厦门铼某某电器有限公司、厦门鑫泰洋建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽02民终7648号 上诉人（原审被告）：厦门鑫泰洋建设工程有限公司，住所地福建省厦门火炬高新区（翔安）产业区春波路2号。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，福建知圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，福建知圆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门铼***电器有限公司，住所地福建省厦门火炬高新区（翔安）产业区XX路X号X**。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，***盈律师事务所律师。 上诉人厦门鑫泰洋建设工程有限公司（以下简称鑫泰洋公司）因与被上诉人厦门铼***电器有限公司（以下简称铼德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2021）闽02123民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 鑫泰洋公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.请求判令铼德公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：案涉租赁合同系由于铼德公司单方要求提高租金、单方要求解除而导致合同解除的，鑫泰洋公司不存在单方违约的行为，原审认定鑫泰洋公司单方违约并由其承担违约责任没有事实与法律依据，理由如下：首先，2020年8月20日，鑫泰洋公司与铼德公司共同签订《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》；2020年8月24日，鑫泰洋公司按照约定向铼德公司支付保证金；其后，自2020年8月20日至2021年2月28日期间，鑫泰洋公司均按照约定向铼德公司支付租金。上述事实已由原审法院予以查明，由此可以看出鑫泰洋公司一直以来均能够按照约定全面履行自己的合同义务。其次，根据《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》第五条之约定：“租金：每平方米19.62元”，即鑫泰洋公司与铼德公司已经就租赁合同按照每平方米19.62元进行计算，双方均应按照上述约定履行。然而，2021年2月底，铼德公司多次电话要求提高租金标准为每平方米25元，该事实由“***与郑文娟（鑫泰洋财物）微信对话”中铼***潘的录音“一平方25元，不含税，不是说加五块钱...19块多，这是之前啊”予以证实。其后，经过鑫泰洋公司庭外核实后发现，案涉厂房原房东厦***进出口有限公司已经将厂房转让给案外人，案外人要求铼德公司按照每平方米25元的标准支付租金，因此铼德公司作为二手房东亦要求鑫泰洋公司按照每平方25元的标准支付租金。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，铼德公司利用其作为出租方的优势任意提高租金已经构成违约，原审未能查明铼德公司违约的事实，而直接认定鑫泰洋公司单方违约明显属于事实认定错误。第三，本案中，因铼德公司擅自单方提高租金未获得鑫泰洋公司同意后，铼德公司于2021年2月底直接单方提出解除合同并要求鑫泰洋公司搬离案涉厂房。为减少纠纷，鑫泰洋公司亦同意铼德公司要求解除合同并搬离厂房的要求，同时于2021年2月底至3月期间开始着手准备搬离事宜。鑫泰洋公司在原审中提交的证据“***与**（鑫泰洋董事长）手机短信对话”中：1.铼德公司员工向**（鑫泰洋董事长）发出的短信“你们公司小郑让我们去多争取一个月时间四月底搬走，我们也尽力协调做到了”；2.**（鑫泰洋董事长）向铼德公司员工发出的短信“今年2月你们打电话给我，让我们找地方，可以提前解约。我们就着手地找地方。签合同之前我们财务让我打电话给你们确认，是否真让我们提前搬，的到确认后我们才去签合同”可以证实鑫泰洋公司与铼德公司已于2021年2月底就提前解除租赁合同达成合意，同时在得到铼德公司确认后已经与案外人签订其他租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。因此，鑫泰洋公司与铼德公司之间的租赁合同已经于2021年2月底解除。第四，如上所述，根据“***与**（鑫泰洋董事长）手机短信对话”中铼德公司员工向**（鑫泰洋董事长）发出的短信“你们公司小郑让我们去多争取一个月时间四月底搬走”，可以证实铼德公司亦同意鑫泰洋公司于2021年4月底之前搬离，事实上，鑫泰洋公司已经在2021年3月31日搬离并腾退厂房。也是因为实际腾退时间的不确定，因此鑫泰洋公司无法提前预付租金，但在腾退期间鑫泰洋公司从未拒绝支付租金。因此，鑫泰洋公司不存在任何违约行为，即使认定鑫泰洋公司应该向铼德公司支付腾退期间的占用费的话，也不应该据此认为鑫泰洋公司存在违约。原审认定鑫泰洋公司单方违约并认为铼德公司有权没收保证金显属错误。 铼德公司辩称，一、关于合同解除。案涉租赁合同解除的原因是由于鑫泰洋公司违约在先，铼德公司依法行使解除权使然。自租赁合同成立生效以来，鑫泰洋公司从未按照合同约定足额支付租金，截至合同实际解除之日即2021年3月31日鑫泰洋公司尚欠铼德公司租金43624.2元，据相关法律规定，对于鑫泰洋公司的**欠交租金的行为属于“当事人一方**履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，故于铼德公司享有合同解除权。鑫泰洋公司一审中所提供的证据并不能证明鑫泰洋公司所述的“铼德公司向鑫泰洋公司主张提前解除合同”这一事实。其中证据一即鑫泰洋公司账财务许淑真与铼德出租厂房管理人***的通话录音的内容仅仅能证明双方工作人员对何时解除合同及如何交纳房租事宜进行协商和探讨，并未对合同解除等事宜形成最终意见，且在证据结尾处，双方也确认了按照合同约定来处理此事。证据二即***与郑文娟微信对话及***与**手机短信对话不能证明铼德强行提高租金及让鑫泰洋公司提前搬走的事实。鑫泰洋公司标注的方案即“说是按原来的价格39658.10再付一个月房租，发票开两个月给我们，押金抵一个月房租”也是鑫泰洋公司单方提出的方案，铼德公司方从未加以确认。短信往来记录仅仅表明了铼德公司将通过法律途径维权的事宜告知鑫泰洋公司而已。而鑫泰洋公司回复的短信内容中描述的“今年2月你们打电话给我，让我们找地方，可以提前解约”的内容没有相关证据证明，不具有真实性，故铼德公司在一审中对其关联性和证明对象均未予认可。二、关于保证金。案涉合同第六条明确约定了“保证金：为保证本合同之履行，乙方须于签署本合同后3日内支付1个月租金人民币39658.10元作为本合同之保证金，本保证金不得抵充租金，乙方若违反本合同任何条款时，甲方将无条件没收，如该保证金不足弥补甲方损失，甲方仍有权追加损害赔偿，乙方不得藉口任何理由加以抗辩......”，第七条约定了“乙方若不能按规定支付租金，延迟付款超过7天时，甲方有权终止合同（同时没收保证金）......”由于鑫泰洋公司最后一次支付房租时间是2020年12月，距离应支付房租时间即2021年3月远远超过了合同约定的7天。故鉴于鑫泰洋公司未足额且**支付租金的行为已然构成根本违约，保证金39658.1元理应归于铼德公司所有。 铼德公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认铼德公司与鑫泰洋公司之间签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》于2021年3月31日解除；2.判令鑫泰洋公司支付铼德公司欠缴的租金40980.33元；3.判令鑫泰洋公司支付铼德公司**支付租金的违约金（以40980.33元为基数，按一年期贷款市场报价利率标准4倍自2021年3月1日起计算至鑫泰洋公司实际履行之日）；4.判令铼德公司承担本案案件受理费、公告费、财产保全费、保全保险费、鉴定费等。 一审法院认定事实如下：2020年8月20日，铼德公司作为出租方（甲方），鑫泰洋公司作为承租方（乙方）双方签订一份《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》，约定铼德公司将坐落于厦门翔安区XX路X号厂房中面积为2021.31平方米的102**出租给鑫泰洋公司，租赁期限自2020年8月20日起至2021年9月30日止，租金为每平方米19.62元，月租约39658.1元。合同第六条“保证金”约定，为保证本合同之履行，乙方须于签署本合同后3日内支付1个月租金39658.1元作为本合同之保证金，本保证金不得抵充租金，乙方若违反本合同任何条款时，甲方将无条件没收，如该保证金不足弥补甲方损失，甲方仍有权追加损害赔偿，乙方不得藉口任何理由加以抗辩。合同第七条“租金支付方式”约定，乙方在合同签订后有15天免租金装修期，乙方要在装修15天后的3个工作日内缴交第一个季度租金，以后租金按一个季度支付一次，即在租金到期后的7个工作内支付下一季度的租金；乙方如若不能按规定缴付租金，**付款超7天时，甲方有权终止合同（同时没收保证金），并要求乙方迁出承租的物业，因此造成的一切后果和损失由乙方自行承担，且甲方有权追回乙方所欠租金及滞纳金、有权追究因乙方违约所造成的直接经济损失。合同第十八条“违约赔偿”约定，在租赁期内，除非甲乙双方书面同意终止本合同，否则双方不得在合同租赁期内单方提出终止合同；甲方单方面提出终止合同的，必须赔偿乙方3个月租金；乙方单面提出终止合同的，必须赔偿甲方3个月租金。2020年8月24日，鑫泰洋公司依约向铼德公司交付厂房租赁保证金39658.1元。2020年9月5日，铼德公司向鑫泰洋公司开具两张厦门增值税专用发票，金额合计115008.2元，发票备注栏均载明“XX路X号102**9-11月”。鑫泰洋公司按照铼德公司开具的前述两张发票总金额于2020年9月7日向铼德公司支付XX路X号厂房2020年8月20日至2020年11月30日期间的租金115008.2元。鑫泰洋公司分别于2020年12月7日、12月25日向铼德公司支付2020年12月1日至2021年2月28日期间的租金合计118974.3元，其中于2020年12月7日支付109374.3元、于2020年12月25日支付9600元。 2021年3月26日，铼德公司向鑫泰洋公司发出一份《解除房屋租赁合同通知书》，载明鉴于“一方面，贵方并未按照合同之约定足额缴纳本度的房屋租金，且在我方多次催收的情况下，仍拒绝及时支付租金。截至目前，贵方仅租金仅支付至2021年2月28日，且向我方明确表示拒绝继续履行依约支付租金的义务。另一方面，贵方未按照合同之约定及时缴纳物业等各项费用”等鑫泰洋公司的违约事实，铼德公司依法行使合同解除权，***泰洋公司“自本通知送达贵方之日起，贵我之间于2020年8月20日签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》正式解除”，同时要求鑫泰洋公司在收到书面通知后10日内（最迟在2021年4月15日17时前）搬出标的房屋。鑫泰洋公司于2021年3月30日作出《关于对厦门铼***电器有限公司“解除房屋租赁合同通知书“的回复》，载明：”一、贵方于2月下旬电话通知我方，可提前解约，我方于3月1日电话再次与贵方确认过解约信息。现同意贵方解除合同的意见，我司会在3月31日将属于我司的物品搬走，请贵司于3月31日下午17:00派人办理交接手续。二、关于贵司指责我司违约，多次催收仍拒绝及时支付租金、未及时缴纳物业等各项费用等，均与事实不符……”。铼德公司的工作人员***在该份书面回复签署“收到通知书”的意见。 另查明，铼德公司与案外人厦***源进出口有限公司签订一份《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》，约定厦***源进出口公司将坐落于厦门市翔安区××路××号××房××**、X**、X**面积共6376.38平方米的房屋租赁给铼德公司，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止。厦***源进出口有限公司于2020年8月20日出具一份《同意转租证明》，同意铼德公司将位于翔安区××路××号××房××**转租给鑫泰洋公司经营使用，认可铼德公司与鑫泰洋公司2020年8月20日签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》的法律效力。 一审法院认为，铼德公司与鑫泰洋公司于2020年8月20日签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。审理中，双方确认鑫泰洋公司已经于2021年3月31日搬离案涉翔安区××路××号××房××**，鑫泰洋公司对铼德公司要求确认双方于2020年8月20日签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》于2021年3月31日解除之诉求没有异议，应予以支持。鑫泰洋公司实际使用翔安区××路××号××房××**至2021年3月31日，但仅支付截至2021年2月28日的房屋租金，2021年3月份的租金未支付，该行为已经构成违约，故鑫泰洋公司应按合同约定的月租金标准向铼德公司支付2021年3月份的租金39658.1元，铼德公司诉求租金超过部分，故不予支持。根据双方签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》第六条保证金条款的约定，保证金不得抵充租金，鑫泰洋公司若违反本合同任何条款时，铼德公司有权没收保证金，故鑫泰洋公司以其支付的保证金39658.1元足以抵扣2021年3月份租金为由，抗辩其不存在逾期支付租金的违约行为，依据不足，故不予采信。此外，鑫泰洋辩称本案系铼德公司在2021年2月底要求其提前搬离租赁场所，违约在先，在其提交的证据不足以证明，故依法认定鑫泰洋公司的该项抗辩意见，依据不足，不予采纳。鉴于鑫泰洋公司的上述违约行为，铼德公司在庭审过程中明确主张其有权按合同约定没收鑫泰洋公司支付的保证金39658.1元，符合合同约定，应予以支持。铼德公司基于鑫泰洋公司逾期支付租金的行为重复主张**支付的违约金，缺乏事实和法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认厦门铼***电器有限公司与厦门鑫泰洋建设工程有限公司在2020年8月20日签订的《翔安火炬高新区厂房租赁合同书》于2021年3月31日解除；二、厦门鑫泰洋建设工程有限公司应于本判决生效之日起七日内，向厦门铼***电器有限公司支付2021年3月份的租金39658.1元；三、驳回厦门铼***电器有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费838元，适用简易程序审理，减半收取计419元，由厦门鑫泰洋建设工程有限公司负担400元，由厦门铼***电器有限公司负担19元。 二审审理期间，鑫泰洋公司认为一审判决遗漏查明如下事实：1.案涉租赁物是否为合法建筑物未查清；2.遗漏了2021年2月双方就有提前解除租赁合同达成共识；3.2021年3月铼德公司单方提出要涨房租至25元/平方米的事实。此外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，鑫泰洋公司上诉主张解除合同源于铼德公司单方面提高租金，但其所举证电话录音及短信记录，均无法证明其联系人员系取得授权的公司行为。且即使铼德公司存在告知鑫泰洋公司提高租金的不当行为，**泰洋公司仍可依约履行，以合理方式保障自身权益，非迳行违约而不予以支付租金。鑫泰洋公司另行上诉主张其已经告知铼德公司提前搬离事宜，但并无证据证明该通知得到铼德公司的同意，故对该主张亦不予采纳。鑫泰洋公司未依约支付租金，并提前搬离，已经构成违约，应依约承担违约责任。鑫泰洋公司所支付的保证金，因其违约行为，依约应予以没收。综上，鑫泰洋公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费838元，由上诉人厦门鑫泰洋建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员　（**） 二〇二一年十二月二十日 书记员（　***） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。