某某、广西地矿建设集团有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂0405民初3137号

原告：***，女，1971年6月19日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。

委托诉讼代理人：胡石莲，梧州市万秀区臻诚法律服务所法律工作者。

被告：广西地矿建设集团有限公司，住所广西南宁市青秀区园湖北路21号。统一社会信用代码：91450000198227349T。

法定代表人：夏红刚，公司董事长。

委托诉讼代理人：邱俊山，广西彤日律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄连清，女，公司员工。

被告：梧州宝石园建设开发有限公司，住所广西梧州市新兴二路137号。统一社会信用代码：91450400747975770B。

法定代表人：杨文隆。

原告***与被告广西地矿建设集团有限公司、梧州宝石园建设开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人胡石莲，被告广西地矿建设集团有限公司的委托诉讼代理人邱俊山到庭参加诉讼。被告梧州宝石园建设开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告***购买的位于梧州市新闻路383号Ｂ区××幢××层××号××公寓的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认原告***与被告梧州宝石园建设开发有限公司形成的《商品房买卖合同》合法有效，并确认该房屋归原告***所有；3.被告梧州宝石园建设开发有限公司立即协助原告***办理梧州市新闻路383号Ｂ区××幢××层××号××公寓的产权过户登记于原告***名下。

事实和理由：原告***是梧州日报社员工。2009年11月至12月间，原告***参加其单位梧州日报社工会组织的被告梧州宝石园建设开发有限公司的商品房团购，并选择购买被告梧州宝石园建设开发有限公司开发的宝石园××幢××层××号房即位于梧州市新闻路383号Ｂ区××幢××层××号××公寓，建筑面积153.38平方米，是电梯房属另有要求需在原内部价每平方米1888元适量增加至每平方米单价为1988元，总房价304919元。分期付款：第一期应在2009年11月30日前交意向金5万元；第二期应在2011年8月10日前交付107762元，第三期应在2012年10月22日前付清余款147157元。后原告***以现金存款方式分别于2009年11月30日向被告梧州宝石园建设开发有限公司支付购房意向金5万元，于2011年8月10日向被告梧州宝石园建设开发有限公司支付房款107762元，于2013年10月30日向被告梧州宝石园建设开发有限公司支付房款147157元，合计支付304919元，付清了被告梧州宝石园建设开发有限公司的房款，还因第三期逾期付款而被被告梧州宝石园建设开发有限公司罚款1.5万元。被告梧州宝石园建设开发有限公司也对应交款时间和金额分别开具了《梧州市单位内部收款收据》给原告***收执，确认收到原告***支付的上述款项，并于2013年将该房交付给原告***。此后，原告***成为该小区业主，并参与业主授权委托事务，缴交并分担了小区业主水电费及公摊费，还在每年度领导干部财产申报中申报了该套房屋，原告***已实际行使了该房屋的管控权，实现了该房屋的准物权的权能。但被告梧州宝石园建设开发有限公司因各项手续尚未完备，至今未能将房屋办理过户登记于原告***名下。

2020年3月，被告广西地矿建设集团有限公司申请梧州市长洲区人民法院执行（2019）桂04民再10号民事判决及（2016）桂0405民初1428号民事判决书，执行案号为（2019）桂0405执794号。2020年3月20日，长洲区人民法院作出（2019）桂0405执794号执行裁定，查封了被告梧州宝石园建设开发有限公司开发的包括梧州市新闻路383号Ｂ区××幢××层××号××公寓在内的不动产共计19处，并张贴了迁出公告。2021年10月12日，原告***发现自己购买的梧州市新闻路383号Ｂ区××幢××层××号××公寓被查封，逐向长洲区人民法院提起执行异议，不能用原告***的房屋抵偿被告梧州宝石园建设开发有限公司的欠债，并请求解除对原告***房屋的查封。2021年11月16日，梧州市长洲区人民法院作出（2021）桂0405执异71号执行裁定，驳回原告***的异议请求，并告知原告***有权提起诉讼。

综上，原告***认为，原告***与被告梧州宝石园建设开发有限公司达成的《商品房买卖合约》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合约合法有效。原告***依约全额付清房款，履行了付款义务，被告梧州宝石园建设开发有限公司虽将房屋交付给原告***，但未能将该房屋办理过户登记于原告***名下，有违诚信之约，故原告***请求被告梧州宝石园建设开发有限公司协助办理过户手续，有事实和法律依据，依法应予支持。又因原告***在法院查封之前已与被告梧州宝石园建设开发有限公司达成案涉房屋买卖合约，全额付清房款，并合法占有该房屋，行使了对该房屋的管控权，实现了该房屋的准物权的权能，且未办理过户并非因原告***自身原因所致，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合的四种情形，原告***提出的执行异议主张能够排除执行，并于法有据，依法应予支持。为此，原告***特向法院提起执行异议之诉，并提出上述诉讼请求，恳请法院依法作出判决，并判如所请。

原告***围绕诉讼请求向法庭提供的证据有：

1.***身份证（复印件），证明原告***的身份及主体资格情况；

2.企业信用信息公示报告（复印件），证明被告广西地矿建设集团有限公司的工商登记及主体资格情况；

3.企业信用信息公示报告（复印件），证明被告梧州宝石园建设开发有限公司的工商登记及主体资格情况；

4.《好消息》、《通知》、《证明》，证明梧州日报社工会分别于2009年11月3日、12月17日向其单位职工发出《好消息》和《通知》，报社工会组织团购“宝石花园”商品房，有购房意向的职工报名选购，原告***是报社职工，参加了日报社工会组织的被告梧州宝石园建设开发有限公司商品房的选购；

5.《测绘图》（复印件），证明原告***购买的案涉房屋建筑面积153.38平方米；

6.《梧州市单位内部收款收据》，证明原告***与被告梧州宝石园建设开发有限公司达成了商品房买卖合同，双方存在房屋买卖合同关系，原告因未按合同约定付款，被罚交违约金1.5万元，说明双方是有合同约定的；

7.中国工商银行现金存款凭条、中国建设银行取款凭条、中国工商银行个人业务凭证（签单），证明原告***通过现金存款方式分别于2009年11月30日向被告梧州宝石园建设开发有限公司支付购房意向金5万元，于2011年8月10日向被告梧州宝石园建设开发有限公司支付房款107762元，于2013年10月30日向被告梧州宝石园建设开发有限公司支付房款147157元，合计支付被告梧州宝石园建设开发有限公司房款304919元；

8.《梧州市单位内部收款收据（内部结算）》，证明被告梧州宝石园建设开发有限公司对应原告***交款时间和金额分别开具了3张《梧州市单位内部收款收据（内部结算）》给原告***收执，确认收到原告***支付的案涉房屋意向金和房款共304919元；

9.《证明》，证明宝石园业主邝倩等11人均证明原告***为案涉房屋的业主，是通过其单位梧州日报社组织的以团购价每平方米1988元单价购置的；

10.《委托书》，证明原告***作为案涉房屋业主参与委托授权小区和代理人的事务；

11.《宝石园小区业主水表抄表读单》（复印件）、《宝石园小区水费公摊费收款收据》（复印件），证明原告***已作为案涉房屋业主承担并缴交了宝石园B区的水电费及公摊费；

12.（2021）桂0405执异71号执行裁定书，证明2020年3月，被告广西地矿建设集团有限公司申请长洲区人民法院执行（2019）桂04民再10号民事判决及（2016）桂0405民初1428号民事判决书，执行案号（2019）桂0405执794号，2020年3月20日，长洲区人民法院作出了（2019）桂0405执794号执行裁定，查封了被告梧州宝石园建设开发有限公司开发的包括新闻路383号××幢××层××号××公寓在内的不动产共计19处，原告***提出执行异议，长洲区人民法院做出（2021）桂0405执异71号执行裁定，驳回原告***的异议请求，并告知原告***有权提起诉讼；

13.《销售不动产统一发票（自开）》（复印件），证明原告***案涉房屋的单价与宝石园B区电梯楼的单价是一致的，均为每平方米1988元，案涉房屋建筑面积153.38平方米，总房价304919元；

14.梧州日报刊登的《交楼通知》（复印件），证明涉案房屋是2013年11月1日交付使用；

15.合同编号WZ2014036331《商品房买卖合同》（复印件），证明原告***购买的案涉房屋的对面的业主购买宝石园（新闻路383号）B区第2栋1203房的销售价为1800元，进而证明原告购买的案涉房屋每平方米单价1988元是当时正常合理的真实合意单价；

16.合同编号WZ2012020469《商品房买卖合同》（复印件），证明原告***同事购买的宝石园××幢××层××号××房每平方米的单价也是1888元，由此证明原告购买的案涉房屋每平方米单价1988元是当时正常合理的真实合意单价；

17.（2021）桂0405执异71号《送达回证》（复印件），证明原告***于2021年11月18日签收（2021）桂0405执异71号执行裁定书，至2021年12月2日起诉时没有超过诉讼时效。

被告广西地矿建设集团有限公司辩称，包括原告***购买房产在内的梧州市新闻路383号A区、B区商贸加工公寓，在法律上均属于未取得预售许可证的在建工程，开发商根本就无合法房源可以上市销售，原告***的购房行为是无效行为，应由被告梧州宝石园建设开发有限公司另向其退回“购房款”。

原告***以明显低于市场价的1888元购买未有合法手续的在建工程房屋，见原告***证据第6页，梧州日报社工会2009年《好消息》“职工内部价为：每平方米1888元（外部价为每平方米2588元）”，原告***购买的房屋每平方米比市场价低700元，总价仅为市场价72%，其购买无合法手续的在建工程房屋，就要承担相应的法律风险，如今被告梧州宝石园建设开发有限公司拖欠作为施工单位的被告广西地矿建设集团有限公司工程款而被查封房屋，原告***应承担无效买房导致损失的法律后果。

原告***声称合计支付304919元已付清全部房款，却无购房合同在手，明显有违房屋买卖交易习惯。原告***不能出示购房合同，究竟总房款多少，有法律效力的已付房款是多少，未付款是多少，没有任何人得知，足见其购房无效。据被告广西地矿建设集团有限公司了解，当年被告梧州宝石园建设开发有限公司及其关联公司向社会民间筹借大量资金无法偿还，其中一部分借款以购房款形式收款，原告***不能出示购房合同，不能排除此可能。

原告***证据中有4张中国工商银行的现金存款凭证/凭条、3张中国建设银行取现凭条、4张梧州宝石园建设开发有限公司内部收款收据，无论其提取现金多少，出示的收款收据金额是多少，应以付款给被告梧州宝石园建设开发有限公司的4张中国工商银行现金存款凭证/凭条作为参考付款依据（原告***证据第12页至第15页）：5万元+107762元+7万元+1.5万元=242762元，但原告***证据第21页内部收款收据写明1.5万元是“违约金”，被告广西地矿建设集团有限公司认为应扣减出交房款额，即原告***以现金交房款形式存入开发商账户的钱款只有3笔（原告***证据第12页至第14页）：5万元+107762元+7万元=222762元，原告***起诉状中称已向被告梧州宝石园建设开发有限公司合计支付304919元，不真实，而且304919元除以1888元/平方米计其房屋面积，也对不上原告***所称的购买案涉房屋的实际面积数。

原告***从未占有其“购买”的在建工程房屋，其购买无效。对原告***证据第22页至第33页，没有任何业主看过原告***任何购房手续，原告***站出来承认自己是案涉房屋业主并且无人反对就可以参加业主委员会了。原告***没有实质性占有房屋，每月仅交十元八元公摊费，就以此主张自己是合法购买人、物权所有人，有违反物权法定原则。在执行时，法院执行人员专门察看数套无人居住的房屋，然后才一一上锁贴封条，足以证实案涉房屋无人占有。

被告广西地矿建设集团有限公司在2021年11月18日签收长洲区人民法院（2021）桂0405执异71号裁定书，推算原告***也在此前后几天内收到此裁定，原告***应在15日内提起案外人异议之诉，但被告广西地矿建设集团有限公司看本案应诉通知书，写明法院于2021年12月16日立案，请法院查审：如原告超过15日期限提起本案诉讼的，请予以驳回。

原告***最后一笔交款是2013年10月30日，无论其是真购房还是假购房、无论其向被告梧州宝石园建设开发有限公司主张收房还是要求退房款，均已超过诉讼时效，既然基本权利超过诉讼时效，其本次案外人执行异议之诉也是无源之水，应予驳回。综上，请驳回原告***诉讼请求。

被告广西地矿建设集团有限公司没有书面证据向法庭提供。

被告梧州宝石园建设开发有限公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见和证据。

经过庭审质证，对于原告***提供的证据，被告广西地矿建设集团有限公司认为：证据1，没有原件不予质证；证据2、3，没有原件不予质证，但是承认被告广西地矿建设集团有限公司作为法人的真实性，被告梧州宝石园建设开发有限公司的法人真实性应该也是存在的；证据4，《好消息》、《通知》真实性无异议，但不能证实原告***所购的房产是合法购买的和该房是符合法律规定可以出售的，《证明》，单位证明员工购买了某房产是无效的；证据5，没有原件，原告***也没说清楚证据来源，真实性、合法性、关联性不予认可，且《测绘图》证明平方为153.38平方米，乘以原告***起诉状提出的1888元单价也不是原告***所写的30多万的金额，《测绘图》的面积和原告***所说的面积对不上；证据6，由于是被告梧州宝石园建设开发有限公司出示盖章的，但被告梧州宝石园建设开发有限公司没有出庭，所以无法确认真实性，且交违约金1.5万元，原告***也未说明与案涉房产有任何联系；证据7，三份存款凭证确实证明原告***存了钱去被告梧州宝石园建设开发有限公司的账户，但这三笔钱加起来远远不够原告***起诉状主张的30多万元的购房款，第三张1.5万元的收款凭证如果和刚才所说违约金1.5万元对得上，那就是原告***交违约金的凭证而不是购房款，扣除这1.5万元原告***的存款凭证只有第13、14页是存进开发商账户的，第13页是107720.62元，第14页是7万多元，加起来不够30多万元，对于取款凭证，对原件真实性无异议，取款凭证仅证明原告***取了现金，与交给被告梧州宝石园建设开发有限公司没有联系，不能证明交钱了，与存款凭证没有联系；证据8，收款收据是原告***与被告梧州宝石园建设开发有限公司之间的，被告广西地矿建设集团有限公司不知情，说明被告梧州宝石园建设开发有限公司收了原告***的意向金，无论收款收据怎么写都应以银行转账单为准，但根据原告***目前的证据看出其没有付满30多万元；证据9，对原件不予认可，与《好消息》每平方1888元对不上，这些证明人没有身份证明，只有电话号码，且均不是梧州市新闻路383号B区第2幢的业主，如果是同事的话该《证明》无效；证据10，原告***签了《委托书》不能证明其就是涉案房屋所有人；证据11，没有原件，真实性不予认可，不能以每个月仅交公摊费水电费就证明是物权所有人或合法购买人；证据12，真实性、合法性、关联性无异议；证据13、14，没有原件，真实性、合法性、关联性不予认可；证据15，销售价是1800元与原告***起诉状的1888元、1988元不一致，且购房业主是董明，该合同是2014年有网签的，原告***2019年购房但没有网签合同；证据16，合同的业主是2012年网签的，原告***没有，就证明原告***是没有合同的，两个人的网签合同一个是晚上8：53，明显是晚上加班签的，没有原件不认可真实性；证据17，原告***在2021年11月18日签收长洲区人民法院（2021）桂0405执异71号执行裁定书，在2021年12月2日提起案外人异议之诉，在法庭核对原件是真实前提下，原告***提起本案诉讼没有超过15日期限。

鉴于被告梧州宝石园建设开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃针对原告***起诉进行答辩、举证及对原告***举证进行质证的权利。综合当事人的质证意见，本院认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。

综合当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告***分别于2009年11月30日、2011年8月10日、2013年10月30日向被告梧州宝石园建设开发有限公司账号为2104********的账户现金存款存入5万元，107762元，7万元、1.5万元，款项来源分别为意向金，Ｂ2-1202房款，宝石园房款、房款。

根据原告***提供的四份落款日期为2009年11月30日、2011年8月10日、2012年10月30日、2013年10月30日的《梧州市单位内部收款收据（内部结算）》，分别载明：“收到***交来宝石花园C区购房意向金款项5万元”、“收到***交来宝石园B区2栋1202#房意向金107762元”、“收到***交来违约金1.5万元”、“收到***交来宝石园B2-1202#房购房款项147157元”，其中落款日期为2011年8月10日、2012年10月30日、2013年10月30日的《梧州市单位内部收款收据（内部结算）》加盖有被告梧州宝石园建设开发有限公司财务专用章。

2017年2月17日，本院作出（2016）桂0405民初1428号民事判决，判决：一、梧州宝石园建设开发有限公司向广西地矿建设集团有限公司支付工程款13471219.08元；二、梧州宝石园建设开发有限公司向广西地矿建设集团有限公司支付工程款利息（截至2015年5月，双方确认利息为1241534.51元，从2015年6月1日起至生效判决规定的履行期限最后一日止，以3448731.96元为基数，按月利率1%计算）；三、驳回广西地矿建设集团有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，广西地矿建设集团有限公司不服上述判决，向梧州市中级人民法院申请再审，梧州市中级人民法院审查后于2019年2月2日作出（2019）桂04民监1号民事裁定，裁定再审。2019年9月23日，梧州市中级人民法院作出（2019）桂04民再10号民事判决，判决：一、维持梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初1428号民事判决第一、二项；二、撤销梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初1428号民事判决第三项；三、广西地矿建设集团有限公司对其承建的梧州市宝石园项目工程折价或拍卖的价款在13471219.08元范围内享有优先受偿权。

（2019）桂04民再10号民事判决生效后，被告梧州宝石园建设开发有限公司没有如期履行生效判决确定的义务，后被告广西地矿建设集团有限公司向本院申请强制执行，本院予以立案执行，执行案号为（2019）桂0405执794号。在该案执行过程中，本院于2020年3月20日作出（2019）桂0405执794号执行裁定，裁定查封了梧州宝石园建设开发有限公司所有的包括新闻路383号××幢××层××号××公寓在内的不动产共计19处，并张贴了迁出公告。

原告***向本院提出书面异议，请求撤销对涉案房屋的执行。本院于2021年11月16日作出(2021)桂0405执异71号执行裁定，裁定：驳回***的异议请求。原告***对该裁定不服，遂向本院提起民事诉讼。

经本院向梧州市不动产登记中心查询，梧州市新闻路383号Ｂ区××幢××层××号××公寓目前登记的开发商为被告梧州宝石园建设开发有限公司，该不动产没有进行首次登记。

另原告***于2013年10月30日分别从中国建设银行、中国工商银行取款77157元，7万元、1.5万元。

原告***提供的由梧州日报社工会发布的《好消息》，载明：“……得到宝石园建设开发有限公司董事长孔仕才先生的大力支持，其愿意按照职工内部价把宝石花园的部分新建住宅售给报社员工。职工内部价为每平方米1888元（外部价为每平方米2588元），若另有要求，则适量增加……”，落款日期为2009年11月3日。原告***提供的由梧州日报社出具的《证明》，载明：“***同志于2009年11月参加了梧州日报社工会组织的宝石园建设开发有限公司的商品房团购，购买了宝石园××幢××号房”，落款日期为2021年10月12日。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提出排除执行的，需同时具备上述四种情形。本案中，首先，原告***未能提供书面买卖合同，证明其在人民法院查封之前已和被告梧州宝石园建设开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同。其次，原告***提供的现金存款凭证、现金存款凭条金额，其存入被告梧州宝石园建设开发有限公司的银行账户款项合计242762元，但加盖有被告梧州宝石园建设开发有限公司财务专用章的《梧州市单位内部收款收据（内部结算）》载明收到的款项合计为269919元，且落款日期为2012年10月30日的《梧州市单位内部收款收据（内部结算）》载明款项为“违约金”，原告***的存入金额与收款收据载明收到的金额不一致。现原告***提供的证据亦无法证明其与被告梧州宝石园建设开发有限公司约定案涉房屋的实际价款是多少元，其有无全部支付价款。综上所述，原告***提供的证据，并不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的执行并解除查封，确认其与被告梧州宝石园建设开发有限公司形成的《商品房买卖合同》合法有效且案涉房屋归其所有，被告梧州宝石园建设开发有限公司立即协助其办理案涉房屋的产权过户登记于其名下，依据不足，本院不予支持。

被告梧州宝石园建设开发有限公司经本院合法传唤不到庭参加诉讼，是其自愿放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，不影响本院依法对本案作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费5874元，由原告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。

审　判　长　　林　蕊

人民陪审员　　陈雄志

人民陪审员　　黎平山

二〇二二年五月五日

法官　助理　　黄明竹

书　记　员　　胡淑彬

附适用的法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。