某某公司1与某某公司2等土地租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院 民事判决书 （2023）沪0115民初112210号 原告（反诉被告）：上海维一实业有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇杭南公路999号6幢。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海市乔文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市乔文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上海东江肉鸽实业有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇航南公路777号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海市建纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市建纬律师事务所律师。 被告：上海隧道工程有限公司，住所地上海市徐汇区宛平南路1099号5楼。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海市建纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市建纬律师事务所律师。 第三人：上海航头资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇镇政府内。 法定代表人：***，总经理。 第三人：上海市浦东新区航头镇丰桥村村民委员会，住所地上海市浦东新区航头镇丰桥村16组龙丰路256号。 法定代表人：***，书记兼主任。 原告（反诉被告）上海维一实业有限公司（以下至判决主文前简称“维一实业公司”）与被告（反诉原告）上海东江肉鸽实业有限公司（以下至判决主文前简称“东江肉鸽公司”）、被告上海隧道工程有限公司（以下至判决主文前简称“上海隧道公司”）、第三人上海航头资产管理有限公司（以下至判决主文前简称“航头资产管理公司”）、上海市浦东新区航头镇丰桥村村民委员会（以下至判决主文前简称“丰桥村委会”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2023年10月19日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）维一实业公司的委托诉讼代理人***，被告（反诉原告）东江肉鸽公司的委托诉讼代理人***、***，被告上海隧道公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。第三人航头资产管理公司、丰桥村委会经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，不影响本案审理。本案现已审理终结。 原告维一实业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告东江肉鸽公司迁离租赁土地浦东新区航头镇航南路777号（以下简称“系争土地”）；2.判令被告东江肉鸽公司向原告支付租金人民币（以下币种相同）196,600元；3.判令被告东江肉鸽公司向原告支付自2021年1月1日至实际支付租金完毕之日止的滞纳金（暂计算至2022年10月31日止，即657,627元）；4.判令被告东江肉鸽公司向原告支付自2021年1月1日至实际返还租赁土地之日止的占有使用费（暂计算至2022年10月31日，即8,092,224元）；5.判令被告上海隧道公司对被告东江肉鸽公司诉请二、三、四承担连带责任；6.本案受理费由两被告承担。事实和理由：2020年7月31日，原告维一实业公司（甲方）与东江肉鸽公司（乙方）签订合同编号为777-20-07《土地租赁合同》一份，约定：（1）乙方承租甲方位于浦东新区航头镇航南路777号（原肉鸽场）的土地，面积48亩，租赁期限自2019年7月1日至2020年12月31日止；（2）2019年7月1日起至2020年6月30日止的租金按4万元/亩计算，按48亩计，全年租金1,920,000元；2020年7月1日起至2020年12月31日止租金按上半年租金上浮5%计算，半年租金1,008,000元；（3）租金支付方式为：2020年8月内支付768,000元，2020年9月内支付576,000元，2020年10月内支付576,000元，2020年11月内支付504,000元，2020年12月内支付504,000元；（4）乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金自租金应支付日起每逾期一日，则由乙方每日按年租金的0.5%支付滞纳金；（5）本合同终止（含租期届满未续签）时，乙方应及时迁离租赁物并按现状完整返还给甲方；（6）本合同终止日起，每逾期一日迁离租赁物并返还的，则由乙方每日按年租金的0.6%向甲方支付土地占有使用费，直至乙方实际迁离并返还日止。被告上海隧道公司是东江肉鸽公司的唯一股东，具有东江肉鸽公司100%股权。《土地租赁合同》到期后，维一实业公司多次要求东江肉鸽公司支付欠付租金、占有使用费，按照合同约定搬离租赁土地并将地上建筑物、构筑物按照现状返还给维一实业公司，然东江肉鸽公司无故拖延，拒不支付租金、占有使用费。上海隧道公司作为东江肉鸽公司的唯一股东，对东江肉鸽公司的债权承担连带责任。因此，维一实业公司要求东江肉鸽公司迁离系争土地。根据维一实业公司与东江肉鸽公司签订的《土地租赁合同》（合同编号：777-1312），东江肉鸽公司（乙方）应支付租金为自2014年1月1日至2014年6月30日（上半年）一次性补差给维一实业公司（甲方）50,000元，2014年7月1日至2019年6月30日止，每年租金为5,000元/亩，另管理费800元/亩，合计5,800元/亩；全年合计为307,400元。根据双方签订的《上海维一实业有限公司租赁合同补充协议》（补充协议：777-1611号），第一条约定，原第三条租金金额与支付方式中第（1）款租金更改为：2015年7月1日至2019年6月30日，每年租金为9,800元/亩，全年合计为：519,400.00元，此租赁价格调整后在该合同期内不再调价。加之《土地租赁合同》（合同编号：777-20-07）中约定的租金金额，2014年1月1日至2020年12月31日，维一实业公司与东江肉鸽公司就系争土地的约定租金金额合计为5,363,000元，现维一实业共计收取东江肉鸽支付金额5,166,400元，东江肉鸽应支付租金余额196,600元；逾期支付租金的，每逾期一日，东江肉鸽应按年租金的日0.5%（即按每日983元标准支付，983元/日=196,600元×0.5%）支付自2021年1月1日至实际支付租金完毕之日止的滞纳金（暂计算至2022年10月31日，为657,627元=983元/日×669日）；本合同终止日起，每逾期一日迁离租赁物并返还的，每日按年租金的0.6%（即按每日12,096元标准支付，12,096元/日=40,000元/亩/年×1.05×0.6%×48亩）支付自2021年1月1日至实际返还租赁土地之日止的占有使用费（暂计算至2022年10月31日，为8,092,224元=12,096元/日×669日），上海隧道公司对东江肉鸽公司的债权承担连带责任。 被告东江肉鸽公司辩称，不同意原告诉讼请求。第一，维一实业公司无权要求东江肉鸽公司迁离系争土地。双方签订的777-20-07《土地租赁合同》为无效合同。东江肉鸽公司为了长期使用系争土地，已经以234万元买断了土地使用权，另行支付了土地使用权转让费，并于1995年6月9日取得了《集体土地建设用地使用证》。维一实业公司出租系争土地属于无权处分，且东江肉鸽公司签订该合同也并非其真实意思表示，该合同应为无效合同。即使该合同有效，东江肉鸽公司签订该合同时不清楚自己为集体建设用地使用权人，系重大误解，该合同也为可撤销合同。并且，由于东江肉鸽公司在签订该合同前已经经过批准使用集体土地，登记成为系争土地的集体建设用地使用权人，对系争土地享有物权。维一实业公司并无证据证明已取得系争土地的承租权，航头资产管理公司仅是授权维一实业公司进行经营管理，代村委会收取土地使用补偿费，其仅基于合同对系争土地享有管理的权利。维一实业公司主张其土地使用权来源所依据的《产权转让合同》并未发生土地使用权转让的效力。该合同的乙方为***，并非维一实业公司，且该合同并未约定“肉鸽场53亩”土地的使用权归乙方。***和原告并未办理土地使用权登记，仅是基于合同享有租赁权，并非物权法意义上的集体土地使用权人，不得对抗东江肉鸽公司对系争土地和地上房屋已依法登记的物权。第二，东江肉鸽公司属于第32号令第四条规定的国有控股企业，登记在东江肉鸽名下公司的房屋属于国有资产，《土地租赁合同》关于东江肉鸽将地上所有房屋直接转让给原告的约定与《企业国有资产交易监督管理办法》（第32号令）冲突，该条款客观上履行不能。在转让房屋履行不能的情况下，若原告要求东江肉鸽归还土地，将导致房屋和土地割裂，此举亦违反了物权法关于“房地一体、地随房走”的原则。如果法院认为东江肉鸽公司应当将系争土地归还，那么应当对土地使用权价值进行评估。第三，维一实业公司受丰桥村委会或航头镇资产管理公司的授权管理系争土地，其也仅有权收取土地使用补偿费，无权向东江肉鸽公司收取土地租金和占有使用费。东江肉鸽公司已支付的“租金”实为土地使用补偿费，且金额远超土地使用补偿费标准，维一实业公司应将超出部分予以返还。第四，《土地租赁合同》约定的滞纳金及土地占有使用费标准过高，应当调低。首先，合同约定滞纳金标准为年租金的0.5%/日，该标准过分高于维一实业公司的实际损失，应当调低至每日万分之二及以下。合同约定逾期搬离并返还土地的，每日按年租金的0.6%支付土地占有使用费，即土地占有使用费为年租金的2.19倍，该标准过高，应当调低至1.5倍以下。其次，滞纳金及土地占有使用费的基数不应以年租金为基数，而应当以土地使用补偿费为基数，土地使用补偿费应当按照2013年12月3日《会议纪要》的标准即5,000元/亩/年计算。第五，上海隧道公司与东江肉鸽公司均拥有独立的经营场所和独立的注册资本，二者财产分别列支列收，单独核算，利润分别分配和保管，风险分别承担，均有健全的财务制度及财务记录，公司盈利与股东利益可以区分，不存在公司人格混同的情形，故上海隧道公司不应就东江肉鸽公司的债务承担连带责任。 被告上海隧道公司辩称，其虽然是东江肉鸽公司的唯一股东，但并不存在混同的情形。上海隧道公司与东江肉鸽公司具有各自的场所，独立的财产制度，所有的财产分别列支列收、单独核算。两者的经营范围也均不相同，所有的公司员工也没有混同，上海隧道公司不应就东江肉鸽公司的债务承担连带责任。 反诉原告东江肉鸽公司向本院提出反诉请求：1.判令确认维一实业公司与东江肉鸽公司签订的《土地租赁合同》（编号：777-1312）、《租赁合同补充协议》（编号：777-1611）、《土地租赁合同》（编号：777-20-07）无效，此为主位之诉；2.若法院认为前述三份合同有效的，则请求判令撤销前述三份合同，是为备位之诉；3.判令反诉被告维一实业公司向反诉原告返还租金5,166,400元；4.反诉费由反诉被告维一实业公司承担。事实和理由：2014年，东江肉鸽公司与维一实业公司就系争土地签订《土地租赁合同》（编号：777-1312）一份，约定租赁期限为2014年1月1日至2019年6月30日，租金307,400元/年。之后，双方又于2016年11月15日在前述《土地租赁合同》基础上补充签订了《租赁合同补充协议》（编号：777-1611号）并约定，2015年7月1日至2019年6月30日期间的租金调整至519,400元/年。在上述租赁合同及补充协议到期后，双方于2020年7月31日续签了《土地租赁合同》（编号：777-20-07）一份，约定租赁期限为2019年7月1日至2020年12月31日。其中，2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金为1,920,000元；2020年7月1日至2020年12月31日期间的租金为1,008,000元。东江肉鸽公司按约支付租金，累计已付租金5,155,400元。然而，直至2022年，东江肉鸽公司才发现其早在1995年11月已登记为系争地块的集体建设用地使用权人，维一实业公司无权处分该地块。东江肉鸽公司与维一实业公司签订上述合同也并非真实意思表示，双方签订的一系列土地租赁合同以及补充协议均无效。即使不能认定为无效，也可以认定为因重大误解可撤销，且维一实业公司应当返还东江肉鸽公司已支付的租金。 反诉被告维一实业公司辩称：不同意东江肉鸽公司的反诉请求。反诉原、被告之间先后多次签订租赁合同，且反诉原告一直支付租金，整个行为是反诉原、被告的真实意思表达，不存在反诉原告所说的重大误解的情况，而且撤销合同的时效已过。综上，请求驳回反诉原告的诉请。 第三人航头资产管理公司及丰桥村委会均未作陈述。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理查明认定事实如下： 1995年1月26日，上海南汇航头助剂厂（甲方）与上海东方肉鸽有限公司（筹）（即东江肉鸽公司，乙方）签订《房屋、临时设施、棚舍租赁合同》，甲方将位于航头镇丰桥村内部分房屋、临时设施、棚舍等（占地53亩）租赁给乙方，租赁期限为25年，租费总值为159万元。甲方同意乙方对其原有的临时设施棚舍等无偿拆除改建，改建后的房屋、建筑物等所有权属于乙方。乙方在租赁范围内需办理征地手续的由甲方申请办理，费用由乙方支付。乙方自取得营业执照之日起，分两次付租金给甲方。第一次于营业执照颁发后一周内即付款130万元给甲方，第二次于1995年5月15日付款29万元给甲方。租赁期满，如甲乙双方未达成续期协议，则乙方的综合办公楼、烟杂百货店、职工宿舍、食品加工等建筑物进行资产评估，以当时的重置价折旧折价后转让，甲方有优先购买权。对建筑物所占土地，乙方有优先租用权。本合同与上海东方肉鸽有限公司联营合同为联锁合同，二份合同同时签署盖章后即同时生效，否则无效。该租赁合同落款处“甲方”处由上海南汇航头助剂厂盖章，“乙方”处由组建成员上海隧道工程股份有限公司、上海航兴实业公司、川沙县洋泾乡东江养殖场盖章。 1995年2月6日，东江肉鸽公司提交公司设立登记申请书，住所（经营场所）使用证明中，填写住所（经营场所）使用情况，地址为南汇航头镇丰桥十二组，实际使用面积为35333平方米。产权归属为上海南汇航头助剂厂，使用关系为租赁，使用期限为1995年至2019年，产权单位证明处上海南汇航头助剂厂于1995年1月30日盖章，企业主管单位证明处上海市南汇县航头工业公司于1995年2月6日盖章。设立股东为上海隧道工程股份有限公司、上海航兴实业公司、川沙县洋泾乡东江养殖场，其中，上海隧道工程股份有限公司（股份制）现金出资166.66万元（股份占比83.33%）、上海航兴实业公司（集体）现金出资16.66万元（股份占比8.33%）、浦东新区东江养殖场（私营）以种鸽和鸽棚设施等评估作价投入出资16.66万元（股份占比8.33%），注册资本总计200万元。 1995年6月6日，南汇县土地管理局向航头镇人民政府签发《关于批准上海东方肉鸽实业有限公司新建工程使用土地的通知》（南府土（1995）91号），批准东江肉鸽公司使用丰桥村第十二生产队土地35883平方米（折合53.825市亩），其中耕地31183平方米（折合46.775市亩）、非耕地4700平方米（折合7.05市亩）。建设单位应领取上海市建设用地许可证后，方可用地。后南汇县人民政府、南汇县土地管理局发给上海市建设用地许可证（沪土用南汇字1995年第74号），用地单位为上海东方肉鸽实业有限公司，建设项目名称为新建工程，用地批准文号为南府土1995-91号，用地权属性质为集体，用地座落为航头镇丰桥村十二队，用地面积为35883平方米，批准用途为养殖用地，有效期自1995年6月9日至1996年6月8日止。 1995年8月10日，上海维克聚化学公司（甲方、1999年11月更名为上海维一化纤有限公司、2006年3月更名为上海维一实业有限公司）与东江肉鸽公司（乙方）签订《办理土地使用权证补充合同》，甲、乙双方根据原房屋、临时设施、棚舍租赁合同中规定的租赁期限，在租赁期限为二十五年的基础上办理土地使用权证（土地使用权证的户名为东江肉鸽公司）。由甲方全权办理该土地使用证，在办理期间所发生的一切费用由甲方负责，待使用证办理完毕由乙方一次性支付甲方代办费75万元。上海维克聚化学公司以40万元投入乙方，占投资总额的8.3333%，现甲乙双方协商同意，在乙方尚欠甲方75万元代办费中划出40万元投入乙方，作为甲方的投资额，剩余35万元汇入甲方所指定的账户中。上海维克聚化学公司、上海隧道公司、川沙县洋泾乡东江养殖场、东江肉鸽公司盖章。 1995年11月15日，航头镇人民政府向上海维克聚化学公司出具《关于同意航头助剂厂与上海东江肉鸽实业有限公司申请土地变更的批复》（航府（95）113号），同意东江肉鸽公司的53.825亩土地中的17.8亩与航头助剂厂11.83亩土地对调使用。 1995年11月，南汇县土地管理局颁发《集体土地建设用地使用证（沪集建（南汇）字第3081号）》，土地使用者为东江肉鸽公司，地址为航头镇丰桥村12队，用地面积32135平方米（合48.203亩），用途为养殖，批准使用期限未记载。上海市不动产登记信息显示，土地权利人为东江肉鸽公司，房产坐落为航头镇丰桥村12队，受理日期为1995年6月9日，地号为南汇县航头镇丰桥村16/1丘，使用权来源为集体土地批准使用，规划用途为工业，总面积32135平方米。 1997年6月26日，上海航兴实业公司（甲方）与上海维克聚化学有限公司（乙方）签订《上海东江肉鸽实业有限公司股权转让协议》，甲方把投入在东江肉鸽公司的30万元占注册资本8.33%的股权以原价转让给乙方。转让后，东江肉鸽公司注册资本360万元，其中案外人上海隧道工程股份有限公司300万元，占注册资本83.33%，上海维克聚化学有限公司30万元，占注册资本8.33%，浦东新区东江养殖场30万元，占注册资本8.33%。 1997年6月28日，东江肉鸽公司股东会形成《关于修改公司章程的决议》，第三章第八条修改为公司注册资本为480万元。第六章股东的出资方式和出资额第十六条修改为上海隧道工程股份有限公司以现金投入，出资额400万元。上海维克聚化学公司（原上海航兴实业公司）以现金投入：出资额40万元。浦东新区东江养殖场以种鸽和鸽棚设施等评估作价投入，出资额为40万元。 1997年8月26日，航头镇经济联合社（甲方）与***（乙方）签订产权转让合同。甲方将所属的上海航兴化学有限公司（含上海维克聚化学有限公司）的产权，经资产评估后，以121,288.75元有偿转让给乙方。第四条产权转让的土地使用方式规定：企业所有土地（73.72亩+肉鸽场53亩）所有权都归镇经联社。企业在用土地18.98亩，一方应于每年十二月底之前暂按每亩2,200元标准向甲方支付当年的土地使用费，即每年支付土地租金41,756元，逾期每天要按1%支付滞纳金。企业不用土地54.74亩，乙方应抓紧时间在三年内尽力开发。以上土地自开发使用起，使用年限四十年。 2000年9月27日，南汇县城镇规划管理局向东江肉鸽公司颁发《建设工程规划许可证》（编号：沪汇建（2000）0118号），建设项目名称为办公楼、仓库、实验室，建设位置为南汇航头镇南航公路，建设规模1223平方米。 2001年1月3日，东江肉鸽公司取得《上海市房地产权证》（沪房地南汇字（2001）第000030号）。其中土地状况记载，地号为南汇县航头镇丰桥村16/1丘的权属性质为集体，用途为副业、畜牧业，总面积为32,135平方米，独用面积为32135平方米。房屋状况记载所有权性质为集体，建筑面积为1,226.45平方米，幢数为8。附记中营业期限为自1995年3月1日至2019年2月28日。 2002年8月8日，东江肉鸽公司申请将座落于航头镇丰桥村12组的土地32135平方米改为工业用途，土地使用权来源为批准，说明内容为本公司原土地用地性质副业、畜牧业，现经规划局同意土地性质改为工业用地。 2002年8月19日，东江肉鸽公司取得《上海市房地产权证》（沪房地南汇字（2002）第005612号），房地座落为航头镇南航路777号，土地状况权属性质为集体，用途为工业，地号为南汇区航头镇丰桥村16/1丘，图号II121-124/41-44，总面积32135平方米，独用面积32135平方米。房屋状况，所有权性质为其他，建筑面积为1226.45平方米。 2008年5月8日，丰桥村委员会（甲方）与东江肉鸽公司（乙方）签订《租赁合同》，甲方将丰桥村12组48亩土地租赁给乙方，租赁期限为11年，自2008年7月1日至2019年6月30日止。土地租金每年每亩为2,500元，每年租金总额为12万元整。 2010年12月27日，上海市工商行政管理局浦东新区分局准予东江肉鸽公司变更登记，变更后东江肉鸽公司的股东为上海隧道工程股份有限公司，注册资本400万元。 2013年12月3日，航头资产管理公司召开会议，会议形成决定如下：1.理顺公司土地使用租赁的主体关系。经核实，东江肉鸽公司使用的53亩土地，其所有权归属航头镇资产管理有限公司（原镇经联社），该地块于1997年8月26日由镇经联社和***（维一实业公司***之妻）已签订了土地使用合同。因此，航头镇丰桥村和东江肉鸽公司签订53亩土地使用补偿费合同终止，然后由东江肉鸽公司与土地使用权人***签订相关协议，航头镇资产管理有限公司分别与***和丰桥村签订土地使用补偿费合同；2.调整集体使用土地使用补偿费的标准，自2014年起集体土地使用补偿费为每年不低于每亩5,000元。 2013年12月，丰桥村委员会向东江肉鸽公司出具《有关调整土地租赁收费和变更管理主体的通知》，通知东江肉鸽公司该土地实际管理方为维一实业公司，租费由其收取。另，根据浦东新区集体土地补偿价格调整以及航头镇人民政府有关文件精神，考虑调整租费。 2014年1月14日，维一实业公司根据2013年12月3日“会议纪要”出具《有关理顺“肉鸽场”土地使用租赁主体关系说明》，根据1997年8月26日由镇经联社和***签订的土地使用合同，授权该地块由上海维一实业有限公司负责经营管理。并根据以上有关规定合同到期日（即2020年1月26日之前）如期收回该地块并办妥土地使用证返回维一实业有限公司等事宜。航头资产管理公司在该说明上确认经查证核实情况属实并盖章。 2014年7月1日，维一实业公司（甲方）与东江肉鸽公司（乙方）签订《土地租赁合同》（合同编号：777-1312）。乙方租用系争土地，租赁期限为5年半，自2014年1月1日起至2019年6月30日止。租金为自2014年1月1日至2014年6月30日（上半年）一次性补差给甲方50,000元，2014年7月1日至2019年6月30日止，每年租金为5,000元/亩，另管理费800元/亩，合计5,800元/亩；全年合计为307,400元。支付方式实行先付后用，每年支付一次，当年度租金应提前30天一次性付讫（即每年6月1日之前支付）。违约责任约定，任何一方违约，违约方必须向守约方支付违约金，违约金按当年度租金数额的20%计算。一方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金自租金应支付日起每逾期一日，则由一方每日按年租金的百分之一支付滞纳金。合同约定，本合同终止（含租期届满未续签）时，乙方应及时迁离租赁物并按现状完整返还给甲方。自本合同终止日起，每逾期一日迁离租赁物并返还的，则由乙方每日按年租金的百分之五向甲方支付土地占有使用费，直至乙方实际迁离并返还日止。 2016年11月15日，维一实业公司与东江肉鸽公司签订《租赁合同补充协议》（补充协议：777-1611号），约定原777-1312号合同中，原第三条租金金额与支付方式中第（1）款租金更改为：2015年7月1日至2019年6月30日，每年租金为9,800元/亩，全年合计为519,400元。 2020年7月31日，维一实业公司（甲方）与东江肉鸽公司（乙方）签订合同编号为777-20-07的《土地租赁合同》，续租系争土地，租赁期限18个月，自2019年7月1日起至2020年12月31日止。双方同意并确认，乙方自2019年起已经实际占有并使用该土地至今，本合同所述的土地租赁关系，双方已经与2019年7月1日实际建立，本合同效力溯及至2019年7月1日起。租金：第一年全年（2019年7月1日起至2020年6月30日止）租金按4万元/亩计算，按48亩计，全年租金为1,920,000元；后6个月（2020年7月1日起至2020年12月31日止）租金按上年租金上浮5%计算，半年租金为1,008,000元；两项合计共2,928,000元。支付方式：乙方分三次支付第一年租金，分两次支付后6月租金。乙方在2020年8月内支付整年租金的40%，768,000元；在2020年9月内支付整年租金的30%，576,000元，在2020年10月内支付整年租金的30%，576,000元。在2020年11月内支付后6个月租金的50%，504,000元，在2020年12月内支付后6个月租金的50%，504,000元。违约责任规定，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金自租金应支付日起每逾期一日，则由乙方每日按年租金的0.5%支付滞纳金。合同规定，本合同终止时（含租期届满未续签）时，乙方应及时迁离租赁物并按现状完整返还给甲方，乙方同意对租赁标的物内的所有房屋（包括有证及无证）资产进行评估后按评估价值转让给甲方。（转让流程应符合国家及上海市相关国有资产监督管理的法律及法规）。自本合同终止日起，每逾期一日迁离租赁物并返还的，则由乙方每日按年租金的0.6%向甲方支付土地占有使用费，直到乙方实际迁离并返还日止。 2021年8月20日，上海市浦东新区航头镇人民政府动迁安置办与航头资产管理公司、丰桥村委会、上海隧道公司、维一实业公司召开会议，形成决定如下：上海隧道公司作为东江肉鸽公司的承接方与维一实业公司按照《土地租赁合同》（合同编号777-20-07）约定，双方将积极推进清退收购工作。期间，航头资产管理公司、丰桥村应积极配合上海隧道公司和维一实业公司推进相关工作。上海市浦东新区航头镇人民政府动迁安置办公室盖章。 2022年9月1日，航头资产管理公司出具《关于航南路777号土地使用权情况核实说明》，核实情况为：1.南航路777号【沪房地南汇字（2002）第005612号】证载32135平方米所在（原包括带征地合53亩）土地使用权属于维一实业公司。2.东江肉鸽公司与维一实业公司存在土地租赁关系，现租约已到期，双方根据租赁合同的相关约定予以清退，办理好地上建筑及相关权证等返还给维一实业公司等事宜；请上海隧道公司作为东江肉鸽公司的母公司做好担保履行工作，协助做好地上建筑资产及相关权证的转移。3.该地块作为集体建设用地，今后应在符合相关规划的前提下，依法依规合理使用土地。 2023年12月22日，航头镇丰桥村民委员会出具《关于航南路777号土地的情况说明》，内容为：系争土地为集体建设用地，所有权人为丰桥村委会，实际使用权人为维一实业公司。2008年5月，村委会与东江肉鸽公司签订的《租赁合同》未征求土地实际使用权人的意见，所签的《租赁合同》有误。后于2013年12月，由航头镇、航头资产管理公司、丰桥村委会、东江肉鸽公司及维一实业公司一致形成《会议纪要》予以纠正。 2023年12月26日，航头资产管理公司和上海市浦东新区航头镇人民政府共同出具《关于航南路777号土地使用权情况补充说明》，内容如下：一、自上世纪80年代起，航头乡经联社负责航头乡集体资产（包括但不限于集体建设用地、房屋）的经营和管理，航头乡的集体企业均为其下述公司，乡经联社有权在各下属集体企业间调拨所有资产。1997年航头镇集体企业改制事宜亦由镇经联社负责。自2002年起，航头镇集体资产（包括但不限于集体建设用地、房屋）的经营和管理职能转由上海航头资产管理有限公司负责。二、航南路777号土地为丰桥村所有，使用权归属于上海维克聚化学公司（现已更名为维一实业公司）。1992年9月，航头乡经联社及政府同意将航头乡集体企业上海南汇航头助剂厂、航兴公司、涂料厂、化工厂等企业的全部资产（包括房屋及777号在内的土地使用权）归并入上海维克聚化学公司。1995年2月成立的东江肉鸽公司，其使用的航南路777号土地为租赁，租赁期限为1995年至2019年。1995年8月，为了方便使用土地开展业务，镇政府同意维克聚化学公司与东江肉鸽有限公司协议约定在租赁期限为二十五年的基础上办理土地使用权证，在此期限内土地使用证的户名挂名为东江肉鸽公司，土地使用权实际为上海维克聚化学公司所有。1997年，航头镇经联社（甲方）与***（乙方）（现为维一实业公司）签订的《产权转让合同》，合同第一条关于转让标的的陈述：“甲方将所属的上海航兴化学有限公司（包含上海维克聚化学有限公司）的产权”，实际是指上海航兴化学有限公司与上海维克聚化学有限公司两个公司的产权。合同第四条约定了安全转让的土地使用方式，其中明确了肉鸽场的53亩土地，即航南路777号集体土地可由受让方乙方使用四十年，使用年限为产权转让合同起40年。根据以上事实本镇政府再次确认南航路777号【沪房地南汇字（2002）第005612号】证载面积32135平方米所在的（原包括带征地合53亩）土地使用权属于维一实业公司。 另查明，至2020年12月31日止，东江肉鸽公司欠付维一实业公司租金196,600元，之后租金未付，现系争土地由东江肉鸽公司使用至今。 庭审中，东江肉鸽公司主张其为能够长期使用系争土地，以234万元买断土地使用权，并另行支付了土地使用权转让费75万元，举证了由上海隧道工程股份有限公司监察审计室于1996年4月30日出具的《东江肉鸽实业有限公司投资情况内审报告》，其中就土地使用权转让费问题称：九五年三月份本公司付租用南汇航头助剂厂土地53.821亩，面积为35883平方米，租费159万元（九五年三月份付有收据）。为了考虑能长期使用，以234万元买断，九五年十二月份又付30万元，九六年二月份再付20万元，合计50万元，但航头助剂厂（维克聚化学公司）都没开出发票和收据，并将50万元列入其他应收账款处理，159万元列入递延资产核算。上海隧道工程股份有限公司共计已付土地使用权转让费209万元，结欠25万元，待25万元付清后要有收据调换成发票，按25年摊销期在无形资产中进行核算为妥。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该份证据系案外人上海隧道工程股份有限公司内部的审计报告，其审计内容未告知过原告及本案两位第三人，也未取得认可。因此，该份证据记载的内容对原告不发生任何效力。此外，东江肉鸽公司作为有严格管理制度的国有企业，不可能在其买断系争集体土地使用权的情况下，仍向丰桥村、原告支付土地租金。 本案审理过程中，维一实业公司表示同意对系争土地上的建筑物进行补偿并申请评估，本院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司就系争土地上东江肉鸽公司所属地上建筑物进行估价。2024年5月23日，鉴定机构出具房地产估价报告，估价报告编号：沪TX（2024）SSF00152。估价对象为上海市浦东新区航头镇航南公路777号东江肉鸽公司所属地上建筑物，证载建筑面积合计为1015.44平方米，无证建筑面积合计为6341.18平方米，价值时点为2024年4月15日，价值类型为重置价值（结合成新），估价方法为成本法，估价对象价值为7,920,000元，其中地上建筑物（证载部分）评估结果为1,390,000元，地上建筑物（无证部分）评估结果为6,530,000元。对该鉴定结论，维一实业公司并无异议，东江肉鸽公司认为鉴定结论中评估范围有遗漏，没有包含土地以及地上的绿化苗木和室外装修、构筑物等，评估方法应采用比较法或收益法。鉴定人回复：根据本案情况评估方法应为成本法，室外装饰装修部分已包含在评估报告中，如法院要求将室外地上构筑物作为房屋的附属物，可出具补充鉴定报告。 之后，鉴定人就系争土地范围内的构筑物及附属设施的价值进行补充测算，并于2024年8月16日出具《补充说明函》，估价方法为成本法，估价结果为：自行车棚、钢砼桥、不锈钢旗杆、门头、门柱、伸缩电动门、围墙、护栏合计897,951元；场地（砼20cm）为13500平方米（结合成新评估单价为129元/平方米），共计1,741,500元、场地（砼15cm）为1500平方米（结合成新评估单价为105元/平方米）157,500元、挡土墙180,670元、护坡132,825元、明沟1为8,113元、明沟2为11,454元，共计2,232,062元。对该补充评估报告，维一实业公司认为相关地上构筑物东江肉鸽公司曾自行委托鉴定，价格比补充鉴定报告低，且场地的面积相加根据没有15000平方米。东江肉鸽公司则认为，之前的评估报告是为减量化需要出具，而本案并非减量化，应按补充鉴定意见。庭审中，双方认可场地面积9628.60平方米，其中场地（砼20cm）面积为8297.40平方米，场地（砼15cm）面积为1341.20平方米。维一实业公司主张已报废面积为3179.6平方米，剩余可评估面积6459平方米，其中维一实业公司认可场地（砼15cm）面积396平方米，（砼20cm）面积6062.40平方米。鉴定机构陈述，现场查看报废场地可以使用，补充鉴定报告中评估单价是根据报废情况对综合单价进行了平均折旧。鉴定费26,000元，维一实业公司已预缴。 另，上海财瑞房地产土地估价有限公司曾就系争土地上所属东江肉鸽公司的房地产、装修、附属设施、构筑物、绿化苗木、不可移动设备、物资搬迁和安装费用等出具《减量化评估明细表》，就绿化苗木评估价格为43,280元。对该部分评估结果维一实业公司及东江肉鸽公司均认可该评估价格作为本案绿化苗木的价格。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.维一实业公司与被告东江肉鸽公司签订的相关土地租赁合同是否有效；2.维一实业公司是否有权根据土地租赁合同要求东江肉鸽公司返还系争土地。 对第一个争议焦点，被告东江肉鸽公司认为合同无效或可撤销，理由为其是土地使用权人，签订租赁合同并非其真实意思表示，且存在重大误解。对此，本院认为，东江肉鸽公司虽取得了相应的《集体土地建设用地使用证》及《上海市房地产权证》，但上述两证的取得系建立在其依据合同关系取得相应期限内对涉案土地的占有使用的基础上，即1995年被告签订了《房屋、临时设施、棚舍租赁合同》取得了对系争土地25年的使用期限，同时，维一实业公司与东江肉鸽公司签订的《办理土地使用证补充合同》明确约定双方在租赁期限为二十五年的基础上办理土地使用权证，75万元为代办费，东江肉鸽公司主张其买断了系争土地的使用权并无相应证据。现并无其他证据证明有其他主体就系争土地与东江肉鸽公司达成使用权转让的合意，且在之后维一实业公司与东江肉鸽公司签订多份租赁合同的行为、航头镇政府相关部门及丰桥村委会的多次组织双方开会协调并出具情况说明，均表明双方对系争土地实际权利人并不存在误解，故东江肉鸽公司的辩解意见本院不予采纳，双方签订的相关租赁合同等均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，故对东江肉鸽公司的反诉请求本院均不予支持。 第二个争议焦点，维一实业公司是否有权根据土地租赁合同要求东江肉鸽公司返还系争土地的问题。东江肉鸽公司主张返还土地存在履行不能的问题，本院认为，《企业国有资产交易监督管理办法》（第32号令）仅是就企业资产转让的程序和方式进行规定，并不能导致本案履行不能。且双方于2020年7月31日签订的《土地租赁合同》中已对合同终止后土地及房屋返还的后果作出了约定，即东江肉鸽公司同意对租赁标的物内的所有房屋进行评估后按评估价值转让给维一实业公司，而维一实业公司也同意按评估价格受让地上物，故系争土地的返还并无障碍，东江肉鸽公司的该辩解意见本院不予采纳。双方最后一份土地租赁合同租期已届满，双方亦未签订书面续租合同，现航头镇政府相关部门及丰桥村委会对系争土地返还给维一实业公司均无异议，故维一实业公司要求东江肉鸽公司返还土地之诉请，本院予以支持。至于地上物的补偿问题，除场地之外的其余建筑物、构筑物及附属设施，已由鉴定人结合系争土地现场勘察后作出鉴定结论，并到庭对鉴定结论作出充分说明，本院予以采纳。东江肉鸽公司要求对土地价值进行补偿，无相应合同依据，本院不予采纳。至于双方争议之场地部分的补偿，东江肉鸽公司主张场地总计面积15000平方米无相应依据，本院不予采纳。根据双方庭审中一致认可的场地面积，结合鉴定部门对评估单价的意见，认定（砼20cm）面积为8297.40平方米，以129元/平方米计算，计1,070,364.60元，场地（砼15cm）面积为1341.20平方米，105元/平方米计算，计140,826元。对苗木绿化部分，双方对价格予以确认，本院亦予以采纳。综上，东江肉鸽公司应补偿原告地上建筑物及附属物总计为：792,000元+897,951元+1,070,364.60元+140,826元+180,670元+132,825元+8,113元+11,454元+43,280元=10,405,483.60元。 至于维一实业公司主张的欠付租金、滞纳金及使用费，对2020年12月31日之前的欠付租金，东江肉鸽公司并无异议，应予支付。但维一实业公司主张的滞纳金标准过高，东江肉鸽公司提出调整，本院予以采纳，东江肉鸽公司应按欠付金额的日万分之二标准支付相应滞纳金。至于2021年1月1日起的土地占有使用费，鉴于双方对合同期满后的补偿问题并未协商一致，维一实业公司在本案中才提起评估申请确定补偿价格，故东江肉鸽公司未予返还土地属事出有因，占有使用费标准不适用逾期返还土地的标准，本院认为仍应参照双方合同最后一期租金标准为宜。至于维一实业公司要求被告上海隧道公司承担连带责任的诉请，现根据本院上述认定，东江肉鸽公司应得之补偿款已足以覆盖其欠付之租金及滞纳金，故对维一实业公司该诉请本院不予支持。 第三人航头资产管理公司、丰桥村委会经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款、《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）上海东江肉鸽实业有限公司于本判决生效之日起三十日内迁离租赁土地即上海市浦东新区航头镇航南路777号，将租赁土地以现状返还给原告（反诉被告）上海维一实业有限公司； 二、原告（反诉被告）上海维一实业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）上海东江肉鸽实业有限公司补偿款10,405,483.60元； 三、被告（反诉原告）上海东江肉鸽实业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）上海维一实业有限公司支付租金196,600元及滞纳金（以196,600元为本金，自2021年1月1日起至实际付清之日，按日万分之二标准计算）； 四、被告（反诉原告）上海东江肉鸽实业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）上海维一实业有限公司支付土地占有使用费（自2021年1月1日起至土地实际返还之日止，按每月168,000元标准计算）； 五、驳回原告（反诉被告）上海维一实业有限公司的其余诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）上海东江肉鸽实业有限公司的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费74,425元，由原告（反诉被告）上海维一实业有限公司负担41,822元，被告（反诉原告）上海东江肉鸽实业有限公司负担32,603元；反诉案件费23,982元（已减半收取），由被告（反诉原告）上海东江肉鸽实业有限公司负担；鉴定费26,000元，由原告（反诉被告）上海维一实业有限公司与被告（反诉原告）上海东江肉鸽实业有限公司各半承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年十月十二日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条 …… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。