筑宇建设有限公司、柘城县鼎信置业有限公司民事一审民事判决书

河南省柘城县人民法院 民 事 判 决 书 （2022）豫1424民初6575号 原告：筑宇建设有限公司，住河南省林州市原康镇政府院内南二楼，统一社会信用代码91410581566472111R。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，河南伟帆律师事务所律师。 被告：柘城县鼎信置业有限公司，住所地河南省柘城县上海路南段路东，统一社会信用代码91411424317536145L。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，柘城县润泽法律服务所法律工作者。 原告筑宇建设有限公司（以下简称筑宇公司）诉被告柘城县鼎信置业有限公司（以下简称鼎信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告筑宇公司的委托诉讼代理人***、被告鼎信公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告筑宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行双方于2020年1月5日签订的《房屋抵款协议书》，配合原告办理观澜湖香樟园小区1#楼③轴至⑧轴四间门面房的产权登记手续；2、判令被告支付违约金3224269元。事实与理由：2018年5月，原告与被告签订建设工程施工合同，约定：原告承包被告在柘城县开发的观澜湖香樟园项目的2#3#4#楼建设工程，总合同价位32424112元。后项目交工使用，经双方协商，被告将观澜湖香樟园小区1#楼③轴至⑧轴四间门面房抵工程款8005311元，双方于2020年1月5日签订《房屋抵款协议书》。但是至今被告拒绝针对四间门面房给原告办理产权手续。根据《房屋抵款协议书》第二条第3款之约定，被告应支付违约金3224269元。经多次协商无果提起诉讼。 被告鼎信公司辩称，原、被告之间的房屋抵款协议书是否真实有效，被告听从法院判决；如果按照双方6574号案件所提供的证据，原告目前不应当得到这四间房屋。那么既然双方签订了抵款协议，如果法院认为该抵款协议确认有效的话，被告愿意配合原告办理相关手续，但不应当承担违约金以及本案的诉讼费。房屋已经交付给原告，原告已经投入并使用，双方的抵款协议已经得到根本实现，倒是被告多次催促原告过来办理房产登记手续，是原告多次以各自理由进行推脱，没有来办理，所以被告不应当承担违约金。 经审理查明，2018年5月，原、被告签订《建设工程施工合同》，原告筑宇公司承包被告鼎信公司开发的柘城县观澜湖香樟园项目的2＃3＃4＃楼建设工程，每平方米1400元（人防另算），总建筑面积约23160.08平方米，总工程款32424112元。双方对合同工期、质量标准、签约合同价与合同价格形式等均作了约定。合同签订后，原告开始施工。2020年1月5日，双方确认观澜湖香樟园2＃3＃4＃楼施工工程已经基本完工，由于被告应当向原告支付总工程款32424112元的90%计款29181700.8元，截至2020年1月5日只支付21675648元，剩余7506052.8元未有支付，双方2020年1月5日签订《房屋抵款协议书》，以观澜湖香樟园小区1＃楼商业③轴线至⑧轴线共计四间门面房，面积1778.958平方米折抵工程款共计8005311元。协议书内容为：甲方（被告）：鼎信公司；乙方（原告）：筑宇公司；甲、乙双方就工程款抵房一事经友好协商，达成如下协议：一、双方确认抵款房源价格为4500元每平方米；双方确认观澜湖香樟园2＃、3＃、4＃楼现已基本完工，甲方拨付乙方观澜湖香樟园2＃、3＃、4＃楼建筑工程款90%共计人民币29181700.8元；截至2020年1月5日，已累计拨付21675648元，剩余7506052.8元尚未拨付。双方一致同意以观澜湖香樟园小区1＃楼商业③轴线至⑧轴线共计四间门面房，面积1778.9582折抵工程款共计8005311元，本次房屋抵扣多支付工程款499258.2元；具体房屋信息详见附件一。二、保证条款；1、甲方保证以上用于折抵工程款的商品房为正常未售房源，不存在被查封、抵押或已售的情况，实际面积以房管局测量为准，实际抵扣金额以房管局测量结果重新计算为准。如甲方提供以上房源已被查封、抵押或已售，甲方应向乙方支付欠付工程款数额30%的违约金，并承担由此给乙方造成的所有损失。2、该协议签订后，甲方保证不得出现因甲方原因导致抵款房屋被查封、抵押、出售等诸多致使乙方权利无法实现的情形。如乙方权利无法实现，甲方应向乙方支付欠付工程款数额30%的违约金，并承担由此给乙方造成的所有损失。3、甲方保证上述抵款房屋无产权争议，2020年3月起即可给乙方办理产权证。如截至2020年3月31日，上述抵款房屋仍不能办理产权证，甲方向乙方支付欠付工程款数额30%的违约金，并承担由此给乙方造成的所有损失。4、甲方保证在未取得乙方书面同意的情况下，不得随意出售该部分抵款房源，否则，甲方应向乙方支付欠付工程款数额30%的违约金，并承担由此给乙方造成的所有损失。三、本协议书签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权（包括但不限于自用、出租、转让、抵押等）；四、在办理产权登记手续前，乙方将以书面通知方式告知甲方，其将与第三方签订购房合同并须甲方为第三方办理房屋产权登记手续。第三方应支付的全部购房房款均须直接支付至乙方以下指定账户内：户名：筑宇建设有限公司；开户行：中国建设银行睢县支行账号：4100********。五、相关税费问题；1、甲方必须随时配合乙方或乙方指定的第三方办理抵款房屋手续，包括但不限于签订《商品房购买合同书》、开具发票、提供相关资料、办理房地产权证及其他相关工作；如甲方未及时配合乙方或乙方指定的第三方办理抵款房屋手续的，甲方应支付违约金50万元，并承担由此对乙方及乙方指定的第三方造成的所有损失。2、甲乙双方需按照国家规定，各自承担办理产权证相关税费，超过每平方米抵款价格的所有税费及相关费用由乙方全部承担。六、自本协议签订之日起，乙方可自行销售或委托第三方销售抵款的房源，甲方不得进行干涉。七、未尽事宜，双方协商解决。协商不成，任何一方可向林州市人民法院提起诉讼。八、本协议经甲、乙双方签字盖章后生效。协议一式四份，具有同等法律效力，双方各执两份。该协议签订后，被告即将该房屋交付给原告管理使用，但一直未有办理产权登记手续，为此，原告诉讼来院。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的《建设工程施工合同》《房屋抵押协议书》；被告提交的***与***电话录音在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《建设工程施工合同》《房屋抵押协议书》，系双方真实意思的表示，合法有效，依法应予保护。根据双方在2020年1月5日签订的《房屋抵押协议书》能够表明，涉案工程在2020年1月5日已经基本完工，此时被告应当向原告支付总工程款32424112元的90%计款29181700.8元，但被告截至2020年1月5日只支付21675648元，剩余7506052.8元未有支付，因此双方签订《房屋抵款协议书》，以观澜湖香樟园小区1#楼商业③轴线至⑧轴线共计四间门面房折抵工程款共计8005311元。涉案房屋已经交付给原告管理使用，但一直未有办理产权登记手续。从被告已经将涉案房屋交付给原告管理使用可以说明，涉案房屋为正常未售房屋，未有被查封、抵押，完全可以办理产权登记手续，因此，原告请求被告履行双方所签订的《房屋抵押协议书》，配合原告办理涉案房屋产权登记手续，本院予以支持。原告请求被告支付违约金3224269元；一是原告请求的违约金数额3224269元，与《房屋抵押协议书》约定的违约金数额不一致，该协议第二条第三项约定：“甲方保证上述抵款房屋无产权争议，2020年3月起即可给乙方办理产权证。如截至2020年3月31日，上述抵款房屋仍不能办理产权证，甲方向乙方支付欠付工程款数额30%的违约金，并承担由此给乙方造成的所有损失。”此时被告尚欠原告工程款为2743153元，即便存在违约金，其数额为822945.9元（2743153×30%）。二是上述条款中表明“2020年3月起即可给乙方办理产权证。如截至2020年3月31日，上述抵款房屋仍不能办理产权证，甲方向乙方支付欠付工程款数额30%的违约金，并承担由此给乙方造成的所有损失。”原告未有举证证明涉案房屋在2020年3月31日“仍不能”办理产权证，至于为何未有办理产权登记手续，双方说法不一，因此，不能证明被告存在违约行为。三是涉案房屋从2020年1月5日签订《房屋抵押协议书》后，被告立即将涉案房屋交由原告管理、使用、收益，原告也未因为未办理产权登记手续对其造成任何损失。所以，原告请求被告支付违约金3224269元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告柘城县鼎信置业有限公司履行双方于2020年1月5日签订的《房屋抵款协议书》，于本判决生效后十日内协助原告筑宇建设有限公司办理房屋（位于柘城县××小区××＃楼③轴至⑧轴的四间门面房）产权登记手续； 二、驳回原告筑宇建设有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费16297.08元（已减半收取）、财产保全申请费5000元，共计21297.08元，由原告筑宇建设有限公司负担10648.54元，被告柘城县鼎信置业有限公司负担10648.54元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状六份，并不迟于上诉期满之日起七日内，向本院足额直接交纳上诉费32594.16元，或交纳至：户名，河南省财政厅非税收入财政专户；开户行，中原银行郑州商务外环路支行；账号4199********；并注明款项用途，案号（2022）豫1424民初6575号上诉费，上诉于河南省商丘市中级人民法院。逾期按撤回上诉处理。 审判员　　*** 二〇二三年一月四日 书记员　　***