某某与巴林左旗东林房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

内蒙古自治区赤峰市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）内04民终478号

上诉人（原审被告）：***，男，1980年5月10日出生，蒙古族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。

被上诉人（原审原告）：巴林左旗东林房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市巴林左旗林东镇临潢路北段路东1号。

法定代表人：张士忠，系经理。

委托诉讼代理人：张铁栋，内蒙古盈丰律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人巴林左旗东林房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林左旗人民法院（2020）内0422民初3969号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉称：一、被上诉人所提供的物业服务没有达到一级物业服务标准，却是按照一级收费标准进行收费。具体包括小区内水池长时间不清理、水池边未安装防护栏存在安全隐患；物业办公室配备的消防器材少只有一套；物业未配备立岗值勤保安，车辆随意出入无人登记管理；物业公司不承接便民广告未能将小区物业收益多元化，回绝广告客户是不作为；对楼道等公共部位缺乏管理，个别楼道存放杂物无人管理，局部卫生常年不清理。上述均表明被上诉人不应按一级物业服务标准进行收费。二、被上诉人物业公司没有相关部门的审批资质，存在挂靠其他单位资质的违法行为，且物业公司没有对账目进行公示，违反物业管理条例亦违法。三、上诉人房屋系空置房，但是在2019年之前已经全额缴纳了三年的物业费，所以上诉人认为2019年物业费应当适当予以政策倾斜，减少物业费。综上，物业公司未按合同要求提供对等服务，未完全履行物业服务合同约定，存在过错。请求二审法院撤销一审判决，依法改判酌情减少上诉人2019年物业费，以维护上诉人的合法权益。

被上诉人巴林左旗东林房地产开发有限责任公司答辩称：一审判决公平合理，应予维持。上诉人所提到的所谓不符合一级物业服务标准的几种情况均不存在，上诉人要求减少2019年物业费主要原因就是其在外地打工，楼房闲置，感觉缴纳物业费有点冤。但物业服务具有公共服务属性，我国《民法典》第九百四十条规定物业服务人已经按照约定和有关规定提供物业服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。被上诉人公司是当地知名房地产开发企业，案涉住宅小区是人居环境完善、业主满意度很高的小区，公司对小区投入大量用于绿化、卫生、监控安全、维修方面，因为投入费用大设施完善，所以现在当地尚没有一家有能力的物业企业接手案涉小区物业。待案涉小区推举出业主委员会后，正常移交。综上，被上诉人公司是竭尽全力为案涉小区业主营造安逸、舒适、卫生、绿色的环境，也希望业主从小区整体利益出发，尊重法律、尊重群体利益，案涉小区2000多住户，到现在未交2019年物业费的只有上诉人一户，这很能说明问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人巴林左旗东林房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、要求***给付2019年度物业费1392元。2、诉讼费由***承担。

一审法院认定事实：巴林左旗东林房地产开发有限责任公司自双方当事人签订房屋买卖合同起，就对***居住的西城区迎宾花园小区管理物业，合同中约定：“甲方已向乙方明示备案的《前期物业管理服务合同》及《业主公约》，乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守”。***在巴林左旗东林房地产开发有限责任公司提供服务的××园居住，其居住面积为116.01平方米，***自认已经缴纳了2016-2018年的物业费，***以其房屋为空置房及巴林左旗东林房地产开发有限责任公司提供的物业服务不到位为由未缴纳2019年物业费。现巴林左旗东林房地产开发有限责任公司起诉要求***给付2019年度的物业费1392元。上述事实有巴林左旗东林房地产开发有限责任公司提供的商品房买卖合同、2018年***缴纳物业费单据、催收物业费通知、物业费缴纳通知照片等证据在卷佐证。

一审法院认为，巴林左旗东林房地产开发有限责任公司与***签订的商品房买卖合同合法有效，该合同中第十四条前期物业管理对小区业主具有约束力。***庭审中提出的其所居住的房屋系空置房，但未向法庭提交证据予以证明，该主张一审法院不予支持。***庭审中提出的巴林左旗东林房地产开发有限责任公司没有资质，没有相应的管理人员，业主有权知道物业费收支明细的抗辩主张，不属于物业公司管理服务的义务范围。***庭审中提出的小区入户门存在瑕疵，运输过程中存在磕碰，导致关闭不严，常发生响动，影响使用且美观的抗辩理由及证据，不能证明巴林左旗东林房地产开发有限责任公司在物业管理服务中存在过错，上述抗辩主张均不足以支持其拒交物业费的主张。***未按《商品房买卖合同》第十四条的约定向巴林左旗东林房地产开发有限责任公司支付物业服务费系违约行为，其应将所欠物业费支付给巴林左旗东林房地产开发有限责任公司。巴林左旗东林房地产开发有限责任公司提供的一枚物业费专用收据可以证明***物业费已经缴纳至2018年12月31日，2019年全年的物业费1392元***未予缴纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条之规定，一审法院判决：***于本判决生效后立即给付巴林左旗东林房地产开发有限责任公司2019年度物业费1392元。

二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为：对于上诉人***提出的被上诉人公司所提供的物业服务只符合三级标准，不应按物业服务一级标准收费的主张，因***一、二审诉讼期间据以认为被上诉人公司存在物业服务不到位的几项情形，均不足以达到可以认定被上诉人公司在物业管理服务中存在过错的程度，亦不足以支持***要求按其在网上下载的其称是全国通用的物业服务标准确认被上诉人公司只能按***主张的0.5元每平米收费标准收取物业费之主张，故本院对***的该项上诉主张不予支持。对于上诉人***提出的被上诉人公司无相关部门的审批资质，收支明细账目未向业主进行公示的主张，因上述理由均不属于本案所涉物业服务合同被上诉人公司所负义务履行情况的审查范围，故本院对***的该项上诉主张亦不予支持。最后，上诉人***关于其房屋无人居住是空置房即应减少物业费的主张缺乏法律依据支持，不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50.00元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

　　审 判 长 雷　　　蕾

审 判 员 麻　秋　野　　　

审　判　员 张　淑　丽

二〇二一年四月一日

书 记 员 顾 亚 春