某某与陕西博爵置业有限公司,西安曲江某某景区管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

 

陕西省西安市中级人民法院

 

民   事   判   决   书

 

（2020）陕01民终6110号

 

上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，1973年9月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。

委托诉讼代理人：宁宝，陕西圣拓律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安曲江***景区管理服务有限公司，住所地西安市曲江新区。

法定代表人：侯丽娜，该公司董事长。

委托诉讼代理人：苗青，北京市中闻（西安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贺珏，北京市中闻（西安）律师事务所律师。

原审被告：陕西博爵置业有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。

法定代表人：赵静，该公司总经理。

委托诉讼代理人：宁宝，陕西圣拓律师事务所律师。

上诉人**因与被上诉人西安曲江***景区管理服务有限公司（以下简称***景区管理公司）、原审被告陕西博爵置业有限公司（以下简称陕西博爵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12848号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

**上诉请求：1.撤销一审判决第一项部分内容，即撤销由**向***景区管理公司支付租金滞纳金147947.96元、经营管理费279590元及滞纳金72664.93元，并改判**无需支付***景区管理公司租金滞纳金、经营管理费及滞纳金；2.撤销一审判决第三项内容，改判支持**在一审中提出的全部反诉请求；3.一审、二审诉讼费由***景区管理公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实及适用法律错误。一审法院认定**不按时交纳租金的行为实为严重的违约行为，属认定事实错误。根据《曲江大唐通易坊房屋租赁合同》第十一条第三款：“甲方应在接到乙方通知后24小时内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担”，《曲江大唐通易坊经营管理合同》第六条第四款：“甲方负责该商铺外的公共设施、设备的日常保养工作及非乙方原因造成的公共设施、设备故障、损坏的维修工作，负责公共设备安装及维修使之处于正常使用状态”及《大唐通易坊商业管理服务协议》第一条：“甲方的权利和义务：对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生项目进行维护、修缮、服务于管理”的约定，***景区管理公司对公共设施、设备应当承担维修义务，在***景区管理公司公共设施（下水管道漏水）损害，致使**无法使用，而***景区管理公司拒不履行合同约定的维修义务时，根据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，**行使不安履行抗辩权拒绝交纳租金的行为，属于合法的行为，不属于违约行为。一审法院认定**拖欠***景区管理公司经营管理费279590元，属认定事实错误。2017年2月28日，双方签订的《大唐通易坊商业管理服务协议》到期后，双方并没有进行续签。从2017年3月1日起，***景区管理公司未再向**提供物业服务以及经营管理服务的内容，并于2017年4月份，***景区管理公司将物业资料及物业管理工作向**关联公司移交后，就撤离其驻租赁场所内的办公地点，撤离商业管理人员等，不再向**提供物业以及经营管理服务。因此，从2017年3月1日至2017年11月30日期间，**无需向***景区管理公司交纳经营管理费。一审法院认定**应当向***景区管理公司支付滞纳金错误。在***景区管理公司不履行房屋公共设施维修义务的情况下，**有权拒绝向***景区管理公司交纳租金，该行为属于合法的行为，并非违约行为。从2017年2月28日之后，***景区管理公司终止向**提供物业服务、经营管理服务，并撤回其商业管理人员，与**办理了移交手续，***景区管理公司不再向**提供经营管理服务。因此，从2017年3月1日至2017年11月30日期间，**无需向***景区管理公司交纳经营管理费，更不存在向***景区管理公司支付滞纳金。二、一审法院未支持**的反诉请求，属认定错误。租赁合同、经营管理合同对公共设施的维修有明确约定，一审法院以租赁合同、经营管理合同未约定为由，驳回**要求***景区管理公司承担维修费的请求，属事实认定错误。《曲江大唐通易坊房屋租赁合同》第十一条及《曲江大唐通易坊经营管理合同》第六条，对于***景区管理公司承担的维修责任、维修范围，约定的非常明确、具体，在***景区管理公司拒绝履行维修义务的情况下，**委托第三方进行维修发生的维修费用，根据合同的约定，应当由***景区管理公司承担。**不存在违约行为，***景区管理公司应当退还**交纳的保证金89736.20元。在本案中，**不交纳租金的原因，是因为***景区管理公司未履行维修义务，***景区管理公司的行为，属于违约行为，而**行使了法律赋予的合法抗辩权，但不是违约行为，因此，***景区管理公司应当在合同期限届满后的第三个工作日内向**退还保证金。**在一审提出的退还保证金的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院未予以支持，属于错误。***景区管理公司擅自停电给**造成经济损失150510.51元，***景区管理公司应当予以赔偿。在合同期限内，***景区管理公司强行对承租区域内停止供电，导致**出租的商户无法正常经营，大量商户与**解约，给**造成了经济损失150510.51元，***景区管理公司应当予以赔偿。因***景区管理公司未向**提供经营管理服务，对于**多支付经营管理费139795.50元，应当予以退还。2017年2月28日，在《大唐通易坊商业管理服务协议》期限届满后，***景区管理公司便停止了向**提供经营管理服务，因**的原因，导致**向***景区管理公司多交纳2017年3月-2017年5月份的经营管理费139795.50元，***景区管理公司应当予以退还。而在一审中，**提出反诉要求***景区管理公司予以退还，一审法院驳回**该项反诉请求，属于错误。

***景区管理公司辩称，一审事实清楚，法律适用正确，应予维持，请求驳回**的上诉请求。一、关于本诉部分的答辩。关于维修，合同期限内景区公司从未收到过**要求维修公共设施（下水管道漏水）的通知，没有景区拒不履行合同约定维修义务的事实发生，因此本案不存在当事人双方互负债务的事实，**也不享有不安抗辩权。关于经营管理费，经营管理费279590元是基于双方签订的《经营管理合同》计算得出，该合同于2017年11月30日到期。**主张的《大唐通易坊商业管理服务协议》是双方就该区域的物业服务另行签订的服务协议，与经营管理合同无关，该合同于2017年2月28日到期后，景区公司未再收取**的物业服务费，该区域的物业服务己转由博嘉堂公司管理。关于滞纳金，**自2017年1月起即有拖欠房屋租金及经营管理费的违约行为，其一审举证的维修证据最早的发生于2017年4月，假设**主张的维修事实成立，维修的事实也发生在其已经开始恶意欠付租金之后，并不能做为**可以合理延迟支付房屋租金和经营管理费的理由。**恶意拖延支付租金的行为事实清楚，应当承担支付滞纳金的违约责任。二、关于反诉部分的答辩。关于维修义务，《曲江大唐通易坊房屋租赁合同》第十一条第二款仅约定了房屋主体结构有损坏或对其使用安全造成影响时，应及时通知甲方修复。对于其它附属设施的维修在《物业管理合同》中另行约定。**从未向景区公司发送过要求维修下水管道的通知，同时下水管道也不是房屋主体结构的损坏，对房屋使用安全没有影响，假设**的维修属实，该维修也不是《租赁合同》中约定的甲方维修义务。关于退还保证金，《租赁合同》第十五条违约责任明确约定，**未按时交纳费用，景区公司书面通知催款单送达后十五个工作日仍拒绝交纳拖欠费用时，**交纳的合同保证金不予退还。**自2017年1月起未按时交纳租金，景区公司分别于2017年2月3日及2017年10月13日分两次向**送达催费通知，**在一审中也明确表示收到函件，因此景区公司不予退还保证金的行为符合合同约定。关于停电损失，停电是因为**经营商户产生的噪音扰民导致西安市环保局下发整改通知，进而导致停电，并非是景区公司原因导致停电，因此景区公司不应承担停电损失。关于经营管理费，《物业管理服务协议》于2017年2月到期，**也再未交物业费。《经营管理协议》约定的经营管理费2017年11月30日到期，一审认定**欠付279590元属实。综上，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。

陕西博爵公司述称，同意**的上诉。

***景区管理公司向一审法院起诉请求：1.判令**、陕西博爵公司支付2017年5月至2017年11月30日欠付房屋租金739199.97元、滞纳金147947.96元；2017年6月至2017年11月30日经营管理费279590元、滞纳金72664.93元；以上共计1239402.86元，滞纳金暂计算至2018年6月20日，要求支付至实际给付完毕之日。2.判令**、陕西博爵公司承担本案诉讼费用。

**向一审法院反诉请求：1.判令***景区管理公司赔偿**维修费180125元。2.判令***景区管理公司赔偿**经济损失150510.51元。3.判令***景区管理公司退还**保证金89736.2元。4.判令***景区管理公司退还**经营管理费139795.5元。5.反诉费由***景区管理公司承担。

一审法院认定事实：西安曲江***景区资产运营管理有限公司受西安曲江文化产业投资集团有限公司委托，经营管理曲江新区大唐通易坊项目。2007年12月31日资产运营公司与西安三羊商业地产管理有限公司签订曲江大唐通易坊租赁合同及经营管理合同，将大唐通易坊街区XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号（S2段）共计8间商铺的租赁及经营管理权转让给三羊公司，由三羊公司向资产运营公司按季度缴纳租赁费及经营管理费，于每季度的第一个月5号之前缴纳，合同期限为9年11个月，自2008年1月1日至2017年11月30日。租赁合同约定了保证金为62815.3元，经营管理合同中约定了保证金为26920.9元。两份合同均约定，如果**不按时交纳相关费用，在书面通知催款单送达后十五个工作日仍拒绝交纳拖欠费用时，**交纳的合同保证金不予退还。同时，**须支付赔偿金。2008年9月1日，资产运营公司将其合同权利义务概括转让给***景区管理公司。2009年9月20日三羊公司与陕西博爵企划广告有限公司共同出具委托书，由三羊公司授权陕西博爵企划公司履行合同义务，并享有合同权利，此后，商铺的租金及经营管理费均由陕西博爵企划公司收取并向***景区管理公司支付。2011年8月29日，陕西博爵企划广告有限公司更名为陕西博爵置业有限公司，2010年11月9日三羊公司更名为西安博爵商业地产管理有限公司。2018年12月22日，西安博爵公司申请注销，股东**对公司的债务承担全部责任。自2017年1月起，二**延期交付租金及经营管理费，至今拖欠2017年5月至2017年11月30日的租金739199.97元，2017年6月至2017年11月30日的经营管理费279590元。

一审法院认为，***景区管理公司与**之间签订的租赁合同及经营管理合同系双方当事人的真实意思表示，虽然双方主体均经过多次变更，但权利义务关系没有发生变化，合同真实有效，并且已经履行，一审法院依法予以认定，合同签订后，**使用了房屋，但没有按时支付租金及经营管理费，实为严重违约行为，故对于***景区管理公司要求**支付租金及经营管理费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。至于***景区管理公司要求**支付滞纳金一节，在履行合同中，***景区管理公司并没有违反合同约定的行为，而**迟迟不交纳租金导致合同无法继续履行，存在违约行为，故对***景区管理公司的该项请求予以支持。至于**反诉要求***景区管理公司赔偿维修费一节，因并不是租赁合同和经营管理合同约定的义务，对此不予支持。至于**反诉要求退还保证金一节，因合同明确约定，未按时交纳相关费用的，保证金不予退还。故对此亦不予支持。至于**反诉要求赔偿损失及经营管理费一节，其提交的证据并不足以证实其主张，***景区管理公司并未违约，在**承租期间，是因为经营商户产生的噪音扰民导致西安市环保局下发整改通知，进而导致停电，并非***景区管理公司的原因导致停电。故对此亦不予支持。关于陕西伯爵公司辩称自己仅是接受委托的行为，不应当承担责任的辩称意见，因租赁合同和经营管理合同系***景区管理公司与西安伯爵公司签订，陕西伯爵公司并非合同当事人，不应当承担责任，故对此辩称意见予以采信。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条的规定，判决：一、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告西安曲江***景区管理服务有限公司2017年5月至2017年11月30日的租金739199.97元和滞纳金147947.96元以及2017年6月至2017年11月30日的经营管理费279590元和滞纳金72664.93元。二、驳回原告西安***景区管理服务有限公司要求被告陕西博爵置业有限公司承担责任的诉讼请求。三、驳回反诉原告**的全部反诉请求。一审案件受理费15955元及反诉费4700元，由被告**承担。因原告已预交本诉案件受理费，故被告**在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。

本院经审理查明，一审判决查明事实属实。

本院认为，一审法院查明，案涉租赁合同及经营管理合同系双方当事人的真实意思表示，虽然双方主体均经过多次变更，但权利义务关系没有发生变化，合同真实有效，并且已经履行，一审法院认定***景区管理公司与**存在相应的合同关系，符合实际情况。合同签订后，**使用了房屋，但未按时支付租金及经营管理费，构成违约，**称***景区管理公司拒绝履行维修义务，其享有不安抗辩权，有权拒绝支付租金，对此，***景区管理公司表示***景区管理公司从未收到过**要求维修公共设施（下水管道漏水）的通知，没有***景区管理公司拒不履行合同约定维修义务的事实发生，不存在当事人双方互负债务的事实，**不享有不安抗辩权，**未能提供有效证据证明其向***景区管理公司发出维修公共设施（下水管道漏水）通知，***景区管理公司拒不履行合同约定维修义务的事实存在，本院依法不予采信。对于***景区管理公司要求**支付滞纳金一节，一审法院认为，在履行合同中，***景区管理公司并没有违反合同约定的行为，而**迟迟不交纳租金导致合同无法继续履行，存在违约行为，故对***景区管理公司的该项请求予以支持，考虑到**迟延支付租金亦给***景区管理公司造成租金利息损失及资金使用不便等情形，一审判决并无不当。对于**反诉要求退还保证金一节，合同约定未按时交纳相关费用的，保证金不予退还，一审法院对**该项诉请不予支持，亦无不当。**反诉要求赔偿损失及经营管理费一节，其提交的证据并不足以证实其主张，一审法院查明***景区管理公司并未违约，在**承租期间，是因为经营商户产生的噪音扰民导致西安市环保局下发整改通知，进而导致停电，并非***景区管理公司的原因导致停电，一审法院对**的反诉不予支持，亦无不当。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14343元，**已预交，由**负担。

本判决为终审判决。

 

 

 

审　判　长　　刘      琪

审  判  员　　师      婷

审  判  员    卫  婉  莹

 

二Ｏ二Ｏ年七月八日

 

法 官 助 理　　同　江　龙

书　记　员　  刘  明  明

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