***世房天下商务服务有限公司、中国公路工程咨询集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂01民终20942号 上诉人（原审原告、反诉被告）：***世房天下商务服务有限公司，住所地武汉市江汉区***特1号天街2号楼20层1号。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，湖北炽升律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国公路工程咨询集团有限公司，住所地北京市东城区青龙***1号、3号2幢2层。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，系公司员工。 上诉人***世房天下商务服务有限公司（以下简称房天下公司）因与被上诉人中国公路工程咨询集团有限公司（以下简称中国公路公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2022）鄂0103民初2946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 房天下公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由中国公路公司承担。事实与理由：一、关于案涉租赁合同解除时间认定问题，双方之间并未达成解除案涉租赁合同的合意，合同解除时间应以房天下公司向一审法院提起诉讼要求解除合同，中国公路公司收到起诉状副本之日为准。1、中国公路公司不享有合同约定或法定的解除权，且也未就解除案涉租赁合同与房天下公司达成合意和办理租赁**房屋交接手续，其单方向房天下公司发送的相应函件不具有解除案涉租赁合同的当然法律效力。2、房天下公司享有法定的解除权，且以向法院提起诉讼的方式主张解除案涉租赁合同符合法律规定。本案中，中国公路公司在租赁合同履行期间内，存在注销分公司、强行单方搬离租赁**的违约行为，已明确表示了不再继续履行合同，并致使房天下公司无法实现合同目的。因此在该种情况下，房天下公司享有法定的解除权，其以向法院提起诉讼主张解除案涉租赁合同，也满足《民法典》第五百六十五条第二款的规定。二、关于要求房天下公司退还中国公路公司疫情管控期间50%房屋租金117027.84元，没有事实与法律依据。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》相关规定，对承租非国有房屋用于经营的，只有在确因疫情影响导致履行合同义务的能力降低，再继续按照原合同支付租金对其明显不公平时，才能根据公平原则对租金进行调整，且主张适用该条款的当事人，需举证证明履行能力减低和受疫情影响具有直接的因果关系。然而在本案中，中国公路公司作为国有企业，其经营范围为建设工程设计以及勘察等相关事项，其所受疫情防控措施的影响较小，在武汉疫情防控期间以及解封后，中国公路公司均按约定按时足额支付了当期租金。现中国公路公司也未举证证明其确因受疫情影响而直接导致经营困难，从而要求房天下公司减免租金。况且，最高人民法院的指导意见中已经明确，是继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平时，承租人才能主张进行租金减免，而不是对已经履行完毕的租金再要求出租人进行减免退还。因此，中国公路公司要求房天下公司退还已经支付租金的主张，没有事实与法律依据，应予以改判。三、关于中国公路公司要求房天下公司退还房屋租赁保证金的问题，在案涉租赁6.3条中已明确约定退还保证金的条件，现中国公路公司并未满足该条件，退还保证金的条件未成就。一审法院直接判定房天下公司退还属于事实认定不清。四、关于预付的房屋租金以及物业管理费的问题。剩余案涉房屋租金以及管理费的金额应以中国公路公司收到起诉状副本时间为解除合同时间来进行确认。根据租赁合同15.3条之约定，中国公路公司违约导致案涉租赁合同解除的，房天下公司有权不予退还该剩余租金和物业管理费。五、关于装修2万元保证金的问题。租赁**房屋装修系中国公路公司与案外人签订相关装修合同，且该2万元保证金也并非房天下公司实际收取，因此，中国公路公司无权向房天下公司主张退还。六、关于中国公路公司是否应承担房天下公司主张的律师费用问题。该费用系因中国公路公司违约所产生的实际维权费用，在租赁合同1.2中双方也明确进行了约定。因此，房天下公司主张中国公路公司承担的律师费用具有合同依据，应当予以支持。综上，请求支持房天下公司的上诉请求。 中国公路公司辩称：中国公路公司退租的时候已经书面向房天下公司发送了解除合同通知，且中国公路公司有两个月的已付房屋租金及一个月的押金在房天下公司处，加上疫情期间减免的租金，已经弥补了房天下公司的损失。中国公路公司一审中提出了反诉，一审判决整体是合理的，故没有上诉。 房天下公司向一审法院起诉请求：1、判令解除涉案《租赁合同》；2、中国公路公司向房天下公司支付免租期租金245893.2元；3、中国公路公司向房天下公司支付违约金391087.28元；4、中国公路公司向房天下公司支付律师费30000元；5、中国公路公司承担一审法院的全部诉讼费用。 中国公路公司向一审法院提出反诉请求：1、确认案涉租赁合同于2021年10月25日解除；2、房天下公司向中国公路公司退还武汉疫情封城期间50%房屋租金及物业管理费共计117027.84元；3、房天下公司减免武汉解封后至退租期间40%房屋租金及物业管理费共计697239.55元；4、房天下公司向中国公路公司返还保证金81964.4元；5、房天下公司向中国公路公司返还预付租金共计281020.8元；6、房天下公司向中国公路公司返还装修保证金20000元；7、房天下公司向中国公路公司支付房屋装修剩余价值303873元；8、房天下公司向中国公路公司支付迟延支付利息（以上述未付款总金额为基数，按LPR的标准自2021年10月26日计算至款项付清之日止）；9、房天下公司承担反诉费。 一审法院认定事实：房天下公司系武汉市江汉区***特1号武汉天街商业、2号办公楼栋/**10层房屋所有权人。2018年1月16日，中国公路工程咨询集团有限公司（武汉）勘察分公司（以下简称勘察分公司）与房天下公司签订《租赁合同》，约定：房天下公司为甲方，勘察分公司为乙方；乙方向甲方承租武汉市江汉区***特1号武汉天街商业、2号办公楼栋/**10层整层房屋，租赁房屋的用途为乙方办公；计租面积为1170.92㎡；租赁期限自2018年1月25日起至2024年1月24日；在乙方租满租赁期并遵守合同约定的前提下，甲方给予乙方3个月免租期（自2018年1月25日至2018年4月25日）；无论任何原因，如乙方实际租赁期不满或违反合同约定，甲方有权向乙方索取免租期的租金；第一年至第三年租金及物业费按80元/㎡/月计算（其中物业管理费按10元/㎡/月计算），第四年租金及物业费按83.5元/㎡/月计算（其中物业管理费按10元/㎡/月计算），第五年租金及物业费按87.18元/㎡/月计算（其中物业管理费按10元/㎡/月计算），第六年租金及物业费按91.04元/㎡/月计算（其中物业管理费按10元/㎡/月计算）；租金按半年支付；乙方向甲方缴纳租赁保证金81964.4元，如乙方违约，甲方有权以保证金抵付乙方应付款；租赁关系终止时，在乙方无违约情况下，甲方向乙方无息退还保证金；乙方向甲方缴纳装修押金20000元，如乙方装修导致的损失，甲方有权从装修押金中抵扣；乙方装修结束后，经验收确认合格后，甲方向乙方无息退还装修押金；乙方未按约支付租金及其他费用超过1个月的，甲方有权解除合同、收回租赁物；甲方行使合同解除权的，乙方已支付的保证金、租金、物业管理费均不退还；剩余租期超过二年但不满三年的，违约金为4个月的租金及物业管理费。合同签订后，房天下公司将租赁物交付给勘察分公司承租使用；勘察分公司向房天下公司支付租赁保证金81964.4元及装修押金20000元。2021年8月18日，勘察分公司向房天下公司发送《退租函》，载明：因市场萎缩、盈利困难，我方上级单位决定注销本公司，我方预计2021年10月1日左右退租房屋，请给予谅解并友好解决退租有关事宜。2021年8月30日房天下公司向勘察分公司发送《退租回函》，载明：租赁合同中约定租赁时间为2018年1月25日至2024年1月24日，提前退租按合同约定属于严重违约行为，我司将追究贵司违约责任。2021年10月28日，房天下公司向勘察分公司发送《商函》，载明：支付的押金及保证金按合同约定进行扣除或抵扣；装修期和免租期的租金应依约全额补缴，免租期自2018年1月25日至2018年4月25日，3个月免租期租金245893.2元；依合同约定剩余租期超过二年不满三年的，违约金为4个月租金及物业管理费合计391087.28元；目前贵司已将租赁房屋钥匙交还给我司，事实上已提前退租，请尽快就违约补偿与我司协商，如无法达成一致，我司将通过法律途径维护我司权益。 一审法院另查明，2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染疫情防控指挥部发布通告，城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营，机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年4月8日，武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施。 一审法院再查明，诉争房免租期为3个月，免租期房屋租金为245893.2元（70元/㎡/月×1170.92㎡×3个月）（不包括物业管理费10元/㎡/月）。截止2022年8月1日，诉争房屋租金支付至2022年1月24日。 一审法院还查明，勘察分公司系中国公路公司设立的不具备独立法人资格的分公司，2021年11月8日办理工商注销登记手续。 一审法院认为，房天下公司与勘察分公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人均应依约履行各自的义务。本案已查明，勘察分公司于2021年10月25日将本案诉争房屋已交还给房天下公司，其行为应当认定双方就租赁关系解除已达成合意，故案涉《租赁合同》于2021年10月25日解除。根据法律规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任应由上级公司承担，因此分公司注销后其债权债务应由上级公司概括承受。本案中，勘察分公司系中国公路公司设立的不具备独立法人资格的分公司，于2021年11月8日办理工商注销登记手续；因此案涉债务应由中国公路公司承担。本案已查明，因勘察分公司自身经营原因，导致案涉租赁合同提前解除。依据案涉《租赁合同》的约定，在勘察分公司实际租赁期不满或违反合同约定情况下，房天下公司有权要求勘察分公司支付免租期的租金。故对于房天下公司主张：“中国公路公司支付免租期租金245893.2元”的诉讼请求，一审法院予以支持。房天下公司已依约履行提供租赁物义务；勘察分公司在合同履行过程中，因其自身经营原因，无法继续履行合同，导致案涉合同提前解除，因此勘察分公司应承担违约责任。虽然合同约定违约金为4个月的租金及物业管理费，但该约定明显超过因合同解除导致房屋空置的合理期限。综合权衡违约方的违约责任及守违约方的合理空置期限，一审法院酌定违约金按3个月的房屋租金及物业管理费计算，即281020.8元（80元/㎡/月×1170.92㎡×3个月）。因双方在合同中对为实现案涉债权而实际支出的律师代理费未作约定，故对于房天下公司主张：“中国公路公司支付律师代理费”的诉讼请求，一审法院不予以支持。履约保证金是指当事人在合同中约定，一方或双方当事人缴存给对方一定数额的款项作为履行合同的担保，在缴存一方出现违约行为且该违约行为属于双方约定的履约保证金的适用范围是，接受缴存一方当事人可依约扣除部分或全部履约保证金，以督促缴存一方当事人全面履行合同义务的担保方式，保证金性质属于违约金。本案中，虽然合同约定：如勘察分公司原因导致合同提前解除，除已缴纳的租赁保证金、物业费、租金均不予退还外，还应按4个月租金及物业费的标准承担违约责任，但房天下公司在本案中已主张违约责任，故对于房天下公司主张：“对已收取的租赁保证金、物业费、租金不予退还”的反诉抗辩意见，一审法院不予采纳。对于中国公路公司主张：“退还租赁保证金81964.4元、2021年10月28日至2022年1月24日期间的房屋租金及物业管理费281020.8元、装修保证金20000元”的反诉请求，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。武汉地区爆发新冠肺炎疫情，属于不可抗力；武汉市疫情期间应从2020年1月23日起计算至2020年4月8日止。虽然勘察分公司承租涉案房屋用于公司的经营，因疫情导致勘察分公司无法正常经营，其租赁房屋目的无法实现的情况客观存在，但不可抗力造成的不利影响应及于双方当事人，而非一方，由此产生的经济损失理应由双方进行合理分担，综合权衡不可抗力对双方当事人造成不利影响的程度，一审法院酌定免予缴纳租金及物业管理费的比例为50%，即117027.84元（1124083.2÷365天×76天×50%）。故对于中国公路公司主张：“房天下公司返还疫情期间租金及物业管理费117027.84元”的反诉请求，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。2020年4月8日武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施后，其不可抗力因素已灭失，双方理因按约履行合同义务。故对于中国公路公司主张：“房天下公司返还2020年4月8日至退租期间40%房屋租金及物业管理费”的反诉请求，无事实及法律依据，一审法院不予以支持。勘察分公司在合同履行过程中，因其自身经营原因，导致合同提前解除，其过错不应归责于房天下公司，诉争房屋内装修剩余价值损失不应由房天下公司承担。故对于中国公路公司主张：“房天下公司赔偿租赁房屋装修剩余价值”的反诉请求，一审法院不予支持。虽然合同双方在2021年10月25日交接诉争房屋的行为可认定为双方单就合同解除达成合意，但对于提前解除合同的违约责任、免租期租金的支付、预付租金、租赁保证金及装修保证是否应当抵扣均未达成一致意见，故对于中国公路公司主张：“房天下公司支付迟延支付利息”的反诉请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零九条第一款、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条的规定，判决：一、确认***世房天下商务服务有限公司与中国公路工程咨询集团有限公司（武汉）勘察分公司在2018年1月16日签订的《租赁合同》于2021年10月25日解除；二、中国公路工程咨询集团有限公司于本判决书生效之日起五日内向***世房天下商务服务有限公司支付房屋免租期租金245893.2元；三、中国公路工程咨询集团有限公司于本判决书生效之日起五日内向***世房天下商务服务有限公司支付违约金281020.8元；四、***世房天下商务服务有限公司于本判决书生效之日起五日内向中国公路工程咨询集团有限公司退还武汉市新型冠状病毒感染疫情管控期间50%房屋租金117027.84元；五、***世房天下商务服务有限公司于本判决书生效之日起五日内向中国公路工程咨询集团有限公司退还租赁保证金81964.4元；六、***世房天下商务服务有限公司于本判决书生效之日起五日内向中国公路工程咨询集团有限公司退还自2021年10月28日起至2022年1月24日止房屋租金及物业管理费281020.8元；七、***世房天下商务服务有限公司于本判决书生效之日起五日内向中国公路工程咨询集团有限公司退还装修保证金20000元；八、驳回***世房天下商务服务有限公司其他诉讼请求；九、驳回中国公路工程咨询集团有限公司其他反诉请求。负有履行义务的当事人于本判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10170元，由***世房天下商务服务有限公司负担1100.86元（已付），中国公路工程咨询集团有限公司负担9069.14元［此款***世房天下商务服务有限公司已垫付，中国公路工程咨询集团有限公司随同上述款项一并支付给***世房天下商务服务有限公司］。反诉费9279元，由中国公路工程咨询集团有限公司负担7028.63元（已付），***世房天下商务服务有限公司负担2250.37元［此款中国公路工程咨询集团有限公司已垫付，***世房天下商务服务有限公司随同上述款项一并支付给中国公路工程咨询集团有限公司］。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，针对房天下公司的上诉请求及理由，本院评议如下： 房天下公司与勘察分公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。勘察分公司系中国公路公司的分公司，由于勘察分公司已注销登记，勘察分公司的相关债务应由中国公路公司承担。因勘察分公司已于2021年10月25日将案涉房屋交还给房天下公司，故一审法院认定《租赁合同》于当日解除并无不当，本院予以确认。案涉《租赁合同》因勘察分公司违约而提前解除，一审法院综合本案实际情况酌定违约金按3个月的房屋租金及物业管理费计算，并判决房天下公司退还2021年10月28日至2022年1月24日期间的房屋租金及物业管理费，亦无不当。 房天下公司上诉认为疫情期间房屋租金不应予以退还。因受疫情影响，勘察分公司及房天下公司均遭受损失，一审法院酌定减免勘察分公司疫情期间租金及物业费50%，符合公平原则，本院予以认可。 房天下公司上诉认为退还保证金的条件未成就，且装修保证金并非由其收取，不应由其退还。因房天下公司在本案中已主张勘察分公司承担违约责任，在房天下公司诉请的违约金得到部分支持，可以弥补其损失的情况下，其收取的保证金应该予以退还。装修保证金虽然并非由房天下公司收取，但考虑到案涉《租赁合同》对装修保证金的支付和返还均作出了约定，一审法院予以一并处理，判决由房天下公司向勘察分公司退还，并无不当。 房天下公司上诉称律师费用应由勘察分公司承担，因合同依据不充分，本院不予支持。 综上所述，房天下公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10200.8元，由***世房天下商务服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　丰　伟 审 判 员　　刘　畅 审 判 员　　李　文 二〇二三年四月三日 法官助理　　*** 书 记 员　　***