某某、广西地矿建设集团有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

广西壮族自治区梧州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）桂04民终1111号

上诉人（原审原告）：***，女，1971年6月19日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。

委托诉讼代理人：胡石莲，梧州市万秀区臻诚法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：广西地矿建设集团有限公司，住所地广西南宁市青秀区园湖北路21号。统一社会信用代码：91450000198227349T。

法定代表人：夏红刚，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：邱俊山，广西彤日律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄连清，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：梧州宝石园建设开发有限公司，住所地广西梧州市新兴二路137号。统一社会信用代码：91450400747975770B。

法定代表人：杨文隆。

上诉人***因与被上诉人广西地矿建设集团有限公司（下称地矿公司）、梧州宝石园建设开发有限公司（下称宝石园公司）案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2021）桂0405民初3137号民事判决，向本院提出上诉。本院于2022年7月6日受理后依法组成合议庭，并于2022年8月11日公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人胡石莲，被上诉人地矿公司的委托诉讼代理人邱俊山到庭参加诉讼。被上诉人宝石园公司经本院传票传唤无故不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：一、撤销（2021）桂0405民初3137号民事判决；二、改判立即停止对上诉人购买的位于梧州市新闻路383号Ｂ区××幢××层××号××公寓的强制执行，并解除对该房屋的查封；三、改判确认上诉人与被上诉人宝石园公司订立的《商品房买卖合同》合法有效，并确认梧州市新闻路383号Ｂ区第2幢十二层2号（Ｂ2-1202房）商贸加工公寓归属上诉人所有；四、改判被上诉人宝石园公司立即协助上诉人将梧州市新闻路383号Ｂ区第2幢十二层2号（Ｂ2-1202房）商贸加工公寓过户登记于上诉人名下；五、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人地矿公司、宝石园公司承担。事实与理由：一、上诉人与宝石园公司已订立书面团购商品房的合同。首先，宝石园公司通过上诉人单位即梧州日报社工会于2009年11月3日发布《好消息》公告，向报社员工发出要约，希望和报社员工按内部价订立商品房买卖合同的意思表示，上诉人作为报社员工，根据宝石园公司的上述要约，通过履约承诺的方式先后于2009年11月30日、2011年8月10日以现金存款方式向宝石园公司存入意向金50000元、房款107762元。宝石园公司对应收款时间及金额向上诉人开具了《梧州市单位内部收款收据》，确认收到了上诉人交的Ｂ2-1202房意向金及房款，证明上诉人的履约承诺已到达要约人宝石园公司，且宝石园公司也接受了上诉人的履约承诺并开具了收据认可，还出具《证明》认可双方所达成的房屋买卖合同以及电梯房按1988元／平方米单价的合意；其次，房款余款应在2012年10月22日前付清，由于上诉人于2013年10月30日才支付，延迟支付长达一年，因此上诉人被宝石园公司罚收违约金15000元，上诉人亦将违约金转入宝石园公司账户，宝石园公司向上诉人出具《梧州市单位内部收款收据》记载收到上诉人交的违约金15000元，宝石园公司将涉案房屋交付给上诉人，宝石园公司罚收上诉人违约金的事实也证明上诉人与宝石园公司订立了团购商品房的合同。二、上诉人存入宝石园公司的款项合计319919元，其中房款304919元、违约金15000元，已付清全部房款。首先，根据宝石园公司在梧州日报社工会发布的《好消息》公告是按照每平方米1888元出售给上诉人，Ｂ2-1202房建筑面积为153.38平方米，总房价为304919元；其次，案涉房款分三期支付，第一期在2009年11月30日交意向金50000元，第二期在2011年8月10日交付107762元，第三期于2013年10月30日，上诉人在中国建设银行账户取款77157元并当即以现金存款方式向宝石园公司账户存入77157元，同日上诉人在中国工商银行账户取款70000元、15000元并当即以现金存款方式向宝石园公司存入70000元、15000元。一审判决认定上诉人存入宝石园公司账户款项合计242762元与事实不符；再次，根据宝石园公司于2022年5月10日出具的《证明》证实上诉人于2009年通过报社团购方式购买涉案房屋，单价为每平方米1988元，上诉人已付清全部房款。三、上诉人已享有涉案房屋的管理权、居住权、使用权、收益权等权利，并享有物权期待权，足以排除强制执行。第一，上诉人早在2009年11月已通过要约、承诺的方式与宝石园公司订立团购商品房合同，且该合同已成立并生效；第二，宝石园公司于2013年11月1日依约将涉案房屋交付给上诉人，上诉人已换锁，实际占有并使用房屋存放茶叶；第三，上诉人早在2013年10月30日已付清全部房款304919元；第四，涉案房屋未办理过户登记并非上诉人原因，办理商品房网签合同及过户登记手续是宝石园公司应尽的合同义务，上诉人依约付清全部房款，而宝石园公司未将房屋过户到上诉人名下存在过错。四、一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条判决驳回上诉人的诉请属适用法律错误。上诉人已提供了《好消息》、《通知》、《现金存款凭证》、《梧州市单位内部收款收据》、《交楼通知》、《证明》、水电费和物管费单据等一系列证据证明上诉人对涉案房屋享有各项用益物权和物权期待权。

被上诉人地矿公司辩称，上诉人不能出示购房合同，不能证明涉案房屋实际价款是多少，无法证明其已全部支付价款，明显有违房屋买卖交易习惯，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。

被上诉人宝石园公司没有提供答辩意见。

***向一审法院提出诉讼请求：1.立即停止对原告***购买的位于梧州市新闻路383号Ｂ区××幢××层××号××公寓的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认原告***与被告梧州宝石园建设开发有限公司形成的《商品房买卖合同》合法有效，并确认该房屋归原告***所有；3.被告梧州宝石园建设开发有限公司立即协助原告***办理梧州市新闻路383号Ｂ区××幢××层××号××公寓的产权过户登记于原告***名下。

一审法院认定事实如下：原告***分别于2009年11月30日、2011年8月10日、2013年10月30日向被告梧州宝石园建设开发有限公司账号为2104********的账户现金存款存入5万元，107762元，7万元、1.5万元，款项来源分别为意向金，Ｂ2-1202房款，宝石园房款、房款。根据原告***提供的四份落款日期为2009年11月30日、2011年8月10日、2012年10月30日、2013年10月30日的《梧州市单位内部收款收据（内部结算）》，分别载明：“收到***交来宝石花园Ｃ区购房意向金款项5万元”、“收到***交来宝石园Ｂ区2栋1202＃房意向金107762元”、“收到***交来违约金1.5万元”、“收到***交来宝石园Ｂ2-1202＃房购房款项147157元”，其中落款日期为2011年8月10日、2012年10月30日、2013年10月30日的《梧州市单位内部收款收据（内部结算）》加盖有被告梧州宝石园建设开发有限公司财务专用章。

2017年2月17日，该院作出（2016）桂0405民初1428号民事判决，判决：一、梧州宝石园建设开发有限公司向广西地矿建设集团有限公司支付工程款13471219.08元；二、梧州宝石园建设开发有限公司向广西地矿建设集团有限公司支付工程款利息（截至2015年5月，双方确认利息为1241534.51元，从2015年6月1日起至生效判决规定的履行期限最后一日止，以3448731.96元为基数，按月利率1%计算）；三、驳回广西地矿建设集团有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，广西地矿建设集团有限公司不服上述判决，向梧州市中级人民法院申请再审，梧州市中级人民法院审查后于2019年2月2日作出（2019）桂04民监1号民事裁定，裁定再审。2019年9月23日，梧州市中级人民法院作出（2019）桂04民再10号民事判决，判决：一、维持梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初1428号民事判决第一、二项；二、撤销梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初1428号民事判决第三项；三、广西地矿建设集团有限公司对其承建的梧州市宝石园项目工程折价或拍卖的价款在13471219.08元范围内享有优先受偿权。（2019）桂04民再10号民事判决生效后，被告梧州宝石园建设开发有限公司没有如期履行生效判决确定的义务，后被告广西地矿建设集团有限公司向该院申请强制执行，该院予以立案执行，执行案号为（2019）桂0405执794号。在该案执行过程中，该院于2020年3月20日作出（2019）桂0405执794号执行裁定，裁定查封了梧州宝石园建设开发有限公司所有的包括新闻路383号B区第2幢十二层2号商贸加工公寓在内的不动产共计19处，并张贴了迁出公告。

原告***向该院提出书面异议，请求撤销对涉案房屋的执行。该院于2021年11月16日作出（2021）桂0405执异71号执行裁定，裁定：驳回***的异议请求。原告***对该裁定不服，遂向该院提起民事诉讼。经该院向梧州市不动产登记中心查询，梧州市新闻路383号Ｂ区××幢××层××号××公寓目前登记的开发商为被告梧州宝石园建设开发有限公司，该不动产没有进行首次登记。另原告***于2013年10月30日分别从中国建设银行、中国工商银行取款77157元，7万元、1.5万元。原告***提供的由梧州日报社工会发布的《好消息》，载明：“……得到宝石园建设开发有限公司董事长孔仕才先生的大力支持，其愿意按照职工内部价把宝石花园的部分新建住宅售给报社员工。职工内部价为每平方米1888元（外部价为每平方米2588元），若另有要求，则适量增加……”，落款日期为2009年11月3日。原告***提供的由梧州日报社出具的《证明》，载明：“***同志于2009年11月参加了梧州日报社工会组织的宝石园建设开发有限公司的商品房团购，购买了宝石园Ｂ区2栋1202房”，落款日期为2021年10月12日。

一审法院审理认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提出排除执行的，需同时具备上述四种情形。本案中，首先，原告***未能提供书面买卖合同，证明其在人民法院查封之前已和被告梧州宝石园建设开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同。其次，原告***提供的现金存款凭证、现金存款凭条金额，其存入被告梧州宝石园建设开发有限公司的银行账户款项合计242762元，但加盖有被告梧州宝石园建设开发有限公司财务专用章的《梧州市单位内部收款收据（内部结算）》载明收到的款项合计为269919元，且落款日期为2012年10月30日的《梧州市单位内部收款收据（内部结算）》载明款项为“违约金”，原告***的存入金额与收款收据载明收到的金额不一致。现原告***提供的证据亦无法证明其与被告梧州宝石园建设开发有限公司约定案涉房屋的实际价款是多少元，其有无全部支付价款。综上所述，原告***提供的证据，并不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的执行并解除查封，确认其与被告梧州宝石园建设开发有限公司形成的《商品房买卖合同》合法有效且案涉房屋归其所有，被告梧州宝石园建设开发有限公司立即协助其办理案涉房屋的产权过户登记于其名下，依据不足，该院不予支持。被告梧州宝石园建设开发有限公司经本院合法传唤不到庭参加诉讼，是其自愿放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，不影响该院依法对本案作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费5874元，由原告***负担。

本院二审期间，上诉人***提交的证据有：1.梧州日报社出具的《证明》，拟证明2009年11月，为解决职工住房难的问题，梧州日报社工会决定组织职工团购宝石园公司新建的宝石园B区B1、B2、B5-B9等楼幢，B1、B2幢为电梯房，每平方米价格为1988元，上诉人团购了B2-1202号房。2.复印于宝石园公司的《现金交款单》、《现金存款凭证》，拟证明2013年10月30日上诉人以现金方式存入宝石园公司账户合计147157元，一审判决只认定70000元属认定事实错误。3.宝石园公司出具的《证明》，拟证明2009年上诉人通过参加团购方式向宝石园公司购买涉案房屋，该房为电梯房，单价为每平方米1988元，总价为304919元，上诉人分三期支付房款并已付清，宝石园公司向上诉人开具了《梧州市单位内部收款收据》，确认收到上诉人支付的全部房款。4.钥匙照片，拟证明宝石园公司于2013年11月1日将涉案房屋交付给上诉人后，上诉人换上了照片中钥匙的门锁，对涉案房屋进行实质性管控，实际占有、使用涉案房屋。被上诉人地矿公司经质证认为：1.对证据1的三性不予认可，梧州日报社不是本案房屋的出卖方或者购买人，梧州日报社是买卖双方之外的人，其没有权利去证明涉案房屋的价值，上诉人在一审时提交了一份上诉人对面房屋的《商品房买卖合同》，该合同里的售价是每平方米1800元，与梧州日报社出具的《证明》里记载的每平方米1988元相互矛盾。2.对证据2的三性不予认可，只有开发商盖章，没有银行转款凭证的原件。3.对证据3的三性不予认可，宝石园公司是本案一审的被告，其收了上诉人的钱，却拒绝向地矿公司履行判决义务，宝石园公司与上诉人有利害关系，从侧面证明了上诉人与宝石园公司没有签订买卖合同，房价是多少不知道，也没有进行登记。4.对证据4的三性不予认可，不能证明上诉人收了房，地矿公司申请执行的时候与执行局的同志去看涉案房屋是没有人住的，上诉人没有提供当初收楼时的证据。被上诉人宝石园公司没有提供质证意见。对上诉人***提供的证据本院认证认为：证据1、3、4与待证事实均没有关联性，本院不予采信；证据2与本案事实存在关联，将结合其他在案证据作为定案的参考。

经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院另查明，上诉人***向被上诉人宝石园公司账户于2009年11月30日存入50000元，2011年8月10日存入107762元，2013年10月30日存入70000元、77157元、15000元。案外人张渊腾、唐娟购买的梧州市新闻路383号Ｂ区××幢××单元××层××号××公寓于2012年11月16日进行网签备案；案外人董铭购买的梧州市新闻路383号Ｂ区××幢××层××号××公寓的《商品房买卖合同》于2014年4月9日进行网签备案。

本院认为，综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人***对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

2019年9月23日，梧州市中级人民法院作出（2019）桂04民再10号民事判决，判决：一、维持梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初1428号民事判决第一、二项；二、撤销梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初1428号民事判决第三项；三、广西地矿建设集团有限公司对其承建的梧州市宝石园项目工程折价或拍卖的价款在13471219.08元范围内享有优先受偿权。该民事判决生效后，宝石园公司没有如期履行生效判决确定的义务，地矿公司向法院申请强制执行，在执行过程中，查封了包括本案涉案房屋新闻路383号Ｂ区第2幢十二层2号商贸加工公寓在内的不动产共计19处。上诉人***向法院提出书面异议，认为涉案房屋为其所有，请求解除对该房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人***提出排除执行的，需同时具备上述四种情形。根据在案证据显示，上诉人***、梧州日报社与被上诉人宝石园公司之间并没有订立书面的团购商品房合同，根据上诉人***的陈述，被上诉人宝石园公司通过上诉人所在单位即梧州日报社工会发布《好消息》公告，把宝石园公司新建的住宅按职工内部价出售给梧州日报社员工，上诉人***以分期支付购房款的形式购买了涉案房屋涉案房屋新闻路383号Ｂ区第2幢十二层2号商贸加工公寓。可见，上诉人***也认可其与被上诉人宝石园公司并没有签订书面买卖合同，其只是认为根据宝石园公司发布《好消息》公告以及其支付购房款、宝石园公司出具《收据》的行为，与被上诉人宝石园公司形成了买卖合同关系。而上诉人***的邻居以及同事亦购买了涉案小区的房屋，且分别于2012年11月16日和2014年4月9日在梧州市××商品房交易网上交易平台签订了《商品房买卖合同》进行了备案，并取得《销售不动产统一发票》，而上诉人***自述其于2009年11月交第一期房款，2013年10月支付完房屋余款及违约金，但上诉人***至今没有与被上诉人宝石园公司签订书面买卖合同，也没有对涉案房屋进行网签及备案，与常理不符。上诉人***的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的条件。一审法院不予支持上诉人***要求停止对涉案房屋的执行并解除查封，确认涉案房屋归其所有，被上诉人宝石园公司立即协助其办理产权过户手续的主张，并无不当，本院予以维持。

综上所述，上诉人***的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5874元（上诉人***已预交），由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　李庆春

审 判 员　莫　芮

审 判 员　薛　华

二〇二二年八月二十六日

法官助理　邓　静

书 记 员　陈志恒

书 记 员　林倩钰

附法律条文如下：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。