西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司
西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司与某某,陕西博爵置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0113民初12848号
原告（反诉被告）：西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司，住所地：西安市曲江新区。
法定代表人：杨涛，该公司董事长。
委托代理人：苗青，陕西存实律师事务所律师。
委托代理人：余万琴，陕西存实律师事务所律师。
被告(反诉原告)：张某，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被告：陕西博爵置业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。
法定代表人：赵静，该公司总经理。
共同委托代理人：宁宝，陕西圣拓律师事务所律师。
原告（反诉被告）西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司（以下简称大雁塔景区管理公司）与被告（反诉原告）张某、被告陕西博爵置业有限公司（以下简称陕西博爵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告与二被告均到庭参加诉讼，被告西安博爵公司自行注销，原告申请变更被告为独资股东张某。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告支付2017年5月至2017年11月30日欠付房屋租金739199.97元、滞纳金147947.96元；2017年6月至2017年11月30日经营管理费279590元、滞纳金72664.93元；以上共计1239402.86元，滞纳金暂计算至2018年6月20日，要求支付至实际给付完毕之日。2、请求判令二被告承担本案诉讼费用
事实与理由：西安曲江大雁塔景区资产运营管理有限公司受西安曲江文化产业投资集团有限公司委托，经营管理曲江新区大唐通易坊项目，2007年12月31日资产运营公司与西安三羊商业地产管理有限公司签订租赁合同及经营管理合同，将大唐通易坊街区XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号（S2段）共计8间商铺的租赁及经营管理权转让给三羊公司，由三羊公司向资产运营公司按季度缴纳租赁费及经营管理费，于每季度的第一个月5号之前缴纳，合同期限9年11个月，自2007年12月31日至2017年11月30日。2008年9月1日，资产运营公司将其合同权利义务概括转让给原告。2009年9月20日三羊公司与陕西博爵企划广告有限公司共同出具委托授权书，由三羊公司授权博爵企划公司履行合同义务，并享有合同权利，此后，商铺的租金及经营管理费均由博爵企划公司收取并向景区公司支付。2011年8月29日，陕西博爵企划广告有限公司更名为陕西博爵置业有限公司，2010年11月9日三羊公司更名为西安博爵商业地产管理有限公司，合同履行初期，二被告一直按约定执行，按期向原告支付费用，自2017年1月起，二被告延期支付租金及经营管理费，截止起诉之日共计拖欠租金739199.97元，经营管理费279590元，产生逾期支付租金、经营管理费滞纳金220612.89元。共计1239402.86元。双方合同已于2017年11月30日到期，未再续约，故诉至法院，望判如所请。
被告（反诉原告）张某辩称，一、因被答辩人不履行维修房屋的义务，存在严重的违约行为，答辩人有权拒绝向被答辩人交纳租金，答辩人的行为不属于违约行为。二、被答辩人未履行《经营管理合同》的内容，应退还答辩人多交纳的经营管理费139795.5元。三、被答辩人要求答辩人支付滞纳金220612.89元，没有法律依据，请求法院予以驳回。四、因被答辩人的违约行为，给答辩人造成了经济损失，被答辩人应当予以赔偿，具体详见民事反诉状。综上，在被答辩人不履行维修房屋义务的情况下，答辩人根据法律赋予的履行抗辩权而未交纳租金，该行为并非违约行为。故请求法院在查明案件事实基础上，驳回被答辩人不当的诉讼请求，并支持答辩人的反诉请求，以维护答辩人的合法权益。
被告陕西博爵公司辩称，第一被告与第二被告之间是委托关系，原告要求第二被告承担责任的请求应予驳回。
被告（反诉原告）张某提出如下反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告维修费180125元。2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失150510.51元。3、请求判令反诉被告退还反诉原告保证金89736.2元。4、请求判令反诉被告退还反诉原告经营管理费139795.5元。5、反诉费由反诉被告承担。事实理由同答辩意见。
原告（反诉被告）就反诉内容辩称：一、根据双方签订的《大唐通易坊商业管理服务协议》，博爵商业公司诉请的维修费用应属于物业维修的范围，双方就S2段签订的《大唐通易坊商业管理服务协议》已于2017年4月到期，该项目的全部物业资料及物业管理工作于2017年4月20日均已交还给委托方西安曲江旅游投资（集团）有限公司及博爵公司的关联公司陕西博嘉堂商业地产管理有限公司。博爵商业公司诉请的维修费均发生于2017年4月20日以后，该时段的物业管理及维修工作均由其自行负责。二、博爵商业公司诉请由于停电造成的经济损失景区公司不予认可。由于博爵商业公司管理的经营商户产生噪音扰民问题，西安市环保局下令予以整改，因整改不到位，西安市环保局曲江新区分局再次下发整改通知，要求切断运营电源整改，因停电所造成的损失由该商户自行承担。三、因博爵商业公司自2017年1月起陆续欠费，截止目前，2017年4月以后的租金及2017年6月以后的管理费未缴纳（2017年4月的租金交了10万元，2017年6月的管理费交了30659元），欠付租赁费及经营管理费，根据双方的合同约定，保证金不予退还。《租赁合同》第十五条违约责任第2款约定：“乙方不按时交纳相关费用，甲方书面通知催款单后送达后十五个工作日仍拒绝交纳拖欠费用时，乙方交纳的合同保证金不予退还。”《经营管理合同》第八条违约责任第2款约定：“乙方不按时交纳经营费用经甲方书面通知催款单送达后十五个工作日仍拒绝交纳拖欠费用时，乙方交纳的合同保证金不予退还。”四、因博爵商业公司诉状中未写明退还经营管理费的事实与理由，景区公司无法对此做出具体答辩。
根据当事人的陈述和经审理认定，本院认定事实如下：
西安曲江大雁塔景区资产运营管理有限公司受西安曲江文化产业投资集团有限公司委托，经营管理曲江新区大唐通易坊项目。
2007年12月31日资产运营公司与西安三羊商业地产管理有限公司签订曲江大唐通易坊租赁合同及经营管理合同，将大唐通易坊街区XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号（S2段）共计8间商铺的租赁及经营管理权转让给三羊公司，由三羊公司向资产运营公司按季度缴纳租赁费及经营管理费，于每季度的第一个月5号之前缴纳，合同期限为9年11个月，自2008年1月1日至2017年11月30日。租赁合同约定了保证金为62815.3元，经营管理合同中约定了保证金为26920.9元。两份合同均约定，如果被告不按时交纳相关费用，在原告书面通知催款单送达后十五个工作日仍拒绝交纳拖欠费用时，被告交纳的合同保证金不予退还。同时，被告须向原告支付赔偿金。
2008年9月1日，资产运营公司将其合同权利义务概括转让给原告大雁塔景区管理公司。2009年9月20日三羊公司与陕西博爵企划广告有限公司共同出具委托书，由三羊公司授权陕西博爵企划公司履行合同义务，并享有合同权利，此后，商铺的租金及经营管理费均由陕西博爵企划公司收取并向原告大雁塔景区管理公司支付。2011年8月29日，陕西博爵企划广告有限公司更名为陕西博爵置业有限公司，2010年11月9日三羊公司更名为西安博爵商业地产管理有限公司。2018年12月22日，西安博爵公司申请注销，股东张某对公司的债务承担全部责任。
自2017年1月起，二被告延期交付租金及经营管理费，至今拖欠2017年5月至2017年11月30日的租金739199.97元，2017年6月至2017年11月30日的经营管理费279590元。
上述事实，有房屋租赁合同、经营管理合同、拖欠费用的函及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。
本院认为，原告与被告之间签订的租赁合同及经营管理合同系双方当事人的真实意思表示，虽然双方主体均经过多次变更，但权利义务关系没有发生变化，合同真实有效，并且已经履行，本院依法予以认定，合同签订后，被告使用了房屋，但没有按时支付租金及经营管理费，实为严重违约行为，故对于原告要求被告支付租金及经营管理费的诉讼请求，本院依法予以支持。
至于原告要求被告支付滞纳金一节，在履行合同中，原告并没有违反合同约定的行为，而被告迟迟不交纳租金导致合同无法继续履行，存在违约行为，故对原告的该项请求予以支持。
至于被告反诉要求原告赔偿维修费一节，因并不是租赁合同和经营管理合同约定的义务，对此不予支持。
至于被告反诉要求退还保证金一节，因合同明确约定，未按时交纳相关费用的，保证金不予退还。故对此亦不予支持。
至于被告反诉要求赔偿损失及经营管理费一节，其提交的证据并不足以证实其主张，原告并未违约，在被告承租期间，是因为经营商户产生的噪音扰民导致西安市环保局下发整改通知，进而导致停电，并非原告的原因导致停电。故对此亦不予支持。
关于被告陕西伯爵公司辩称自己仅是接受委托的行为，不应当承担责任的辩称意见，因租赁合同和经营管理合同系原告与西安伯爵公司签订，陕西伯爵公司并非合同当事人，不应当承担责任，故对此辩称意见予以采信。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告张某于本判决生效之日起十日内支付原告西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司2017年5月至2017年11月30日的租金739199.97元和滞纳金147947.96元以及2017年6月至2017年11月30日的经营管理费279590元和滞纳金72664.93元。
二、驳回原告西安大雁塔景区管理服务有限公司要求被告陕西博爵置业有限公司承担责任的诉讼请求。
三、驳回反诉原告张某的全部反诉请求。
本案案件受理费15955元及反诉费4700元，由被告张某承担。因原告已预交本诉案件受理费，故被告张某在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭天鲁
人民陪审员 罗 琼
人民陪审员 毛建斌
二〇一九年八月二十六日
书 记 员 车 楠
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