某某与菏泽颐信实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山东省菏泽市牡丹区人民法院

民事判决书

（2018）鲁1702民初1873号

原告：闫珂，女，1991年7月4日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。

委托诉讼代理人：***（系原告之母），女，1970年5月12日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。

被告：菏泽颐信实业开发有限公司，住所地：菏泽市丹阳办事处大屯村

法定代表人：***，总经理。

原告闫珂与被告菏泽颐信实业开发有限公司（以下简称颐信实业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫珂的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告颐信实业经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

闫珂向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《贰号院》认购协议；2.判令被告返还购房款30万元，按照协议支付违约金；3.被告负担本案的一切诉讼费。事实和理由：2016年5月23日，我认购颐信实业建设的房屋一处，被告承诺2016年12月30日之前交付房产，但至今仍没交房，已构成严重违约，请求法院判如所请。

闫珂为证实其主张，向本院提交如下证据：

证据一、认购协议书一份，证明被告违约事实及双方对违约金的约定。

证据二、收款收据及银行转账汇款凭条各二份，证明向被告支付购房款的事实。

颐信实业未到庭，亦未提交证据，应视为放弃答辩及举证、质证权利。

本院经审理认定事实如下：2016年5月23日，闫珂与颐信实业签订《贰号院认购协议书》一份，协议书约定：第一条、乙方（**）购买甲方（颐信实业）建设的贰号院项目3-7号别墅楼。第二条、乙方认购该别墅楼房单价为2680元/平方米，建筑面积240平方米。第三条、乙方应在本协议签订时支付认购金叁拾万元（在签订房屋合同时自动转为购房款），主体一层施工完毕时支付购房款预付金贰拾万元，剩余部分在交房时一次性付清。如乙方未能按照约定期限付款，视为乙方自动放弃认购权。第四条、交房时间和标准1.甲方应当在2016年12月30日之前将乙方认购的别墅楼交付给乙方。第五条、甲方逾期交房的违约责任1.甲方逾期不超过九十日，未按照协议规定的最后期限将该别墅交付乙方使用，甲方按日向乙方支付房价款万分之一点五的违约金，本协议继续有效。2.甲方逾期超过九十日，未按照协议规定的期限将该别墅交付乙方使用，乙方有权解除合同，甲方应当自乙方解除合同之日起十日内向乙方退还全部已付款，并按照乙方累计已付款的日万分之二向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续有效。协议签订后，闫珂于2016年5月23日通过银行转账方式向颐信实业两次转款30万元，颐信实业出具收款10万元和20万元收据二份。同时查明，在原告起诉前，颐信实业未取得商品房预售许可证明。

上述事实有当事人陈述、庭审笔录、协议书、转账凭条等证据在卷佐证。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由于颐信实业至本次诉讼前，仍未取得商品房预售许可证明，故颐信实业、闫珂于2016年5月23日签订的《贰号院认购协议书》系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”颐信实业在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订房屋买卖合同，违反法律强制性规定，应当赔偿原告损失。闫珂要求被告返还已付购房款，符合法律规定，本院予以支持。闫珂要求颐信实业支付违约金，因双方的房屋买卖合同无效，合同约定的违约金条款亦归于无效，故原告诉请支付违约金，本院不予支持。但原告主张违约金，实质是要求被告赔偿损失，据此，被告应支付原告购房款占用期间的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：

一、闫珂与菏泽颐信实业开发有限公司于2016年5月23日签订的《贰号院认购协议书》无效。

二、菏泽颐信实业开发有限公司于本判决生效后七日内返还闫珂购房款30万元并支付利息（利息以30万元为本金，自2016年5月23日至生效判决规定的履行期间最后一日止，按年化利率6%计算。）

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5800元，减半收取2900元，由菏泽颐信实业开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。

审判员***

二〇一八年七月十日

书记员***