湖南德泽景观建设有限公司、涟源开成房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省长沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0121民初7519号 原告湖南德泽景观建设有限公司，住所地：长沙经济技术开发区星沙街道东六路266号华润置地广场一期12栋1909房。 法定代表人**，总经理。 委托代理人万**，***晨律师事务所律师。 委托代理人**，***晨律师事务所律师。 被告涟源开成房地产开发有限公司，住所地：涟源市人民路（行知中学内）。 法定代表人**，董事长。 委托代理人**，湖南崇民律师事务所律师。 委托代理人***，男，1986年12月27日出生，汉族，住浏阳市，公司员工。 被告湖南睿慎企业管理有限公司，住所地：长沙市******路远商住楼A栋610房。 法定代表人***，总经理。 委托代理人***，湖南湘达律师事务所律师。 第三人永兴***教育投资建设有限公司，住所地：永兴县经济开发区国家循环经济示***创产业园B栋1－3楼。 法定代表人**。 委托代理人万**，***晨律师事务所律师。 委托代理人**，***晨律师事务所律师。 原告湖南德泽景观建设有限公司（以下简称德泽公司）与被告涟源开成房地产开发有限公司（以下简称开成公司）、被告湖南睿慎企业管理有限公司（以下简称睿慎公司）、第三人永兴***教育投资建设有限公司（以下简称***公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德泽公司、第三人***公司的委托代理人万**、**，被告开成公司的委托代理人**、***，被告睿慎公司的委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告德泽公司请求本院判令：1、被告开成公司立即向原告移交位于湖南省涟源市房屋（详见房屋清单）；2、被告开成公司立即向原告移交位于湖南省涟源市房屋的租赁合同原件，并在租赁合同到期后配合原告，由原告作为出租方与承租方签订新的租赁合同；3、被告开成公司立即向原告支付自2020年5月5日起至房屋交付之日位于湖南省涟源市房屋租金900万元（暂计算至2021年6月16日，应计算至房屋交付之日，具体数额以被告开成公司移交的房屋租赁合同为准，如被告开成公司拒不移交的，以评估价格为准，当庭提交评估申请）；4、被告开成公司立即向原告付违约金297万元（以5400万元为基数，从2019年12月14日按照日万分之一的标准计算至房屋移交之日，现暂计算至2021年月16日），以上暂合计1197万元；5、被告睿慎公司对开成公上述3、4项债务承担连带清偿责任；6、两被告承担本案全部诉费用（包括但不限于诉讼费、保全费）。 被告开成公司答辩要点：1、案涉《资产收购协议》系双方为规避原告无资质提供低息借款，以《资产收购协议》形式来让外观表现合法化、而签订的非真实意思表示的合同，该协议因其虚假意思表示违法而无效。2、从案涉位于涟源开城**广场的207套房屋，实际价值高达1.8亿元，以及之后原告的关联公司第三人***公司在贷款抵押过程中的估值为1.66亿元，并向中国农业发展银行永兴县支行贷款4亿元来看，《资产收购协议》中约定的价格仅为5400万元，明显大幅度低于上述房产的实际价值，若支持原告的诉讼请求，那么将显失公平，有违公平原则及诚实信用原则。3、位于湖南省涟源市房屋2020年的租金仅为100.3887万元，原告的诉讼请求明显过高。4、原告要求的违约金明显过高，且其自身从未履行过催告义务，应当驳回或核减其针对违约金的诉求。 被告睿慎公司答辩要点：1、本案名为资产收购实为借用抵押物。2、原告未按约定按时支付收购款违反了《资产收购协议》，根据该协议原告应当支付违约金。如认定违约，违约金应相互予以抵销。3、原告主张违约金明显高于造成的实际损失，请求人民法院予以调整4、睿慎公司无需就开成公司的债务承担连带责任。综上被告睿慎公司请求人民法院驳回原告对被告睿慎公司的全部诉请求。 第三人***公司陈述要点：***公司是为了向银行贷款收购被告开成公司的房产作为担保，不是借用。 **的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、双方当事人无争议的事实 1、2019年11月7日，睿慎公司登记成为开成公司持股100%的股东。睿慎公司陈述其于2021年8月20日退出开成公司股东身份，***公司、睿慎公司提交的对外公示的工商登记信息中可体现：2021年4月21日前，开成公司的股东仍为睿慎公司，但无法显示睿慎公司退出开成公司股东身份的具体时间。德泽公司陈述其为***公司开发的项目投资人。 2、2019年12月9日，德泽公司（甲方收购方）、开成公司（乙方出让方）、睿慎公司（丙方）签订《资产收购协议》，约定：“鉴于：甲方因业务发展需要拟收购乙方公司的相关资产，甲乙双方经友好协商，依据《合同法》及有关法规的规定，于2019年12月2日签署本协议。第一条协议各方1、收购方是有意收购本协议项下乙方资产的合法主体。2、出让方涟源开成房地产开发有限公司（以下简称“开成公司”或“出让方”），是一家依中国法律设立的有限公司，公司的住所位于涟源市人民路（行知中学内）。公司欲出售本协议项下的资产。3、丙方湖南睿慎企业管理有限公司收购了涟源开成房地产开发有限公司100%的股权。丙方同意开成公司对自有资产进行合理处置。第二条收购标的资产1、双方约定，本次收购的标的为开成公司名下位于涟源市房屋（具体见资产清单，以下称标的资产）。收购方已知标的资产中的部分资产存在抵押情形（借款合同编号01031-2017-0000016；抵押台同编号［黄金支行］最高额抵押字［2017］第090501号），抵押权人为长沙农村商业银行黄金支行，贷款金额为2900万。收购方已知，开成公司已与中国农业发展银行永兴县支行签署了抵押合同》（编号：43102300－2019年永兴（抵）字0008号），以标的资产为***教育投资建设有限公司提供抵押担保，暂未办理抵押登记。第三条收购价格及支付1、标的资产的价格为固定价格5400万元。2、收购方分三次付清：第一笔：2019年12月13日前，收购方向出让方支付2200万元，该笔款项由出让方指定支付至湖南开成实业有限公司贷款账户（账号：8008********,开户行：长沙农村商业银行股份有限公司黄金支行），专款用于偿还湖南开成实业有限公司在长沙农村商业银行黄金支行的贷款。该笔款项在丙方向湖南开成实业有限公司贷款账户支付完800万元的当日，甲方完成支付。第二笔：开成公司将标的资产办理抵押登记，抵押权人为中国农业发展银行永兴县支行后30日内，收购方将1300万元付给出让方开成公司。其中，500万元由开成公司委托收购方直接支付至湖南开成实业有限公司贷款账户，800万元由开成公司指定收购方直接支付至丙方账户。第三笔：2020年1月22日之前，收购方向出让方支付尾款1900万元，该款项由出让方指定支付至丙方账户。收购方如约支付上述全部款项后，相关房产归属于收购方所有，出让方无权再对房产进行任何形式的处分。第四条丙方承诺1、为保证本项交易顺利进行，本协议签署之日起3个工作日内，在收购方向出让方付款之前，丙方将800万元支付至湖南开成实业有限公司贷款账户，待开成公司将标的资产为永兴一中南校区项目贷款办结抵押登记手续之日起10日内，由收购方支付至丙方账户。第四条标的资产交付1、本协议签署之日，开成公司应将无抵押登记的标的资产（详见无抵押资产消单）产权证原件交付给收购方保管。2、收购方支付第一笔收购价款之日，开成公司应于当日到抵押银行办理贷款结清，解除抵押登记手续。抵押登记解除后、开成公司应将标的资产利余资产的产权证原件交付给收购方。3、在开成公司就标的资产抵押给农商行黄金支行的抵押登记解除，并将该部分资产产权证原件交付给收购方后，收购方配合开成公司办理标的资产抵押给中国农业发展银行永兴县支行的抵押登记手续。4、收购方在支付第一笔收购款后当日，开成公司将标的资产的使用权交付给收购方。2020年5月5日以后的产生的租金，由收购方收取。标的资产租赁合同到期后，由收购方直接与承租人签署新的租赁合同。5、开成公司应在标的资产在中国农业发展银行永兴县支行抵押登记解除后3个工作日内，将标的资产产权变更登记至收购方或收购方指定的第三方名下。过户所需要的税费，全部由甲方承担。第五条特别约定1、双方如无特别约定，本协议项下房产必须为永兴一中南校区项目贷款履行全过程的贷款抵押担保义务。2、永兴一中南校区项目贷款发放到位的半年以后，出让方可以提议变更永兴一中南校区项目贷款的抵押物，但新的抵押物由乙方或丙方负责提供；同时出让方与收购方可以协商资产回购事宜。3、如中国农业发展银行永兴县支行抵押登记解除后10日内，出让方开成公司提出回购标的资产，收购方应同意开成公司或开成公司指定的第三方按如下方式进行回购，但开成公司或开成公司指定的第三方应向收购方支付收购款及资金占用费。占用费的计算方式为：以收购方实际支付的收购款总额为基数，按照1%／月计算资金占用费、自收购方实际之日起算至开成公司实际全额向收购方支付回购款之日止……第七条违约责任1、出让方违约责任……（3）如果出让方未按本协议第四条规定的时间办理标的资产的交付，则每延迟一天，应向收购方支付金额为收购价款万分之一的违约金……本协议一式六份，甲乙丙方各执两份，各方签字盖章后，且收购方支付的第一笔资金2200万元到达出让方指定的账户后正式生效”。 2、2019年12月9日，开成公司、睿慎公司分别召开了股东会，均形成一致决议：同意开成公司将位于涟源市房屋以5400万元的价格整体出售给德泽公司并签署《资产收购协议》。 3、2019年12月12日、13日，德泽公司按开成公司的指令向湖南开成实业有限公司支付2200万元。2020年1月8日，德泽公司按睿慎公司的委托向长沙市世新企业管理有限公司支付800万元。2020年3月20日、3月31日，德泽公司分别向睿慎公司支付200万元、20万元。2020年3月31日，德泽公司向湖南开成实业有限公司支付780万元。2020年4月9日、4月26日、5月12日，德泽公司分别向睿慎公司支付200元、200元、300万元。2020年5月15日，德泽公司按睿慎公司的委托向永兴中匠建设有限公司支付298万元。2020年5月18日、5月19日，德泽公司分别向睿慎公司支付300万元、102万元。至此，德泽公司履行了《资产收购协议》中5400万元的支付义务。 4、2019年12月16日，开成公司将涉案的207套房屋为***公司向中国农业发展银行永兴县支行贷款47000万元办理了抵押登记，抵押权人为中国农业发展银行永兴县支行，抵押人为开成公司，债务人为***公司。 二、双方当事人有争议的事实 1、《资产收购协议》真实意思表示及效力的认定。 原告德泽公司、第三人***公司认为，第一、《资产收购协议》的真实意思表示即德泽公司以5400万元收购开成公司的207套房产，双方对收购主体、交易价格、资产的所有权、使用权、过户、交付等均作出明确约定，不违反法律的强制性规定，合法有效。第二、两被告提出《资产收购协议》为虚假意思表示没有事实依据，协议内容及往来函件均可证实双方的买卖关系。两被告认为收购价5400万元过低，但两被告从未对意思表示提出过相关主张，直到德泽公司起诉，两被告才以此为抗辩，显然没有法律依据。 被告开成公司、睿慎公司认为，《资产收购协议》的真实意思表示为原告向开成公司借用抵押物而非买卖房屋，协议的内容可证实德泽公司的目的为获得***项目的贷款，该207套房屋抵押获得的是47000万元的贷款，且在向银行贷款前该207套房屋的评估价值为16609.8万元，而《资产收购协议》中的收购价仅为5400万元，显然不是真实意思表示，该协议无效。 本院认为，开成公司、睿慎公司抗辩本案系以买卖房屋的虚假意思表示隐藏借用抵押物的真实意思表示，此为本案审理的重点争议问题。虚假意思表示是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，双方对此相互知晓，因此双方对虚假意思表示达成一致的结果反映出二者必须有一个意思联络的过程。第一、德泽公司主张双方的真实意思即《资产收购协议》所体现的内容，为房屋买卖合同关系，因此说***公司否认在本案中有虚假意思表示。第二、从审理**情况看，开成公司、睿慎公司未能提供充分的证据证明其与德泽公司在事前、事中、事后有进行过协商或意思联络的过程，对以《资产收购协议》形式的买卖关系隐藏借用抵押物关系形成了一致意见，因此本院从目前双方提供的证据无法认定本案《资产收购协议》系虚假意思表示。第三、《资产收购协议》签订前，开成公司、睿慎公司均召开了股东会，股东会决议形成其公司的意思即同意开成公司将位于涟源市房屋以5400万元的价格整体出售给德泽公司并签署《资产收购协议》，当开成公司、睿慎公司与德泽公司正式签订了《资产收购协议》时，开成公司、睿慎公司将其决定机关形成的意思进行了表示，因此亦说明两公司签订《资产收购协议》的意思表示明确，法律行为完整，合法、有效。第四、《资产收购协议》签订后，睿慎公司按协议接收了德泽公司支付的款项5400万元、办理了抵押登记事宜，在履行过程中未提出过任何异议，现开成公司、睿慎公司在本案中以207套房屋作价5400万元出售价格过低否认其真实意思表示，因其决定机关作出意思表示之时，符合法律关于民事法律行为有效的规定，加之该207套房屋作价5400万元如确有价格过低的情形，开成公司、睿慎公司在协议签订前对此已明知，协议履行中亦未提出过有显失公平行使撤销权的行为，故对开成公司、睿慎公司的该抗辩意见，本院不予采信。综上，本院认定德泽公司与开成公司、睿慎公司签订的《资产收购协议》系双方真实意思表示，合法、有效。 2、开成公司向德泽公司交付资产使用权、支付租金及违约责任的认定。 原告德泽公司认为，依据协议，开成公司应当将涉案的207套房屋使用权交付给德泽公司，且2020年5月5日以后的租金由德泽公司收取，但开成公司未履行该义务，违反了约定，应承担继续履行及支付违约金的责任。 被告开成公司认为，涉案的207套房屋在2020年的租金仅为100.3887万元，德泽公司的请求明显过高。因德泽公司从未催告开成公司履行交付资产的义务，故请法院驳回或核减违约金。 本院认为，一、基于上述对《资产收购协议》效力的认定，开成公司应当在收到德泽公司第一笔收购款后即于2019年12月14日（收款后的次日）将涉案的207套房屋的使用权交付给德泽公司，现本案**，开成公司未按协议履行，构成违约，应承担向德泽公司办理涉案207套房屋的交付义务。双方在协议中约定了逾期办理资产交付以收购款5400万元为基数按日万分之一的标准计算违约金，该标准未超过法定标准，本院予以认定。二、德泽公司主张开成公司将涉案207套房屋的租赁合同原件一并移交，并配合德泽公司与承租人在合同到期后签订新的租赁合同，因本案双方当事人均未提供完整的207套房屋的租赁情况，且涉及案外承租人的利益，故本院不宜在本案中对该项诉讼请求一并处理，德泽公司可在本案判决生效后基于确定的权利另行主张。三、本案中审理过程中，德泽公司申请对涉案207套房屋在2020年5月5日至2021年9月14日期间的租金进行评估，本院依法委托中联资产评估集团湖南华信有限公司对该期间的租金及每月租金进行了评估，结论为：“涟源开成房地产开发有限公司名下位于湖南省涟源市房屋在2020年5月5日至2021年9月14日期间的租金评估值为人民币捌佰零捌万柒仟***拾元整（￥8087650元），每月的租金评估值为人民币肆拾捌万捌八仟壹佰捌拾捌元整（￥488188元）。该鉴定程序合法、鉴定意见依据充足，本院予以采信，故开成公司应当向德泽公司支付2020年5月5日至2021年9月14日期间的租金8087650元，并按488188元／月标准支付2021年9月15日至开成公司向德泽公司实际交付涉案的207套房屋止的租金。 3、睿慎公司是否对开成公司的上述债务承担连带清偿责任。原告德泽公司认为，睿慎公司系开成公司的唯一股东，睿慎公司不能证明其财产独立于开成公司的财产，且涉案的大部分收购款均由睿慎公司收取，亦可说明财产混同的情况，应当对开成公司的债务承担连带清偿责任。被告睿慎公司认为，开成公司与睿慎公司均系独立的民事主体，睿慎公司在召开股东会时并没有实际控制开成公司，且睿慎公司于2021年办理了变更登记，将开成公司的股权退还给了原股东，两公司不存在财务混同，不应承担连带清偿责任。本院认为，一人有限责任公司的股东不能对证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，睿慎公司不能举证证明股份转让前开成公司的财产独立于其财产，德泽公司要求睿慎公司对其在持开成公司100%股权期间产生的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。 判决的理由与结果 本院认为，一、原告德泽公司与被告开成公司、睿慎公司签订的《资产收购协议》系各方当事人的真实意思表示，且约定的内容均不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。现原告德泽公司履行了支付收购款的义务，被告开成公司应当向原告德泽公司履行交付涉案207套房产的义务，支付2020年5月5日之后产生的租金，并承担以收购款5400万元为基数按日万分之一标准计算的违约金。二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。引起本案纠纷的法律事实发生持续至《中华人民共和国民法典》实施后，故应适用《中华人民共和国民法典》。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十一条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下： 一、限被告涟源开成房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于涟源市房屋（详见《资产收购协议》资产清单）的使用权交付给原告湖南德泽景观建设有限公司； 二、限被告涟源开成房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告湖南德泽景观建设有限公司支付租金8087650元及后续租金（按488188元／月的标准，从2021年9月15日至算至上述207套房屋实际交付之日止）； 三、限被告涟源开成房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告湖南德泽景观建设有限公司支付以54000000元为基数、按日万分之一标准从2019年12月14日计算至实际支付之日止的违约金； 四、被告湖南睿慎企业管理有限公司对被告涟源开成房地产开发有限公司上述第二、三项付款义务承担连带清偿责任； 五、驳回原告湖南德泽景观建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费93620元，，保全费5000元，合计98620元，由原告湖南德泽景观建设有限公司负担7890元，由被告涟源开成房地产开发有限公司、湖南睿慎企业管理有限公司负担90730元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年四月二十日 书　记　员　　**姣 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。