湖南通达交通发展有限公司与常德时代汽车销售服务有限公司、常德三力汽车销售服务有限公司返还原物纠纷一案二审民事判决书

湖南省常德市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）湘07民终1489号

上诉人湖南通达交通发展有限公司（以下简称通达公司）因与被上诉人常德时代汽车销售服务有限公司（以下简称时代公司）、常德三力汽车销售服务有限公司（以下简称三力公司）返还原物纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2019）湘0723民初2482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

通达公司上诉请求：撤销一审判决，改判时代公司和三力公司返还通达公司被侵占的拆迁置换土地，改判时代公司和三力公司自2017年9月1日至返还土地之日止，前三年按1752元/日标准，后三年按2336元/日标准计算赔偿通达公司损失，一、二审诉讼费用由时代公司和三力公司负担。实事与理由：涉案土地权属来源合法，物权权属明确，一审判决故意隐瞒事实，对国土局给通达公司交付拆迁调换商用土地及拆迁前使用的土地权利和价值以及调换土地的面积等相关的事实认定不清，对土地定性适用法律错误。本案土地租赁合同合法有效，且已经履行多年，一审判决认定无效于法无据。澧县人民检察院的检察建议不能作为认定案件事实的依据。湖南省常德市鼎城区人民法院已受理通达公司提起的土地征收补偿协议纠纷，通达公司在该案中请求确认土地权属来源合法并给于登记发证，为维护本案拆迁调换土地权利及其土地租赁协议不受损害，本案应中止审理。

时代公司辩称，通达公司的第二项诉讼请求与其在原审诉讼请求不一致，原审诉讼请求与上诉状中增加了后三年按2336元/日标准计算赔偿上诉人损失，属于对原诉讼请求进行的变更，应予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，通达公司称一审判决故意隐瞒事实不属实，一审判决并未否定国土局与通达公司之间置换土地的事实，通达公司所主张的拆迁前使用的土地权利和价值以及调换土地的面积等相关事由，与本案无关联，一审法院对与焦点无关的事实不予进行审理，符合法律规定。澧县国土局未及时交付土地证，恰好证明该涉案土地没有取得合法土地证。置换土地，应当支付差价，因通达公司不愿意支付差价，没有签订土地合同；案涉土地租赁协议无效，一审认定事实清楚，适用法律正确。土地等不动产，应取得相关权属登记，通达公司称可以通过协商的方式取得是不正确的，案涉土地并未办理变更登记手续，土地权属至今属于当地政府，而非通达公司，通达公司未合法取得土地权证而出租的行为属于无权代理，案涉租赁合同要属有效，需要得到政府的追认，但目前为止政府没有进行追认，故该合同无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。

时代公司向一审法院反诉请求：1、请求通达公司返还时代公司租金150万元；2、请求通达公司赔偿时代公司损失17405000元；3、由通达公司承担诉讼费用。

一审法院认定事实：2009年下半年，澧县国土资源储备中心因工程建设，拟将通达公司所有的沥青加工厂拆迁。2010年8月25日，澧县国土资源储备中心与通达公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定，土地实行置换，土地置换以确认的土地面积为基数进行置换，具体置换办法及结算按国土部门的规定执行……。通达公司以此申报建设汽贸综合楼，澧县国土资源局用地预审意见同意拟选址在澧县澧澹乡柳家村，征用集体所有农用地7140平方米。2012年5月11日，澧县国土资源局向通达公司发送《关于“通达公司”置换土地有关问题的函》，承诺待省厅批准后，按政策尽快组织供地，不影响通达公司正常生产经营和招商合作开发。2012年12月4日，湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单征收了澧澹乡柳家村相关土地。2014年5月27日，通达公司与时代公司签订《土地租赁协议书》，主要内容：一、通达公司将位于澧县澧澹乡柳家村，8430平方米用地出租给时代公司使用。二、租赁期限：从2014年6月1日至2026年8月31日止，十二年三个月，前三个月免收租金。三、2014年9月1日至2017年8月31日，每年租金40万元。2018年9月1日至2020年8月31日，每年租金60万元。2021年9月1日至2023年8月31日，每年租金80万元。2024年9月1日至2026年8月31日租金260万元。十二年累计租金800万元。四、合同签订后，时代公司支付150万元预付租金，预付款抵扣前期租金，冲抵完后时代公司应及时续交应交租金，以后租金每年按时一次性付清，每段租金给付宽限期为60日，期满承租方仍未足额支付租金的，通达公司有权解除合同，时代公司无条件向通达公司交还土地权。五、通达公司在收到时代公司预付租金10日内将土地清理后交给时代公司，并负责能按规划让该土地给时代公司建汽车销售店，报建手续及费用由时代公司负责；时代公司在该土地上新建建筑物时，需先向通达公司报备，不能擅自修建等。2014年11月28日，又签订《土地租赁协议书（补充协议）》，约定：因通达公司土地原因导致政府强行拆除时代公司建筑物，给时代公司造成经济损失的，由通达公司按评估价值予以赔偿。2014年6月11日，时代公司通过三力公司向通达公司支付150万元预付租金。之后，时代公司在租赁土地上建设澧县柳家北京现代汽车销售店，由三力公司经营。2015年12月7日，澧县国土资源局作出澧国土资罚（2015）第2020号《行政处罚决定书》，没收三力公司在非法占用的土地上新建的筑物及其他设施2347.8平方米。三力公司不服申请复议。2016年2月22日，常德市国土资源局作出《行政复议决定书》，撤销澧县国土资源局作出的行政处罚决定，责令重新作出具体行政行为。2017年8月31日，第一租赁段期满，时代公司未支付第二租赁段租金。2017年9月22日，通达公司向时代公司送达催交租金通知，亦未交纳。2017年11月1日，通达公司向时代公司送达《解除土地租赁协议通知》，要求时代公司和三力公司于2017年11月4日前撤离。2017年9元26日，三力公司致函通达公司称，中止履行继续支付租金的义务，要求通达公司在60日内取得该宗土地的合法手续或与国土部门就该宗土地达成书面意见后恢复履行义务。自2017年9月30日至2017年11月7日，通达公司4次对北京现代汽车销售店锁门、堆土堵门，澧县公安局澧浦派出所4次出警。2017年11月3日，时代公司向通达公司发函称，通达公司的通知没有事实和法律依据，不腾出土地。

一审法院认为，本案争议的焦点是《土地租赁协议》是否是无效合同。同时，人民法院亦要依职权审查合同是否存在无效的情形。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”。《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》规定，土地使用权出租，出租人必须具备：（一）领有国有土地使用证；地上有建筑物、其他附着物的，还应当有房屋所有权证；（二）已缴清土地使用权出让金；（三）完成土地使用权出让合同规定的土地开发和建设投资总额25％以上；（四）不改变出让合同规定的土地使用用途并符合城市规划要求；……。本案中，通达公司因拆迁土地置换，拟新建汽贸综合楼，并因此申请用地，澧县国土资源局预审同意在澧县澧澹乡柳家村征用集体所有农用地。嗣后，湖南省人民政府审批征收。但通达公司至今未与澧县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，领取国有土地使用证。更不存在按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。通达公司出租案涉土地的行为违反了上述行政法规，规章的规定。双方签订的《土地租赁协议》损害了国家土地管理制度，侵害了国有土地使用权出让，土地使用权出租的秩序，违反了法律、行政法规效力性强制性规定。再者，双方签订的《土地租赁协议》的目的是修建汽车销售店，在协议中，双方也有关建设项目的相关约定。在未取得国有土地使用权证，也未依法申报、取得项目建设的行政许可而进行建设，也违反了有关法律、行政法规的强制性规定。因此，《土地租赁协议》无效。通达公司诉称，出租土地是拆迁置换土地，享有使用权。依照《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》规定，即使因提前收回土地使用权，以另一块土地的使用权交换，用地者也应当与土地管理部门重新签订出让合同，办理换证手续。通达公司并不当然享有土地使用权。无效合同不适用合同法有关合同解除的规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对通达公司要求时代公司和三力公司返还被侵占的土地的诉讼请求，因通达公司未依法取得案涉土地的使用权，对该诉讼请求一审法院不予支持；通达公司要求时代公司和三力公司赔偿损失的诉讼请求，一审法院认为，无效合同自始没有法律约束力，且通达公司非权利主体，该诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。通达公司因该协议收取的时代公司“租金”150万元应依法返还给时代公司。时代公司占用该土地的使用费应由有关部门依法处理。对时代公司要求通达公司赔偿损失17405000元的诉讼请求，一审法院认为，因双方签订的《土地租赁协议》无效，时代公司在未取得国有土地使用权的租赁土地上，未依法取得必要的行政许可的情况下，修建的建筑物、构筑物，应先由有关行政机关作出处理，再确定其损失，依双方过错承担相应损失。在本案诉讼期间，损失暂不明确，时代公司对该诉讼请求，未提交充足的证据证实，一审法院不予支持。另，时代公司是协议的相对方，应承担合同的民事权利义务，其与三力公司是另一民事法律关系。判决如下：一、驳回本诉原告通达公司的全部诉讼请求；二、反诉被告通达公司返还反诉原告时代公司“租金”150万元，在本判决发生法律效力后10日内履行完毕。三、驳回反诉原告时代公司其他诉讼请求。本诉案件受理费7750元，由本诉原告通达公司负担。反诉案件受理费135200元，减半收取67600元，由反诉被告通达公司负担9150元，反诉原告时代公司负担58450元。 本院二审期间，通达公司围绕上诉请求依法提交了证据湖南省人民政府土地批文及配套资料共6页复印件及澧县国土局资源局置换建议书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。时代公司和三力公司对上列证据的真实性无异议，对证明目的不认可。经审查，该证据属政府部门文件，时代公司和三力公司亦对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为：1、本案的土地租赁协议是否合法有效，通达公司请求时代公司和三力公司返还土地和赔偿损失的主张是否应当予以支持；2、本案是否应当中止审理。 关于焦点1，依据本案事实，通达公司对案涉租赁土地至今未与澧县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，未依法取得国有土地使用权证。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。《湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》规定，土地使用权出租，出租人必须具备：（一）领有国有土地使用证；地上有建筑物、其他附着物的，还应当有房屋所有权证；（二）已缴清土地使用权出让金；（三）完成土地使用权出让合同规定的土地开发和建设投资总额25％以上；（四）不改变出让合同规定的土地使用用途并符合城市规划要求。通达公司出租案涉土地的行为违反了上述行政法规，规章的强制性规定，损害了国家土地管理制度，属违反法律、行政法规效力性强制性规定的行为。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。无效合同自始没有法律约束力，又因通达公司至今不能举证证明已取得案涉土地的国有土地使用权证，不能作为案涉土地的国有土地使用权的权利主体主张土地返还，人民法院亦不宜在土地行政管理部门未依法办理国有土地使用权登记手续的情形下以既判效力确定诉争土地权属，通达公司上诉关于一审判决认定事实错误，适用法律错误及土地租赁协议有效的理由不符合本案事实，亦无法律依据，其请求时代公司和三力公司返还土地和赔偿损失的主张，本院不予支持。 关于焦点2，通达公司以湖南省常德市鼎城区人民法院已受理通达公司提起的土地征收补偿协议纠纷为由，请求本案中止审理。经审理，本案事实清楚，基础法律关系清晰，能依法作出裁决。通达公司中止审理的主张不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条规定的中止诉讼的情形，该主张不能成立。 综上所述，通达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16900元，由湖南通达交通发展有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　李　浚 审判员　朱梅安 审判员　詹险峰

书记员　方　芳