某某、某某等与福建省建信工程管理集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省福州市鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）闽0102民初3805号

原告（反诉被告）：***，女，汉族，1963年11月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。

原告（反诉被告）：***，男，汉族，1969年12月20日出生，住福建省福州市鼓楼区。

被告（反诉原告）：福建省建信工程管理集团有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区。

法人代表人：林锦，该公司总经理。

委托诉讼代理人：潘毅，福建建达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈洋熠，福建建达律师事务所律师。

原告***、***与福建省建信工程管理集团有限公司（以下简称建信公司）房屋租赁合同纠纷一案，经福州市中级人民法院以（2014）榕民终字第3736号二审裁定发回本院重新审理，本院于2016年5月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告***、***，被告建信公司委托诉讼代理人陈洋熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1.被告支付至合同解除之日止的租金及租金的滞纳金；2.被告支付合同解除之日至返还房屋之日的占用费；3.判处被告支付提前解除租赁合同的违约金15万元；4.判处被告承担本诉及反诉的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2014年3月22日签订店面租赁合同，原告将福州市鼓楼区店面租给被告使用，租期为3年，即从2014年3月22日起至2017年3月21日止（店面租赁合同）第四条约定：每月租金定为24800元，先付租金后使用店面，被告必须于每月的15日之前付清下个月的店租。被告在本处经营旺昕酒庄。从签订合同起到2014年10月为止被告每个月都有支付店租，最后一次支付是2014年10月23日汇给原告的24800元（汇款人：王礼金）。但是从2014年11月15日起至今被告无故拖欠原告店面租金累计为49600元（滞纳金未计算在内）。多次催缴无效，现只能求助于人民法院，要求法院判处被告立即支付其所拖欠的租金及租金的滞纳金49600元（暂计至2015年元月06日止）共计人民币50726元，本次的法院诉讼费由被告承担。原告申请变更诉请理由：原告与被告于2014年3月22日签订店面租赁合同，原告将位于福州市鼓楼区店面出租给被告使用。租赁合同第一条第2款写明：原告将店面交付给被告使用店面的建筑面积为100平方米。也就是说合同到期时被告将店面归还给原告时店面的建筑面积也100平米。租赁合同第二条第2款写明：被告已对该店面作现场察看并对现状充分了解，愿意租用该店面。原告于2014年3月22日将店面交付给被告使用。被告于2014年4月1日与福建旺昕建设有限公司签订该店面的装修合同，该装修合同的第一条第2条写明：总计施工面积100平方米。装修花了70天的时间（其中免租期为20天），装修完工后被告隆重开业，正常使用该店面，按月支付该店面的租金。由于被告拖欠租金，原告于2015年1月6日起诉被告，要求被告立即支付其所拖欠的租金及租金的滞纳金，被告提出店面的产权面积仅80.06平米，与租赁合同约定的面积100平米相差巨大，因此被告提出反诉要与原告解除租赁合同。原告当时交付给被告使用的店面中有产权证部分的面积是80.06平方米，但是交付给被告的房屋超出了产权证记载的面积，还有可以永久使用的部分面积（关于陆庄小区回迁安置店面使用北向连接体部分的协议书），以及部分阁楼。所以当时特别与被告约定，被告归还给原告时店面的建筑面积不能够少于100平米。因为原告原来的店面装修得很精致花了很多钱，考虑到被告经营家装也要花一定的装修费，所以在租赁合同第十一条第1款约定：租赁期间双方均不得借故解除合同，如果需要提前解除合同，必须提前2个月书面通知对方提前解除合同，同时支付15万元作为违约金补偿对方。本来原告可以不同意与被告解除租赁合同，但是如果被告已经无心继续经营该店，原告也只好同意被告提前解除租赁合同。但是被告必须要承担违约责任。所以，原告根据法律的相关规定，向法院提出如上变更诉讼请求的申请，恳请法院批准。

被告福建省建信工程管理集团有限公司辩称，一、建信公司自2014年11月份起停止支付租赁店面租金系合法行使先履行抗辩权的行为，而非***、***（以下简称：原告方）诉称的拖欠租金的违约行为，理由如下：原告方向建信公司提供的租赁店面不符合《店面租赁合同》（以下简称：讼争租赁合同）中合同双方所约定的条件。讼争租赁合同签订后，建信公司在装修及使用讼争店面过程中发现店面面积与讼争租赁合同约定的面积不符，遂向原告方提出交涉，原告方却一直回避该问题，直至2014年10月，建信公司最终确认租赁店面面积与讼争租赁合同约定的租赁店面面积为100平方米相差巨大。因此，建信公司在原告方履行义务不符合约定的情况下行使先履行抗辩权（即停止支付租金）符合法律规定。二、建信公司有权要求解除讼争租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。故依据讼争租赁合同第九条“甲方（即原告方）有以下行为之一的，乙方（即建信公司）有权解除合同：不能提供店面或所提供的店面不符合约定条件”之规定，建信公司有权就原告方未能依约向建信公司提供符合讼争租赁合同约定面积的店面之违约行为要求解除讼争租赁合同并返还履约保证金及其利息。三、原告方应承担因其违约行为给建信公司造成的损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。综上，为维护建信公司的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求并支持建信公司的诉讼请求。

反诉原告福建省建信工程管理集团有限公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告双方之间的《店面租赁合同》，返还保证金人民币（下同）74400元,利息3607元（以保证金为基数，按银行同期贷款利率计算利息，自2014年3月26日暂计至起诉之日，实际计至款清之日），并赔偿反诉原告的损失(包括但不限于租金、装修损失)154720元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2014年3月22日，反诉原告与二反诉被告签订《店面租赁合同》，合同约定由反诉原告向二反诉被告承租鼓楼区店面，租赁面积为100平方米，租赁期限为三年，月租金为人民币24800元，保证金74400元，租赁合同还就其他事项作出明确约定。讼争租赁合同签订后，反诉原告在装修及使用讼争店面过程中发现店面面积与讼争租赁合同约定的面积不符，遂向反诉被告提出交涉，反诉被告却一直回避该问题，直至2014年10月，反诉原告通过查看讼争租赁店面的房屋产权证才最终确认租赁店面面积仅为80.06平方米，与讼争租赁合同约定的100平方米相差巨大。现反诉原告依据《店面租赁合同》第九条“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：不能提供店面或所提供的店面不符合约定条件”之规定要求解除反诉原告与二反诉被告签署的《店面租赁合同》，返还保证金并依法赔偿反诉原告的损失。综上，为维护反诉原告的合法权益，反诉原告特提出反诉，望贵院判如所请。

反诉被告***、***辩称，反诉原告请求解除合同，理由不充分，我方可要求继续履行合同，如反诉原告不愿意继续经营，应赔偿违约金。连接体部分是原告向开发商购买，可永久使用。政府部门也未制止该部分的使用。租赁房屋的状况，在签订合同时都向反诉原告解释清楚了。如没有了解清楚，反诉原告不可能与我方签订租赁合同。我方出租房屋的合法性由法院判定。

本案审理过程中，原告提交如下证据：A1.店面租赁合同，证明租赁关系。A2.房租缴纳记录，证明被告按月支付租金到2014年11月21日，后即拖欠房租。A3.拆迁补偿安置协议书两份、产权证，证明租赁房屋连接体是合法租赁。A4.短信记录，证明原告多次向被告催讨房租，积极与被告协商。

被告质证：对A1的真实性均无异议，其恰恰证明租赁房屋与约定的不符，也证明原告租赁时未附房产证等信息。对A2的真实性无异议，被告确有缴纳房租。对A3中连接体使用协议的真实性无法确认，对关联性及证明对象均有异议，该证据指向的标的即回迁店面5号、6号、7号是否与租赁店面是同一间，无法从证据中体现。对其合法性也有异议，根据法律规定，未登记在产权证上的面积属于公共部分，假设协议是真实的，开发商也无权处分该部分面积，所谓永久使用也是无效的；该协议书以合法形式掩盖非法目的，即开发商将该部分面积非法转让给原告，可能存在避税的情节，应属于法定的合同无效的情形，故我方认为该协议无效。对产权证真实性无异议，其恰恰印证了反诉原告的诉讼请求的理由，即诉争店面面积仅为80.06平方米，且产权证记载的编号是8号店、9号店，与协议中的编号不符，且协议中体现的20平方米是三个店面的面积，而租赁房屋只有两个店面，无法对应，存在矛盾。对拆迁补偿安置协议的真实性无法确认，乙方为陈思源，签名为***，且无法看出该协议与租赁房屋有对应关系。另外从产权证的平面图来看，5、6、7号店面面积不包括连接体部分。三间店面为120平方米，租赁房屋两间店面仅80平方米。对A4的真实性无法确认。

被告（反诉原告）提交如下证据：B1.《店面租赁合同》，证明：1.福建省建信工程管理集团有限公司与***、***签订《店面租赁合同》；2.租赁合同中明确约定租赁店面面积100平方米，月租金为人民币24800元，履约保证金74400元；3.租赁合同还就合同的解除作出明确约定，即甲方（反诉被告）不能提供店面或提供店面不符合约定条件的乙方（反诉原告）有权解除合同。B2.《房屋产权登记证》，证明：1.讼争租赁店面的实际面积为80.06平方米；2.反诉被告提供的店面面积与《店面租赁合同》中约定的店面面积（100平方民）相差巨大。B3.《装修合同》，证明：1.福建省建信工程管理集团有限公司与福建旺昕建设有限公司签订装修合同，其中约定由福建旺昕建设有限公司负责装修讼争店面；2.装修合同约定装修包干价为人民币12万元（其中现金2万元，银行汇款10万元）。B4.银行汇款记录《证明》，证明福建省建信工程管理集团有限公司向福建旺昕建设有限公司支付装修工程款尾款计人民币10万元。

原告质证认为：对B1-B2的真实性无异议，但原告当时将产权证上未记载的部分面积的情况已告知对方。租赁店面还有阁楼，原告当时要求被告保留阁楼，要有100平方米。被告装修也是按照100平方米进行。原告***最初一直在使用店面，但产权人是其父亲陈思源，拆迁时以其父名字进行安置，现房屋产权也是在二原告名下，故拆迁协议是合法的，原告有权使用连接体部分。我方的证据足以证明5、6、7号店面和7、8、9号店面的关联性。对B3-B4的真实性有异议，合同双方是兄弟，装修是王礼金做的，装修后也是王礼金在经营使用。实际上两方是同一个公司。房租也有部分是王礼金付的。

原告被告庭后提交证据C1.店面租赁合同，C2房屋产权登记证、关于陆庄小区回迁安置店面使用北向连接体部分的协议书，C3.装修合同及营业执照，C4.银行流水单，C5.历月电费明细，C6.短信，C7.一审法院传票，C8.短信，C9.二审诉讼通知书。证据C1-C4、C6与原审证据相同，被告未作质证，被告对证据C5真实性请法院依法核对，证明对象无法证明原告所述的证明对象，该电费表无法体现在被告所述腾空讼争房屋后仍是因被告使用而产生的电费支出。对C7和C8真实性无异议，证据无法证明原告所述的待证事实。

被告另申请证刘某雨吴某强到庭作证，以证明原一审判决中所陈述的店面已经没有使用、已腾空的事实。证刘某雨到庭陈述已于原审查看现场（2015年4月15日）后三个星期时交接并将门钥匙交给原告***。原告则质证认为：证刘某雨其一次也没有见过，今天到庭也不认得原告是谁；走路的时候交接没有可能，等他钥匙拿下楼的时候原告已经走了。当时房子交接给被告的时候还有一些附属设施，不可能这么简单的交接，并且当时已经在诉讼阶段。还有押金在原告这边，违约金也没有结算。至今还有可能很多被告的东西在店里，因为有时候会把门拉开，原告路过时有看到。

经本院2017年4月14日查看现场后，原告于2017年4月18日补充提交如下证据：D1.福州荟生活物业服务有限公司的缴费发票（2015年1月至2017年4月14日），证明原告于2017年4月18日代付了被告所欠的物业管理费共3360元，这费用被告必须承担。D2.福州电力局发票（2015年1月至2017年4月14日），证明原告于2017年4月17日代付了被告所欠的电费及电费滞纳金共计1139.07元，这费用被告必须承担，这也证明被告一直在适用诉争店面。D3.被告遗留在诉争店面内的招投标工程书，证明2016年被告还在利用诉争店面进行招投标，也证明被告的证人作伪证。D4.2017年4月14日诉争店面交付现场照片，证明至2017年4月14日被告还有大量贵重的招投标工程书，招投标图纸及豪华桌椅、麻将牌以及部分电器存放在诉争店面内，2017年4月14日在店面交付时才由被告的员工搬离。当时被告的律师，法官、人民陪审员都在现场，照片上都有拍到。

被告认为，原告上述证据超过举证期限提交，不应作为定案依据，应当依法予以排除，原则上不予质证，若法庭要求我方附条件质证，则发表如下意见：对证据D1的真实性有异议，证明对象及关联性有异议，发票本身无法证明被告欠缴物业费，且原告诉讼请求中并未包含物业费纠纷，与本案无关。且原告证明对象中明确载明物业费均由其支付，更可以证明，被告早已将讼争房屋交还与原告。对证据D2真实性有异议，证明对象及关联性均有异议。原告之诉讼请求、事实中并未包含电费垫付事宜之纠纷，与本案无关。且原告缴交电费的行为更可以证明被告早已将讼争房屋交还原告。对证据D3真实性、证据来源的合法性、关联性、证明对象均有异议。该组证据原告没有提供原件，且该组证据即使存在也属于被告的商业秘密，原告通过非法手段获取，来源不合法，不能作为证据使用。另原告提交的该组证据无法证明被告是否还在利用讼争房屋，与本案无关联性。证据D4真实性请法庭核实，证明对象、关联性均有异议。讼争店面早已交接，原告提交的证据与本案讼争焦点（是否已交接）没有关联性。且原告辩称被告在讼争房屋内留有大量资料均系其单方主张，与事实不符。

本院认证如下：对于原告提交的证据A1-A3，C7-C8，被告对其真实性未提出异议，且有原件核对，本院确认其真实性。被告提交的证据B1-B2，原告未提出异议，其真实性本院予以确认。原告提交的证据D1-D4，被告提交的证据B3-B4，对方均无相反证据予以否定，故本院采纳作为本案定案依据。对于被告申请到庭证人的证言，因系被告员工，与被告存在利害关系，且与查看现场的情况不符，本院依法不予采信。

根据上述有效证据，本院查明如下事实：坐落福州市鼓楼区#店面（产权证中建筑面积80.06平方米，产权证号：榕房权Ｇ字第××号号），2004年5月9日登记在***、***名下。关于店面的使用权部分，***与福建永兴房地产有限公司于1998年5月28日签订《关于陆庄小区回迁安置店面使用北向连接体部分的协议书》，该协议书约定：福建永兴房地产有限公司安置给***的陆庄小区临街回迁店面编号5号、6号、7号，店面宽9.9米，深12.2米。店面北向至食品公司商场墙体外连接体部分（宽9.9米，深2.1米），面积20.79平方米，福建永兴房地产有限公司可供***永久使用，但不能提出办理产权手续要求。

2014年3月22日，原告***、***（甲方）与被告福建省建信工程管理集团有限公司（乙方）签订《店面租赁合同》，合同约定：1.甲方出租给乙方的店面位鼓楼区9店面，出租店面建筑面积共百平方米（100㎡）。2.甲方保证该店面产权清楚，若因权属问题引起租赁纠纷承担法律及经济责任；乙方保证承租该店面守法经营，已对该店面作现场察看并对现状充分了解，愿意租用该店面。3.租赁期限三年，自2014年3月22日起至2017年3月21日止。4.每月租金为24800元，先付后用，乙方需在每月15日之前支付下个月的租金，每逾期一日，甲方有权按月租金额的千分之五加收滞纳金，超过十天，甲方有权收回店面，并终止合同，店内物品以遗弃物处理。5.甲方交付该店面时，乙方向甲方支付店面租赁保证金74400元，租赁期满或合同解除后，店面租赁保证金除抵扣应由乙方承担的税金及费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方。6.乙方如改变店面的内部结构、装修或设置对店面结构有影响的设备，设计规模、范围等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，店面所有装修不得拆除，由甲方无偿收回。7.甲方不能提供店面或所提供店面不符合约定条件，严重影响经营的，乙方有权解除合同。8.乙方应于店面租赁期满后将承租店面及附属设施交还甲方；乙方交还甲方店面应当保持店面及设施的完好状态，不得留存物品或影响店面的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。9.租赁期间，双方均不得借故解除合同，如果需要提前解除合同，必须提前贰个月书面通知对方提前解除合同，同时支付15万元作为违约金补偿对方。

合同签订后，二原告按约将诉争店面交付被告使用，被告向原告支付保证金74400元，并按月支付租金至2014年11月21日。此后被告未再缴纳租金。

2014年4月1日，被告建信公司与福建旺昕建设有限公司签订《装修合同》，约定建信公司委托福建旺昕建设有限公司对福州鼓楼区9店面总建筑面积100平方米进行居室装修，施工内容：室内装潢（包括但不限于水、电、气施工），委托方式：包工包料，施工期限：70日，工程包干价款为人民币12万元（合同签订之日现金支付2万元，验收合格后再支付10万元）。《装修合同》上载明“已收贰万黄孝杨”。2014年9月25日，建信公司转账10万元至福建旺昕建设有限公司账户。

另，2017年4月14日下午，本院组织原告与被告对陆庄花园5#楼08、09店面进行交接。交接时，现场仍有被告的桌椅、电器、麻将牌未搬离。被告垫付了电动门控制器和更换安装费用450元，门钥匙已经交付给原告。经询问物业公司，2015年1月至今讼争店面均未缴纳过物业费。诉争店面除产权证面积为80.06平方米外，另有架空层及小阁楼一间供被告实际承租使用。经实际查看现场测量，小阁楼的楼下地面到小阁楼楼顶高度3.6米，小阁楼的使用面积有三块：3.7米×1.8米=6.66平方米，1.55米×1.8米=2.79平方米，1.16米×0.9米=1.04平方米，共计10.49平方米。

原告于2017年4月18日缴纳了讼争店面2015年1月至2017年4月的物业管理费3360元（120元/月），2015年1月至2016年12月的电费及违约金共1139.07元。

本院认为，原、被告签订了《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面积极地履行自己的义务。本案原告主张被告欠缴租金构成违约，被告主张实际承租面积不符合约定而行使先履行抗辩未缴租金。故本案首要争议焦点在于原告出租的店面是否符合合同约定，本院分析如下：

其一，诉争店面的产权面积虽仅为80.06平方米，但经本院现场查看，尚有连接体部分及小阁楼提供被告使用。而且根据原告提交的其与福建永兴房地产有限公司签订的《关于陆庄小区回迁安置店面使用北向连接体部分的协议书》，该连接体部分在上述拆迁协议约定的范围内，为协议中约定的三间店面外墙连接体（面积为20.79平方米）中的两间，故提供给被告租赁使用的连接体部分面积为20.79平方米×2/3=13.86平方米，现场测量的小阁楼使用面积亦有10.49平方米，加上产权面积80.06平方米，共计104.41平方米。原告交付的诉争店面实际可使用面积与双方约定的100平方米大致相当。

其二，双方签订的《店面租赁合同》第二条“双方声明”中载明，被告已对诉争店面作现场察看并对现状充分了解，愿意租赁诉争店面。该条款说明被告签约前已查看讼争店面，同时，被告也缴纳了租赁保证金，亦缴纳租金8个月。这些事实均能够说明讼争店面是符合被告的承租条件的，否则不会在缴纳租金8个月才提出异议。

其三，虽然讼争店面的产权面积与实际面积存在出入，小阁楼的高度亦不符合建筑规范的要求，但是被告建信公司的经营范围包括房屋建设工程监理、造价咨询、技术服务等，被告单位应有对于房屋面积测量方面专业知识的人员。故在被告自己承租店面时，更会对承租店面的面积有准确的了解，其认为适合承租才会与原告协商并签约、缴纳租赁保证金。而被告称房屋装修时有提出租赁面积的异议，但被告并无提出异议并进行交涉的相关证据。而且被告于交付装修后5个月的2014年9月25日支付了装修款，租金更支付至2014年11月21日。这些事实均不能证明当时被告存在租赁店面面积的异议，反而能够证明被告接受了承租店面现状和条件。

其四，对于连接体部分，该部分为福建永兴房地产有限公司提供给原告***永久使用的。被告称原告无权处分，但并无相关证据证明，被告已实际承租使用连接体部分，又无第三人就连接体部分主张权利，故原告将连接体部分租赁给被告，不能谓无权处分。被告该辩解无法律依据，本院不予采信。

根据上述分析，可以认定二原告向被告交付的店面状况符合合同约定，未构成违约。但被告未按约缴纳租金，本院认定被告构成违约，被告应当依照合同承担违约责任。被告主张不缴纳租金的方式系先履行抗辩，无事实和法律依据。

本案审理过程中，被告表示要求解除合同，二原告亦表示同意解除合同，故本院尊重双方的意思确认双方签订的《店面租赁合同》解除。关于原、被告的诉请，本院逐一分析如下：

关于租金和占用费，根据合同约定，被告应当按月缴纳租金24800元，但其仅支付租金至2014年11月21日，故自2014年11月22日起应按每月24800元的标准向原告支付租金及占用费。支付截止时间一般应至实际返还租赁店面时止，被告辩称租赁店面已于原审查看现场（2015年4月15日）后三个星期时交接，但被告申请到庭作证的证人系其员工，与被告有利害关系，其证言不应予以采信。证人证言亦与本院现场查看仍遗留被告的不少物品相矛盾，不足以证明讼争店面已经交接。虽然本院于2017年4月15日组织双方进行了房屋交接，但本院于2017年1月20日就返还租赁店面问题对双方制作了笔录。因被告明确表示房屋内已无被告的物品，被告也自认已腾空房屋，故本院向原告释明：原告作为产权人有权处置自己的财产，否则相关损失由原告自行承担。因此，根据本案的实际情况，本院认定支付租金及占用费的截止时间至2017年1月20日。

关于租金的滞纳金，根据合同约定，被告拖欠租金的，每逾期一日，应按月租金金额的千分之五支付滞纳金。本院认为，被告未能依约按期支付租金，根据合同约定应当向原告支付滞纳金，但合同约定的滞纳金标准明显过高，本院认为应以银行同期同类贷款利率计付。根据合同约定，被告应于每月15日支付下月租金，故被告自2014年11月15日起即构成迟延履行，滞纳金应以每月24800元为基数，逐月递增24800元，按银行同期同类贷款利率，从2014年11月15日起分别计至租赁合同解除之日（即本判决生效之日）止。

关于违约金，合同约定的违约金15万元，明显高于原告的实际损失，本院依法予以调整，违约金金额应根据原告的实际损失计算。合同解除后，被告应向原告返还诉争店面并立即向原告返还诉争店面并办理交接手续，原告亦应积极配合。依常理，租赁合同的违约金系出租人与他人重新订立租赁合同而租赁物不能产生收益时损失，根据本案的实际情况，本院酌定违约金的数额为两个月的租金，故被告应向原告支付解除合同违约金为：24800元/月×2个月=49600元。

关于保证金，反诉原告要求返还已付保证金74400元。本院认为，根据合同约定，租赁期满或合同解除后，保证金应抵扣被告应承担的租金、税款、费用及违约赔偿责任后，剩余部分予以退还。由于被告应向原告支付的租金及违约金已超74400元，该保证金可先抵扣被告应付的违约金49600元，剩余24800元，用于抵扣被告应付的租金。

关于装修损失，反诉原告要求被告赔偿其装修损失等共154720元。但是，根据《店面租赁合同》第七条的约定，租赁期满后因被告责任导致退租的，店面所有装修不得拆除，由原告收回。反诉原告，即被告作为违约方，其主张赔偿装修损失，并无合同依据。故反诉原告该项诉请，本院不予支持。

另关于电费、物业费等，因双方租赁关系已经解除，并已在本院组织下进行了腾房交接，为免讼累，本院对此一并予以处理。故被告应支付原告至2017年1月电费1139.07元、物业费3000元。被告垫付的换锁费用450元系交接产生，应各自承担225元。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、解除原告***、***与被告福建省建信工程管理集团有限公司于2014年3月22日签订的《店面租赁合同》；

二、被告福建省建信工程管理集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***、陈振鸿支付所欠租金及占有使用费（按每月24800元的标准计算，自2014年11月22日起计至2017年1月20日止，扣除被告已付并抵扣违约金的保证金数额24800元），并支付相应的滞纳金（滞纳金以每月24800元为基数，从2014年11月15日起逐月递增24800元，按银行同期同类贷款利率的标准，分别计至本判决生效之日止）；

三、被告福建省建信工程管理集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***、陈振鸿支付电费1139.07元、物业费3000元（从中扣除应由原告承担的225元换锁费用）；

四、驳回原告***、陈振鸿的其他诉讼请求。

五、驳回反诉原告福建省建信工程管理集团有限公司的其他反诉请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费4311元，由被告福建省建信工程管理集团有限公司负担3000元，由原告***、陈振鸿共同负担1311元；反诉费4790.9元，由被告福建省建信工程管理集团有限公司负担3235.9元，由原告***、陈振鸿共同负担1555元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

审　判　长　　黄昌杰

人民陪审员　　林建勇

人民陪审员　　李晓玲

二〇一七年十二月十二日

书　记　员　　施倩莹

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

申请执行提示：

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。