江苏常宏建设工程有限公司、某某等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省沛县人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏0322执异261号

异议人（被执行人）：江苏常宏建设工程有限公司，住所地：沛县。

法定代表人：**，该公司总经理。

申请执行人：***，男，汉族，1967年9月8日生，住徐州市鼓楼区。

被执行人：**，男，汉族，1975年1月5日生，住沛县。

本院在执行***申请执行**、江苏常宏建设工程有限公司（以下简称常宏公司）民间借贷纠纷一案中，异议人常宏公司对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

经审查查明，2020年7月30日，本院对***诉**、常宏公司民间借贷纠纷一案作出(2020)苏0322民初2467号民事判决书，判决：一、被告**、常宏公司于本判决生效后十日内偿还原告***借款本金3636000元及利息（截止2020年6月9日利息为1467734.67元，之后利息以3636000元为基数，按年利率6%，自2020年6月10日起计算利息至实际付清之日）；二、驳回原告***的其他诉讼请求。

根据***的申请，本院于2020年10月21日立案强制执行，案号为（2020）苏0322执2971号。2020年11月11日作出（2020）苏0322执2971号执行裁定书，裁定：一、查封常宏公司所有的位于沛县汤沐路南侧、沛县中学西侧、城镇国土所东侧的沛县记者站综合楼一楼门面房从西数第一间房屋、第三间房屋、第五间房屋。(原徐州日报社抵偿给江苏常宏建设工程有限公司房屋，原执行案号：2019苏0322执恢383号)，查封期限为三年。二、查封常宏公司所有的位于沛县汤沐路南侧、沛县中学西侧、城镇国土所东侧的沛县记者站综合楼第十一层房屋，查封期限为三年。

本院委托江苏快拍嘉网络科技有限公司对异议人常宏公司所有的位于沛县汤沐路南侧、沛县中学西侧、城镇国土所东侧的沛县记者站综合楼一楼门面房从西数第一间房屋、第三间房屋、第十一层房屋房地产价值进行询价，该公司于2021年3月31日作出（苏）快拍嘉询房字（2021）第0066号房地产价值参考报告，确定拍卖标的物在本报告假设和限制条件下在价值时点的市场价值为810.09万元。其中一楼门面房从西数第一间房屋建筑面积151.13平方米，单价9532元/平方米，价款144.16万元，第三间房屋建筑面积335平方米，单价9118元/平方米，价款305.45万元，第十一层房屋建筑面积550平方米，单价6556元/平方米，价款360.58万元。

异议人常宏公司向本院提出异议称：申请执行人在申请执行（2020）苏0322执2971号案件中，申请执行人申请法院委托江苏快拍嘉网络科技有限公司出具（苏）快拍嘉询房字（2021）第0066号房地产价值参考报告，认为该报告确定市场价值为810.09万元。按照沛县人民法院2018年6月委托徐州华信房地产土地咨询评估有限公司作出徐华信房估（2018）司鉴字第015号房地产估价报告书，评估的相同位置第一间房屋151.13平方米，评估价值2085594元、第二间房屋421.53平方米，评估价值4974054元，平均评估单价为12000余元。评估日期为2018年5月24日至2018年6月5日。依据如上参考价格，异议人认为该报告确定房产市场价值明显过低且估价方法不合理、估价依据不充分，该评估机构未经申请执行人和被执行人合理选择程序并不合法且该估价机构缺乏房地产专业评估资质，为此提出异议。请求：对涉案房屋重新估价。

另查明，2018年5月23日，异议人常宏公司在申请执行徐州日报社建设工程施工合同纠纷一案中，本院委托徐州华信房地产土地咨询评估有限公司对徐州日报社所有的位于沛县汤沐路南侧、沛县中学西侧、城镇国土所东侧的沛县记者站综合楼一楼门面房从西数第一间房屋、第二间房屋的市场价值进行评估，该公司于2018年6月5日作出徐华信房估（2018）司鉴字第015号房地产估价报告书，确定待估房地产在价值时点2018年4月23日的评估价值为7059648元。其中一楼门面房从西数第一间房屋151.13平方米，评估价值为2085594元，一楼门面房从西数第二间房屋421.53平方米，评估价值为4974054元。后一楼门面房从西数第一间、第三间、第五间抵偿给异议人常宏公司，第十一层房屋由异议人常宏公司竞买所得。2019年1月17日，**因欠韩德华款而向韩德华出具证明一份，写明因欠韩德华现金无法偿还，特把汤沐东路徐州日报社办公楼1楼门面房西数第一间面积156平方米抵给韩德华，办理房产时韩德华拿10万元，其余部分本人付。

还查明，案外人韩德华以位于沛县汤沐路南侧、沛县中学西侧、城镇国土所东侧的沛县记者站综合楼一楼门面房从西数第一间房屋为其所有请求解除查封向本院提出执行异议。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价，网络询价、委托评估等方式。第五条规定，当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。双方当事人一致要求进行直接定向询价，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当准许。第七条规定定性询价不能或者不成，财产，无需有专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当通过司法网络询价平台进行网络询价。第十四条规定，法律行政法规规定必须委托评估，双方当事人要求委托评估，或者网络询价不能或不成的，人民法院应当委托评估机构进行评估。综上，人民法院确定财产处置参考价时，如当事人议价不能或不成，且财产由计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。此处的定向询价应只向政府相关职能部门征询财产的计税基准价、政府定价或政府指导价。如无相关计税基准价、政府定价或政府指导价，则应进行司法网络询价或委托评估。本案中，本院虽进行了询价，但询价对象为江苏快拍嘉网络科技有限公司，并非政府相关职能部门。江苏快拍嘉网络科技有限公司给出的市场参考价亦是通过比较法等评估方法进行的测算结果，并非计税基准价、政府定价或者政府指导价。因此该询价违反《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》关于询价的法律规定，本质上应为评估机构给出的评估价格。从定价结果来看，结合异议人常宏公司在申请执行徐州日报社建设工程施工合同纠纷一案中，本院依法委托徐州华信房地产土地咨询评估有限公司进行价格评估，2018年5月23日徐州华信房地产土地咨询评估有限公司对徐州日报社所有的位于沛县汤沐路南侧、沛县中学西侧、城镇国土所东侧的沛县记者站综合楼一楼门面房从西数第一间房屋、第二间房屋的市场价值进行评估，当时的单价超过12000元，我县从2018年之后至今房地产市场价格已经上涨，而本次询价反而低于2018年的评估价，故应重新进行价格认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、第五条、第七条、第二十二条之规定，裁定如下：

对异议人江苏常宏建设工程有限公司位于沛县汤沐路南侧、沛县中学西侧、城镇国土所东侧的沛县记者站综合楼一楼门面房从西数第一间房屋、第三间房屋、第十一层房屋重新进行价格认定。

如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本。

审 判 长　　张　辉

审 判 员　　张俊蛟

审 判 员　　花梦莉

法官助理　　王云云

二〇二一年八月十六日

书 记 员　　孙赵莉