某某与巫山县金马印务有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

重庆市巫山县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）渝0237民初4285号

原告:**，男，1985年2月15日出生，汉族，住重庆市巫山县。

被告:巫山县金马印务有限责任公司,住所地重庆市巫山县高唐街道望霞路，统一社会信用代码9150023778488238U。

法定代表人:王新，执行董事。

委托诉讼代理人：任连辉（一般授权），重庆昊源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陶忠会（特别授权），重庆昊源律师事务所律师。

被告:重庆市鸿筑建筑工程有限公司，住所地重庆市巫山县巫峡镇西坪村7社，统一社会信用代码91500237091227541N。

法定代表人：邹厚军，总经理。

被告：向均伦,男,1994年11月3日出生,汉族,住重庆市巫山县。

原告**与被告巫山县金马印务有限责任公司（以下简称金马印务公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法由审判员何毅独任审判，适用简易程序并于2019年11月29日公开开庭进行了审理，原告**、被告金马印务公司的委托诉讼代理人任连辉到庭参加了诉讼。2019年12月3日，原告**向本院提出申请要求追加向均伦、重庆市鸿筑建筑工程有限公司为本案被告，本院审查后认为，本案的审理结果可能与向均伦、重庆市鸿筑建筑工程有限公司有利害关系，于同日追加向均伦、重庆市鸿筑建筑工程有限公司为本案被告并通知其参与本案诉讼。2019年12月9日，**向本院提出申请要求撤回对向均伦、重庆市鸿筑建筑工程有限公司为本案被告，本院予以准许。2019年12月10日，本案依法由审判员何毅独任审判，适用简易程序第二次公开开庭进行了审理，原告**、被告金马印务公司的委托诉讼代理人任连辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告于2018年7月20日签订的《集资建房协议书》有效;2.判决巫山县金马印务有限责任公司职工宿舍楼及技改厂房综合楼xx单元xx室房屋归原告占有、使用；3.判决被告在巫山县金马印务有限责任公司职工宿舍楼及技改厂房综合楼房屋产权总证办理下来之日起30日内，协助原告办理上述房屋产权证；4.判决被告支付原告违约金6.4万元;5.本案诉讼费用由被告承担。

事实及理由:2018年7月20日，原告与被告金马印务公司签订《集资建房协议书》，约定被告金马印务公司向原告集资，原告认购被告修建的巫山县金马印务有限责任公司职工住宅、技改综合楼xx单元xx(现门牌号为xx)号房屋，单价3440元，建筑面积99.5平方米，总价342280元。

在签订上述合同之前，2014年5月21日，原告母亲就替原告向公司认购金马印务公司的房屋一套，并向被告公司股东暨公司委托的销售负责人曹成全支付认购款15万元，约定月息2分，并由曹成全向王某某出具借条，载明资金用途为金马印务职工宿舍工程。2016年12月3日，原告父亲再次替原告向曹成全支付购房款现金5万元，由曹成全向原告父亲曹某某出具借条，约定月息2分。2017年9月3日，原告之妻再次向曹成全通过银行转款方式支付6万元，备注资金用途为购房款。2018年7月23日，原告与被告金马印务公司经过结算，原告共支付被告购房款32万元，并由被告向原告出具收据。2018年12月18日，被告将房屋钥匙交付原告。2019年6月，原告对上述房屋入驻装修，已将房屋水、电、气、地暖线缆全部铺好，地平打好，防盗网安装好，基装已经完成，瓷砖购买到家。

2019年9月7日，原告在装修过程中，遭到案外人向均伦的阻拦，原告才知道在2018年11月8日，被告隐瞒已经将房屋卖给原告的实际情况，将包括本案房屋在内的22套房屋，与重庆市鸿筑建筑工程有限公司签订《以房抵付工程款协议书》，重庆市鸿筑建筑工程有限公司又将本案房屋卖给案外人向均伦。

原告认为，原、被告签订的《集资建房协议书》系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议书应当系有效合同。原告已将房屋的绝大部分房款支付到位，被告认可并出具收据，并将房屋钥匙交付原告，原告亦接房并完成基础装修，原告理应取得该房屋的所有权，虽然被告现在未将金马印务职工宿舍楼及技改厂房综合楼房屋产权总证办理下来，但在总证办理下来之后，理应尽快协助原告办理本案房屋产权证。此外，被告在原告认购本案房屋、双方签订《集资建房协议书》、原告支付大部分购房款之后，被告金马印务公司隐瞒本案房屋已经出售的实际情况，又将房屋用于抵付工程款，导致交付给原告的房屋存在瑕疵，影响原告装修入住，给原告的合法权益造成了损害，违反了《合同法》第六十条的全面履行义务，理应承担违约责任，按照《集资建房协议书》的约定，被告应当按照已付房款的20%，支付6.4万元的违约金。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。

被告金马印务公司辩称，1.原告与被告金马印务公司签订《集资建房协议书》情况属实，但是原告并没有向金马印务公司缴纳购房款；2.曹成全是金马印务公司该项目的销售负责人，其以个人名义向原告亲属借款后，作为经办人以金马印务公司名义出具收据，金马印务公司在未收到购房款的情况下对此事不予认可。3.根据协议书第九条第三款的约定，原告应如约缴纳集资款，如果延期缴纳，被告有权解除合同，可将该集资房另行处置。对此被告保留相关的权利。4.原告与被告金马印务公司建立集资建房协议，原告方应当直接向金马印务公司缴纳集资款，现金马印务公司没有收到房款，不存在违约行为，原告在本案中确认合同效力，一并主张违约金没有事实和法律依据。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，结合本院认证，本院认定事实如下：

2018年7月20日，金马印务公司与**签订《集资建房协议书》，该协议书载明：“甲方：巫山县金马印务有限责任公司。乙方：**。乙方系甲方公司职工，经巫山县金马印务有限责任公司职工大会决定，甲方公司所有职工同意参加巫山县金马印务有限责任公司职工住宅、技改综合楼工程的建房集资。经双方平等协商，现就甲乙双方集资建房事宜，根据《合同法》及相关法律法规之规定，达成如下协议：1、乙方同意在金马印务公司职工住宅、技改综合楼工程向甲方集资，甲方收集乙方集资后给乙方修建电梯房一栋。2、经乙方同意集资购买甲方上述楼房，并确认所购买的甲方上述楼房的楼层为xx层，房号为xx单元xx。房屋单价3440元，房屋建筑面积99.5平方米。房屋总价342280元。3、双方确认：乙方出资方式为分三期支付集资款，自签订本协议之日起首付款50000元；第二期所交纳的出资款在房屋主体工程完工支付所购买房屋总价款的75%，含五万元首付款；第三期出资款在甲方交钥匙时支付所购房屋总价款的20%；剩余5%出资款在甲方将房屋产权证交给乙方时支付完毕；甲方收到乙方款项后出具收条。……5、甲方交房时间为2018年6月30日。……8、乙方房屋产权证按国家相关政策法规进行办理，如因“新国条”不能办理，甲方与乙方授权委托的亲属及其它能办理产权证的受益人签订永久买卖（使用权）合同。9、双方的权利及义务：（1）甲方所交付给乙方的房屋应符合本协议第六条的质量标准。（2）如果因甲方的原因交付的房屋出现质量问题，由甲方负责；属于保修范围的由甲方及时整修，非因甲方原因不属保修范围或超出保修期的与甲方无关，如需甲方维修，所需费用由乙方承担。（3）乙方应按上述约定交纳集资款，如延期交纳，甲方有权解除合同可将该集资房另行处理。（4）乙方应服从甲方及物业公司的管理，按时交纳物业管理费；房屋装修应严格遵照城建规划部门的规定执行，严禁随意损害房屋结构、立面形象、乱开凿打洞，出现上述情况由乙方向甲方交纳1000－10000元的违约金；如出现影响房屋质量问题则由乙方承担经济及其他责任。10、违约责任：甲乙双方诚信履行本协议约定条款，如有违约则由违约方向守约方支付已交付房屋款的20%违约金。……12、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：巫山县金马印务有限责任公司。乙方：**。2018年7月20日”。

2017年5月13日，曹成全、向某某、杜某某、杨某某开股东会议并作出决议：（1）金马印务职工宿舍楼电梯选择重庆智程有限公司提供的迅达、通力两品牌之一；……（4）付款方式：职工购房按照75%缴款不变。在相应基础上曹承全可以灵活掌握；（5）介绍买房者10楼以上的给予2000元介绍费；（6）通知职工购房者6月1日至6月30日缴款。

2014年5月21日，曹成全向王某某（**母亲）借款150000元，用于金马印务职工宿舍工程，约定月息2%。曹成全出具了借条。

2016年12月3日，曹成全向曹某某（**父亲）借款50000元，约定月息2%。曹成全出具了借条。

2017年9月3日，**的妻子田某某给曹成全账号转款60000元，备注：购房款。

2018年7月20日，原告与曹成全进行结算，由被告金马印务公司给原告出具收据一张，载明：付款人：**，名称：购房款xx单元xx三次付款共计叁拾贰万元，金额：320000元。收款单位：巫山县金马印务有限责任公司财务专用章（同时有曹成全签字）。被告在庭审质证时对“巫山县金马印务有限责任公司财务专用章”无异议。

原告陈述，2018年12月18日，被告金马印务公司将原告购买的房屋交付给原告，原告于2019年6月开始装修。

2016年11月18日，金马印务公司（发包人、甲方）与重庆市鸿筑建筑工程有限公司（承包人、乙方）经协商签订《建设工程施工合同》，合同的主要内容为“一、工程概况。工程名称：巫山县金马印务职工宿舍楼、技改生产厂房综合楼1#楼工程。工程地点：巫山县xx路xx号”。

2018年11月8日，金马印务公司（甲方）与鸿筑公司（乙方）经协商签订《以房抵付工程款协议书》，载明：“关于巫山县金马印务有限责任公司职工宿舍楼及技改厂房综合楼建设工程，欠付重庆市鸿筑建筑工程有限公司工程款一事，经甲乙双方充分协商，双方就欠付的工程款清偿问题达成如下一致协议，共同遵守执行：一、甲方再次承诺于2018年11月12日24时前一次性支付就欠付乙方工程款中的壹百万元人民币整，如在约定的时间甲方未履行或未按约定履行，甲方法定代表人王新个人自愿对甲方承诺的壹百万元人民币承担担保责任，担保时间为两年，担保范围为欠款本息及乙方为实现债权的全部损失。二、在甲方已经全面履行本协议第一条的前提条件下，自本协议签订日次日起，三个月内甲方付清乙方全部工程欠款，包括资金占用利息（按照施工合同和补充协议付息时间执行），同时履行交接手续。三、本协议签订时，甲方以该工程职工宿舍楼的xx单元xxx等，xx单元xxx等，共计22套房屋以及每平方米2600元据实计价结算抵付乙方的工程款（实行多退少补的原则）；甲乙双方并于本协议签订时签订前述22套房屋买卖合同，并由甲方给乙方统一出具前述22套房屋房款收条，且不得以未收到乙方现金支付房款为由作为抗辩理由，并无条件的按照乙方提供的人员名单办理房屋产权证；如因甲方一房二卖或产权不清所导致的责任由甲方负责处理并承担相应的责任。四、本协议第三条约定的22套房屋买卖合同附条件生效，以下条件成就时房屋买卖合同自行生效。一是甲方未按照本协议第一条全面履行付款义务时房屋买卖合同自行生效；二是甲方未按照本协议第二条全面履行付款义务时，本协议第三条约定的22套房屋买卖合同自行生效。如甲方全面按照本协议第一条、第二条履行了付款义务，本协议第三条及22套房屋买卖合同自行作废。五、本协议约定内容系甲乙双方的真实意思表示，无欺诈、胁迫、重大误解，甲乙双方知晓并理解该协议全部内容”。协议签订后，金马印务公司于2018年11月12日给付鸿筑公司工程款650000元、11月13日给付工程款350000元。

2019年2月9日，金马印务公司给鸿筑公司出具《收条》，载明“今巫山县金马印务有限责任公司收到重庆市鸿筑建筑工程有限公司支付xx单元xxx等，xx单元xxx等，共计22套购房款（合计面积2193.08平方米，每平方米2600元）合计金额人民币伍佰柒拾万贰仟零捌元整（5702008元）”。

2019年2月14日，向均伦作为乙方与重庆市鸿筑建筑工程有限公司（甲方）签订了《房屋买卖合同书》，合同约定，“鉴于巫山县金马印务有限公司与重庆市鸿筑建筑工程有限公司2018年11月8日签订《以房抵付工程款协议书》，并于2019年2月9日给重庆市鸿筑建筑工程有限公司出具的房屋价款《收条》。现经双方平等协商，就甲乙双方房屋买卖事宜根据《合同法》及其相关法律之规定，达成如下合同条款，共同遵照执行：一、甲方自愿将合法取得的巫山县金马印务有限责任公司职工住宅楼、技改综合楼工程电梯房转让给乙方，该套房屋位于巫山县高唐街道xx路xx号xx单元xx层，房号为：xx。二、双方确认乙方购买甲方上述房屋按2800元/平方米计算房屋价款，房屋总价款共计大写人民币贰拾柒万捌仟陆佰元整，小写人民币（278600元整）……六、代办代缴相关项目及款项：为了便于房屋水、电、气、有线、宽带入网及产权证办理。甲方协助乙方办理水、电、气、有线、宽带入网及产权证办理。水、电、气、有线、宽带入网及办理房屋产权证所需的相关税、费均由乙方自行承担。水、电、气、有线、宽带入网及产权证的办理时间和方式以金马印务办理时间和方式为准……”。

重庆市鸿筑建筑工程有限公司与巫山县金马印务有限责任公司因确认合同有效纠纷一案，本院于2019年8月22日依法作出(2019)渝0237民初2031号民事判决书，该判决书查明：案涉工程经综合验收合格，《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》载明案涉工程建筑面积19947.42m2。判决：“一、原告（反诉被告）重庆市鸿筑建筑工程有限公司与被告（反诉原告）巫山县金马印务有限责任公司于2018年11月8日签订的《以房抵付工程款协议书》有效；……”。该判决已发生法律效力。

2019年12月5日，金马印务公司（甲方）、重庆市鸿筑建筑工程有限公司（乙方）、向均伦（丙方）三方共同签订《变更协议》，该协议载明：“……因甲方原因该套房屋存在一房二卖，故三方就该套房屋处理协商一致达成如下条款：一、由甲方在巫山县金马印务职工宿舍楼、技改厂房综合楼提供房源供丙方选择更换房屋，原签订的xx单元xx室的《房屋买卖合同书》作废；二、甲方与丙方一致同意，更换房屋为xx单元xx室，该房屋90.5平方米，房屋价款按照2600元每平方米不变，由甲方与丙方重新签订房屋合同；……”。

本院认为，本案立案时的案由为确认合同有效纠纷，经过本院审理后认为，本案应定为房屋买卖合同纠纷。金马印务公司与**签订的《集资建房协议书》，双方对房屋的位置、面积、价款及支付方式、交房时间、双方的权利及义务、违约责任等进行了详细约定，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《集资建房协议书》合法有效，原告要求确认双方签订的《集资建房协议书》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

对于原告是否已支付购房款320000元，双方发生争议，被告金马印务公司辩称，曹成全是金马印务公司该项目的销售负责人，其以个人名义向原告亲属借款后，作为经办人以金马印务公司名义出具收据，金马印务公司在未收到购房款的情况下对此事不予认可。被告金马印务公司同时辩称，原告与被告金马印务公司建立集资建房协议，原告方应当直接向金马印务公司缴纳集资款，现金马印务公司没有收到房款，不存在违约行为。本院认为，2014年5月21日，曹成全向王某某（**母亲）借款150000元，用于金马印务职工宿舍工程，约定月息2%。曹成全出具了借条。2016年12月3日，曹成全向曹某某（**父亲）借款50000元，约定月息2%。曹成全出具了借条。2017年9月3日，**的妻子田某某给曹成全账号转款60000元，备注：购房款。2018年7月20日，原告与曹成全进行结算，由被告金马印务公司给原告出具收据一张载明：付款人：**，名称：购房款xx单元xx三次付款共计叁拾弐万元，金额：320000元，收款单位：巫山县金马印务有限责任公司财务专用章（同时有曹成全签字）。被告在庭审质证时对“巫山县金马印务有限责任公司财务专用章”无异议。从以上证据可以看出，曹成全因建造涉案房屋需要资金向原告的父母亲共计借款200000元，并约定了利息，加上原告之妻田某某支付的购房屋60000元，后双方经过结算连本带息共计320000元，由被告金马印务公司开具了收据，应认为被告金马印务公司已认可了**交付的购房款，曹成全是否将该款交给金马印务公司，应是金马印务公司与曹成全之间的结算问题，与原告**无关。因此，应当认定原告**已支付了购房款320000元。

对于原告要求被告金马印务公司按已付房款的20%支付违约金64000元的诉讼请求，本院认为，原、被告在《集资建房协议书》中约定：甲乙双方应诚信履行本协议约定条款，如有违约则由违约方向守约方支付已交付房屋价款的20%违约金。被告金马印务公司将房屋出售给原告后，又将该套房屋抵押给鸿筑建司，鸿筑建司又将该套房屋出售给向均伦，从而造成该套房屋一房二卖，使得原告与向均伦都要求实际占有该套房屋发生纠纷，被告金马印务公司交付给原告的房屋存在瑕疵，影响了原告装修入住，没有履行双方约定的“甲乙双方应诚信履行本协议约定条款”，属违约。但在本案审理过程中，被告金马印务公司与鸿筑建司、向均伦达成了新的协议，由金马印务公司已另行给向均伦安排了一套房屋，原告能够正常装修房屋，原告也未向本院提交证据证明自己受到损失和损失的大小，因此，本院酌定由被告金马印务公司支付原告违约金10000元。

原告**于2019年12月9日向本院提出申请，因向均伦、重庆市鸿筑建筑工程有限公司、金马印务公司三方经协商一致，已为向均伦更换房屋，原告能够正常装修房屋，自愿撤回第2、3项诉讼请求，本院予以准许。

综上所述，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论并作出决定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告**与被告巫山县金马印务有限责任公司于2018年7月20日签订的《集资建房协议》合法有效；

二、由被告巫山县金马印务有限责任公司于本判决生效后十日内，支付原告**违约金10000元；

三、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7394元，减半收取3697元，由原告**承担1697元，由被告巫山县金马印务有限责任公司承担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行的最后一日起计算。

审判员　　何毅

二〇一九年十二月十九日

书记员　　张静