称，鑫桂源公司筹备成立时，以股东ＸＸ的名义与耀华公司签订了《租赁协议》、《补充协议》各一份，约定鑫桂源公司租赁耀华公司位于河南省水利厅社区黄河路临街商铺共计792平方米，租期八年，每年租金共计1082160元，租赁房屋作为意浓咖啡餐厅使用等内容。协议签订后，鑫桂源公司依约交纳当年租金1031904元（全年租金中扣除15天免费装修期租金）后开始装修，2011年6月底装修完毕。鑫桂源公司申请办理消防验收手续时，才知道因为耀华公司出租的房屋整体未办理消防验收手续而无法办理，致使鑫桂源公司一直无法正常营业。随后因为耀华公司提供房屋的面积不实、房屋未经消防验收等问题，鑫桂源公司多次找耀华公司、水利公司要求解决，二公司至今不予解决。2011年12月19日，郑州市金水区公安消防大队“郑金公消决定（2011）第2543号”公安行政处理决定书对鑫桂源公司责令停止营业，并处罚人民币叁万元整的处罚。至此，耀华公司出租的房屋因不符合消防检查而无法使用，致使合同目的无法实现，为此鑫桂源公司要求与耀华公司解除租赁关系。鑫桂源公司在租赁期间对房屋进行了装修，购置了相关设施，投入了巨额资金。现因该房屋无法使用造成的直接损失达200余万元（不包括租金）。因为该房屋的所有权人系水利公司，耀华公司是从水利公司租赁该房屋后转租给鑫桂源公司的，由于房屋消防安全给鑫桂源公司造成的损失，水利公司应该连带赔偿。请求法院依法判决：1、退还租赁费103万元；2、赔偿加盟损失费21万元；3、赔偿鑫桂源公司支付给装修公司的装修费571400元；4、赔偿其他添置费534574.5元；5、赔偿消防罚款3万元，以上共计2375974.5元。

一审法院查明：2011年3月24日，ＸＸ（鑫桂源公司股东）与耀华公司签订租赁协议一份，主要约定内容为：耀华公司将本案涉及房产出租给ＸＸ（鑫桂源公司股东），耀华公司保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，租赁期间自2011年3月24日起至2019年3月23日止，该房屋每年租金为816480元，房屋以现有建筑状况为准，ＸＸ（鑫桂源公司股东）将租赁房屋仅作为意浓咖啡西餐厅使用，ＸＸ承诺自行承担租赁期间的合法经营、消防安全等一切法律责任。协议还约定若耀华公司违反本协议约定，提前收回房屋的，应按照本协议总租金的5%承担违约责任，在租赁期内，ＸＸ中途擅自退租的，则应承担合同总租金的5%承担违约责任，协议还对其他事项进行了约定。后ＸＸ（鑫桂源公司股东）与耀华公司又签订了一份补充协议，主要约定内容为：在原有租赁房屋面积的基础上增加246平方米，租赁期限为2011年4月15日至2019年3月23日，其年租金为265680元。2011年3月23日，耀华公司向ＸＸ开具一份收据，主要载明收到ＸＸ依据原协议交来的2011年3月24日至2012年3月23日年度11个半月租金782460元。2011年4月15日，耀华公司向ＸＸ开具一份收据，主要载明收到ＸＸ依据补充协议交来的2011年4月15日至2012年3月23日止（11个月8天）年度租金249444元。2011年3月23日，ＸＸ与北京意浓世界餐饮管理有限公司签订加盟连锁店合同书一份，主要约定内容为：ＸＸ已向北京意浓世界餐饮管理有限公司支付21.8万元，取得“意浓”商标的品牌，自主经营，加盟店位于本案涉及房屋。后ＸＸ向北京意浓世界餐饮管理有限公司交纳了优惠后的加盟费21万元。为经营需要，鑫桂源公司对承租的房屋进行了装修。2011年12月19日，郑州市金水区公安消防大队出具郑金公（消）决字（2011）第2543号公安行政处罚决定书一份，主要内容为：鑫桂源公司因未经公安机关消防机构检查合格擅自营业，给予鑫桂源公司责令停止营业，并处罚人民币叁万整的处罚。在诉讼中，经评估机构对涉案商铺面积及装修现值和中央空调、窗帘进行了评估。河南科健资产评估有限公司豫科评报字（2013）第06号资产评估报告评估结论为：1、郑州市鑫桂源餐饮服务公司租赁的商铺套内建筑面积为685.85㎡。2、商铺内的装修现有价值为617449.293元。3、室内中央空调的现值为109740.00元。4、窗帘的现值为255285.00元。

另查明，2010年11月16日，水利公司与耀华公司签订纬五路10号院河南省水利厅社区黄河路沿街底层商铺租赁合同一份，主要约定内容为：水利公司将本案涉及房屋出租给耀华公司，租期自2010年12月1日至2013年11月30日止，耀华公司向水利公司承诺，在租赁房屋期间，合法经营，自行负责装修前后的消防验收，合同还对其他事项进行了约定。2011年9月29日，水利公司、耀华公司及河南省利源物业服务有限公司三方签订纬五路10号院河南省水利厅社区黄河路沿街底层商铺租赁合同转让协议书一份，主要约定内容为：水利公司将《纬五路10号院河南省水利厅社区黄河路沿街底层商铺租赁合同》中水利公司的全部权利义务无偿转给河南省利源物业服务有限公司，该转让已取得耀华公司同意。合同还对其他事项进行了约定。又查明，2010年10月21日及2012年9月6日，郑州市公安消防支队两次对河南省水利厅纬五路10号院社区改造项目5、6、7号楼工程的地上三至三十层的住宅楼部分进行验收，结论为：该住宅楼部分工程的消防验收合格。但耀华公司、水利公司均未能提供地上一、二层商场部分的消防验收手续。2011年12月20日，鑫桂源公司向耀华公司发出一份解除合同的通知书，主要载明内容为：因郑州市金水区公安消防大队出具郑金公（消）决字（2011）第2543号公安行政处罚决定书，导致鑫桂源公司停业并被处罚，鑫桂源公司决定解除与耀华公司的租赁协议及补充协议，耀华公司认可收到该通知。后发生纠纷，鑫桂源公司遂诉至法院。

一审法院认为，鑫桂源公司的股东ＸＸ代表公司与耀华公司签订的租赁协议以及补充协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。依据租赁合同第一条的约定，耀华公司有义务保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，根据郑州市公安消防支队出具的郑公消验（2010）第0259号和郑公消验（2012）第0224号建设工程消防验收意见书的验收范围，耀华公司向鑫桂源公司出租本案涉及的商铺并未经消防部门消防验收，导致鑫桂源公司装修后也无法进行消防验收，最终鑫桂源公司被消防部门责令停业并罚款，停业的原因是耀华公司在履行合同过程中存在违约行为造成的，双方合同已无法继续履行，合同目的无法实现，鑫桂源公司有权解除合同，并且鑫桂源公司已向耀华公司发出解除合同通知书，耀华公司也已收到该通知，故双方租赁合同解除，对未到期的租金应予以返还，又根据资产评估报告书的认定，鑫桂源公司租赁的商铺套内建筑面积为685.85㎡，比合同约定的面积少106.15平方米，此部分面积相应的租金也应退还，自租赁开始之日2011年3月24日到2011年12月21日鑫桂源公司向耀华公司发出解除合同通知书，鑫桂源公司实际承租为270天，鑫桂源公司实际应向耀华公司支付租金为（1082160÷365÷792］x271x685.85=695779.87元，耀华公司实际收到鑫桂源公司的租金为1031904元，应退还的租金为1031904-695779.87=336124.13元，故鑫桂源公司请求耀华公司返还租金103万元的诉讼请求，法院支持其中的336124.13元，其它部分证据不足，法院不予支持。

对于鑫桂源公司主张赔偿21万元加盟费损失的诉讼请求，法院认为，鑫桂源公司加盟进行商业经营行为存在一定的商业风险，由于鑫桂源公司也实际经营了加盟饮食店，经营风险也应自行承担一部分，耀华公司的违约行为也是造成加盟损失的原因之一，基于公平原则的考虑，法院认为鑫桂源公司加盟损失21万元，由耀华公司承担一半为宜，过高部分法院不予支持。在履行合同期间由于耀华公司违约，其对鑫桂源公司因被责令停业造成的合理损失应承担赔偿责任，对于鑫桂源公司主张的装修损失费用及其他添置费用的诉讼请求，依据豫科评报字（2013）第06号资产评估报告书的认定，商铺内的装修现有价值为617449.293元（鑫桂源公司起诉主张571400元），室内中央空调的现值为109740.00元，上述装修材料及中央空调鑫桂源公司已无法拆除，该部分损失属于鑫桂源公司在履行合同中发生的实际损失（571400＋109740=681140元），耀华公司应予以赔偿，鑫桂源公司的该部分诉讼请求，事实清楚，证据充分，法院予以支持；而对于窗帘的损失，因窗帘具有可拆除性且并不损害其使用价值，对于鑫桂源公司主张的此部分损失，理由不足，法院不予支持；对于其他的添置费用，鑫桂源公司并未提供相应的证据予以证明，对于该部分诉讼请求，证据不足，法院不予支持。

对于鑫桂源公司主张的因耀华公司提供的房屋消防验收不合格被罚款，请求耀华公司承担3万元罚款损失，对于该诉讼请求，法院认为，因耀华公司提供的商铺消防未进行验收，才导致鑫桂源公司使用该商铺时无法通过消防验收，才导致罚款发生，耀华公司应承担此部分损失，对鑫桂源公司的该诉讼请求，事实清楚，证据充分，法院予以支持。

关于耀华公司辩称鑫桂源公司单方解除合同，缺乏法律根据。鑫桂源公司要求解除合同的理由不能成立。因耀华公司向鑫桂源公司出租本案涉及的商铺并未经消防部门消防验收，导致鑫桂源公司装修后也无法进行消防验收，最终鑫桂源公司被消防部门责令停业并罚款，停业的原因是耀华公司在履行合同过程中存在违约行为造成的，双方合同已无法继续履行，合同目的无法实现，鑫桂源公司有权解除合同，耀华公司的该项答辩意见，依据不足，法院不予采信。

关于水利公司的答辩意见，法院认为，鑫桂源公司是与耀华公司签订的租赁协议，水利公司不是合同的相对方，水利公司也未介入合同的履行，鑫桂源公司与耀华公司产生的纠纷与水利公司无关，水利公司不应对原告承担责任，故对水利公司的答辩意见法院予以采信。

对于耀华公司反诉要求继续履行合同，要求鑫桂源公司支付租金及违约金的反诉请求，法院认为，因耀华公司提供的房屋消防验收不合格，双方合同的目的无法实现，耀华公司收到鑫桂源公司解除合同的通知书，双方的合同已经解除，合同解除后不应再交租金，并且合同解除前，鑫桂源公司不欠耀华公司租金也并未有违约行为，鑫桂源公司无需再向耀华公司支付租金也不应承担违约金，故耀华公司的反诉请求，依据不足，理由不充分，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、耀华公司于判决生效后十日内向鑫桂源公司返还租金336124.13元、赔偿加盟费损失费105000元、赔偿商铺内的装修剩余现值损失571400元，赔偿室内中央空调的现值109740.00元、赔偿罚款损失费3万元，以上共计1152264.13元；二、驳回鑫桂源公司的其他诉讼请求；三、驳回耀华公司的反诉请求。

案件本诉受理费25300元，由耀华公司负担12675元，鑫桂源公司负担12625元；反诉受理费7503元，由耀华公司负担。

耀华公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实不当，耀华公司没有违约，鑫桂源公司被行政处罚不应由耀华公司承担不利后果。1、耀华公司依《租赁协议》及《补充协议》的约定，如期交付了租赁房屋，已履行了合同义务，不存在违约行为；2、鑫桂源公司用承租房屋从事餐饮行业，经营面积超过500平方米，依照相关法律规定，其应在装修前向消防主管部门申请审核及验收，因鑫桂源公司未履行法定义务导致的行政处罚，与耀华公司无关，让耀华公司承担对鑫桂源公司的行政处罚款于法无据。同样，耀华公司也不应承担鑫桂源要求的任何赔偿；二、耀华公司依约履行了合同义务不存在违约，不应认可鑫桂源公司单方解除合同有效。同样，因为鑫桂源公司没有履行合同义务，耀华公司的一审反诉请求应被支持；三、一审判决对出租房屋面积的确认不合理，鉴定显示的只是房屋的套内面积并非建筑面积，依正常合同约定应按建筑面积计算，按套内面积计算有失公正。请求：1、撤销原判，改判驳回鑫桂源公司对耀华公司的一审诉讼请求、支持耀华公司一审反诉请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由鑫桂源公司承担。

鑫桂源公司答辩称，耀华公司提供的出租楼层房屋未办理消防验收合格的手续，导致鑫桂源公司装修后无法正常营业，构成根本违约。原审判决认定事实正确，处理适当应予维持。

水利公司答辩称，我公司不是纠纷涉及的合同当事人，一审判决我方不承担责任正确。

本院二审经审理查明事实与原审查明事实一致。

本院二审认为，耀华公司向鑫桂源公司出租本案涉及的商铺并未经消防部门消防验收，导致鑫桂源公司装修后也无法进行消防验收，最终鑫桂源公司被消防部门责令停业并罚款，停业的原因是耀华公司在履行合同过程中存在违约行为造成的，双方合同已无法继续履行，合同目的无法实现，鑫桂源公司有权解除合同，并且鑫桂源公司已向耀华公司发出解除合同通知书，耀华公司也已收到该通知，故双方租赁合同解除。耀华公司上诉请求缺乏有力证据支持，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，据实处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12675元，由耀华公司负担。

申请再审人耀华公司再审称：1、本案涉及的商铺不是法定必须消防验收后才可以交付使用，且该商铺已通过了消防验收，因此该商铺未经消防验收与鑫桂源公司被停业罚款无直接因果关系，原审将鑫桂源公司所受行政处罚款作为损失由耀华公司承担认定不当，行政处罚相对人是由行政机关决定的，司法机关擅自改变处罚对象属权力越位；2、原审仅以耀华公司收到解除合同通知书就认定双方租赁合同解除没有法律依据，从鑫桂源公司股东ＸＸ向其公司职员发的短信表明本案涉及的商铺一直由鑫桂源公司占有，鑫桂源公司应向耀华公司支付占有期间的商铺租金及违约金；3、双方应以合同约定的商铺面积来计算房租，原审以套内建筑面积来计算房租没有事实依据；4、郑州市金水区人民法院有类似案件，但判决结果不同，应同案同判。申请再审人耀华公司再审中提交如下新证据：1、郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第4296号民事判决；2、鑫桂源公司股东ＸＸ向耀华公司职员发的短信。请求：1、撤销本院（2013）郑民四终字第1728号民事判决及河南省郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第322号民事判决；2、依法驳回鑫桂源公司一审诉讼请求；3、支持耀华公司的一审反诉请求；4、本案的全部诉讼费用由鑫桂源公司承担。

被申请人鑫桂源公司再审辩称：1、本案涉及的商铺未经消防验收就投入使用，双方合同约定商铺面积为792平方，但实地测量为685.85平方，耀华公司存在根本违约；2、鑫桂源公司同意耀华公司出租本案涉及的商铺，其没有控制该商铺；3、郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第4296号民事判决也是因为耀华公司提供的商铺面积不实。请求驳回耀华公司的再审请求。

被申请人水利公司再审辩称：其不是租赁合同的一方当事人，也没有法定消防验收义务，原审认定事实清楚，判决其不承担责任是正确的。

本院再审经审理查明事实除与原审查明事实一致外，另查明，河南水利建设投资有限公司已变更为河南水利投资集团有限公司。

本院再审认为，鑫桂源公司与耀华公司签订的租赁协议及补充协议合法有效。耀华公司应保证其向鑫桂源公司出租的商铺符合国家相关规定，但其在该商铺未经消防部门验收即交付鑫桂源公司使用，最终导致鑫桂源公司被消防部门责令停业并罚款，致使双方合同无法继续履行，合同目的无法实现，鑫桂源公司有权解除合同并要求其赔偿损失，故原审认定鑫桂源公司的消防罚款由耀华公司承担并无不当。鑫桂源公司以耀华公司向其出租的商铺面积不实向法院申请司法鉴定，耀华公司与水利公司均同意对该商铺的面积通过专业测量确定，故原审依据河南科健资产评估有限公司出具的豫科评报字（2013）第06号评估报告确定本案商铺面积为685.85平方并无不当，本院予以支持。综上，耀华公司的申请再审理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持本院（2013）郑民四终字第1728号民事判决。

本判决为终审判决。

审　判　长　胡　涛

代理审判员　芦　祎

代理审判员　赵志远

二〇一四年九月一日

书　记　员　范梦雅