广州市东侨房地产开发有限公司、广东省信托房产开发有限公司等物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市荔湾区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0103民初8853号

原告：广州市东侨房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区东风东路836号3座2603房。

法定代表人：邱达昌，职务：董事长。

委托诉讼代理人：梁健，北京市中伦（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张觅，北京市中伦（上海）律师事务所律师。

被告：广东省信托房产开发有限公司，住所地广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。

法定代表人：李仕源，职务：总经理。

委托诉讼代理人：王锐，北京市金杜（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾薪凝，北京市金杜（广州）律师事务所实习人员。

被告：深圳市广胜达建设有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道天安云谷产业园一期3栋A座2801。

法定代表人：杨松，职务：董事长。

委托诉讼代理人：翟进，公司员工，联系地址。

委托诉讼代理人：李奎发，公司员工，联系地址。

原告广州市东侨房地产开发有限公司（以下简称东侨房地产公司）诉被告广东省信托房产开发有限公司（以下简称广信公司）、深圳市广胜达建设有限公司（以下简称广胜达公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邱思陵适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东侨房地产公司的委托诉讼代理人张觅、被告广信公司的委托诉讼代理人王锐、曾薪凝，被告广胜达公司的委托诉讼代理人李奎发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告东侨房地产公司向本院提出诉讼请求：1.广信公司、广胜达公司停止侵害、恢复土地原状(拆除在穗府国用[2004]第105号国有土地东边界搭设的围墙)，并向东侨房地产公司返还穗府国用[2004]第105号土地及地上建筑物；2、本案诉讼费由广信公司、广胜达公司承担。事实和理由：一、2002年，经广东国际信托投资公司清算组（以下简称为广东国投破产清算组）批准同意，星侨有限公司(以下简称星侨公司)与广信公司签订《合作经营广州市东侨房地产开发有限公司合同》，约定双方共同出资设立广州市东侨房地产开发有限公司，并由东侨房地产公司负责广州市荔湾区花地湾甘棠苑小区A26、A35栋商住楼项目的开发、建设、销售、出租和管理楼宇及配套设施。合同签订后，东侨房地产公司于2003年2月13日成立。2003年10月，项目地块取得《建设用地规划许证》(穗规地证[2003]392号)，规划用地面积7687平方米。2004年5月，项目地块取得穗府国用[2004]第105号《国有土地使用证》。根据合同约定，广信公司应将土地使用权及经营权转至东侨房地产公司名下。然而，因广东国际信托投资公司破产清算等有关等问题，土地过户未能顺利履行。星侨公司于2008年3月向广州仲裁委员会申请仲裁，该委作出(2008)穗仲案字第252号仲裁裁决，确认广州市荔湾区花地地段7687平方米的土地(穗府国用[2004]105号)国有土地使用权归东侨房地产公司所有；广信公司应将土地使用权过户至东侨房地产公司名下。仲裁裁决作出后，星侨向广州市中级人民法院申请执行。该院于2008年8月18日作出(2008)穗中法执字第1646号之1《民事裁定书》，裁定解除穗府国用[2004]第105号国有土地使用权的查封，将[2004]第105号国有土地使用权过户至东侨房地产公司名下。后因涉及广东国际信托投资公司破产清算事宜，案涉土地一直被广东省高级人民法院查封。因此，(2008)穗仲案字第252号仲裁裁决案的强制执行工作陷入停滞，该宗土地至今未能过户至东侨房地产公司名下。二、根据我国《物权法》规定，东侨房地产公司已于仲裁裁决生效后取得穗府国用[2004]第105号国有土地使用权，广信公司无权对东侨房地产公司的土地进行开发建设。现东侨房地产公司获悉，广州万溪公司取得广信公司控制权后，委托广胜达公司作为建设单位，以“玉兰苑”为项目名称，对转让协议项下的国有土地进行开发建设。在施工过程中，广信公司、广胜达公司将本属于东侨房地产公司的穗府国用[2004]105号土地纳入其施工范围，在土地东边界搭建围墙，建设商品房样板房，广胜达公司还非法占用东侨房地产公司土地北面房屋作为“玉兰苑”项目的工程办公室。广信公司、广胜达公司属于《侵权责任法》第八条规定的共同侵权行为。有鉴于此，东侨房地产公司为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳望判如所请。

被告广信公司辩称，请求法院驳回东侨房地产公司的全部诉讼请求。本案的受理费等全部费用应由东侨房地产公司承担。一、涉案地块尚未过户至东侨房地产公司名下，东侨房地产公司未取得涉案土地使用权，其以物权人名义提起本案诉讼，请求物权保护缺乏权利基础。二、涉案地块是否可以过户至东侨房地产公司名下，还存在不确定性。三、东侨房地产公司的诉讼请求不明确，应当责令其明确或驳回其诉讼请求。四、涉案地块上的建筑为合法建成的建筑物，且建成时间在仲裁裁决做出之前，不存在侵权行为。五、涉案地块客观上无法完成分割，无法拆除或移交。

被告广胜达公司辩称，认同广信公司的答辩意见，与广信公司答辩意见一致。

经审理查明：2002年12月20日，广信公司（甲方）与案外人星侨公司（乙方）签订《合作经营广州市东侨房地产开发有限公司合同》，约定：合作经营公司的名称为广州市东侨房地产开发有限公司，公司的组织形式为具有企业法人资格的有限责任公司，合作各方以其合作条件为限对公司承担责任，公司以其全部财产为限对外承担责任。公司的经营宗旨是在经广州市城市规划局（89）城地批字第112号《国家建设征用土地通知书》及广州市国土局穗国土建用字（1998）第297号《建设用地批准书》批准的位于广州市芳村花地大道以东地段内约5500平方米地块中自编号为甘棠苑A26及A35栋的土地（下称该地块，具体面积以政府主管部门划出的红线图为准）上开发建设商品房，使合作双方获得满意的经济效益。公司的经营范围为在经市规划局（89）城地批字第112号、市国土局穗国土建用字[1998]第297号文同意使用的芳村花地大道以东地段（花地湾甘棠苑小区自编A26、A35号）5500平方米用地上，开发、建设、销售、出租和管理自建商住楼宇及配套设施。公司的投资总额为1250万美元，注册资本为500万美元，甲方认缴相当于75万美元的人民币，占注册资本额的15%；乙方认缴425万美元，占注册资本额的85%。甲方负责提供经广州市城市规划局（89）城地批字第112号《国家建设征用土地通知书》及广州市国土局穗国土建用字（1998）第297号《建设用地批准书》批准的位于广州市芳村花大道以东地段内约5500平方米的地块中自编号为甘棠苑A26及A35栋的土地使用权给合作公司开发使用；负责办理楼宇的单体报建……甲方应于本合同生效后15日内出具有关申请转名的文件，以便将土地使用权及经营权转至公司名下，由此发生的费用由公司承担。在甘棠苑小区完成建设的同时，完成该项目的公建配套工程（学校、幼儿园、游泳池等）。双方合作的期限为十年，自合作公司营业执照签发之日起计。经一方提议，董事会会议一致通过，可以在经营期满前向政府有关主管部门申请延长经营期。

2003年10月14日，广信公司取得编号为穗规地证[2003]392号的《建设用地规划许可证》，许可证显示的地块面积为7687平方米。

2004年5月14日，广信公司取得穗府国用（2004）第××号《国有土地使用权证》，载明土地座落在芳村花地地段，地号为2，属协议出让，住宅用地，使用权面积7687平方米；东至规划路，南至规划路，西至建设用地，北至规划路；本宗地已签订《广州市国有土地使用权出让合同》（穗国地出合[98]224号、穗国地出合[2003]378号）；土地出让年限自1998年6月19日起计算，已缴清国有土地使用权出让金。

2004年8月，广信公司经原广州市城市规划局芳村分局核准，取得穗芳规建证[2004]40号《建设工程规划许可证》，在花地大道地段建设临时家俱销售博览中心及管理用房（不作产权依据），建设规模为总建筑面积25794平方米（其中两幢一层家俱销售博览中心，建筑面积25274平方米；一幢一层管理用房，建筑面积520平方米。）上述《建设工程规划许可证》附件2《建设工程审核书》载明：本报建资料不作产权依据。

2008年3月13日，广州仲裁委员会受理了星侨公司与广信公司关于合作合同纠纷的仲裁申请。该委查明2003年12月13日，广东国投破产清算组向广东省高级人民法院提出财产保全申请，认为广信公司累计拖欠广东国投款项122235万元，申请对广信公司采取财产保全措施。2003年12月18日，广东省高级人民法院作出（2003）粤法民二破字第2号《民事裁定书》，查封、冻结广信公司的银行存款122235万元或等值财产（包括对外投资形成的股权）。2004年1月20日，广东省高级人民法院向广州市国土房产管理局发出（2003）粤高法破字第2号《协助执行通知书》，查封了包含涉案项目地块在内的广信公司名下的土地使用权。对涉案项目地块使用权的确认问题，该委认为，合作合同合法有效，且合同约定的合作期尚未届满，双方应严格遵守与履行……合作合同约定的条件已经成就，广信公司应根据合同约定出具有关申请转名的文件，及时将项目地块使用权及经营管理权转名至东侨房地产公司名下……星侨公司要求广信公司履行出资义务，即确认广州市荔湾区花地地段7687平方米的地块（国有土地使用证号：穗府国用[2004]105号，即涉案项目地块）使用权归东侨房地产公司所有的请求符合《中华人民共和国中外合作经营企业法》和《中华人民共和国合同法》的规定，仲裁庭予以支持……2008年5月9日，该委作出（2008）穗仲案字第252号仲裁裁决，内容如下：（一）确认广州市荔湾区花地地段7687平方米的土地（国有土地使用证号：穗府国用[2004]105号）使用权归中外合作企业东侨房地产公司所有；（二）广信公司应于本裁决书送达之日起15日内依照法律规定的条件和程序向查封广州市荔湾区花地地段7687平方米的土地（国有土地使用证号：穗府国用[2004]105号）的人民法院、广东国投破产清算组、广州市国土资源和房屋管理局等有关部门申请办理该地块土地使用权的解封及将该地块土地使用权过户到中外合作企业东侨房地产公司名下的过户相关手续；（三）本案仲裁费人民币212320元由广信公司承担。该裁决发生法律效力后，经星侨公司申请，广州市中级人民法院于2008年6月4日以（2008）穗中法执字1646号案立案执行。

2008年8月18日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法执字第1646号之1民事裁定，内容为：一、解除广州市中级人民法院对广信公司名下位于广州市荔湾区花地地段7687平方米的国有土地使用权[国有土地使用证号：穗府国用（2004）第××号]的查封；二、将广信公司名下位于广州市荔湾区花地地段7687平方米的国有土地使用权[国有土地使用证号：穗府国用（2004）第××号]过户至东侨房地产公司名下。

2009年4月22日，广信公司（甲方）、星侨公司（乙方）和东侨房地产公司（丙方）签订《甘棠苑项目公建配套建设的补充协议书》，载明：鉴于《合作合同》原约定合作开发土地面积为约5500平方米，但因广州市规划局就该项目发出的穗规地证[2003]392号《建设用地规划许可证》划出的面积已超出5500平方米，用地红线将属于甘棠苑小区公建配套设施的游泳池、幼儿园一分为二，给该公建配套的报建、施工及管理造成障碍。《合作合同》及《确认书》就游泳池、幼儿园方面的约定并不明确、具体。广州市城市规划局通过穗规办[2008]695号及[2009]29号文确定，不再调整穗规地证[2003]392号《建设用地规划许可证》的用地红线，并要求协调确定有关配套设施的实施单位以及权属人后，再行办理土地转让的手续……现甲、乙、丙三方按照“分清责任，明确权属”的原则，就游泳池、幼儿园的出资、建设、产权归属、管理等问题，达成补充协议……因甲方在该项目尚有人民币17308400元未收回。为确保甲方利益，甲、乙、丙三方一致同意，未经甲方书面同意，丙方不得向第三方转让该项目用地……本协议自甲、乙、丙三方签单后生效，本协议生效后，甲方同意将该项目用地（国土证号：穗府国用（2004）第××号）过户到丙方名下，乙方协助。本协议一式九份，三方各执二份，各送一份广东省高级人民法院、广东国投破产清算组及广州市城市规划局备案。

2012年1月20日，广东省高级人民法院作出（2012）粤高法民二复字第2号《关于穗府国用[2004]105号国有土地使用证项下土地使用权暂不予解封的复函》，内容如下：省政府确定的对广东国际信托投资公司全资子公司广东省信托房产公司整体处置的原则至今未作变更。将穗府国用[2004]105号国有土地使用证项下土地使用权变更至东侨房地产公司名下涉及对广信公司名下资产的个别处置问题，不符合对广信公司整个处置原则。故为保证广信公司整体处置的尽快顺利进行，本院暂不宜解除对上述土地使用权的查封。

2019年6月20日，广信公司向广州市中级人民法院申请不予执行广州仲裁委员会作出（2008）穗仲案字第252号仲裁裁决。广州市中级人民法院于2019年9月12日作出（2019）粤01执异514号执行裁定，驳回广信公司的申请。后广信公司向广州市中级人民法院提出执行异议，请求：1.驳回星侨公司在（2008）穗中法执字第1646号中的执行申请；2.撤销（2008）穗中法执字第1646号之1裁定书。广州市中级人民法院于2020年9月23日作出（2020）粤01执异429号执行裁定，驳回广信公司的异议请求。广信公司不服该裁定，向广东省高级人民法院提起复议，现该案在复议阶段。

为确定穗府国用[2004]105号《国有土地使用证》所载的芳村花地2号地块现在的所在位置和四至范围，本院向广州市规划和自然资源局发函协助调查。2021年2月5日，广州市规划和自然资源局向本院函复，内容如下：经查，该地块北面为喜鹊路，东面为规划路退缩范围及穗国土建用字[2002]第51号文批准规划路一部分，南面、西面均为穗国土建用字[1998]第291-300号文批准广信公司用地范围。

经查，涉案地块土地使用权现仍在查封状态。

诉讼中，东侨房地产公司明确要求广信公司和广胜达公司拆除的围墙是涉案地块东侧新建的绿色围蔽墙，并非砖墙。广信公司陈述根据穗芳规建证（2004）40号《建设工程规划许可证》及《建设工程审核书》，涉案地块上的建筑已于2004年进行建设，并不存在侵权行为。

本院认为：本案的争议焦点在于东侨房地产公司要求广信公司和广胜达公司停止侵害、恢复土地原状及交还涉案土地和建筑物是否成立。对此，本院分析如下：

第一，东侨房地产公司以（2008）穗仲案字第252号仲裁裁决主张其取得涉案地块的土地使用权。根据（2008）穗仲案字第252号仲裁裁决的意见及裁决内容，仲裁裁决确认涉案地块土地使用权归东侨房地产公司享有的前提是广信公司履行合作合同约定的义务，依照法律规定的条件和程序向查封涉案地块的人民法院、广东国投破产清算组、广州市国土资源和房屋管理局等有关部门申请办理该地块土地使用权的解封及将该地块土地使用权过户到东侨房地产公司名下的过户手续。可见，东侨房地产公司对涉案地块享有土地使用权的权利基础并非根据东侨房地产公司和广信公司原来就存在的物权关系，而是星侨公司与广信公司签订的合作合同，东侨房地产公司对涉案土地物权的实现依赖于广信公司合同义务的履行；合作合同能否实际履行、涉案地块使用权能否实际过户登记至东侨房地产公司名下，是东侨房地产公司能否取得涉案地块土地使用权的前提条件。

根据本案查明情况，星侨公司向广州市中级人民法院申请执行上述仲裁裁决后，广东省高级人民法院曾以不符合对广信公司整体处置原则为由函复广州市中级人民法院认为不宜解除对涉案地块土地使用权的查封，现该地块土地使用权至今仍在查封状态；而且根据广信公司、星侨公司和东侨房地产公司签订的《甘棠苑项目公建配套建设的补充协议书》载明的内容，广州市城市规划局通过穗规办[2008]695号及[2009]29号文要求协调确定有关配套设施的实施单位及权属人后，再行办理土地转让的手续。由此可见，上述仲裁裁决中确认土地使用权归属东侨房地产公司的内容的实现存在客观障碍，暂不具备实现的条件。东侨房地产公司依据上述仲裁裁决内容主张本案诉请，缺乏依据，依法应予驳回。

第二，涉案地块上的建筑物由广信公司在2004年合法报建和建设，《建设规划许可证》上载明的建设内容为临时家具销售展览中心及管理用房。这些建筑物至今未经产权登记，使用期限亦不明确，需待行政机关先行认定。在相关行政机关未对涉案地块上的建筑作出处理前，根据房地一致原则，本案暂不宜先行对涉案地块及其地上建筑的归属进行实体处理。

第三，东侨房产地公司提出本案诉求，要求停止侵害和交还土地及地上建筑物，实际上是认为其对涉案地块具有实体权利，请求变更涉案地块的使用人。但涉案地块土地使用权现因广信公司的其他债务纠纷仍被人民法院查封，在此情形下，即使东侨房地产公司对涉案地块享有实际权利，亦需通过案外人执行异议之诉制度来主张其权利，而不是径行提起本案诉讼要求对已被查封财产进行处置以规避法院对涉案地块的依法执行。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告广州市东侨房地产开发有限公司的全部诉讼请求。

本案受理费50元，由原告广州市东侨房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　邱思陵

二〇二一年六月二十九日

书记员　　雷启鸿

胡晓琴