某某、昆明水泵厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云01民终11840号

上诉人（原审原告）：***，男，1954年5月12日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市。

委托诉讼代理人：幸晓余，云南博赞律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：昆明水泵厂。住所地：云南省昆明市白龙路494号。

法定代表人：柯真尧，董事长兼厂长。

委托诉讼代理人：曹文云，云南君晟律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：陈淏春，云南君晟律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人***因与被上诉人昆明水泵厂房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初4858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行审理，上诉人***委托的诉讼代理人幸晓余，被上诉人昆明水泵厂法定代表人柯真尧及委托的诉讼代理人曹文云到庭参加了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1.撤销原判；2.确认上诉人对被上诉人租赁给上诉人的位于昆明市白龙路494号的房屋及场地在同等条件下享有优先续租权；3.被上诉人按照与昆明集志房地产经纪有限公司（以下简称：集志公司）2020年4月1日签订的《房屋场地租赁合同》同等条件与上诉人续签《租赁合同》；4.被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。其上诉依据的主要事实与理由：一、一审法院程序重大错误。上诉人在一审当庭申请对被上诉人提交法庭的与上诉人所签《租赁合同》中手写增加时间字迹（即：2010年4月1日至2020年3月31日，下划线部分为手写）进行书写时间鉴定，一审法院当庭不予准许，且未在一审判决中释明和说理，系程序重大错误，二审法院依法应予纠正。被上诉人所提交的该合同手写增加的时间点皆为诉讼期间临时增加内容，系被上诉人伪造证据，法院不仅不应采信，还应对此予以法律制裁。上诉人该鉴定申请不仅关系到被上诉人是否违法提交证据，且该鉴定结果直接关系到上诉人与被上诉人《租赁合同》租赁期限认定的关键事实，关系到上诉人的诉讼请求能否得到支持。二、一审法院对上诉人提交的《书证提出命令申请书》未依法进行处理，属于程序重大错误，二审法院依法应予纠正。上诉人在一审依法提交《书证提出命令申请书》，请求昆明水泵厂提交昆明集丰屋业有限公司（以下简称：集丰公司）或者集志公司向昆明水泵厂支付租金和工人工资的财务凭证资料，但一审法院在判决中对上诉人该申请未作任何释明和处理。前述财务凭证资料结合上诉人的录音证据，结合被上诉人与集志公司所签《房屋场地租赁合同》约定的租金远远低于上诉人与被上诉人所签《租赁合同》约定租金的事实，能够证实被上诉人与集志公司违法串通侵害上诉人合法权益，被上诉人与集志公司所签《房屋场地租赁合同》无效，进而依法确认上诉人享有优先续租权，由被上诉人继续与上诉人续签《租赁合同》。三、一审未依法追加集志公司作为本案第三人，程序错误。本案应依法追加集丰公司和集志公司作为第三人，才有利于查清案情，判定上诉人关于续租的请求能否得到支持。四、一审认定上诉人与昆明水泵厂《租赁合同》租期截止2020年3月31日，系认定事实错误。一审未准许上诉人对《租赁合同》中手写增加的5个时间点进行书写时间鉴定，导致认定事实错误。上诉人与昆明水泵厂于2010年4月7日所签《房屋场地移交书》明确“除四层办公楼一层四间门面房原租期未到期外，（按主协议5月30日移交给乙方），其余租赁物全部移交验收。”显然“四层办公楼一层5-8号房屋四间”的租期应截止2020年5月30日。故本案全部租赁物的10年租期截止日期均应为2020年5月30日。五、一审法院一方面认定诉争双方关于优先续租权的约定有效，一方面又以双方关于优先续租权的约定并非法定权利，在判项中不予确认，不仅违反法律规定，也存在逻辑错误。综上所述，一审判决程序错误，认定事实错误，请求二审法院依法改判。

被上诉人昆明水泵厂辩称，上诉人的上诉请求均不能成立，依法应予驳回。一、上诉人所申请的对被上诉人提交的与上诉人签订的《租赁合同》中手写增加时间进行书写时间鉴定没有必要，本案其他证据已能充分证明《租赁合同》的起止时间和房租支付时间。上诉人在一审开庭时已自认其所持合同的租期是自己填写。且根据上诉人与被上诉人签订的《房屋场地移交书》第二条“房屋全部移交后，租期从2010年4月1日开始计算，其他条件按原双方签定的合同履行”，该约定已明确了租期起算时间，再结合双方均无争议的10年租期，双方合同的截止时间即为2020年3月31日。故本案没有鉴定的必要。二、上诉人所申请的由被上诉人提交集丰公司或集志公司向被上诉人支付租金和工人工资的财务凭证也没有必要。上诉人已经付清了租金；对于欠付被上诉人的工人工资，上诉人也认可被上诉人所述的已付和未付款项。同时，被上诉人就上诉人欠付的工人工资单独提起了诉讼，双方最终达成调解，但上诉人至今未按调解内容履行。三、本案是否需要追加集志公司作为第三人，由法院依法裁量。本案没有必要追加集志公司，一审法院未追加不属于程序错误。四、一审法院只审查和确认合同效力，不确认上诉人主张的优先续租权并无不当。五、上诉人已经丧失优先续租权。上诉人在与被上诉人的合同履行过程中未按时支付租金，至今仍欠付补充协议约定的工人工资补偿款，被上诉人有权抗辩与上诉人续签《租赁合同》。上诉人未经被上诉人同意擅自转租。上诉人存在逾期支付租金、拖欠工人工资补偿款及超期转租行为，其已丧失优先续租权。综上，请求驳回上诉，维持原判。

一审情况：

***向一审法院起诉请求：1.确认***对昆明水泵厂租赁给***的位于昆明市白龙路494号的房屋及场地在同等条件下享有优先续租权；2.昆明水泵厂按照对第三人集志公司的租赁同等条件与***续签《租赁合同》；3.昆明水泵厂承担本案全部诉讼费、保全费、司法鉴定费用。并当庭明确第三项诉讼请求仅包括案件受理费，其他费用未产生，不再主张。

一审法院经审理确认以下事实：2009年12月16日，昆明水泵厂与***签订《租赁合同》，合同主要约定：昆明水泵厂将位于昆明市盘龙区场地整体出租给***，租赁起始日期为2010年4月1日，租期10年，租金为第一年2000000元，之后每三年递增5%。昆明水泵厂分流20名职工到***方工作，***负责每月按时发放工资。未经出租人同意，承租人擅自将出租范围的房屋转租给第三方使用，出租人有权单方终止合同，收回房屋。确需转租，需征得出租人同意。合同租期届满时，在同等条件下，应优先***续租。合同还约定了其他内容。2010年4月8日，双方签订《补充协议》，主要约定昆明水泵厂不再分流职工到***方工作，由***每年支付250000元的工资补偿给昆明水泵厂。《租赁合同》签订后，昆明水泵厂将合同约定的房屋及场地交付给***。而后***又与第三人昆明集丰屋业有限公司签订《房屋及场地租赁合同书》，将前述房屋及场地全部转租给集丰公司，租赁期限为2010年3月1日至2025年2月28日，集丰公司又将前述房屋及场地转租给集志公司。截止2020年3月31日，***尚欠付昆明水泵厂工人工资补偿金。2020年4月1日，昆明水泵厂将案涉房屋及场地出租给案外人集志公司。***认为昆明水泵厂行为侵犯了其优先续租权，向法院提起诉讼。

一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。昆明水泵厂与***签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同成立且生效，双方应当按约履行自己的义务。对于昆明水泵厂与***的场地租赁终止日期，昆明水泵厂与***持有的两份合同在此存在差异，一审法院综合分析后认为，两份合同均载明，双方约定租期为10年，双方均认可租赁起始日期为2010年4月1日，根据租赁合同的性质和正常的逻辑推理，一审法院认定租赁终止日期应为2020年3月31日。现双方合同约定租赁期满，且合同约定了优先续租权，该约定合法有效，双方当事人应当依约履行。但由于优先续租仅为租赁双方当事人之间的约定，并非法定权利，而对于合同约定，法院只审查和确认合同之效力，不确认非法定之权利，故***要求确认对案涉房屋及场地优先续租权的诉请，一审法院不予支持。由于涉案房屋及场地已实际出租给案外人，***要求与昆明水泵厂续签《租赁合同》有悖合同自由原则，且已实际履行不能，故对该诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“驳回***的诉讼请求。”一审案件受理费33256元，减半收取计16628元，由***负担。

二审中，上诉人提交《司法鉴定申请书》，请求对被上诉人所提交与上诉人《租赁合同》中有关手写租期起止日期的笔迹形成时间进行司法鉴定；并提交《书证提出命令申请书》，请求法院命令被上诉人提交集丰公司或集志公司向被上诉人支付租金和工人工资的财务凭证资料。有关上诉人该两份申请是否应予准许及相应依据，本院将在判决说理部分予以阐述，此不赘述。

被上诉人提交如下证据：1.昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初7794号《民事调解书》，欲证明：上诉人违反双方《租赁合同》约定，至今拖欠被上诉人工人工资补偿款，丧失商誉，丧失优先续租权。2.被上诉人与集志公司2020年4月1日所签《补充协议》，欲证明：被上诉人与集志公司的租赁合同总价款并未低于被上诉人与上诉人的租赁合同总价款。经质证，上诉人对该两份证据均认可真实性，但不认可证明目的，认为前案调解书不能作为后案认定事实的依据，被上诉人与集志公司所签租赁合同约定的租金比被上诉人与上诉人所签租赁合同约定的租金低了几十万元，被上诉人与集志公司构成恶意串通。本院认为，双方对被上诉人该两份证据的真实性均无异议，且证据1系依法形成的法律文书，证据2与原件核对无异，故本院对该两份证据的真实性依法予以采信，至于是否能证明被上诉人的证明目的，本院将在下文判决说理部分一并阐述，此不赘述。

上诉人对一审法院确认的案件事实无异议，但认为有遗漏：1.上诉人与被上诉人《租赁合同》的截止日期应为2020年5月30日；2.截止2020年3月31日，上诉人尚欠付被上诉人工人工资补偿金数额为94670元。本院认为，上诉人对其认为一审存在遗漏的前述第一点事实仅有自己手写的租赁合同截止日期为证，不足以证明该事实主张，故本院不予采信；上诉人对其认为一审存在遗漏的前述第二点事实，并未提交证据证实，故本院亦不予采信。被上诉人对一审法院确认的案件事实无异议，但认为有遗漏：上诉人在与被上诉人的《租赁合同》履行过程中存在违约，如逾期支付租金、至今拖欠工人工资补偿金、擅自转租等。本院经审查认为，被上诉人该主张确有相应证据证实。

二审经审理认定的法律事实与一审法院认定的法律事实一致，本院依法予以确认。二审并补充确认：1.上诉人在与被上诉人《租赁合同》履行过程中存在擅自转租、迟延支付租金，至今仍欠付被上诉人《补充协议》项下部分工人工资补偿金。2.上诉人与被上诉人均认可双方在租期届满前就上诉人续租的问题进行了协商，但未达成一致意见。3.2020年4月1日，被上诉人昆明水泵厂与集志公司签订《房屋场地租赁合同》，约定出租位于昆明市白龙路494号的涉案厂房等租赁物，租期10年，自2020年4月1日起至2030年3月31日止，并约定前5年每年租金1700000元等内容。同日，昆明水泵厂与集志公司签订《补充协议》，约定由集志公司向昆明水泵厂支付分流的30名职工工资，具体为：租期前5年内，集志公司按照每月81000元的标准向昆明水泵厂支付分流职工工资；租期后5年内，集志公司按照每月91000元的标准向昆明水泵厂支付分流职工工资。4.涉案租赁场地现由集志公司依据其与被上诉人的租赁合同关系管理使用。

归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人要求确认其对涉案租赁物在同等条件下享有优先续租权的请求能否成立；上诉人要求被上诉人按照其与集志公司租赁的同等条件与上诉人续签《租赁合同》的请求能否成立？

关于上诉人要求确认其对涉案租赁物在同等条件下享有优先续租权的请求能否成立的问题。本院认为：（一）上诉人与被上诉人在平等自愿基础上所签订《租赁合同》《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。（二）根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”本案中，上诉人与被上诉人所签订《租赁合同》第七条第9款亦明确了“合同租期届满时在同等条件下，昆明水泵厂应优先***续租”，则上诉人的优先承租权作为双方合同约定内容的一部分，并未背离双方订立合同时的合理预期，也符合《中华人民共和国民法典》的法律规定，双方关于优先承租权的约定合法有效。（三）诉讼中上诉人以确认之诉主张优先承租权。本院认为，首先，确认之诉的标的应为民事法律关系本身，而非其中某项具体的民事权利义务，上诉人该诉请脱离双方租赁合同关系本身，不考虑本案租赁合同实际履行情况，单纯要求确认其优先承租权，并无实际诉讼利益。其次，优先承租权的“同等条件下”当然应包括承租人的履约能力、商业信誉等因素，而从本案合同实际履行情况看，上诉人在合同履行过程中存在擅自转租、迟延支付租金、拖欠补充协议约定的工人工资补偿金等违约情形，故被上诉人以上诉人违反合同约定、丧失商业信誉为由，抗辩上诉人行使优先承租权，有一定事实和法律依据。故对于上诉人要求确认其优先承租权的诉讼请求，一审法院不予支持，并无不当。

关于上诉人要求被上诉人按照其与集志公司租赁的同等条件与上诉人续签《租赁合同》的请求能否成立的问题。本院认为：根据本案查明的事实，涉案租赁物现由案外人集志公司依据其与被上诉人的租赁合同管理使用，且该租赁合同租期未满。在被上诉人明确表示不同意与上诉人续签租赁合同的情况下，上诉人现要求与被上诉人续签租赁合同，既违背民事活动自愿原则，也无实际履行的事实基础，故本院不予支持。关于上诉人以被上诉人与集志公司约定的租金低于被上诉人与上诉人的租赁合同租金为由，主张被上诉人与集志公司系恶意串通、合同无效的主张。经审查，上诉人与被上诉人的租赁关系由双方《租赁合同》《补充协议》共同组成，集志公司与被上诉人的租赁关系由双方《房屋场地租赁合同》《补充协议》共同组成，后者两份合同的总价款并未低于前者两份合同的总价款，加之，上诉人亦无其他证据证实集志公司与被上诉人存在恶意串通，故本院不予采信。

关于上诉人提出的司法鉴定申请应否准许的问题。本案中，上诉人与被上诉人各自所提交的租赁合同副本均有手写租期的情形，且二者手写的租期截止日期不一致，现双方均无证据证实己方的手写内容系经对方当事人同意；而结合双方均认可的合同租期10年、自2010年4月1日起计租的事实，以及双方《房屋场地移交书》对租期起算的明确约定，被上诉人所提交的租赁合同副本中租期截止日“2020年3月31日”更符合常理，应予采信。上诉人主张部分租赁房屋于2010年5月30日移交，故全部租赁物租期均应截止至2020年5月30日，该主张与双方《房屋场地移交书》第二条“房屋全部移交后，租期从2010年4月1日开始计算”的约定相悖，上诉人亦无法作出合理解释，故本院不予采信，并对上诉人该司法鉴定申请亦不予准许。

关于上诉人提交的《书证提出命令申请书》应否准许的问题。上诉人的该申请欲以集丰公司或集志公司向被上诉人交租的事实反推上诉人与被上诉人租期的截止时间。本院认为，如前所述，上诉人与被上诉人的合同租期起止时间可根据双方《租赁合同》《房屋场地移交书》的内容确定，故上诉人该《书证提出命令申请书》并无必要，本院不予准许。

综上，上诉人***的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费33256元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即具有法律效力。

审判长　　褚晓云

审判员　　李　蕊

审判员　　白　昱

二〇二一年三月五日

法官助理仝倩华

书记员吴自红