江某某建设工程有限公司、江西新创板饰有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江西省赣州市南康区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）赣0703民初7797号

原告：江***建设工程有限公司，住所地：赣州市南康区东山街道陈赞贤大道与赣南大道交界处金融中心2#楼。

法定代表人：吴志农，该公司总经理。

委托诉讼代理人：谭世帆、黄晓峰，该公司员工。

被告：江西新创板饰有限公司，住所地：赣州市南康区经济开发区东山官坑家具集聚区14-1#厂房8单元。

法定代表人：胡海龙，该公司经理。

委托诉讼代理人：张罗林，江西雩山律师事务所律师。

原告江***建设工程有限公司与被告江西新创板饰有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江***建设工程有限公司的委托诉讼代理人谭世帆，被告江西新创板饰有限公司的委托诉讼代理人张罗林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告江***建设工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》，并判令被告立即交还租赁物；2、判令被告向原告支付2019年6月1日至2022年3月31日的租金1077069.45元[其中：2019年6月1日至2021年5月31日租金1148488.04元（9651.16㎡×17个月×7元/㎡/月）+2021年6月1日至2021年12月31日租金497227.76元（9651.16㎡×7个月×7.36元/㎡/月）+2022年1月1日至2022年3月31日租金357865.01元（9651.16㎡×3个月×12.36元/㎡/月），共计2003580.81元，核减已支付的1026511.36元后，还应支付977069.45元]，并以977069.45元为基数，自2019年9月1日起至付清之日止，按年利率14.8%计算违约金；3、判令被告向原告支付截止至2022年3月31日拖欠的宿舍租金33937.8元，此后租金计算至实际搬离宿舍之日止；4、判令原告不予退还被告缴纳的履约保证金115813.92元；5、判令被告自合同解除之日按租金标准双方向原告支付厂房占用费，直至被告实际办理租赁厂房；6、本案诉讼费由被告承担。

被告江西新创板饰有限公司辩称，答辩人同意继续双方签订的《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》，答辩人有能力继续履行合同；原告将不符合交付条件的厂房交付给答辩人使用，致使答辩人合同目的不能实现；原告主张的违约金过高，应予以核减；原告主张没收答辩人缴纳的保证金、原告主张答辩人双倍支付厂房占有使用费没有事实和法律依据。

经审理查明，2019年5月27日，原、被告签订《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）一份，由被告承租原告位于南康区××＃××单元厂房，建筑面积为9651.16㎡，租赁期限自2019年6月1日至2024年5月31日，2019年6月1日至2019年8月31日为3个月的免租期，其后租金按12元／㎡／月的标准收取，前二年内租金不上涨，第三年开始，每一年的租金以上一年租金为基数递增3%，租金应按月支付，并于每月25日前支付下个月的租金。合同同时约定，合同签订后7个工作日内，被告应向原告支付起租日首月租金（115813.92元）以及一个月租金额的保证金（115813.92元）。被告向原告缴纳保证金，是作为履行合同所规定义务的担保。如果被告的行为违反合同义务或导致对房屋的损失，原告有权从保证金中扣除相应的数量的金额作为补偿。若合同提前终止，被告逾期不迁离或不返还厂房的，应向原告加倍支付租金，但原告有权书面通知被告其不接受双倍租金，并有权收回厂房、综合办公楼等。合同另外约定，若被告逾期支付费用，每逾期一日，按未付款的1%支付滞纳金。另外，双方约定原告将厂房按现状交付给被告使用，被告已充分认识厂房现状，且确认该等现状符合被告使用条件，同意按厂房及设施的现状承租。

2022年4月8日，江西南康经济开发区管理委员会出台了《关于家具集聚区入园企业租金奖励政策2021年度验收结果的通知》，载明入园企业与区城发集团公司签订租赁协议之日至2021年12月31日期间，验收合格达标的企业，每月租金享受单价5元/㎡/月的优惠政策，被告在享受减免政策的企业名单内。截止至2022年3月31日，被告支付租金1026511.36元，剩余租金977069.45元至今未付。

2020年5月1日开始，被告在原告处租赁厂房宿舍，双方未签订租赁合同，也未约定租赁宿舍的数量，偶有变化。2020年5月开始，被告自该月开始，已按期缴纳宿舍物业费。2017年，原告与案外人江西城发尚源物业服务有限公司签订《南康家具集聚区物业管理服务委托合同》一份，约定宿舍物业费按1.35元/月/㎡收取。被告缴纳的2021年宿舍物业费为990.82元/月，2022年宿舍物业费为597.27元/月。另查明，2021年9月15日，赣州市南康区城市建设发展集团有限公司向南康区人民政府提起《关于调整家具集聚区一期标准厂房配套用房租金收取事项的请示》，载明拟将宿舍楼租金由15元/月/㎡调整为10元/月/㎡，该请示得到了赣州市南康区人民政府的批准。

再查明，受疫情影响，原告2019年6月至2021年5月期间减免被告四个月租金。

以上事实，有当事人的庭审陈述、工商登记信息、《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》等证据证实。

本院认为，原、被告签订的《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认可，双方均应按合同约定履行义务。被告未在合同约定时间内缴纳厂房租金，原告可依据合同约定解除合同，故原告要求解除双方签订的《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据本案实际情况，本院酌情认定双方签订的《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》于2022年3月31日解除。

原告要求被告支付租金977069.45元，有双方签订的《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》和南康经济开发区管理委员会出台的奖励政策佐证，本院予以支持。至于合同解除之后至被告搬离厂房之日的厂房占用费，双方在“租赁合同”中仅约定若被告逾期不搬离厂房，则应向原告加倍支付租金，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，故本院结合本案实际情况和当地生活水平，酌情认定由被告自2022年4月1日起至实际搬离厂房之日止，以119288.34元/月（9651.16㎡×12.36元/㎡/月）计算厂房占用费。

原告要求被告以977069.45元为基数，自2019年9月1日起至付清之日止，按年利率14.8%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。

原告要求被告缴纳的保证金115813.92元归其所有，但双方已在合同中明确约定缴纳的保证金是被告作为履行合同规定义务的担保，若被告违反合同约定或导致房屋损害，原告有权从保证金中扣除相应的数量的金额作为补偿。因此，被告缴纳的保证金应认定为对原告造成损失后的补偿。现原告已向本院要求被告支付违约金，故原告要求被告缴纳的保证金归其所有的诉讼请求，系对损失的重复主张，本院不予支持，被告缴纳的保证金可在其应向原告支付的租金中予以核减。

原告主张宿舍租赁面积178.62㎡，被告承租原告宿舍时双方未签订租赁合同，但被告已向物业公司缴纳宿舍物业费，被告存在向原告租赁宿舍的事实。至于原告无法举证证明被告实际承租宿舍的面积，根据被告缴纳的物业费除以每平米的物业费单价可知，其实际承租的宿舍面积应高于原告主张的178.62㎡，现原告仅主张宿舍面积178.62㎡，本院从其主张。再结合庭审时查明的宿舍租金按10/月/㎡的事实，原告要求被告支付截止至2022年3月31日的宿舍租金33937.8元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于2022年4月1日起至实际搬离宿舍之日止的租金，应以1786.2元/月的标准计付。

被告抗辩原告交付不符合交付条件的厂房给其使用，导致合同目的不能实现。首先，被告提交的物业移交单仅能证明案涉厂房存在质量瑕疵，并不能充分证据案涉厂房未达到交付条件；其次，在双方签订的“租赁合同”中已明确约定原告在交付厂房时被告同意按现状交付使用。因此，被告的抗辩意见理由不充分，本院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

1、原、被告双方签订的《南康家具集聚区标准厂房租赁合同》于2022年3月31日解除，被告应向原告交还租赁厂房；

2、由被告江西新创板饰有限公司向原告江***建设工程有限公司支付2019年6月1日至2022年3月31日的租金861255.53元（977069.45元-保证金115813.92元），并自2022年4月1日起至被告搬离厂房之日止，按119288.34元/月的标准向原告支付厂房占有使用费；

3、由被告江西新创板饰有限公司以977069.45元为基数，自2019年9月1日起至付清之日止，按年利率14.8%向原告江***建设工程有限公司计算违约金；

4、由被告江西新创板饰有限公司向原告江***建设工程有限公司支付宿舍租金33937.8元，并自2022年4月1日起至被告搬离宿舍之日止，按1786.2元/月的标准向原告支付宿舍占有使用费；

5、履行期限：限履行义务人于本判决生效后二十日内履行完毕；

6、驳回原告江***建设工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16314元，由被告江西新创板饰有限公司负担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。

判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。

审　判　员　　曾韵瑶

二〇二二年九月二十三日

代理书记员　　刘玉霞