广东雅华电气有限公司与广州中镨能源科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）穗中法民五终字第955号

上诉人（原审被告）广州中镨能源科技有限公司。

法定代表人余中泽，职务：总经理。

委托代理人黄楚镇，广东广信君达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）广东雅华电气有限公司，、2-1。

法定代表人刘庆，职务：总经理。

委托代理人文花艳，广东南方福瑞德律师事务所律师。

委托代理人蔡子明，广东南方福瑞德律师事务所律师助理。

上诉人广州中镨能源科技有限公司因租赁合同一案，不服广州市萝岗区人民法院（2013）穗萝法民三初字第443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，广东雅华电气有限公司（以下简称“雅华公司”）与广州中镨能源科技有限公司（以下简称“中镨公司”）签订了一份《广州市房地产租赁合同》，合同第二条约定：中镨公司同意将坐落于广州高新技术产业开发区科学城起云路3号A1、A25F－B栋的房地产出租给雅华公司作工业生产及办公用途使用，建筑面积2822．84平方米（其中A15F－A25F118．57平方米，B栋一楼849．18平方米，B栋二楼922．09平方米）；第三条约定A15F－A25F的租赁期限自2010年5月1日至2011年8月15日，B栋1－2楼及负一楼的租赁期限自2010年12月1日至2012年3月31日；第四条约定：雅华公司向中镨公司交纳157000元保证金，中镨公司应在租赁期满或解除合同之日后3个工作日内将租赁保证金本金退回雅华公司；第六条第1点约定：雅华公司凭中镨公司开具的合法发票依时交纳租金及相关物业管理费用（另行签订物业管理合同），逾期交付租金及相关费用的，每逾期一日，雅华公司须按照当月租金费用金额的2％向中镨公司支付违约金；第六条第4点约定：雅华公司不得将房屋换租或分租，如违反则视为雅华公司自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由雅华公司负责赔偿。

合同签订后，2011年8月16日，雅华公司通过中国工商银行广东省分行营业部向中镨公司转账汇款402904.52元，汇款单备注栏注明：科学城厂房押金及租金。2011年8月12日，中镨公司向雅华公司出具收据载明：今收到广东雅华电气有限公司租赁保证金157000元，在收款单位处盖有中镨公司的财务专用章还有经手人的手写签名。2012年2月10日，雅华公司通过中国工商银行广东省分行营业部向广州中迪物业管理有限公司支付1月份物业管理费及水电费18858.08元。2012年3月12日雅华公司又通过中国建设银行向广州中迪物业管理有限公司支付2月份物业管理费及水电费7463．59元。广州中迪物业管理有限公司于2012年3月27日向雅华公司发出工作联系单，载明因房屋租赁协议即将到期，请雅华公司于2012年3月31日前全部搬迁完毕，2012年4月1日起其将对B栋断水、断电，也不再为雅华公司提供任何物业服务。雅华公司提供的《宏顺汽运货运单》及吉水县宏顺汽车发展有限公司（下称宏顺公司）出具的《搬厂证明》载明，宏顺公司在2012年3月28日至30日期间，受雅华公司委托，派出宏顺公司9位工作人员从事搬厂业务，将雅华公司的有关设备原料及办公用品从广州市萝岗区科学城起云路3号搬运至广州市科学城南云五路11号厂房，搬运期间，广州市科学城起云路3号园区的物业公司人员对搬运物品进行了详细检查。广州中迪物业管理有限公司于2012年3月30日向雅华公司发出工作联系单，催收2012年3月份物业管理费、水电费等相关费用共计17599.28元，广州中迪物业管理有限公司还出具雅华公司应付水电及物业费明细表，显示至2013年8月6日，雅华公司欠交2012年3月份物业管理费和水电费共计17599.28元以及至2013年8月6日滞纳477天的滞纳金167897.13元，合计185496.41元。

中镨公司提交多张照片以证实本案涉案房屋的地面等存在破损、墙体存在涂画、窗帘没有拆除等情况。在庭审中，广州中迪物业管理有限公司的两名保安龙广泽、王燕斌向本院证实，自2012年3月底雅华公司搬离后本案涉案房屋就一直空置没有对外出租。中镨公司还提交了2011年4月18日其与广州市黄埔区德达装饰经营部签订的《施工合同书》、支付的费用发票及该公司2013年7月20日作出的《设计工艺报价》，以证明同地段房屋2011年的施工费用标准及涉案房屋破损恢复需要的费用。

上述事实有《广州市房地产租赁合同》、《资金汇划补充凭证》、《收据》、《特种转账借方凭证》、《工作联系单》、《宏顺汽运货运单》、《搬厂证明》、《施工合同书》、《设计工艺报价》、照片、证人证言及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，该院予以采信。

因中镨公司未在租赁期满后3个工作日内将保证金157000元退回雅华公司，雅华公司于2013年6月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1．中镨公司支付租赁保证金157000元及迟延返还利息（从2012年4月3日起计算至实际支付之日止，暂计至起诉之日止为9655．5元）；2．本案诉讼费用由中镨公司承担。

原审法院认为，雅华公司与中镨公司签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的规定，是有效合同，对当事人双方均有约束力，双方应诚信履行。本案争议的焦点是中镨公司是否有权拒绝向雅华公司返还租赁保证金。双方的租赁合同签订后雅华公司按照合同的约定向中镨公司支付了157000元租赁保证金，中镨公司也向雅华公司出具收据确认已经收到雅华公司的租赁保证金。该院认为，本案保证金的类型是租赁保证金，中镨公司收取保证金的目的是确保雅华公司在依约使用租赁物的同时及时交纳租金等费用，租赁保证金的交纳、退回及在何种情况下不予退还都在双方签订的合同中有明确的约定，应该严格按照合同的约定来执行。根据租赁合同第六条第4点的约定，如雅华公司违法将房屋转租、分租的，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还。除此之外，合同中并没有约定其他可以抵扣、扣减或者不予退还租赁保证金的情形，因此，中镨公司主张在雅华公司没有向其支付完物业管理费、迟延支付违约金、房屋损害赔偿款等相关费用前其有权拒绝履行退还租赁保证金的义务无理据，该院不予支持。根据租赁合同第四条的约定，中镨公司应于租赁期限期满或解除合同之日后3个工作日内将租赁保证金本金退回雅华公司，双方的租赁合同于2012年3月31日到期，按照合同约定中镨公司应于3个工作日内即2012年4月6日前将租赁保证金退还给雅华公司，故雅华公司主张中镨公司退还租赁保证金157000元有理据，该院予以支持。鉴于中镨公司迟延退还保证金给雅华公司造成了一定的利息损失，该院依法酌定中镨公司应当支付雅华公司2012年4月7日至实际退还之日止的利息损失（以157000元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率计算），雅华公司超出上述范围的迟延返还利息请求无理据，该院不予支持。虽然中镨公司辩称雅华公司拖欠2012年3月份物业管理费、迟延支付违约金等费用，但中镨公司并未在本案中提起反诉，本案对此不予调处，中镨公司可以另行主张。中镨公司主张的房屋损害赔偿与本案属于不同的法律关系，因此本案不予调处，中镨公司亦可另行主张。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、中镨公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付雅华公司租赁保证金157000元及利息（利息以157000元为本金，自2012年4月7日起至实际退还之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回雅华公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3633元，由雅华公司负担2元，中镨公司负担3631元。

判后，上诉人中镨公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一、中镨公司有权行使先履行抗辩权，不予退还租赁保证金。本案中，雅华公司尚存多项需先履行的合同义务未履行。第一项根据租赁合同第六条第1点，雅华公司至今欠付2012年3月的物业管理费、水电费等17599.28元及滞纳金（至今约二十万元）。第二项根据租赁合同第六条第5点，因雅华公司不当使用涉案房屋，造成房屋严重破损，经过咨询相关专业公司，雅华公司应支付房屋维修款项81746元。第三项，雅华公司搬离后至今没有与中镨公司办理交接手续，导致中镨公司未能及时将房屋出租或者使用，至今仍然空置，这损失应该由雅华公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，雅华公司在未履行支付上述费用的情况下，中镨公司有权抗辩不予返还租赁保证金。因此，按照上述法律规定，租赁保证金的退还条件尚未成就。二、虽然租赁合同仅有第六条第4点对没收、扣取保证金的情形进行约定，但是该条款也没有约定，除了“非法转租、分租”这种情形外，其余的都不得扣除，按照法律规定，出现法定情形也是可以扣除的。综上，请求法院判令：撤销原判第一项，驳回雅华公司支付租赁保证金及利息的请求。

被上诉人雅华公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。具体理由如下：1、原审查明雅华公司依约支付保证金，并无违反关于不予退还保证金的法律规定和合同约定。中镨公司提出的上诉理由与事实不符，于法无据。上诉理由中主张雅华公司支付的相关费用并不是合同约定的可以用于抵扣保证金的费用，而且主张物业管理费的收费主体应是中迪公司不是中镨公司，2、关于上诉理由第二点，没有相应的法律规定。

经本院二审庭询审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点是：中镨公司主张退还保证金的条件是否成立。

对于保证金条款，双方签订的《广州市房地产租赁合同》作了如下约定：中镨公司应于租赁期满或解除合同之日后3个工作日内将租赁保证金本金退回雅华公司；如雅华公司将房屋转租、分租的，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还。此外，合同中并没有约定其他退还保证金的前提条件，原审据此确认中镨公司应于2012年4月6日前将租赁保证金退还给雅华公司并无不当。中镨公司上诉认为租赁保证金的退还条件尚未成就，缺乏合同及法律依据，本院对此不予采纳。原审法院鉴于中镨公司迟延退还保证金给雅华公司造成了一定的利息损失，酌定中镨公司应当支付雅华公司从2012年4月7日至实际退还之日止的利息损失，上述处理并无不当，本院予以维持。关于中镨公司上诉提出其有权行使先履行抗辩权的问题，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”该条规定的两项债务应在履行上有一定的关联性且有对价关系，本案中，雅华公司主张的保证金与中镨公司主张的物业管理费、房屋损害赔偿等并不存在关联性及对价关系，且合同约定雅华公司是依据中镨公司开具的发票交纳物业管理费，中镨公司未能证明其已提供了2012年3月的物业管理费发票给雅华公司，故中镨公司主张行使先履行抗辩权于法无据，本院不予采纳。另中镨公司认为除合同约定以外，出现法定情形也可以扣除违约金缺乏法律依据，本院对此亦不予采纳。

综上所述，上诉人中镨公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3440元，由上诉人广州中镨能源科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张怡

审判员　　张艳

审判员　　余盾

二〇一四年四月一日

书记员　　张辉