中国人民解放军南京军区司令部农副业基地与***、南京市江宁区世金废品回收站等租赁合同纠纷二审民事裁定书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏01民终1461号

上诉人（原审被告）：***，男，1962年1月26日生，汉族，住南京市雨花台区。

委托诉讼代理人：吴敏捷，江苏万欣律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区司令部农副业基地，住所地南京市玄武区珠江路665号。

负责人：李国平，该单位主任。

委托诉讼代理人：唐舒翔，江苏苏商律师事务所律师。

原审第三人：南京金福来门窗有限公司，住所地南京市雨花台区西善桥南路84号。

法定代表人：彭圣水。

原审第三人：南京青柳展览工程有限公司，住所地南京市山西路128号806室。

法定代表人：李小林。

原审第三人：南京市江宁区世金废品回收站，住所地南京市江宁区麒麟街道麒麟门社区上山岗。

法定代表人：孙虎。

原审第三人：南京格达机电设备加工厂，住所地南京市栖霞区燕子矶街道和燕路408号晓庄国际广场1幢2016室。

法定代表人：吴卫平。

原审第三人：天天快递有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市江宁开发区将军路169号。

负责人：王文举。

上诉人***因与被上诉人中国人民解放军南京军区司令部农副业基地（以下简称农副业基地）、原审第三人南京金福来门窗有限公司（以下简称金福来公司）、南京青柳展览工程有限公司（以下简称青柳公司）、南京市江宁区世金废品回收站（以下简称世金回收站）、南京格达机电设备加工厂（以下简称格达厂）、天天快递有限公司南京分公司（以下简称天天公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初15207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人之间的关系是土地租赁关系，上诉人占有使用的房屋与被上诉人之间不存在租赁关系。上诉人自建房屋的花费经被上诉人评估估算接近400万元，一审法院认定上诉人使用的房屋系租赁取得系错误认定，被上诉人如果要收回房屋应向上诉人补偿其建房损失。

农副业基地辩称，双方自2007年签订第一份合同至今已经十年，最后一份合同是2015年11月24日签订的，合同租赁期限已经到期，被上诉人已履行全部合同义务，因军队政策调整，不再续租。上诉人一直拒不搬离租赁场所，违反了合同的约定，侵犯了被上诉人的合法权益。根据合同第八条第三款约定，增扩建固定设施，新建添建各种建筑物、构筑物，权属归被上诉人所有，租赁期满或者合同解除时，必须完全无偿地交给被上诉人。按照该约定，上诉人所建的房屋应归被上诉人所有。因此上诉人要求补偿建房损失，没有法律依据和合同依据。

金福来公司、青柳公司、世金回收站、格达厂、天天公司均未作答辩。

农副业基地向一审法院起诉请求：1.判令***及第三人立即搬离承租农副业基地的场所即南京市江宁区麒麟门西村养殖场靶场路1号房屋及场地，并返还租赁房屋及场地；2.判令***支付拖欠的房地产使用费（截止2017年7月31日为74475元，并自2017年8月1日起以每年179100元的标准计算至***实际搬离之日止）以及截止2017年6月水电费2587元；3.本案诉讼费用由***承担。

一审法院认定的事实：

***系南京市建邺区华荣建材装饰服务部（以下简称华荣服务部）的经营者，华荣服务部已于2009年3月1日注销。

2007年6月5日，农副业基地下属的中国人民解放军南京军区司令部西村养殖场（以下简称西村养殖场，甲方）与华荣服务部（乙方）签订编号为012849的《军队房地产租赁合同》，由甲方将南京市麒麟西村养殖场后山东侧5.5亩场地出租给乙方使用，租赁期限自2007年7月20日起至2010年7月19日止。

2010年7月10日，西村养殖场（甲方）与***（乙方）再次就前述场地签订编号为0071352的《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2010年7月20日起至2013年7月19日止。

2013年8月1日，西村养殖场（甲方）与***（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将其位于南京市江宁区宁杭公路西村养殖场靶场路1号场地6亩出租给乙方使用，租赁用途为自建仓库；租赁期限自2013年7月20日起至2016年12月31日止，年租金138000元，租金按年结算，乙方于每租期的前60日内交付甲方；租赁期内的水、电、生活垃圾处理费等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金10000元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。

同日，西村养殖场（甲方）与***（乙方）签订《〈军队房地产租赁合同〉补充协议》，载明：甲方租给乙方的场地位于靶场路1号，占地面积6亩，根据此前签订的0071352租赁合同，甲方同意乙方在地块上建筑仓库进行出租，该仓库今后如遇地方政府拆迁，甲方视情收取管理费用，如遇部队需要进行拆迁不做任何补偿；租赁期满后，如乙方不再续租或因部队需要不再出租，乙方自建的固定建筑物应当完好无损的移交给甲方，乙方临时搭建的建筑物等可以拆除；租赁期内甲方给乙方提供水电保障，水费按每立方米3.8元抄表计收，生活垃圾处理费按每年3000元收取，其它垃圾处理费另行协商计收，甲方向乙方开全军统一制式的收款票据，今后如遇国家政策性调整，甲方也作相应调整。

2015年11月24日，农副业基地（甲方）与***（乙方）签订0060250号《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将其位于南京市江宁区麒麟西村养殖场靶场路1号房屋建筑面积3770平方米、场地面积4000平方米出租给乙方，租赁用途为仓储；租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金179100元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、垃圾清理等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；自本合同生效起，甲方与乙方终止2013年8月1日签订的编号0025747《军队房地产租赁合同》；合同期满，所有出租房地产全部无偿收归部队管理使用。

华荣服务部、***自2007年7月起使用南京市江宁区麒麟西村养殖场靶场路1号场地，并在该场地上建设了房屋，就场地及房屋使用至今。***在租赁期间，将部分场地、房屋交给第三人金福来公司、青柳公司、世金回收站、格达厂、天天公司使用。2017年9月，农副业基地提起本案诉讼。

一审法院另查明，中国人民解放军73665部队（以下简称73665部队）是宁江201102036号土地使用权证的土地使用权人。2017年7月6日，73665部队出具证明载明：农副业基地营区位于其西村训练场土地范围内，农副业基地已实际使用多年，农副业基地出租房地产项目均在其办理的土地证范围内。涉案场地、房屋位于宁江201102036号土地使用权证地块内。

一审法院再查明，2017年7月6日，***向农副业基地支付2017年部分场地使用费30000元。***还应向农副业基地支付截止2017年7月31日的使用费74475元。

一审审理中，农副业基地主张***未缴纳2016年9月至12月期间的水费2587元。***主张其已经缴纳，但未提交证据证实。一审法院依法向***释明，就其主张的建设房屋的损失以及其主张的农副业基地未按照合同约定向其提供相应电容的供电造成的损失，应当提起反诉。***在本案中提起反诉，要求：1.判令农副业基地赔偿因供电违约造成的损失145000元以及电力初装费55000元；2.判令农副业基地承担诉讼费用。关于***提起的反诉仍在审理中。

上述事实，有《军队房地产租赁合同》、证明、不动产登记资料查询结果证明、收费票据及当事人陈述等证据材料证实。

一审法院认为，当事人的合法权利应受法律保护。本案中，***未提交证据证实其与农副业基地2015年11月24日签订的《军队房地产租赁合同》系受农副业基地胁迫所签，应当认定该份合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。该份合同约定的租赁期限至2016年12月31日止，现已到期，双方未能就涉案房屋及场地重新签订新的租赁合同，依照合同约定承租人应将租赁物返还给出租人，***应立即迁出并返还涉案房屋及场地。第三人金福来公司、青柳公司、世金回收站、格达厂、天天公司作为涉案房屋及场地的实际使用人，亦应立即迁出涉案房屋及场地。综上，对农副业基地要求***、金福来公司、青柳公司、世金回收站、格达厂、天天公司搬离并返还涉案租赁物的诉讼请求应当予以支持。***一直占有使用涉案房屋及场地，未能向农副业基地返还，应向农副业基地支付欠付的截止2017年7月31日的占有使用费74475元以及2017年8月1日起至搬离并返还之日止的占有使用费（按照每年179100元的标准）。***主张其已经缴纳了2016年9月至12月期间的水费，未提交证据证实，不予采信，故对农副业基地主张的水费予以支持。鉴于本案本诉事实已经查清，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”之规定，一审法院对本案本诉部分先行判决，对***反诉的诉讼请求继续审理，另行制作裁判文书。第三人金福来公司、青柳公司、世金回收站、格达厂、天天公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭，可缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：一、***、第三人南京金福来门窗有限公司、第三人南京青柳展览工程有限公司、第三人南京市江宁区世金废品回收站、第三人南京格达机电设备加工厂、第三人天天快递有限公司南京分公司于判决发生法律效力之日起30日内搬离并向中国人民解放军南京军区司令部农副业基地返还南京市江宁区麒麟西村养殖场靶场路1号房屋及场地；二、***向中国人民解放军南京军区司令部农副业基地支付截止2017年7月31日的占有使用费74475元以及此后占有使用费（自2017年8月1日起按照每年179100元的标准计算至实际搬离并返还房屋及场地之日止）；三、***向中国人民解放军南京军区司令部农副业基地支付水费2587元；上述二、三项均于判决发生法律效力之日起30日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件减半收取案件受理费904元，由***负担。

二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人***与被上诉人农副业基地2015年11月24日签订的《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限至2016年12月31日到期，双方未能就涉案房屋及场地重新签订新的租赁合同，依照合同约定承租人应将租赁物返还给出租人，***作为出租人以及第三人金福来公司、青柳公司、世金回收站、格达厂、天天公司作为场地的实际使用人，应立即迁出并返还涉案房屋及场地。因此，一审法院对农副业基地要求***、金福来公司、青柳公司、世金回收站、格达厂、天天公司搬离并返还涉案租赁物的诉讼请求予以支持，并无不当。

***上诉认为其与农副业基地之间的关系是土地租赁关系，占有使用的房屋系其自建，被上诉人要收回房屋应支付其建房损失。本院认为，***与农副业基地2015年11月24日签订的《军队房地产租赁合同》约定：“乙方（***）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方（农副业基地）书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”。由此可见，***关于其与农副业基地之间的关系是土地租赁关系，占有使用的房屋系其自建，被上诉人要收回房屋应支付其建房损失的上诉主张，不符合双方的合同约定，故对***该上诉意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”之规定，一审法院对***反诉的诉讼请求继续审理，另行制作裁判文书，本院本次判决对***的反诉请求不作处理。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1808元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　夏海南

审判员　　白文虎

审判员　　龚　达

二〇一八年二月二十七日

书记员　　朱亚芳