湖南通达交通发展有限公司诉常德时代汽车销售服务有限公司返还原物纠纷一案

澧县人民法院

民事案件判决书

（2019）湘0723民初2482号

原告（反诉被告）湖南通达交通发展有限公司（以下简称通达公司）与被告（反诉原告）常德时代汽车销售服务有限公司（以下简称时代公司）、第三人常德三力汽车销售服务有限公司（以下简称三力公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年6月13日作出（2018）湘0723民初703号民事判决。时代公司不服该判决，向常德市中级人民法院上诉。常德市中级人民法院于2019年10月22日作出（2019）湘07民终1781号民事裁定，发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。通达公司的法定代表人汤世平及委托诉讼代理人汤和平、时代公司的委托诉讼代理人龚道清、储迟，第三人三力公司的委托诉讼代理人杨久云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点是《土地租赁协议》是否是无效合同。同时，人民法院亦要依职权审查合同是否存在无效的情形。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”。《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》规定，土地使用权出租，出租人必须具备：（一）领有国有土地使用证；地上有建筑物、其他附着物的，还应当有房屋所有权证；（二）已缴清土地使用权出让金；（三）完成土地使用权出让合同规定的土地开发和建设投资总额２５％以上；（四）不改变出让合同规定的土地使用用途并符合城市规划要求；……。本案中，通达公司因拆迁土地置换，拟新建汽贸综合楼，并因此申请用地，澧县国土资源局预审同意在澧县征用集体所有农用地。嗣后，湖南省人民政府审批征收。但通达公司至今未与澧县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，领取国有土地使用证。更不存在按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。通达公司出租案涉土地的行为违反了上述行政法规，规章的规定。双方签订的《土地租赁协议》损害了国家土地管理制度，侵害了国有土地使用权出让，土地使用权出租的秩序，违反了法律、行政法规效力性强制性规定。再者，双方签订的《土地租赁协议》的目的是修建汽车销售店，在协议中，双方也有关建设项目的相关约定。在未取得国有土地使用权证，也未依法申报、取得项目建设的行政许可而进行建设，也违反了有关法律、行政法规的强制性规定。因此，《土地租赁协议》无效。通达公司诉称，出租土地是拆迁置换土地，享有使用权。依照《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》规定，即使因提前收回土地使用权，以另一块土地的使用权交换，用地者也应当与土地管理部门重新签订出让合同，办理换证手续。通达公司并不当然享有土地使用权。无效合同不适用合同法有关合同解除的规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对通达公司要求时代公司和三力公司返还被侵占的土地的诉讼请求，因通达公司未依法取得案涉土地的使用权，对该诉讼请求本院不予支持；通达公司要求时代公司和三力公司赔偿损失的诉讼请求，本院认为，无效合同自始没有法律约束力，且通达公司非权利主体，该诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。通达公司因该协议收取的时代公司“租金”150万元应依法返还给时代公司。时代公司占用该土地的使用费应由有关部门依法处理。对时代公司要求通达公司赔偿损失17405000元的诉讼请求，本院认为，因双方签订的《土地租赁协议》无效，时代公司在未取得国有土地使用权的租赁土地上，未依法取得必要的行政许可的情况下，修建的建筑物、构筑物，应先由有关行政机关作出处理，再确定其损失，依双方过错承担相应损失。在本案诉讼期间，损失暂不明确，时代公司对该诉讼请求，未提交充足的证据证实，本院不予支持。另，时代公司是协议的相对方，应承担合同的民事权利义务，其与三力公司是另一民事法律关系。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条的规定，判决如下：

本院经审查，各方没有异议的质证，均予以采信，并在卷佐证。对各方有异议的证据，认证如下：通达公司提交的证据4-11，证明了涉案土地的有关情况，证据13、14、15证明了双方对涉案合同的协商、处理过程，本院均予以采信。对时代公司提交的证据4、5、6，符合有效证据要求，能证明相关案件事实，该三份证据本院予以采信。证据9不是正规的发票，且没有收款人的身份信息，真实性存疑，对该证据的本院不予采信。评估报告是对建筑物、构筑物、设施、设备的市场价值评估，与时代公司的诉讼请求没有关联，本院不予采信。 第三人提交的证据，符合证据三性的要求，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年下半年，澧县国土资源储备中心因工程建设，拟将通达公司所有的沥青加工厂拆迁。2010年8月25日，澧县国土资源储备中心与通达公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定，土地实行置换，土地置换以确认的土地面积为基数进行置换，具体置换办法及结算按国土部门的规定执行……。通达公司以此申报建设汽贸综合楼，澧县国土资源局用地预审意见同意拟选址在澧县，征用集体所有农用地7140平方米。2012年5月11日，澧县国土资源局向通达公司发送《关于“通达公司”置换土地有关问题的函》，承诺待省厅批准后，按政策尽快组织供地，不影响通达公司正常生产经营和招商合作开发。2012年12月4日，湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单征收了澧澹乡柳家村相关土地。2014年5月27日，通达公司与时代公司签订《土地租赁协议书》，主要内容：一、通达公司将位于澧县，8430平方米用地出租给时代公司使用。二、租赁期限：从2014年6月1日至2026年8月31日止，十二年三个月，前三个月免收租金。三、2014年9月1日至2017年8月31日，每年租金40万元。2018年9月1日至2020年8月31日，每年租金60万元。2021年9月1日至2023年8月31日，每年租金80万元。2024年9月1日至2026年8月31日租金260万元。十二年累计租金800万元。四、合同签订后，时代公司支付150万元预付租金，预付款抵扣前期租金，冲抵完后时代公司应及时续交应交租金，以后租金每年按时一次性付清，每段租金给付宽限期为60日，期满承租方仍未足额支付租金的，通达公司有权解除合同，时代公司无条件向通达公司交还土地权。五、通达公司在收到时代公司预付租金10日内将土地清理后交给时代公司，并负责能按规划让该土地给时代公司建汽车销售店,报建手续及费用由时代公司负责；时代公司在该土地上新建建筑物时，需先向通达公司报备，不能擅自修建等。2014年11月28日，又签订《土地租赁协议书（补充协议）》，约定：因通达公司土地原因导致政府强行拆除时代公司建筑物，给时代公司造成经济损失的，由通达公司按评估价值予以赔偿。2014年6月11日，时代公司通过三力公司向通达公司支付150万元预付租金。后，时代公司在租赁土地上建设澧县柳家北京现代汽车销售店，由三力公司经营。2015年12月7日，澧县国土资源局作出澧国土资罚（2015）第2020号《行政处罚决定书》，没收三力公司在非法占用的土地上新建的筑物及其他设施2347.8平方米。三力公司不服申请复议。2016年2月22日，常德市国土资源局作出《行政复议决定书》，撤销澧县国土资源局作出的行政处罚决定，责令重新作出具体行政行为。2017年8月31日，第一租赁段期满，时代公司未支付第二租赁段租金。2017年9月22日，通达公司向时代公司送达催交租金通知，亦未交纳。2017年11月1日，通达公司向时代公司送达《解除土地租赁协议通知》，要求时代公司和三力公司于2017年11月4日前撤离。2017年9元26日，三力公司致函通达公司称，中止履行继续支付租金的义务，要求通达公司在60日内取得该宗土地的合法手续或与国土部门就该宗土地达成书面意见后恢复履行义务。自2017年9月30日至2017年11月7日，通达公司4次对北京现代汽车销售店锁门、堆土堵门，澧县公安局澧浦派出所4次出警。2017年11月3日，时代公司向通达公司发函称，通达公司的通知没有事实和法律依据，不腾出土地。

一、驳回本诉原告湖南通达交通发展有限公司的全部诉讼请求； 二、反诉被告湖南通达交通发展有限公司返还反诉原告常德时代汽车销售服务有限公司“租金”150万元，在本判决发生法律效力后10日内履行完毕。 三、驳回反诉原告常德时代汽车销售服务有限公司其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7750元，由本诉原告湖南通达交通发展有限公司负担。反诉案件受理费135200元，减半收取67600元，由反诉被告湖南通达交通发展有限公司负担9150元，反诉原告常德时代汽车销售服务有限公司负担58450元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。

审　判　长　　陈　昆 审　判　员　　李志平 人民陪审员　　毕　云

书　记　员　　陈凯燕