广州中镨能源科技有限公司诉广东雅华电气有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

广东省广州市萝岗区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）穗萝法民三初字第47号

原告：广州中镨能源科技有限公司，住所：广州高新技术产业开发区科学城起云路3号。

法定代表人：余中泽，总经理。

委托代理人：黄楚镇，广东广信君达律师事务所律师。

被告：广东雅华电气有限公司，住所：广州市萝岗区高新技术产业开发区科学城南云五路11号厂房A1-1、2-1。

法定代表人：刘庆，总经理。

委托代理人：文花艳，广东南方福瑞德律师事务所律师。

委托代理人：蔡子明，男，1984年9月10日出生，汉族。

原告广州中镨能源科技有限公司诉被告广东雅华电气有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黄楚镇，被告的委托代理人文花艳、蔡子明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，被告向原告承租坐落于广州高新技术产业开发区科学城起云路3号A15F-A25F（合同期为2010年5月1日至2011年8月15日）、B栋负1层-2层（合同期为2010年12月1日至2012年3月31日）的房产。合同约定，被告应准时支付租金及物业管理费用，逾期支付的，每一天按2%的比例，以当月的费用为基数计算违约金。

原告与广州中迪物业管理有限公司（以下简称“中迪物业公司”）签订了《物业管理委托合同》，原告将位于起云路3号的物业，包括出租给被告的物业委托中迪物业公司进行物业管理。合同约定了物业管理等的收费标准。

签订前述合同后，原告将本案涉案物业提供给被告使用，并委托中迪物业公司对本案涉案物业提供物业服务。被告每月向原告支付租金，并认可物业收费标准，将物业管理费等费用直接支付给中迪物业公司。被告每月支付物业管理费12215.37元，垃圾清除费150元，清洁服务费2540元，水电费按实计付。

2012年3月，原、被告之间的租赁合同期满，被告在未与原告办理交接手续的情况下，直接搬离原告的上述物业，并且没有支付2012年3月份的物业管理费等费用17598.78元，导致原告向中迪物业公司垫付款项17598.78元，而且，被告将承租物业二楼的地面漆破坏，墙壁乱涂画、窗帘没拆除。原告对本案涉案房产二楼地面漆翻新、墙壁粉刷及拆除窗帘等需要花费81746元。此外，被告搬走后并没有与原告办理交接手续，导致原告至今未能对该物业进行出租或使用，长时间闲置，该损失也应该由被告承担，原告保留追究其责任的权利。

原告认为，按照合同约定，准时支付物业管理费及合同期满后，将租赁物完好交还原告是被告作为承租人的应尽义务。现被告不仅没有与原告办理物业交接手续，且拖欠物业管理费，还损坏了承租物业，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费等17598.78元（其中物业管理费12215.37元、垃圾清除费150元、清洁服务费2540元、水电费2693.41元）及迟延支付违约金17598.78元（以17598.78元为基数，按每天2%的标准，从2012年4月1日计至付清之日，以本金17598.78元为限）；2.被告向原告支付涉案房屋二楼地面地坪漆破损翻新重做等损失费用共计81746元；3.本案诉讼费由被告承担。

被告辩称：1.原告未履行合同义务导致被告未能依约支付物业管理费、水电费，被告并未违约；2.原告请求被告支付涉案房屋的维修费缺乏事实与法律依据；3.被告已按时交还涉案房屋，原告不能以其经营管理不善而造成的空置损失向被告索赔；4.根据以往实际服务和缴纳情况看，一直是中迪物业公司向我方收取物业管理费，因此我方认为中迪物业公司才是主张物业管理费的适格原告，本案原告无权主张；5.根据合同约定，原告有先履行义务即先提供发票，我方再付款，根据实际情况物业管理费（没有书面资料确定物业管理费的数额）、水电费等都存在不明确的情形，在原告未告知的情况下我方无法知道具体数额，也无法履行交付义务；6.根据现有证据无法证明涉案房屋破损的事实，时间上已距离现在有两年多，房屋破损有多种可能，自然环境影响、保安公司钥匙保管等都可能导致房屋破损，因此我方认为原告要证实房屋破损是由我方造成的需要有直接证据证明，例如我方搬厂时的录音录像及现场照片等，或者由我方确认的书面材料，在破损是否由我方造成都不清楚的情况下就主张尚未发生的修复费缺乏依据，因此请法院驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《广州市房地产租赁合同》，合同第二条约定：甲方同意将坐落于广州高新技术产业开发区科学城起云路3号A1、A25F-B栋的房地产出租给乙方作工业生产及办公用途使用，建筑面积2822.84平方米（其中A15F-A25F118.57平方米，B栋一楼849.18平方米，B栋二楼922.09平方米）；第三条约定A15F-A25F的租赁期限自2010年5月1日至2011年8月15日，B栋1-2楼及负一楼的租赁期限自2010年12月1日至2012年3月31日；第四条约定：乙方向甲方交纳157000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日后3个工作日内将租赁保证金本金退回乙方；第六条第1点约定：乙方凭甲方开具的合法发票依时交纳租金及相关物业管理费用（另行签订物业管理合同），逾期交付租金及相关费用的，每逾期一日，乙方须按照当月租金费用金额的2%向甲方支付违约金；第六条第5点约定：乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；使用房屋不当或者人为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿；第八条约定：违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额2%支付滞纳金。

原告（甲方）与广州中迪物业管理有限公司（乙方，以下简称“中迪物业公司”）于2010年12月28日签订《物业管理委托合同》一份，合同约定原告将中能科技园（包括涉案物业在内）委托中迪物业公司实行物业管理，第三条约定：中迪物业公司提供服务的受益人为本物业的全体甲方和租户，本物业的全体甲方和租户均应对履行本合同承担相应的责任；第十三条约定：中迪物业公司负责向工业园区租户收取下列费用：1.物业管理服务费，收费标准为：写字楼每平方米5元，仓库每平方米3元；2.水电费，按实际用水用电收取；3.清洁服务费，收费标准为：按照园区内清洁公司实际收费标准另加收10%的管理费。

中迪物业公司于2012年3月30日出具的《收费通知单》显示，被告2012年3月份的物业管理费为12215.37元，综合费共计2841.41元（其中垃圾清运费为150元，清洁服务费为2540元，办公水费为151.41元），电费为2542.50元，以上费用合计17599.28元。中迪物业公司还出具被告应付水电及物业费明细表，显示至2013年8月6日，被告欠交2012年3月份物业管理费和水电费共计17599.28元以及至2013年8月6日滞纳477天的滞纳金167897.13元，合计185496.41元。

原告提交多张照片以证实本案涉案房屋的地面等存在破损、墙体存在涂画、窗帘没有拆除等情况。

中迪物业公司于2012年3月30日向被告发出《工作联系单》，要求被告在2012年3月31日前务必全部搬迁完毕，并注意搬迁时，严禁损坏B栋房屋原有装置、设施与结构；对使用期间损坏的地面、墙面须修复好并恢复原状；须在规定的时间内付清物业管理费等相关费用，同时办理租赁保证金的退回手续。中迪物业公司于2013年7月20日出具《证明》一份，证明被告自2013年3月30日搬离原告厂房B栋后，未对厂房楼层地面自流平地坪毁损及墙面污损部分进行修复及清理，故该厂房一直空置未有出租及使用。

原告向本院提供证人罗润培、龙广泽、王燕斌出具的《证明》各一份，证实自2012年3月以来，被告搬离后本案涉案房屋就一直空置没有对外出租。

被告还提交了2011年4月18日其与广州市黄埔区德达装饰经营部签订的《施工合同书》、支付的费用发票及该公司2013年7月20日作出的《设计工艺报价》，以证明同地段房屋2011年的施工费用标准及涉案房屋破损恢复需要的费用。

原告于2013年12月10日与中迪物业公司签订《确认书》一份，双方确认原告代被告向中迪物业公司支付物业管理费、水电费等费用17598.78元。原告提供的中国银行2013年12月10日交易的网上银行电子回单可以证实，原告已经通过中国银行将此笔17598.78元转账给了中迪物业公司。同日，中迪物业公司也向原告出具了相应的发票。

被告提交了2011年12月5日，付款方为被告，收款方为中迪物业公司的发票二张，发票内容显示为2011年11月物业管理费14905.37元，代收代缴水电费为3030.69元。2011年12月9日，被告通过中国银行向中迪物业公司转账17936.06元，用途栏显示为科学城11月管理费及11月水电（费）。中迪物业公司于2012年1月4日开具了2011年12月的物业管理费及水电费发票，而后被告于2012年1月10日将此笔费用转账给中迪物业公司。中迪物业公司于2012年2月2日开具了2012年1月份的物业管理费及水电费发票，被告于2012年2月10日将此笔费用转账给中迪物业公司。中迪物业公司于2012年3月5日开具了2012年2月份的物业管理费及水电费发票，被告于2012年3月12日将此笔费用转账给了中迪物业公司。

上述事实有《广州市房地产租赁合同》、《收费通知单》、《工作联系单》、《证明》、《施工合同书》、《设计工艺报价》、《物业管理委托合同》、《确认书》、《中国银行网上银行电子回单》、《发票》、《中国工商银行资金汇划补充凭证》、照片、证人证言及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。

本院认为，本案的争议焦点为：1.原告是否为本案的适格主体及是否有权向被告主张2012年3月份的物业管理费等相关费用；2.被告应否向原告支付迟延支付违约金；3.被告应否赔偿原告涉案房屋二楼地面地坪漆破损翻新重做等损失费用。

关于原告是否为本案的适格主体及是否有权向被告主张2012年3月份的物业管理费等相关费用。庭审中，被告主张中迪物业公司才是主张物业管理费等相关费用的适格原告，本案原告无权主张。本院认为本案原告为适格原告，理由为：原告与被告签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的规定，是有效合同，对当事人双方均有约束力，双方应诚信履行。该合同约定，被告凭原告开具的合法发票依时交纳租金及相关物业管理费（另行签订物业管理合同），逾期交付租金及相关费用的，每逾期一日，被告须按当月租金费用金额的2%向原告支付违约金。从该条款的约定来看，被告直接向原告交纳租金，相关物业管理费用要另行签订物业管理合同，但是在双方履行租赁合同的过程中，被告与中迪物业公司并没有另行签订物业管理合同，但实际上是由中迪物业公司为被告提供物业管理服务，被告也直接向中迪物业公司支付物业管理费和水电费。而原、被告双方均确认2012年3月份的物业管理费等相关费用共计17598.78元被告并没有向中迪物业公司支付，后原告代替被告向中迪物业公司支付了该笔费用。因此，原告作为代垫款人有权向被告追偿该笔费用，原告主张被告向其支付物业管理费等费用共计17598.78元有理据，本院予以支持。被告辩称原告为不适格诉讼主体理据不充分，本院不予采信。

关于被告应否向原告支付迟延支付违约金。原、被告双方均确认被告未支付2012年3月份的物业管理费等相关费用共计17598.78元，但是被告抗辩称系中迪物业公司没有先向其开具有效的发票，导致其因不清楚交费金额而未支付相关费用。原、被告双方签订的租赁合同约定，原告应先开具有效的发票，后被告付款。被告提交的2011年11-12月、2012年1-2月四个月的物业管理费及水电费发票开具时间及被告转账交费时间亦显示均系中迪物业公司开具发票在先，被告支付物业管理费和水电费在后。而原告亦未提交证据证实其或中迪物业公司先向被告开具了2012年3月份的物业管理费等相关费用的合法的发票，并有效地送达给了被告，故被告的抗辩有理据，本院予以采信，原告主张被告应向其支付物业管理费等费用的迟延支付违约金17598.78元无理据，本院不予支持。但是考虑到，原告已于2013年12月10日代替被告向中迪物业公司支付了2012年3月份的物业管理费等相关费用共计17598.78元，客观上对原告造成了一定的利息损失，故被告应向原告支付代垫的17598.78元的利息（以17598.78元为本金，自2013年12月10日起计算至判决生效之日止，按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率标准计付）。

关于被告应否赔偿原告涉案房屋二楼地面地坪漆破损翻新重做等损失费用。首先，根据双方签订的租赁合同的约定，如果被告使用房屋不当或者人为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿。从原告提交的照片来看，涉案房屋确实有一定的损毁，但是原告未提交充分的证据证实该损毁系由被告造成。其次，尽管原告提交了其与广州市黄埔区德达装饰经营部签订的地坪漆翻新的同类报价，但是此报价只是原告此前进行过的翻新维修费，并不是涉案地面及墙壁的翻新维修费，涉案房屋的地面及墙壁并没有实际维修，并没有实际产生翻新维修费，原告的损失并没有实际发生。再次，原告还提交证人证言证明涉案房屋自2012年3月就已经空置，但是原告亦未提交证据证实涉案房屋的空置与被告有直接的因果关系。因此，原告要求被告赔偿涉案房屋二楼地面地坪漆破损翻新重做等损失费用81746元无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告广东雅华电气有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州中镨能源科技有限公司支付物业管理费等费用共计17598.78元及利息（以17598.78元为本金，自2013年12月10日起计算至判决生效之日止，按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率标准计付）；

二、驳回原告广州中镨能源科技有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2639元，由原告广州中镨能源科技有限公司负担2242元，被告广东雅华电气有限公司负担397元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　　李　娜

审　判　员　　李小伟

人民陪审员　　黎锦华

二〇一四年六月五日

书　记　员　　王结仪

倪淑如