福建省建信工程管理集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)闽01民终3744号

上诉人（原审被告，反诉原告）：福建省建信工程管理集团有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路***号杨桥花园*号*层********室，统一社会信用代码913501001544135960。

法人代表人：林锦。

委托诉讼代理人：陈郑凡，福建建达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈喜凤，女，汉族，1963年11月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。

被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈鸿振，男，汉族，1969年12月20日出生，住福建省福州市鼓楼区。

上诉人福建省建信工程管理集团有限公司（以下简称“建信公司”）因与被上诉人陈喜凤、陈鸿振房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈郑凡，被上诉人陈喜凤、陈鸿振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人建信公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的全部反诉请求；2.被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定被上诉人向上诉人交付的讼争店面面积符合讼争合同的约定存在错误。1.讼争店面的产权面积与讼争合同的约定不符。被上诉人提交的证据房屋所有权证中体现讼争店面的产权面积仅为80.06平方米，这与讼争租赁合同约定的租赁店面面积为100平方米相差巨大。2.原审法院认定讼争店面产权登记以外的面积（以下简称：连接体）属于被上诉人有权处分的部分并将其纳入租赁店面面积存在错误。首先，处分建筑物共有部分依法应当由全体业主共同决定，除非事后取得全体业主追认，否则单个业主就共有部分进行的处分是无效的。连接体原属于小区沿街店面与住宅之间的公共通道，而原审法院仅依据被上诉人提交的其与福建永兴房地产有限公司签订的《关于陆庄小区回迁安置店面使用北向连接体部分的协议书》就认定被上诉人对该连接体有法律意义上的处分权无法律依据；其次，连接体部分的处分权属于全体业主，不因被上诉人已先行出租或无第三人主张权利就造成被上诉人获得该连接体的处分权。最后，依据交易惯例，上诉人与被上诉人签订的讼争租赁合同中所约定的100平方米的租赁面积亦是指完全属于被上诉人所有的店面，不存在权利瑕疵，而被上诉人向上诉人移交的讼争店面存在部分面积无权处分或权属不明晰的情况，这并非双方签订合同时就租赁店面面积所达成的合意。3.原审法院将连接体部分的夹层（即判决书中表述的“小阁楼”）计算为租赁面积属于事实认识错误。依据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》规定2.2米以下的房屋空间不构成房产概念，不纳入房屋面积。而判决书中所涉及的夹层不到1米高，属于为充分利用空间而对一层店面所进行的设计使用，其性质与储物架相似，故原审法院将其纳入租赁面积与事实不符。二、上诉人自2014年11月份起停止支付租赁店面租金系合法行使先履行抗辩权的行为。三、原审法院判令上诉向被上诉人支付电费、物业费没有依据。法院审理民事纠纷的范围应当按照被上诉人起诉状中提出的诉讼主张进行审理，对超过诉讼主张的部分不得主动审理，被上诉人并未在起诉状中提及电费、物业费的支付，原审法院判令上诉人应向被上诉人支付电费、物业费没有依据。四、原审法院驳回上诉人一审反诉中要求被上诉人赔偿上诉人损失的诉讼请求存在错误。鉴于被上诉人的违约行为导致讼争租赁合同无法继续履行，被上诉人应赔偿上诉人相应的损失，包括多计算的租赁店面面积及店面装修面积等。其中，被上诉人在一审庭审过程中辩称讼争租赁店面在出租给上诉人前的装修精致，价值较大与事实不符，实际上讼争租赁店面均是由上诉人组织装修，上诉人为此投入了将近二十九万元的费用，而被上诉人的违约行为造成了上诉人无法继续正常经营，故该部分的装修损失应由被上诉人承担。

被上诉人陈喜凤辩称，一、双方已在租赁合同第一条就店面面积共同确认为100平方米；二、答辩人交付的面积实际也已经足额交付。除了产权登记的面积外，还有可以永久使用的部分面积及小阁楼可以使用，所以答辩人不存在未足额交付面积的情况；三、讼争合同第二条，已经载明店面已经经过上诉人现场勘查并自愿租用，上诉人也实际来现场进行过多次勘测；四、一审法院的法官已经来现场进行过勘察，讼争的连接体不是小区沿街店面与住宅之间的共同通道；5号楼与4号楼之间的连接体是商业体。五、原审法院判令上诉人支付电费、物业费有事实及法律依据。根据合同约定，租赁期满或者合同解除后，店面租赁保证金除抵扣应由乙方（上诉人）承担的税金及费用、租金以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分应如数无息归还上诉人。第六条约定，水费、电费、物业费、租赁税均由上诉人承担；六、上诉人在讼争店面经营期间，并未有任何第三方提出异议，上诉人想提前解约，需要支付合同约定的违约金。

被上诉人陈鸿振辩称，许多拆迁的地方都有连接体用于安置拆迁户，连接体亦属于被上诉人有权出租的面积。

陈喜凤、陈鸿振向一审法院起诉请求：1.建信公司支付至合同解除之日止的租金及租金的滞纳金；2.建信公司支付合同解除之日至返还房屋之日的占用费；3.建信公司支付提前解除租赁合同的违约金15万元；4.建信公司承担本诉及反诉的诉讼费。

建信公司向一审法院提出反诉请求：1.解除双方之间的《店面租赁合同》，返还保证金人民币（下同）74400元,利息3607元（以保证金为基数，按银行同期贷款利率计算利息，自2014年3月26日暂计至起诉之日，实际计至款清之日），并赔偿建信公司的损失(包括但不限于租金、装修损失)154720元；2、本案诉讼费由陈喜凤、陈鸿振承担。

一审法院认定事实：坐落于福州市鼓楼区店面（产权证中建筑面积80.06平方米，产权证号：榕房权证Ｇ字第××号），2004年5月9日登记在陈喜凤、陈鸿振名下。关于店面的使用权部分，陈鸿振与福建永兴房地产有限公司于1998年5月28日签订《关于陆庄小区回迁安置店面使用北向连接体部分的协议书》，该协议书约定：福建永兴房地产有限公司安置给陈鸿振的陆庄小区临街回迁店面编号5号、6号、7号，店面宽9.9米，深12.2米。店面北向至食品公司商场墙体外连接体部分（宽9.9米，深2.1米），面积20.79平方米，福建永兴房地产有限公司可供陈鸿振永久使用，但不能提出办理产权手续要求。2014年3月22日，陈喜凤、陈鸿振（甲方）与福建省建信工程管理集团有限公司（乙方）签订《店面租赁合同》，合同约定：1.甲方出租给乙方的店面位于鼓楼区店面，出租店面建筑面积共百平方米（100㎡）。2.甲方保证该店面产权清楚，若因权属问题引起租赁纠纷承担法律及经济责任；乙方保证承租该店面守法经营，已对该店面作现场察看并对现状充分了解，愿意租用该店面。3.租赁期限三年，自2014年3月22日起至2017年3月21日止。4.每月租金为24800元，先付后用，乙方需在每月15日之前支付下个月的租金，每逾期一日，甲方有权按月租金额的千分之五加收滞纳金，超过十天，甲方有权收回店面，并终止合同，店内物品以遗弃物处理。5.甲方交付该店面时，乙方向甲方支付店面租赁保证金74400元，租赁期满或合同解除后，店面租赁保证金除抵扣应由乙方承担的税金及费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方。6.乙方如改变店面的内部结构、装修或设置对店面结构有影响的设备，设计规模、范围等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，店面所有装修不得拆除，由甲方无偿收回。7.甲方不能提供店面或所提供店面不符合约定条件，严重影响经营的，乙方有权解除合同。8.乙方应于店面租赁期满后将承租店面及附属设施交还甲方；乙方交还甲方店面应当保持店面及设施的完好状态，不得留存物品或影响店面的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。9.租赁期间，双方均不得借故解除合同，如果需要提前解除合同，必须提前贰个月书面通知对方提前解除合同，同时支付15万元作为违约金补偿对方。合同签订后，陈喜凤、陈鸿振按约将诉争店面交付建信公司使用，建信公司向陈喜凤、陈鸿振支付保证金74400元，并按月支付租金至2014年11月21日。此后建信公司未再缴纳租金。2014年4月1日，建信公司与福建旺昕建设有限公司签订《装修合同》，约定建信公司委托福建旺昕建设有限公司对福州市鼓楼区店面总建筑面积100平方米进行居室装修，施工内容：室内装潢（包括但不限于水、电、气施工），委托方式：包工包料，施工期限：70日，工程包干价款为人民币12万元（合同签订之日现金支付2万元，验收合格后再支付10万元）。《装修合同》上载明“已收贰万黄孝杨”。2014年9月25日，建信公司转账10万元至福建旺昕建设有限公司账户。另，2017年4月14日下午，一审法院组织陈喜凤、陈鸿振与建信公司对陆庄花园5#楼08、09店面进行交接。交接时，现场仍有建信公司的桌椅、电器、麻将牌未搬离。建信公司垫付了电动门控制器和更换安装费用450元，门钥匙已经交付给陈喜凤、陈鸿振。经询问物业公司，2015年1月至今讼争店面均未缴纳过物业费。诉争店面除产权证面积为80.06平方米外，另有架空层及小阁楼一间供建信公司实际承租使用。经实际查看现场测量，小阁楼的楼下地面到小阁楼楼顶高度3.6米，小阁楼的使用面积有三块：3.7米×1.8米=6.66平方米，1.55米×1.8米=2.79平方米，1.16米×0.9米=1.04平方米，共计10.49平方米。陈喜凤、陈鸿振于2017年4月18日缴纳了讼争店面2015年1月至2017年4月的物业管理费3360元（120元/月），2015年1月至2016年12月的电费及违约金共1139.07元。

一审法院认为，双方签订了《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面积极地履行自己的义务。本案陈喜凤、陈鸿振主张建信公司欠缴租金构成违约，建信公司主张实际承租面积不符合约定而行使先履行抗辩未缴租金。故本案首要争议焦点在于陈喜凤、陈鸿振出租的店面是否符合合同约定，分析如下：其一，诉争店面的产权面积虽仅为80.06平方米，但经现场查看，尚有连接体部分及小阁楼提供建信公司使用。而且根据陈喜凤、陈鸿振提交的其与福建永兴房地产有限公司签订的《关于陆庄小区回迁安置店面使用北向连接体部分的协议书》，该连接体部分在上述拆迁协议约定的范围内，为协议中约定的三间店面外墙连接体（面积为20.79平方米）中的两间，故提供给建信公司租赁使用的连接体部分面积为20.79平方米×2/3=13.86平方米，现场测量的小阁楼使用面积亦有10.49平方米，加上产权面积80.06平方米，共计104.41平方米。陈喜凤、陈鸿振交付的诉争店面实际可使用面积与双方约定的100平方米大致相当。其二，双方签订的《店面租赁合同》第二条“双方声明”中载明，建信公司已对诉争店面作现场察看并对现状充分了解，愿意租赁诉争店面。该条款说明建信公司签约前已查看讼争店面，同时，建信公司也缴纳了租赁保证金，亦缴纳租金8个月。这些事实均能够说明讼争店面是符合建信公司的承租条件的，否则不会在缴纳租金8个月才提出异议。其三，虽然讼争店面的产权面积与实际面积存在出入，小阁楼的高度亦不符合建筑规范的要求，但是建信公司的经营范围包括房屋建设工程监理、造价咨询、技术服务等，建信公司单位应有对于房屋面积测量方面专业知识的人员。故在建信公司自己承租店面时，更会对承租店面的面积有准确的了解，其认为适合承租才会与陈喜凤、陈鸿振协商并签约、缴纳租赁保证金。而建信公司称房屋装修时有提出租赁面积的异议，但建信公司并无提出异议并进行交涉的相关证据。而且建信公司于交付装修后5个月的2014年9月25日支付了装修款，租金更支付至2014年11月21日。这些事实均不能证明当时建信公司存在租赁店面面积的异议，反而能够证明建信公司接受了承租店面现状和条件。其四，对于连接体部分，该部分为福建永兴房地产有限公司提供给陈鸿振永久使用的。建信公司称陈喜凤、陈鸿振无权处分，但并无相关证据证明，建信公司已实际承租使用连接体部分，又无第三人就连接体部分主张权利，故陈喜凤、陈鸿振将连接体部分租赁给建信公司，不能谓无权处分。建信公司该辩解无法律依据，不予采信。根据上述分析，可以认定陈喜凤、陈鸿振向建信公司交付的店面状况符合合同约定，未构成违约。但建信公司未按约缴纳租金，认定建信公司构成违约，建信公司应当依照合同承担违约责任。建信公司主张不缴纳租金的方式系先履行抗辩，无事实和法律依据。本案审理过程中，建信公司表示要求解除合同，陈喜凤、陈鸿振亦表示同意解除合同，故尊重双方的意思确认双方签订的《店面租赁合同》解除。关于双方的诉请，逐一分析如下：关于租金和占用费，根据合同约定，建信公司应当按月缴纳租金24800元，但其仅支付租金至2014年11月21日，故自2014年11月22日起应按每月24800元的标准向陈喜凤、陈鸿振支付租金及占用费。支付截止时间一般应至实际返还租赁店面时止，建信公司辩称租赁店面已于原审查看现场（2015年4月15日）后三个星期时交接，但建信公司申请到庭作证的证人系其员工，与建信公司有利害关系，其证言不应予以采信。证人证言亦与现场查看仍遗留建信公司的不少物品相矛盾，不足以证明讼争店面已经交接。虽然一审法院于2017年4月15日组织双方进行了房屋交接，但一审法院于2017年1月20日就返还租赁店面问题对双方制作了笔录。因建信公司明确表示房屋内已无建信公司的物品，建信公司也自认已腾空房屋，故一审法院向陈喜凤、陈鸿振释明：陈喜凤、陈鸿振作为产权人有权处置自己的财产，否则相关损失由陈喜凤、陈鸿振自行承担。因此，根据本案的实际情况，一审法院认定支付租金及占用费的截止时间至2017年1月20日。关于租金的滞纳金，根据合同约定，建信公司拖欠租金的，每逾期一日，应按月租金金额的千分之五支付滞纳金。建信公司未能依约按期支付租金，根据合同约定应当向陈喜凤、陈鸿振支付滞纳金，但合同约定的滞纳金标准明显过高，应以银行同期同类贷款利率计付。根据合同约定，建信公司应于每月15日支付下月租金，故建信公司自2014年11月15日起即构成迟延履行，滞纳金应以每月24800元为基数，逐月递增24800元，按银行同期同类贷款利率，从2014年11月15日起分别计至租赁合同解除之日（即本判决生效之日）止。关于违约金，合同约定的违约金15万元，明显高于陈喜凤、陈鸿振的实际损失，依法予以调整，违约金金额应根据陈喜凤、陈鸿振的实际损失计算。合同解除后，建信公司应向陈喜凤、陈鸿振返还诉争店面并立即向陈喜凤、陈鸿振返还诉争店面并办理交接手续，陈喜凤、陈鸿振亦应积极配合。依常理，租赁合同的违约金系出租人与他人重新订立租赁合同而租赁物不能产生收益时损失，根据本案的实际情况，酌定违约金的数额为两个月的租金，故建信公司应向陈喜凤、陈鸿振支付解除合同违约金为：24800元/月×2个月=49600元。关于保证金，建信公司要求返还已付保证金74400元。根据合同约定，租赁期满或合同解除后，保证金应抵扣建信公司应承担的租金、税款、费用及违约赔偿责任后，剩余部分予以退还。由于建信公司应向陈喜凤、陈鸿振支付的租金及违约金已超74400元，该保证金可先抵扣建信公司应付的违约金49600元，剩余24800元，用于抵扣建信公司应付的租金。关于装修损失，建信公司要求建信公司赔偿其装修损失等共154720元。但是，根据《店面租赁合同》第七条的约定，租赁期满后因建信公司责任导致退租的，店面所有装修不得拆除，由陈喜凤、陈鸿振收回。建信公司，作为违约方，其主张赔偿装修损失，并无合同依据。故建信公司该项诉请，不予支持。另关于电费、物业费等，因双方租赁关系已经解除，并已在一审法院组织下进行了腾房交接，为免讼累，对此一并予以处理。故建信公司应支付陈喜凤、陈鸿振至2017年1月电费1139.07元、物业费3000元。建信公司垫付的换锁费用450元系交接产生，应各自承担225元。

一审法院判决：一、解除陈喜凤、陈鸿振与建信公司于2014年3月22日签订的《店面租赁合同》；二、建信公司于本判决生效之日起十日内向陈喜凤、陈振鸿支付所欠租金及占有使用费（按每月24800元的标准计算，自2014年11月22日起计至2017年1月20日止，扣除建信公司已付并抵扣违约金的保证金数额24800元），并支付相应的滞纳金（滞纳金以每月24800元为基数，从2014年11月15日起逐月递增24800元，按银行同期同类贷款利率的标准，分别计至本判决生效之日止）；三、建信公司于判决生效之日起十日内向陈喜凤、陈振鸿支付电费1139.07元、物业费3000元（从中扣除应由陈喜凤、陈鸿振承担的225元换锁费用）；四、驳回陈喜凤、陈振鸿的其他诉讼请求。五、驳回建信公司的其他反诉请求。一审案件受理费4311元，由建信公司负担3000元，由陈喜凤、陈振鸿共同负担1311元；反诉费4790.9元，由建信公司负担3235.9元，由陈喜凤、陈振鸿共同负担1555元。

当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。

本院二审期间，被上诉人依法提交了以下证明资料：照片四张，拟证明连接体不是公共区域，和居民分摊并无关联。经质证,上诉人对前述证明资料的合法性无异议，对真实性、关联性有异议，并主张连接体为公共区域，该部分用于出租系无效的。经审查，前述证据与本案具有关联，本院予以采纳。

根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，讼争房屋产权面积与合同约定租赁面积有出入，但经一审法院与双方当事人现场勘察，上诉人实际租用部分除了讼争房屋产权面积外，还包括连接体、阁间、夹层等其他部分，故合同约定的实际使用面积有事实依据，本院予以确认。而且，上诉人建信公司的经营范围包括房屋建设工程监理、造价咨询、技术服务等，其在涉诉合同中确认已对诉争店面作现场察看并充分了解现状，且在长期合同履行过程中对诉争店面面积无异议，上述情形说明建信公司作为房屋测绘专业单位，已接受涉诉店面实际情况并认为适合承租，现其相关诉讼理由有违民事活动应遵循的诚信原则，本院不予采信。

上诉人应当按照合同约定面积向被上诉人支付租金,其拒付租金已构成违约，一审法院认定上诉人支付相应违约金正确，应予维持。根据案涉合同第七条约定，租赁期满后因上诉人责任导致退租的，店面装修不得拆除且须交回被上诉人，故上诉人主张被上诉人赔偿因房屋装修所支付的费用，与合同约定不符，一审法院不予支持正确。此外，合同第六条已对水费、电费、物业管理费和店面租赁税等费用的承担作出了明确约定（由乙方建信公司承担），且案涉双方已于本案中对合同解除后的含租金在内等的费用结算进行主张，故一审法院对合同解除后的电费、物业费承担作出认定并无不当，上诉人的相关上诉理由不能成立。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4311元，由上诉人建信公司负担，一审案件受理费按一审判决执行。

本判决为终审判决。

审 判 长　雷晓琴

审 判 员　薛闳引

审 判 员　王燕燕

二〇一八年六月四日

法官助理　赖钟炜

书 记 员　刘　琳