浙江华夏物业管理有限公司、温州市城市基础设施建设投资有限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

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浙江省温州市中级人民法院

民事判决书

（2021）浙03民终7079号

上诉人（原审原告）：浙江**夏物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市淳安县临岐镇望溪路138号中药材交易市场231室。统一社会信用代码913301227332355878。

法定代表人：颜学福，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：陈小雁，北京盈科（温州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：温州市城市基础设施建设投资有限公司，住所地浙江省温州市瓯海区梧田街道南塘一组团商务楼603室，统一社会信用代码913303007309009167。

法定代表人：董桦桦，董事长。

委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈恩慈，浙江光正大律师事务所律师。

原审第三人：温州市康居物业管理有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区聚源路1号聚园楼1幢1201室、1301室、1401室，统一社会信用代码9133030072586341XG。

法定代表人：周涵，董事长。

委托诉讼代理人：张奕，浙江联英律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄微珍，浙江联英律师事务所律师。

上诉人浙江**夏物业管理有限公司（以下简称华夏物业）因与被上诉人温州市城市基础设施建设投资有限公司（以下简称城投公司）、原审第三人温州市康居物业管理有限公司（以下简称康居物业）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2021）浙0302民初5674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

华夏物业上诉请求：一、华夏物业已按照《物业服务合同》的约定，为包括浦桥锦园地下室在内的浦桥锦园物业管理区域提供了全面、完善的物业管理服务。浦桥锦园物业管理区域内的无论是高层物业、还是商业物业抑或是地下室物业，都属于同一个的浦桥锦园物业管理区域内，都共同享有共同的物业共用部位以及共用设施设备，不但都共同享受了华夏物业提供的物业管理服务，而且仅只能有华夏物业提供物业管理服务。依据《住宅专项维修资金管理办法》第3条、《温州市物业专项维修资金管理办法》第41条，再结合本案，可以知道，浦桥锦园物业管理区域内的无论是高层物业、还是商业物业抑或是地下室物业，都属于同一个的浦桥锦园物业管理区域内，都共同享有共同的物业共用部位以及共用设施设备。至于康居物业及城投公司主张的浦桥锦园地下室系由康居物业提供物业管理服务，即无法律依据，也无事实依据。二、城投公司依法应当按照《物业服务合同》第7条“各项服务费用标准”第8项的约定向城投公司缴纳机动车泊位服务费，系已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，而一审在城投公司未提供足以推翻的相反证据情况下，就推翻了人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，显然属于事实认定错误。温州市中级人民法院作出的（2019）浙03民终7445号民事判决认定，城投公司应按60元／月／个向华夏物业缴纳涉案小区地下室泊位管理费服务费。一审法院在城投公司未提供足以推翻的相反证据情况下，推翻人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，显然属于事实认定错误。三、华夏物业按照《物业服务合同》第18条的约定，诉求城投公司支付的违约金依法应当予以支持，而一审法院却不予支持，显然属于法律适用错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，鉴于城投公司一直未能按照《物业服务合同》第8条的约定支付物业服务费、公共能耗费、机动车泊位管理费，导致华夏物业只能向人民法院提起诉讼，故按照《物业服务合同》第18条的约定，诉求城投公司支付的违约金依法应当予以支持，而一审法院却不予支持，显然属于法律适用错误。

城投公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持。一、华夏物业并没有为浦桥锦园地下车库提供管理服务，一审按每个车位物业管理费60元／月的25％标准判决城投公司支付车位管理费已属过高。城投公司为证明地下车库由城投公司自行委托他人管理，已提供城投公司委托康居物业对案涉车库进行管理的相关证据。从康居物业出具的《情况说明》及提供管理资料来看，案涉车库的实际管理人为康居物业，自华夏物业入驻浦桥锦园小区后地下车库并没有移交给华夏物业，康居物业对车库的管理内容包括地下室定期拖洗清洁，引导车辆停放，维持车库秩序、收取停车费、地下室的安保巡查等内容，从城投公司提供的证据完全能够反映出案涉地下车库由城投公司自行委托他人管理的事实。且案涉小区地下车库对外开放的两个出入口也直接通往外部道路，与涉案小区的物业管理存在一定的独立性，也不存在华夏物业管理的客观可能性。虽然一审认定华夏物业为浦桥锦园小区提供物业服务期间，对公区设施设备进行了统一管理，但不能因此就判决华夏物业对车位管理费享有份额。华夏物业作为浦桥锦园小区的物业服务提供人，有义务为全体小区业主提供符合合同约定的物业服务，作为物业服务的内容之一便是对公区设施设备进行管理维护，该管理费用已由地上部位包括城投公司在内的小区业主以支付物业费的形式承担，华夏物业无权另行向城投公司收取。虽然客观上设备管线无法分割，表面上看城投公司享受了华夏物业提供的管理服务，但设备用房设置在地下室，客观上城投公司自行委托的康居物业也为城投公司排查检修提供了管理服务。因此，不能以客观上是否提供了服务来对地下车位管理费进行分摊。因华夏物业未对车库进行管理，故无权收取机动车泊车管理费。二、华夏物业主张的物业管理费、公共能耗费、泊车管理费均系（2019）浙03民终7445号案件判决确定的时间之后，该判决与本案无关。（2019）浙03民终7445号案件中，华夏物业要求城投公司支付的是2017年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费、公共能耗费、机动车泊位管理费等，与本案并不属于同一时间段。关于本案的事实发生在7445号案件之后，在该案审理期间是不可能进行确定的，且人民法院关于裁判的说理并不产生既判力，华夏物业援引的内容来自7445号案件的“本院认为”部分，显然并不属于法院认定的事实。因此，本案不符合民事诉讼法解释第93条规定的情形。事实上该7445号案件认定的华夏物业对案涉车库进行管理也是错误的，退一步说，即便华夏物业在7445号案件认定的时间段内对车库进行了管理，也不能据此推定在该时间段之后案涉车库也由华夏物业进行管理。根据“谁主张、谁举证”的原则，应由华夏物业对其管理的情况提供证据证明，现因华夏物业提供的证据无法证明案涉车库由其管理，自然应由其承担举证不能的责任。三、一审法院判决城投公司按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍向华夏物业支付自2021年2月4日起的违约金已明显过高，华夏物业要求按月利率2％计算没有依据。《全国法院民商审判工作会议纪要》第50条规定：“认定违约金是否过高，一般应当以《合同法》113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价敖成若报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”根据该条规定，涉案合同为物业服务合同，物业费不同于借款，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，物业费的实际损失为全国银行间同业拆借的贷款利率，因此，华夏物业以民间借贷的利率上限要求城投公司支付违约金没有法律依据。且在本案受理之前，城投公司一直要求华夏物业对第一项诉请内容进行结算，甚至在本案审理过程中城投公司也一直表达了同意与华夏物业结算的意愿，并数次要求一审法院提供法院的账号供结算款项之用，系因为华夏物业一直怠于结算才导致第一项诉请的发生。因此，华夏物业要求支付违约金没有事实依据。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

康居物业辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确。一、浦桥锦园地下车库实际上系城投公司委托康居物业管理。1．在一审庭前会议以及庭审中，城投公司及康居物业提供大量的证据，已经证明浦桥锦园地下车库实际上由康居物业提供管理，日常管理过程中产生的经营成本也均由康居物业承担。华夏公司上诉请求城投公司支付机动车泊位管理费的理由是，其为地下车库提供了物业服务。但本案物业合同并未明确地下车库的物业服务费用标准。物业合同未明确地下车库的物业服务费用标准，按照合同相关条款或者交易习惯确定。物业服务合同第七条第1点，查找相关政策依据，《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》的通知（浙价服［2005］80号）第五条、第八条、第十一条、第十六条、第十九条及《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》第五条、第八条、第十六条、第十七条。一审庭审中华夏物业未举证证明其为地下室车库提供的物业服务的内容及合理利润率上的收费标准。综上，通过对合同进行文义解释及华夏物业明确的诉讼请求及其在有举证能力而拒不举证的情况，要求城投公司支付机动车泊位管理费无事实和法律依据。二、一审法院根据本案事实及证据，判决城投公司按照每个车位物业管理费60元／月的25％向华夏物业支付管理费，符合权利义务对等原则。（一）华夏物业与浦桥锦园业主委员会签订物业服务合同前，向业主委员会报价及制作《浦桥锦园物业管理方案》时未区分地下和地上公共设施、设备，公共区域等日常维护需要支出的费用。即地下室车库中公共设施、设备（包括监控、消防、排水排污系统部分）的日常维护费用与地上公共部位、设施设备作为一个体系，已整体分摊到向地上业主收取的物业服务费中，理由如下：1．华夏物业作为物业公司没有举证证明地下室车库的公共设施设备如消防、监控、排水排风系统等日常维护，以及费用支出情况，也没有举证证明合理利润率上的收费标准，因此，可以推断出其已经将相关费用分摊至地上业主物业服务费中。2．通常物业公司测算收支和报价的基础是小区可收费面积（户数）及绿化率，大门的开设数量，保洁的频率要求及公共设施、设备数量等。华夏物业入驻小区时，地下车库权属未明、车位可用数、实际对外出租情况均未知。综上，在华夏物业要求业主（包括城投公司）支付的物业服务费中实际上已经包括了地下停车库的公共设施、设备维护费用，其要求城投公司再支出这部分费用，系重复收费，不应被支持。（二）地下室车库的经营成本已经由康居物业支出。1．根据《温州市区机动车停放服务收费管理暂行办法》（2016年发布）第五条机动车停放服务收费停车场经营服务者的职责第（三）款规定，“负责场内设施的维修、保养、更新，保持场内交通标志、标线的清晰和完整，确保照明、排水、通风、消防、安全防范、环保、卫生防疫、实时动态信息管理系统等设施正常运行。”既然华夏物业认为其收费依据是价格部门定价，那么地下室车库的运营成本也是参照价格部门，而政府价格部门在定价时是包括了经营者承担上述职责支出的费用。2．康居物业已举证证明其承担了上述职责，且向华夏物业支付了照明所产生的电费，即使华夏物业也有承担上述职责的全部或部分职责，也应扣除排水、通风、消防等正常运行所需费用。而车牌号码是由康居物业录入，实时动态信息实际上也是由康居物业负责运行，华夏物业没有承担该职责。结合华夏物业自认的事实，公共设施、设备如果要进行大、中小修需要使用专项物业维修资金，因此这部分费用即使有，也不是华夏物业承担。事实上康居物业曾对浦桥锦园地下室车库的倒闸控制器维修。3．除上述费用外，经营成本还应包括人工费，华夏物业自认地下车库收费由康居物业负责，因此其无此项支出。且华夏物业自认地下停车位由康居物业收取泊位费，地面岗亭的栏杆，通过识别车牌号后自动放行，但未承认车牌号由其输入。4．浦桥锦园地下车库对外开放的两个出入口直接通往外部道路，与涉案小区的物业管理存在一定的独立性，一审法院基于华夏物业对小区公共区域、公共设施设备进行统一管理，地下车库也享受了小区的公共设施。水、电、消控系统，所以结合车库的管理成本，以及华夏物业、康居物业对涉案车车库管理投入的占比，酌情确定已经彰显司法公正。三、人民法院的生效判决具有既判力，但该效力仅限于生效的判项，对于“本院认为”部分的认定，如有证据可以推翻的，在后裁判不受在先判例的影响，人民法院可以根据当事人举证情况作出独立认定。在（2019）最高法民再384号案件中最高人民法院认为，人民法院的生效裁判具有既判力，但该效力仅限于生效裁判的判项，对于“本院认为部分的认定，如有证据可以推翻的，在后裁判不受在先裁判的影响，人民法院可以根据当事人举证情况做出独立认定。”本案一审中，康居物业、城投公司已经向法院提供大量的证据，证明浦桥锦园地下车库一直由康居物业提供管理。相反华夏物业仅凭一份物业服务合同及篡改的证据，就主张其已经为浦桥锦园提供全面、完善的物业管理服务，其举证明显不足。在城投公司及康居物业向广化街道翠微社区委员会调取的材料，可以证明浦桥业主委员会已经查到，华夏物业服务不到位的问题汇总。且城投公司及康居物业的举证中，有部分属于华夏物业服务范畴的内容，其亦未做到。因此，一审法院是在查清事实的基础上，结合证据，作出公正的判决。四、华夏物业存在篡改证据。在华夏物业2021年6月8日通过移动微法院提交的《原告证据清单补充1》中，多份材料上的检查人员签名均为崔佰军，但笔迹却不一致，在其提供的《业主信息受理记录》封面日期将2017年改成2019年，该份材料内页多处标注的日期均不是2019年。综上，恳请查清事实后，依法驳回华夏物业的上诉请求，维持原判。

华夏物业向一审法院起诉请求：1．判令城投公司立即向华夏物业支付自2019年4月1日起至2020年9月30日止的物业服务费计人民币841653.77元及违约金（以284620.93元为基数，自2019年5月1日起按月利率2％计算至2020年8月19日止，自2020年8月20日起按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算至城投公司实际履行完毕之日止；以278996.55元为基数，自2019年11月1日起按月利率2％计算至2020年8月19日止，自2020年8月20日起按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算至城投公司实际履行完毕之日止；以278036.30元为基数，自2020年5月1日起按月利率2％计算至2020年8月19日止，自2020年8月20日起按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算至城投公司实际履行完毕之日止）；2．判令城投公司立即向华夏物业支付自2019年4月1日起至2020年9月30日止的公共能耗费计人民币100315.00元及逾期付款利息损失（以人民币34928.33元为基数，自2019年5月1日起按月利率2％计算至2020年8月19日止，自2020年8月20日起按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算至城投公司实际履行完毕之日止；以32930.00元为基数，自2019年11月1日起按月利率2％计算至2020年8月19日止，自2020年8月20日起按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算至城投公司实际履行完毕之日止；以32456.67元为基数，自2020年5月1日起按月利率2％计算至2020年8月19日止，自2020年8月20日起按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算至城投公司实际履行完毕之日止）；3．判令城投公司立即向华夏物业支付自2019年4月1日起至2020年9月30日止的机动车泊位管理费计609120元及违约金（以人民币203040元为基数，自2019年5月1日起按月利率2％计算至2020年8月19日止，自2020年8月20日起按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算至城投公司实际履行完毕之日止；以203040元为基数，自2019年11月1日起按月利率2％计算至2020年8月19日止，自2020年8月20日起按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算至城投公司实际履行完毕之日止；以203040元为基数，自2020年5月1日起按月利率2％计算至2020年8月19日止，自2020年8月20日起按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算至城投公司实际履行完毕之日止）。

一审法院认定事实：2017年7月8日，华夏物业（乙方）与温州市鹿城区浦桥锦园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，合同载明：物业名称为浦桥锦园；物业类型为高层、商业住宅；建筑面积：高层97922平方米、商业5948平方米、地下车位516个、地面58个；服务期限为三年，自2017年7月8日至2020年7月7日。物业管理服务费由业主按建筑面积（产权证面积）计算，具体标准为：高层住宅1元／平方米／月，商业2.5元／平方米／月，业主空置的房屋按标准足额及时交纳物业服务费用。公共能耗50元／户／月。业主按6个月为一个周期缴纳物业管理费、公共能耗费，交费具体时间为每个周期的第一个月内。业主逾期未交纳物业服务费等费用，从逾期之日起每日按照逾期金额千分之三的标准向乙方支付相应的违约金。地下室车位、地面车位委托乙方管理，在扣除乙方管理成本60元／月／个之后，剩余收益归小区全体业主所有。合同签订后，华夏物业于2017年10月1日进驻浦桥锦园小区物业管理区域。城投公司系浦桥锦园小区涉案104套住宅、16套商业及办公用房的所有权人，516个地下车位的权利人。合同履行期间，华夏物业为浦桥锦园小区提供物业服务，城投公司未向华夏物业交纳自2019年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费、公共能耗费以及地下车位管理费。2020年8月3日，温州市鹿城区浦桥锦园业主委员会与华夏物业签订《解除到期物业服务合同协议》，约定在2020年9月30日协议到期日的前一个星期进行业务交接。2020年9月30日，华夏物业退出浦桥锦园小区的物业管理。2021年2月2日，华夏物业通过EMS向城投公司发送催收函进行催讨，该邮件已于2月4日签收。另查明，康居物业系涉案浦桥锦园小区的前期物业服务企业。2017年9月30日，康居物业退出涉案小区的物业管理工作，但仍继续对涉案小区地下车库进行经营、管理。2018年7月17日，城投公司与康居物业补签一份《浦桥锦园地下车库停车位委托管理协议书》，约定委托管理的车位数量为564个，委托管理期限三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止，并约定车位出租价格为150元／位／月，由康居物业向实际承租人收取。2019年1月14日，浙江**夏物业管理有限公司温州分公司（作为甲方）与康居物业（作为乙方）签订《浦桥锦园水电费结算协议书》，约定：1.2017年10月1日起，浦桥锦园的物业管理服务工作由甲方全面负责，乙方不再承担物业服务工作；2．浦桥锦园地下车库水电费由甲方统一支付给供电和供水单位，乙方根据地下车库水电表抄读，与甲方予以结算。后康居物业按约陆续向浙江**夏物业管理有限公司温州分公司支付相应的水电费。

一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，均对业主具有约束力。若业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。城投公司亦是浦桥锦园小区的业主之一，本案业主委员会与物业管理公司签订合同多年，城投公司均未提出异议，现城投公司主张涉案地下车库与地上公共区域并非同一物业管理区域以及《物业服务合同》中涉及车库管理费及收益的内容无效，但涉案车库系浦桥锦园小区的配套设施，有诸如楼梯间、电梯间、设备间等共用部位和消防、通风管道等共用设施、设备，亦属于《物业服务合同》约定的委托管理事项范围，应认定为构成同一物业服务区域，故对于城投公司的该辩称不予采信，华夏物业与浦桥锦园业主委员会签订的《物业服务合同》有效，城投公司作为该小区的业主，对其具有约束力。根据《浦桥锦园物业服务委托管理合同》之约定，城投公司应向华夏物业支付拖欠的住宅用房、商业及办公用房的物业服务费、公共能耗费，并支付地下车库管理费。关于涉案104套住宅，针对其中空置的88套，城投公司应依约支付自2019年4月1日至2020年9月30日期间拖欠的物业服务费、公共能耗费；针对其中已实际安置的16套，城投公司应依约支付自2019年4月1日至交付前的物业服务费、公共能耗费，上述物业服务费合计259625.74元、公共能耗费合计83658.50元（详见附件1）。关于涉案16套商业及办公用房，城投公司应依约支付自2019年4月1日至2020年9月30日期间拖欠的物业服务费570550.5元、公共能耗费14400元（详见附件2）。关于涉案地下车库管理费，虽然涉案小区地下车库一直由城投公司委托康居物业进行经营管理，地下车库对外开放的两个出入口也直接通往外部道路，与涉案小区的物业管理存在一定的独立性，但华夏物业作为业主大会依法选聘的物业服务企业，对小区公共区域、公共设施设备进行统一管理，事实上也为城投公司的地下车库提供了物业服务，根据权利义务对等原则，应在原合同约定的费用基础上予以适当降低，结合车库的管理成本、华夏物业和康居物业所举证的对涉案车库管理投入的占比，酌情确定华夏物业按每个车位物业管理费60元／月的25％收取管理费。华夏物业与浦桥锦园业主委员会签订的《物业服务合同》中约定地下车位为516个，故应当按照516个车位计算管理费，华夏物业主张按照城投公司与康居物业签订的《浦桥锦园地下车库停车位委托管理协议书》中约定的564个计算车位管理费，与本案不具有关联性，不予认定。故城投公司应承担自2019年4月1日至2020年9月30日止，按516个车位计算地下车库管理费139320元（60元／月×516个×18个月×25％）。综上，城投公司尚欠华夏物业自2019年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费830176.24元、公共能耗费98058.5元、地下车库管理费139320元。关于违约金，因华夏物业催收函已妥投，故物业服务费、公共能耗费的违约金应自妥投之日即2021年2月4日起开始计算。合同中约定违约金按日千分之三计算，华夏物业自愿调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，符合法律规定。华夏物业主张对涉案地下车库进行了物业管理，而双方对华夏物业是否提供物业管理存在争议，且华夏物业要求城投公司按每个车位物业管理费60元／月的标准缴纳管理费过高，城投公司未缴纳管理费不存在过错，华夏物业要求城投公司支付车库管理费的违约金缺乏依据，该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、城投公司于判决生效之日起十日内支付华夏物业物业服务费830176.24元及违约金（以830176.24元为基数，自2021年2月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际履行完毕之日止）；二、城投公司于判决生效之日起十日内支付华夏物业公共能耗费98058.5元及违约金（以98058.5元为基数，自2021年2月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际履行完毕之日止）；三、城投公司于判决生效之日起十日内支付华夏物业地下车库管理费139320元；四、驳回华夏物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21951元，减半收取10975.5元，由华夏物业负担3605元，城投公司负担7370.5元。

二审审理期间，华夏物业提交如下证据：证据1温州市东大电梯有限公司电梯保养合同，证明华夏物业委托专门机构为包括涉案地下车库在内的浦桥锦园小区物业管理服务区域提供电梯维护保养和急修服务的事实。证据2温州市特种设备检测研究院特种设备定期检验受理单，证明华夏物业委托专门机构为包括涉案地下车库在内的浦桥锦园小区物业管理服务区域提供电梯定期检测服务的事实。证据3关于浦桥锦园消防故障保修的报告、温州市公安局消防局鹿城区分局责令限期改正通知书、温州市鹿城区人民政府专题会议纪要（（2018）106号），证明华夏物业为包括涉案地下车库在内的浦桥锦园小区物业管理服务区域提供消防系统日常维护、维修服务的事实。城投公司质证认为，证据1、证据2真实性无异议，对关联性及待证事实有异议，华夏物业提供证据无法证明其为地下车库进行管理。电梯维护主要为地上业主，该部分共同能耗费已经支付。关于消防设施及维护方面一审法院已经要求城投公司支付60元中的25％费用，对待证事实有异议。对证据3真实性有异议。康居物业质证认为，同意城投公司质证意见。不属于二审新证据，不应予以确认。温州市东大电梯有限公司电梯保养合同不完整，无法证明城投公司已经为电梯提供物业服务。证据3没有原件，真实性无法确认，复印件上也没有公章，无法确认是否已经送达并告知业委会。本院认为，证据1、2真实性双方均无异议，可以证明待证事实，本院予以采信。证据3，未提供证据原件，真实性无法确认，本院不予采信。

本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。

本院认为，关于车位管理费。车位管理费一般包含了设备运行、维护、照明、保洁、通风、排水和维护秩序等服务费，以上内容中一审已经查明主要由康居物业负责，华夏物业仅提供了地下车库的部分服务如电梯等公共部分的维护，根据华夏物业对车库的管理情况，一审按照每个车位60元／月的25％酌定支付华夏物业管理费合理。关于已经生效判决即本院作出的（2019）浙03民终7445号民事判决是否应当作为本案判决依据，因该判决中审理的部分与本案所审理的车位管理费是属于不同的时间阶段，属于不同的事实，不能作为本案判决的依据。关于违约金计算的起算时间点是否正确。华夏物业上诉主张违约金一审自2021年2月4日起算违约金错误。《物业服务合同》虽然约定每六个月交纳一次，但因双方对交纳金额一直未能达成一致，且华夏物业直到2021年2月4日才催收，一审按照催收之日起算违约金合理。关于地下车库管理费的违约金，因华夏物业对地下车库并未完全进行管理，且一审已经按照其管理部分酌定支持车位管理费，其主张依据《物业服务合同》约定支付车位管理费的违约金，依据不足，不予支持。

综上所述，华夏物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12593.54元，由浙江**夏物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长郭阳平

审判员郑明岳

审判员郑文平

二〇二一年十二月二十七日

书记员戚彬滨

附文：

一、不履行裁判惩戒后果警示

1．【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。

2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。

3．【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。

4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。

5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。

6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。

7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。

二、执行风险告知

1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。

2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。

3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。

4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。

注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。

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