厦门铼德照明电器有限公司、厦门鑫泰洋建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

福建省厦门市翔安区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0213民初1715号

原告：厦门铼德照明电器有限公司，住所地福建省厦门火炬高新区（翔安）产业区翔虹路8号302单元。

法定代表人：黄占峰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：惠炳森，福建贝盈律师事务所律师。

被告：厦门鑫泰洋建设工程有限公司，住所地福建省厦门火炬高新区（翔安）产业区春波路2号。

法定代表人：林洋，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：韩平良，男。

原告厦门铼德照明电器有限公司（以下简称铼德公司）与被告厦门鑫泰洋建设工程有限公司（以下简称鑫泰洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告铼德公司于2021年4月2日向本院递交起诉状主张权利，本院依法由法官助理进行诉前调查后，于2021年5月20日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铼德公司的委托诉讼代理人惠炳森，被告鑫泰洋公司的委托诉讼代理人韩平良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

铼德公司向本院提出诉讼请求：1.确认铼德公司与鑫泰洋公司之间签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》于2021年3月31日解除；2.判令鑫泰洋公司支付铼德公司欠缴的租金40980.33元；3.判令鑫泰洋公司支付铼德公司迟延支付租金的违约金（以40980.33元为基数，按一年期贷款市场报价利率标准4倍自2021年3月1日起计算至鑫泰洋公司实际履行之日）；4.判令铼德公司承担本案案件受理费、公告费、财产保全费、保全保险费、鉴定费等。事实和理由：2020年8月20日，铼德公司因经营需要而与铼德公司签订《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》，铼德公司将其位于翔虹路8号的厂房出租给鑫泰洋公司使用。合同第四条约定租赁期限自2020年8月20日至2021年9月30日止；第五条约定租金每平方米19.62元，本合同标的物2020年8月20日至2021年9月30日每平方米月租金为19.62元整（含税），合计月租39658.1元；第六条约定乙方须于签署本合同后3日内支付1个月租金39658.10元作为本合同之保证金，本保证金不得抵充租金，乙方若违反本合同任何条款时，甲方将无条件没收，如该保证金不足弥补甲方损失，甲方仍有权追加损害赔偿，乙方不得藉口任何理由加以抗辩……；第七条约定乙方要在装修15天后的3个工作日缴交第一个季度的租金，以后租金按一个季度支付一次，即在租金到期后7个工作日内支付下一季度的租金，乙方如若不能按规定缴付租金，迟延付款超过7天时，甲方有权终止合同（同时没收保证金）并要求乙方迁出承租的物业，因此造成的一切后果和损失由乙方承担，且甲方有权追回乙方所欠租金及滞纳金、有权追究因乙方违约所造成的直接经济损失；第十一条约定该租赁标的物业管理费、水电费及其他一切物业费一概由乙方自行承担……；第十七条约定乙方依约迁离承租物业时若将任何家具、杂物滞留于该承租物业内，应视为抛弃物，任凭甲方处理，因处理该抛弃物所发生的费用由乙方负责；第十九条约定若乙方短欠租金，甲方可对乙方所有物件行使留置权，并可以将留置物品进行变卖或拍卖，以抵偿其债务。上述租赁合同签订后，铼德公司依约交付了案涉厂房，并配合鑫泰洋公司协调物业、水电等部门，保证了鑫泰洋公司能顺利进驻和使用。然鑫泰洋公司并未按照合同之约定履行义务，存在众多违约行为。一方面，鑫泰洋公司未按照合同之约定足额缴纳本季度的房屋租金，且在铼德公司多次催收的情况下仍拒绝及时支付租金。截至目前，鑫泰洋公司仅支付至2020年2月28日，且向铼德公司明确表示拒绝继续履行支付租金的义务。另一方面，鑫泰洋公司在腾退案涉厂房问题上严重违背诚信原则，铼德公司履行告知解除合同的义务后，鑫泰洋公司在未依约续交房屋租金的基础上拖至3月份最后一天即3月31日进行腾退，未给铼德公司预留相应处置期，无法在合理期限内处置案涉厂房，给铼德公司造成了重大经济损失。

鑫泰洋公司辩称，一、鑫泰洋公司于2020年8月20日与铼德公司签订案涉厂房租赁合同，于9月初开始使用案涉厂房。铼德公司于2021年2月22日由该公司财务潘春秀致电鑫泰洋公司董事长林沐，协商要求鑫泰洋公司提前搬走。当时考虑到案涉厂房的新房东催促铼德公司交还房产，且鑫泰洋公司仅与铼德公司签定一年期合同，故鑫泰洋公司着手寻找新的厂房，在3月初有了新厂房的意向之后，林沐再次打电话与潘春秀就铼德公司让鑫泰洋公司提前搬走一事进行确认，并得到肯定的回复。按照常理，铼德公司让鑫泰洋公司提前搬走，无法确认房屋费用应结算到哪一天，故鑫泰洋公司不应再预交下一个季度的费用，同时因为有预交押金，所以房屋结算首先是用押金抵扣，余下的再多退少补。鑫泰洋公司不存在违约的事实，铼德公司无权没收鑫泰洋公司预交的押金。从鑫泰洋公司财务许淑真与铼德公司潘春秀的通话记录可知，鑫泰洋公司始终没有拒绝缴纳三月份的房屋，而是铼德公司要求鑫泰洋公司提前搬走在先，后又强行提高房租标准，要求鑫泰洋公司按照提高后的租金标准缴交房屋租金，系铼德公司违约在先。鑫泰洋公司从善意的角度出发，不追究铼德公司的违约责任，同意按3月31日搬出的时间用押金抵扣3月份房屋。二、铼德公司于3月26日书面通知鑫泰洋公司，要求解除租凭合同，并限期10日搬离所租厂房。鑫泰洋公司于3月30日书面回复铼德公司，同意解除合同，并同意在其限定的10日期限内搬离，要求铼德公司在3月31日下午17时派人进行交接，该书面回复由潘春秀签收。然而，铼德公司在约定的交接时间并未派人进行交接，鑫泰洋公司在多次催促无果的情况下，将该房产的现状及水、电表等数字录像、拍照发给铼德公司房产管理人员潘春秀。因此，铼德公司诉求过渡期依赖利益损失赔偿没有依据，应予驳回。三、为方便租金计算收取，经双方协商确定租期内第一个季度的租金缴交至2020年11月30日，铼德公司于2020年9月5日开具租金发票给鑫泰洋公司，鑫泰洋公司按照发票记载的金额足额支付第一季度租金，不存在拖欠第一季度租金的问题。综上，请求驳回铼德公司对鑫泰洋公司的所有诉讼请求，不得没收押金，按正常合同约定以押金抵扣的方式支付尚未支付的3月份房租，并开具发票，合同解除。

本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2020年8月20日，铼德公司作为出租方（甲方），鑫泰洋公司作为承租方（乙方）双方签订一份《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》，约定铼德公司将坐落于厦门翔安区翔虹路8号厂房中面积为2021.31平方米的102单元出租给鑫泰洋公司，租赁期限自2020年8月20日起至2021年9月30日止，租金为每平方米19.62元，月租约39658.1元。合同第六条“保证金”约定，为保证本合同之履行，乙方须于签署本合同后3日内支付1个月租金39658.1元作为本合同之保证金，本保证金不得抵充租金，乙方若违反本合同任何条款时，甲方将无条件没收，如该保证金不足弥补甲方损失，甲方仍有权追加损害赔偿，乙方不得藉口任何理由加以抗辩。合同第七条“租金支付方式”约定，乙方在合同签订后有15天免租金装修期，乙方要在装修15天后的3个工作日内缴交第一个季度租金，以后租金按一个季度支付一次，即在租金到期后的7个工作内支付下一季度的租金；乙方如若不能按规定缴付租金，迟延付款超7天时，甲方有权终止合同（同时没收保证金），并要求乙方迁出承租的物业，因此造成的一切后果和损失由乙方自行承担，且甲方有权追回乙方所欠租金及滞纳金、有权追究因乙方违约所造成的直接经济损失。合同第十八条“违约赔偿”约定，在租赁期内，除非甲乙双方书面同意终止本合同，否则双方不得在合同租赁期内单方提出终止合同；甲方单方面提出终止合同的，必须赔偿乙方3个月租金；乙方单面提出终止合同的，必须赔偿甲方3个月租金。2020年8月24日，鑫泰洋公司依约向铼德公司交付厂房租赁保证金39658.1元。2020年9月5日，铼德公司向鑫泰洋公司开具两张厦门增值税专用发票，金额合计115008.2元，发票备注栏均载明“翔虹路8号102单元9-11月”。鑫泰洋公司按照铼德公司开具的前述两张发票总金额于2020年9月7日向铼德公司支付翔虹路8号厂房2020年8月20日至2020年11月30日期间的租金115008.2元。鑫泰洋公司分别于2020年12月7日、12月25日向铼德公司支付2020年12月1日至2021年2月28日期间的租金合计118974.3元，其中于2020年12月7日支付109374.3元、于2020年12月25日支付9600元。

2021年3月26日，铼德公司向鑫泰洋公司发出一份《解除房屋租赁合同通知书》，载明鉴于“一方面，贵方并未按照合同之约定足额缴纳本度的房屋租金，且在我方多次催收的情况下，仍拒绝及时支付租金。截至目前，贵方仅租金仅支付至2021年2月28日，且向我方明确表示拒绝继续履行依约支付租金的义务。另一方面，贵方未按照合同之约定及时缴纳物业等各项费用”等鑫泰洋公司的违约事实，铼德公司依法行使合同解除权，通知鑫泰洋公司“自本通知送达贵方之日起，贵我之间于2020年8月20日签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》正式解除”，同时要求鑫泰洋公司在收到书面通知后10日内（最迟在2021年4月15日17时前）搬出标的房屋。鑫泰洋公司于2021年3月30日作出《关于对厦门铼德照明电器有限公司“解除房屋租赁合同通知书”的回复》，载明：“一、贵方于2月下旬电话通知我方，可提前解约，我方于3月1日电话再次与贵方确认过解约信息。现同意贵方解除合同的意见，我司会在3月31日将属于我司的物品搬走，请贵司于3月31日下午17:00派人办理交接手续。二、关于贵司指责我司违约，多次催收仍拒绝及时支付租金、未及时缴纳物业等各项费用等，均与事实不符……”。铼德公司的工作人员潘春秀在该份书面回复签署“收到通知书”的意见。

另查明，铼德公司与案外人厦门浩宇源进出口有限公司签订一份《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》，约定厦门浩宇源进出口公司将坐落于厦门市翔安区××路××号××房××单元、202单元、302单元面积共6376.38平方米的房屋租赁给铼德公司，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止。厦门浩宇源进出口有限公司于2020年8月20日出具一份《同意转租证明》，同意铼德公司将位于翔安区××路××号××房××单元转租给鑫泰洋公司经营使用，认可铼德公司与鑫泰洋公司2020年8月20日签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》的法律效力。

上述事实，有铼德公司提交的铼德公司与案外人厦门浩宇源进出口有限公司签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》、《同意转租证明》、铼德公司与鑫泰洋公司签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》、中国建设银行单位客户专用回单、《解除房屋租赁合同通知书》，鑫泰洋公司提交的通话录音资料、微信聊天记录、短信聊天记录、《关于对厦门铼德照明电器有限公司“解除房屋租赁合同通知书“的回复》、厦门增值税专用发票、中国建设银行单位客户专用回单，以及当事人陈述在案的诉前调查笔录、庭审笔录等证据予以佐证，以上证据的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。

本院认为，铼德公司与鑫泰洋公司于2020年8月20日签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。审理中，双方确认鑫泰洋公司已经于2021年3月31日搬离案涉翔安区××路××号××房××单元，鑫泰洋公司对铼德公司要求确认双方于2020年8月20日签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》于2021年3月31日解除之诉求没有异议，本院予以支持。鑫泰洋公司实际使用翔安区××路××号××房××单元至2021年3月31日，但仅支付截至2021年2月28日的房屋租金，2021年3月份的租金未支付，该行为已经构成违约，故鑫泰洋公司应按合同约定的月租金标准向铼德公司支付2021年3月份的租金39658.1元，铼德公司诉求租金超过部分，本院不予支持。根据双方签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》第六条保证金条款的约定，保证金不得抵充租金，鑫泰洋公司若违反本合同任何条款时，铼德公司有权没收保证金，故鑫泰洋公司以其支付的保证金39658.1元足以抵扣2021年3月份租金为由，抗辩其不存在逾期支付租金的违约行为，依据不足，本院不予采信。此外，鑫泰洋辩称本案系铼德公司在2021年2月底要求其提前搬离租赁场所，违约在先，在其提交的证据不足以证明，故本院依法认定鑫泰洋公司的该项抗辩意见，依据不足，本院不采纳。鉴于鑫泰洋公司的上述违约行为，铼德公司在庭审过程中明确主张其有权按合同约定没收鑫泰洋公司支付的保证金39658.1元，符合合同约定，本院予以支持。铼德公司基于鑫泰洋公司逾期支付租金的行为重复主张迟延支付的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、确认厦门铼德照明电器有限公司与厦门鑫泰洋建设工程有限公司在2020年8月20日签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》于2021年3月31日解除；

二、厦门鑫泰洋建设工程有限公司应于本判决生效之日起七日内，向厦门铼德照明电器有限公司支付2021年3月份的租金39658.1元；

三、驳回厦门铼德照明电器有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费838元，适用简易程序审理，减半收取计419元，由厦门鑫泰洋建设工程有限公司负担400元，由厦门铼德照明电器有限公司负担19元，款均限于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

本案生效后（以终审生效法律文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本案进入执行后，本条款即为执行通知，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审　判　员　（蔡玉桂）

二〇二一年九月二十二日

法官　助理　（陈菲菲）

代书记员（　洪燕　贞）

附：本案适用的主要法律条文

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。