温州市焕增工贸有限公司与某某、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省乐清市人民法院

民事判决书

（2018）浙0382民初10922号

原告：温州市焕增工贸有限公司，住所地：温州市南郊乡龙方工业区12号，统一社会信用代码91330302719581635G。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，浙江光正大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，浙江光正大律师事务所律师。

被告：***，男，1962年8月22日出生，汉族，住乐清市。

委托诉讼代理人：金烽，浙江择法律师事务所律师。

被告：***，男，1965年10月2日出生，汉族，住乐清市。

被告：尚**，男，1968年6月30日出生，汉族，住乐清市。

原告温州市焕增工贸有限公司与被告***、***、尚**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年3月13日、2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告温州市焕增工贸有限公司的委托诉讼代理人***、被告***及其委托诉讼代理人金烽到庭参加诉讼。被告***、***经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、三被告返还剩余租金152778.1元及利息损失（从2018年8月20日开始，按照国家银行同期贷款基准利率计算至偿还完毕之日止）。2、三被告返还装修补偿款299766元及利息损失（从2018年8月20日开始，按照国家银行同期同类贷款基准利率计算至偿还完毕之日止）。3、三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月25日，原告与被告***签订《店铺租赁合同书》，主要约定如下：1、三被告将其所有的坐落在乐清市乐成镇东山南村南安路38-40号6间共计332平方米的店铺租赁给原告经营空调等电器。2、租赁期间为2014年5月1日至2017年4月30日，期间如遇规划需要改建或拆除店面，出租方应退还尚未到期的租赁款，并赔偿乙方装修费。3、租金年付，月租金为15000元等等。后租赁到期，原告继续租赁该房屋，但双方没有订立新的书面租赁合同，仅由双方口头议定年租金22万元后，由原告支付租金，其他按照原先合同履行。2017年5月12日，原告支付12万元，2017年5月10日，原告支付10万元，合计22万元，作为2017年5月1日至2018年4月30日租赁期间的租金。2018年4月28日，原告支付10万元，2018年5月4日支付12万元，合计22万元，作为2018年5月1日至2019年4月30日租赁期间的租金。租赁期间，因经营需要，原告对承租的房产进行了装修。后三被告的房产因当地政府建设需要拆除，原告无奈于2018年8月20日搬出该租赁房屋，2018年9月，该房屋拆除。拆迁期间，当地政府对原告的装修进行了评估，经评估补偿价格为299766元，该款当地政府已经支付给三被告。原告认为，原告因三被告的房产被政府拆迁而于2018年8月20日搬离租赁的房屋，三被告应当将原告已经支付的剩余租期（2018年8月20日到2019年4月30日）的租金152778.1元退还给原告，原告装修的损失，政府经评估为299766元，该款应当属于原告所有，三被告也应当返还给原告。原告多次向三被告要求返还上述款项，三被告方一直以各种理由推脱。

被告***答辩称：1、原、被告于2014年3月25日签订的房屋租赁合同，租期为2014年5月1日到2017年4月30日止，并约定了相应的装修赔偿事宜，同时原告还租赁了涉案房屋的广告位，租期2017年8月15日至2017年8月14日止。原告在房屋租期到期后并没有续约，双方之间的合同早已经履行完毕。原告已不是涉案房屋租赁合同的相对方，原告到期时未续租也未提出相应的补偿装修款，房屋在当时还没有拆迁。之后，被告与温州市银河经贸公司另外订立了涉案房屋的租赁合同，租期为2017年6月5日至2020年6月4日止，并租赁了房屋的广告位。2018年7月18日，乐清市人民政府因建设需要要求被告拆除涉案房屋，2018年8月20日温州市银河经贸公司（以下简称“银河公司”）根据政府要求腾空房屋。以上事实由案外人银河公司进行。原告在租赁期间没有发生合同约定中的“如遇规划需要改建或者拆除店面的，甲方应当退还尚未到期的租赁款并赔偿乙方装修等费用”之类的条件。原、被告的合同已经履行完毕，双方的权利义务已经终止。原告与案外人银河公司属于两个独立的民事主体，被告与银河公司订立的合同与原告无关。房屋未到期部分的租赁款即使存在，也应由银河公司主张。2、原告主张房屋征收装修款是299766元没有事实依据。涉案的房屋在原告承租之前是由另外一个案外人承租，原告额外支付了1万元转让款取得的房屋租赁权，前一任的租客已对该房屋已经进行了装修且一直在正常使用，原告进行部分的调整，并非对房屋整体进行一个全面装修。房屋评估报告中评估的项目并非全部由原告在租赁期间装饰，原告主张全部的装修款没有事实依据。

被告***、尚**未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告营业执照、企业信息记录、被告***的身份证、被告尚**、***的人口信息、银河公司的企业信用信息、原告与被告***签订的《店铺租赁合同书》、《广告位租赁合同书》、网银转账电子回执、责令限期拆除违法建筑通知书、***的社保信息、照片，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的三被告各自的房屋所有权证，被告***对其真实性予以确认，虽双方均未提供原件予以核对，但结合原告提供的城东街道城中村改造专项办公室出具的《证明》，可以确认三被告曾有坐落于城东街道东山南村的有证房屋，现已拆迁。2、原告提供的《乐清市房屋征收补偿评估报告》，被告对其真实性不予确认，该报告系城东街道城中村改造专项办公室出具，本院对其真实性予以确认，且该证据可以证明三被告被征收房屋中“二楼东芝”店内装修补偿为299766元。3、原告提供的银河公司2019年3月13日、2019年3月16日出具的《证明》，被告对两份证明提出异议，本院结合原告提供的自己的企业信息记录及被告提供的银河公司的企业信息公示报告中体现的各股东身份情况、公司经营地址等，对银河公司称两公司为关联企业，并自认其员工***汇给***的款项系代表原告汇出的陈述，予以采信。4、原告提供的**的社保信息及浙江大度智能家居有限公司（以下简称“大度公司”）出具的证明，被告对其关联性提出异议，本院对该组证据的真实性予以确认，对大度公司称自己与原告公司系关联企业，大度公司员工**在2017年5月12日支付给***的款项系代表原告公司支付的陈述，予以采信。5、原告提供的《室内装饰装修合同书》，被告对该证据的真实性提出异议，本院经审查，认为该证据可以证明原告承租房屋后曾对房屋进行全面装饰装修。6、被告***提供的其于2017年5月1日与“乐清市城东银河家用电器经营部”签订的《店铺租赁合同书》，原告对该证据真实性提出异议，虽然银河公司2019年3月13日出具《证明》称其“未设立乐清市城东银河家用电器经营部，也没有在2017年5月1日与***订立店铺租赁合同书”，但结合原、被告提供的银行转账凭证，可以证明银河公司也曾使用过涉案房屋，且与被告达成2017年6月5日起至2020年6月4日日止按每年220000元计算租金的租赁协议。7、被告***提供的2016年12月27日银河公司加盖业务章的《店铺租赁合同书》，原告对该证据真实性予以确认，但认为业务章对外不能代表银河公司，本院对该证据真实性予以确认。8、被告***提供的银河公司《销售合同》及发票，原告认为该组证据与本案无关。本院结合证据6、7、8，认为三组证据可以证明银河公司确曾使用过涉案房屋，且曾与被告达成店铺及广告位租赁协议。

本院经审理查明，原告与银河公司、大度公司为关联企业。2014年3月25日，被告***（甲方）代表被告***、***与原告（乙方）签订《店铺租赁合同书》，约定将三被告位于乐清市共计332平方租赁给原告使用，租赁时间为2014年5月1日至2017年4月30日，租赁期间，如遇规划需要改建或拆除店面，甲方应退还尚未到期的租赁款，并赔偿乙方装修费用。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续约，则必须在租赁期满前的壹个月向甲方提出续租要求，同等条件下，乙方有权优先续租。双方议定月租金为15000元，合同签订之日乙方付给甲方定金壹万元，甲方交付商铺给乙方后，由乙方一次性付清扣除定金后的首年租金170000元，次年租金到期续付。原告通过员工***向被告***支付了首年租金180000元后，被告向原告交付了涉案房屋，之后原告对涉案房屋进行装饰装修并用于家用电器经营。2015年4月间，原告通过其员工***向被告***支付了第二年的租金180000元。2016年5月间，***转入银河公司工作，其于2016年6月1日向被告***支付了第三年租金180000元。2017年5月1日，被告***（甲方）与原告的关联企业银河公司（乙方）达成继续租赁的协议，租赁期间为2017年6月5日至2020年6月4日，年租金为220000元，并约定租赁期间如遇规划需要改建或拆除店面，甲方应退还尚未到期的租赁款，并赔偿乙方装修费用。银河公司于2017年5月12日通过大度公司员工**账户向被告***支付租金120000元，于2017年5月15日通过员工***账户向被告***支付租金100000元，合计220000元。2018年，银河公司又通过员工***账户于4月28日、5月4日分别向被告***支付租金100000元、120000元，合计220000元。2018年9月29日，因城中村改造需要，三被告所有的涉案房屋被拆除，城东街道办事处向三被告支付了补偿款，其中装修补偿合计299766元。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案房屋原由原告与被告***签订租赁合同，双方均已依约履行。租期届满后，银河公司又与被告***达成租赁协议，虽然银河公司加盖的“乐清市城东银河家用电器经营部”及“温州市银河经贸公司业务章”不规范，但自2017年5月起银河公司已按2017年5月1日达成的《店铺租赁合同书》的约定支付租金，并使用涉案房屋，应认定银河公司与被告***于2017年5月1日达成的协议成立并生效。本案在审理过程中，银河公司先后出具两份《证明》，称向被告***支付租金的***工作关系转入银河公司后，仍继续从事原告公司财务工作，***汇给被告***的款项系代表原告公司的职务行为；银河公司现法定代表人苏子文于庭后到庭陈述，称其公司与原告公司为关联公司，员工***平时管理原告公司及银河公司两家公司的账目，其公司虽使用过涉案房屋，但实际承租人应为原告公司，银河公司同意由原告来主张涉案房屋剩余租金及装修拆迁补偿款；***于庭后到庭陈述，称其为原告及银河两家公司工作，平时管理两家公司账目，涉案房屋租赁期间其汇给被告***的款项系其经原告公司指示后汇出。本院听取了银河公司及***以上陈述，并结合两公司工商登记情况等，认为原告公司与银河公司股东、经营范围等均有重合，在涉案房屋使用过程中经营项目、公司员工等产生混同，现银河公司明确表示同意由原告公司主张涉案租赁物相关权利，故原告为本案适格主体，可以提起本案诉讼。

被告***于2018年4、5月间收到***支付的2018年6月5日至2019年6月4日间的租金220000元，而涉案房屋于2018年9月29日拆除，但原告方提供的证据不足以证明涉案房屋实际腾空日期，故被告***应退还拆除之日即2018年9月29日起至2019年6月4日的租金合计150334元，因被告***一直未予退还，还应支付占用原告方资金期间的利息损失，利息损失可从2018年9月29日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算。

银河公司与被告***签订的租赁协议中约定：租赁期间如遇规划需要改建或拆除店面，甲方应退还尚未到期的租赁款，并赔偿乙方装修费用，涉案房屋租赁期间，确已发生拆迁，故被告***应赔偿原告方装修费用，另根据《乐清市房屋征收补偿评估报告》显示涉案房屋装修补偿款299766元，且装修补偿对象为“二楼东芝”，故该款项应认定为原告方装修损失，现原告要求被告***支付该笔装修补偿款，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告***一直未向原告支付该笔款项，还应支付原告占用资金期间的利息损失，但原告方提供的证据不足以证明其曾向被告主张该笔补偿款的情况，故利息损失自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。

被告***称三被告为兄弟关系，涉案房屋出租事宜均由其出面，收到款项后三人平均分配，但被告***提供的银行明细中并不能印证其“将租金平均分配”的说法，故前述债务由三被告共同承担为宜，三被告之间的具体份额由三被告另案处理。

被告***、***经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告***、***、***返还原告温州市焕增工贸有限公司租金150334元及利息损失（以150334元为基数，自2018年9月29日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告实际履行之日止）。

二、被告***、***、尚**支付原告温州市焕增工贸有限公司装修补偿款299766元及利息损失（以299766元为基数，自2018年11月14日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告实际履行之日止）。

上述款限本判决生效之日起十五日内交本院民事审判第一庭转付。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告温州市焕增工贸有限公司的其他诉讼请求。

本案受理费8190元，公告费200元，合计8390元，由原告温州市焕增工贸有限公司负担125元，被告***、***、尚**负担8265元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员*婕

二〇一九年六月二十六日

代书记员***