**市力比特房地产开发有限公司与***、***、***、广州怡光科技有限公司等建设用地使用权转让合同纠纷一案民事二审判决书

广东省湛江市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤08民终2056号

上诉人（原审被告）：**市力比特房地产开发有限公司，地址：广东省**市长岐供销社五金大楼，统一社会信用代码440883000013139。

法定代表人：林成生。

委托诉讼代理人：吕雪世，广东海日律所事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1970年7月10日出生，汉族，住广东省**市长岐镇多曹村**，公民身份号码4408211970********。

委托诉讼代理人：陆华平，广东佳业律师事务所律师。

原审被告：广州怡光科技有限公司，住所地广州市天河区林和东路侨林街**中旅商务大厦东塔**A单位，统一社会信用代码9144010661851277XE。

法定代表人：***。

委托诉讼代理人：吕雪世，广东海日律所事务所律师。

原审被告：***，男，1963年4月8日出生，汉族，户籍地广东省广州市天河区华港南街****，现住广州市天河区林和东路侨林街**中旅商务大厦东塔**，公民身份号码4407261963********。

委托诉讼代理人：吕雪世，广东海日律所事务所律师。

原审被告：**市长岐供销社，住所地吴，住所地**市长岐圩信用代码91440883194674088R。

法定代表人：于开进。

原审被告：***，男，1947年4月25日出生，汉族，，住广东省化州市长岐镇旺岭江边村**公民身份号码4409241947********。

上诉人**市力比特房地产开发有限公司（以下简称**力比特公司）因与被上诉人***、原审被告广州怡光科技有限公司（广州怡光公司）、***、**市长岐供销社（以下简称长岐供销社）、***建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省**市人民法院（2019）粤0883民初1751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人**力比特公司、原审被告广州怡光公司、原审被告***的共同委托诉讼代理人吕雪世，被上诉人***的委托诉讼代理人陆华平到庭参加诉讼。原审被告长岐供销社、原审被告***经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人**力比特公司上诉请求：一、撤销**市人民法院(2019)粤0883民初1751号民事判决，依法改判驳回***的一审诉讼请求；二、判令***承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、**力比特公司不是适格的返还款主体，但一审却认定**力比特公司要承担归还款的责任，属于认定事实不清，适用法律错误。1、**力比特公司没有收到***的土地转让款，不是本案归还款责任的主体，***的行为不构成表见代理；2、如果按一审判决逻辑，***或力比特公司的任何员工均可以公司名义将公司资产转卖并收款，个人不需要负任何法律责任，反

正构成表见代理，均由公司负责还款或交付土地。如果是这样，显然会破坏交易的安全性和稳定性，违反合同诚实信用和相对性原则，必然会给社会带来较差的示范效应，因此二审应纠正。二、一审认定本案的诉讼时效和担保期限未过，属于适用法律错误。根据双方签订的《土地转让协议书》第三条第三款的约定，***应2013年7月30日起一年内提起解除合同的诉讼，请求**力比特公司返还款项和保证人承担担保责任，但***一直怠于行使法定权利。根据我国《合同法》第九十五条第一款规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。另主合同诉讼时效已丧失，保证期限当然亦丧失。三、一审在没有判决解除合同的情况下，直接判决**力比特公司返还土地款是没有法律依据的。四、一审判决**力比特公司要承担违约金，属于认定事实不清，适用法律错误。1、本案中***未按合同约定支付转让款，已构成违约，违约责任属于***；2、合同还没有生效，何来违约和违约金。土地权属广州怡光公司，广州怡光公司没有授权**力比特公司和***签约，事后没有追认涉案合同，**力比特公司与***签订涉案合同，为无效代理行为，本案合同不生效。综上所述，一审判决认定事实不正确，判决明显错误，请求二审法院查明本案事实，依法支持**力比特公司的上诉请求。

被上诉人***辩称：一、一审判决认为**力比特公司应向***承担返还购地款并承担违约责任意见正确，**力比特公司认为其无需向***承担还款责任的观点毫无理据。二、**力比特公司认为***提起本案诉讼已过诉讼时效和担保期限的观点缺乏理据支持，其该抗辩、上诉理由完全是为了推卸责任。三、**力比特公司提出***违约的观点是毫无理据的。四、**力比特公司提出“土地权属广州怡光公司，广州怡光公司没有授权**力比特公司和***签约，事后没有追认涉案合同，**力比特公司与***签订涉案合同，为无效代理行为，本案合同不生效”的说法，证明**力比特公司与一审众被告已涉嫌刑事诈骗，***恳请二审法院移送公安机关处理。五、一审判决部分处理不当，恳请二审法院将本案发回重审或进行改判。一审判决驳回***对一审被告***、广州怡光公司、***的诉讼请求不当。一审判决调整涉案合同所约定的违约金计算标准不当。综上所述，***认为**力比特公司的上诉是无理的，一审判决结果部分欠妥。如按一审判决，***的损失可部分得到弥补，且长岐供销社曾表示愿意履行一审判决确定的付款义务，***出于息讼止争、节约司法资源的考虑而没有上诉，现**力比特公司无理还缠讼，恳请二审法院纠正一审判决的不当部分并依法处理。

原审被告广州怡光公司、***述称，同意**力比特公司的上诉意见。

原审被告长岐供销社、***没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面陈述意见。

***向一审法院起诉请求：1.判令解除***与**力比特公司、广州怡光公司于2013年1月30日签订的《土地转让协议书》；2.判令**力比特公司、广州怡光公司返回购地款本金260000元给***；3.判令**力比特公司、广州怡光公司支付违约金600600元（违约金从2013年1月30日起暂计至2019年6月30日，以购地款本金260000元×3%/月×77个月）给***；4.判令长岐供销社、***、***对**力比特公司、广州怡光公司的上述购地款本金和违约金承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由**力比特公司、广州怡光公司、***、长岐供销社、***承担。

一审法院经审理查明：**力比特公司系有限责任公司（自然人独资）。李艺系该公司监事。2015年8月28日，**力比特公司的法定代表人由***变更为林成生。

2013年1月30日，***与**力比特公司、***签订《土地转让协议书》，约定***向广州怡光公司购买位于**市长岐镇长岐圩的土地【吴府国用（2010）第00113号国有土地使用权中步行街A1栋商铺至溴水塘交界处】，该土地面积为100平方米。涉案合同在第二条对转让方式及款项的支付进行了约定：“甲方：广州怡光科技有限公司。乙方：***。……2.土地的转让总价为人民币叁拾叁万元（￥330000.00元），在签订本合同当天支付26万元，待办理好国有土地使用权证后再支付余下的款项（￥70000元）。该价款已包含甲方为乙方取得该土地的国有土地使用权证的一切费用。”在涉案合同的第三条约定了违约责任：“2.乙方未能按时支付价款，应以每日未付部分的万分之二作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过15个工作日，视同终止履行本协议。3.甲方承诺在6个月之内办理好国有土地使用权证手续。如果超过6个月的，乙方有权解除本合同，解除本合同的，甲方从汇款之日起按每月三分利息计算给乙方。”涉案《土地转让协议书》的“甲方（盖章）”处落有**力比特公司的盖章及***的签名；长岐供销社在《土地转让协议书》的“甲方担保人（盖章）”处盖章，其法定代表人于开进在该处签名；***由案外人李华庆代其在“乙方（盖章）”处签名。当日，***按合同约定支付260000元，***确认收到***支付的260000元并出具《收据》交给***收执。支付土地款后，***未如约取得涉案土地的使用权，为此***于2019年6月26日向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。

另查明：一审法院作出（2011）湛吴法民初字第497号民事判决书，确认位于**市长岐镇（长岐圩）城西商业区的土地【证号：吴府国用（2010）第00113号】的使用权、房产所有权归本案广州怡光公司所有。《土地转让协议书》签订至今，广州怡光公司作为涉案土地的使用权人未对该份合同予以追认。

再查明：根据***的申请，一审法院分别于2019年7月1日、2019年7月10日作出（2019）粤0883民初1751号民事裁定书、（2019）粤0883民初1751号之一民事裁定书，对广州怡光公司名下位于**市长岐镇城西开发区的三宗土地[不动产权证号：吴府国用（2016）第00024号、吴府国用（2016）第00032号、吴府国用（2016）第00033号]进行查封,查封总金额以90万元为限,查封期限为三年。

一审法院认为，本案属建设用地使用权转让合同纠纷。本案的争议焦点如下：1.本案中广州怡光公司、长岐供销社以及***的诉讼主体是否适格；2.***在本案中签订合同以及收取购地款的行为是个人行为还是代理被告**力比特公司、广州怡光公司的行为；3.涉案《土地转让协议书》是否有效；4.涉案《土地转让协议书》的担保期限是否已过时效，本案是否已超过诉讼时效；5.***的各项诉讼请求是否应依法得到支持。

一、关于本案中广州怡光公司、长岐供销社以及***的诉讼主体是否适格的问题。

对于广州怡光公司，其作为涉案土地的使用权人未在涉案合同上盖章，未收取***支付的土地款项，事后亦未对该合同予以追认，故基于合同的相对性，广州怡光公司并非涉案合同的当事人，其诉讼主体不适格。

对于***，其现非**力比特公司的法定代表人，与涉案合同无关联，故其诉讼主体不适格。

对于长岐供销社，《土地转让协议书》中虽然没有专门的保证条款，但长岐供销社在该合同中其以担保人的身份签章，其与**力比特公司、***的保证合同已成立。由于长岐供销社与**力比特公司、***之间没有约定保证方式，依照《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，长岐供销社承担连带保证责任，其诉讼主体适格。

二、关于***在本案中签订合同以及收取购地款的行为是个人行为还是代理**力比特公司的行为的问题。本案中，虽无**力比特公司委托***签订涉案合同的书面材料，但***系**力比特公司的监事，签订《土地转让协议书》时该公司亦在“甲方（盖章）”处盖章对***的行为进行确认，故一审法院认定***在本案中签订合同以及收取购地款的行为是代理**力比特公司的行为。

三、关于涉案《土地转让协议书》是否有效的问题。本案中，**力比特公司称广州怡光公司是涉案土地的使用权人，其与***在签订《土地转让协议书》时对涉案土地无处分权，涉案合同因无权处分而无效，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，一审法院认定涉案《土地转让协议书》有效，对**力比特公司所称不予支持。

四、关于本案是否已超过诉讼时效的问题，涉案《土地转让协议书》的担保期限是否已过时效。对于本案的诉讼时效，首先，涉案《土地转让协议书》仅约定甲方承诺在6个月内办理好国有土地使用权证手续，而未约定在该期限内未办理好该手续从而必然导致本合同解除的法律后果，也没有对涉案土地的交付限期等进行约定，故应为***、**力比特公司对涉案合同履行期限约定不明；其次，该合同中约定“甲方承诺在6个月之内办理好国有土地使用权证手续。如果超过6个月的，乙方有权解除本合同”，即逾期未办理国有土地使用权证，***便获得对涉案合同的解除权，其有权决定是否行使解除权及何时行使解除权或不行使解除权而继续要求甲方履行合同。至***起诉前，**力比特公司仍未办理好涉案土地的国有土地使用权证给***，故***在此时知道其权利受到损害，***依合同约定获得涉案合同的解除权。又因涉案合同的甲方对涉案土地没有使用权和处分权，甲方根本无法履行交付合同标的物的义务，***因此依法获得对涉案合同的解除权。综上，涉案合同未约定履行期限，且***已获得涉案合同的解除权，现***向一审法院请求解除《土地转让协议书》、返还购地款本金及支付违约金等，符合《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，本案未超过诉讼时效。

对于涉案《土地转让协议书》的担保期限是否已过时效的问题，长岐供销社作为该合同的连带责任保证的保证人，其未与***约定保证期间，且涉案合同未对履行期限进行约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”及《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，一审法院认定涉案《土地转让协议书》的担保期限未过时效，长岐供销社应对涉案债务承担连带责任。

五、关于***的各项诉讼请求是否应依法得到支持的问题。涉案《土地转让协议书》为有效合同，现***请求解除涉案合同，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，一审法院予以支持。本案中，***已依约支付购地款260000元，涉案《土地转让协议书》现已解除，***请求返还购地款260000元，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，一审法院予以支持。

对于违约金，该合同约定“解除本合同的，甲方从汇款之日起按每月三分利息计算给乙方”，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，***主张的损失为260000元，涉案合同约定的违约金已高于***造成的损失，故一审法院酌定违约金为78000元（260000元×30%）。

综上，**力比特公司应向***返还购地款260000元及支付违约金78000元，长岐供销社对上述债务承担连带责任。虽然**力比特公司属一人公司，其法定代表人林成生在不能证明公司财产独立于其个人财产的情况下，应对该公司的债务承担连带责任，但***在本案中未请求林成生承担连带责任，是其对自己民事权利的处分，一审法院不予干涉。

综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、限**市力比特房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内向***归还购地款260000元及支付违约金78000元；二、**市长岐供销社对上述债务承担连带责任；三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12406元、保全费5000元，由**市力比特房地产开发有限公司负担受理费1499.21元、保全费5000元，***负担受理费10906.79元。

本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。

本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。***没有上诉，视为接受一审判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对**力比特公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据**力比特公司的上诉理由、***的答辩意见、广州怡光公司、***的陈述意见，本案二审争议焦点问题是：一、***与**力比特公司签订的《土地转让协议书》应否解除；二、**力比特公司是否应向***返还购地款26万元及支付违约金78000元；三、本案是否已超过诉讼时效期间。

关于***与**力比特公司签订的《土地转让协议书》应否解除的问题。本案中，**力比特公司从2013年签订合同至***起诉之日仍未按合同约定办理好涉案土地使用权证，导致合同的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，涉案《土地转让协议书》应于***起诉之日即2019年6月26日解除。一审判决已论述解除涉案《土地转让协议书》，但没有判项，属遗漏了关于解除合同的判项，本院予以补正。

关于**力比特公司是否应向***返还购地款26万元及支付违约金78000元的问题。***作为**力比特公司的监事，在其没有**力比特公司授权的情况下，不能当然代表**力比特公司，一审法院认为***是公司监事当然代表**力比特公司不当，应予纠正，**力比特公司的该上诉理由应予采纳。但***与***签订《土地转让协议书》加盖了**力比特公司的公章，***、**力比特公司是《土地转让协议书》的一方当事人，应承担合同义务。本来***应与**力比特公司一起承担返还土地转让款义务的，但一审判决后，***没有上诉，视为***接受一审判决。在合同签订当天，***已经按合同约定支付购地款26万元，***予以确认并向***出具了《收据》。支付购地款后，**力比特公司未依约向***办理涉案土地的国有土地使用权证，构成根本违约，***请求解除《土地转让协议书》并要求**力比特公司返还购地款26万元及支付违约金，符合合同约定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。**力比特公司关于不应承担返还土地转让款及不应承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。根据合同约定，**力比特公司违约应按月利率3%计算并支付利息，虽然已超过月利率2%，应按月利率2%计息，但一审法院酌定违约金为78000元（260000元×30%），***没有上诉，视为接受一审判决，本院不作调整。

关于本案是否已超过诉讼时效期间的问题。涉案合同只约定**力比特公司超过6个月没有办理好国有土地使用权证手续，***有权解除合同，对合同的履行期限没有约定，合同尚未履行完毕，***在合同履行过程中提起本案诉讼，并没有超过诉讼时效期间。**力比特公司关于本案的诉讼时效和担保期限已过的上诉理由不成立，本院不予采纳。

综上所述，**力比特公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理遗漏判项，应予补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

一、维持广东省**市人民法院（2019）粤0883民初1751号民事判决；

二、***与**力比特公司签订的《土地转让协议书》于2019年6月26日解除。

二审案件受理费6370元，由**市力比特房地产开发有限公司负担（**市力比特房地产开发有限公司已缴交二审案件受理费6370元）。

本判决为终审判决。

审 判 长　吴春鸿

审 判 员　梁子轩

审 判 员　钟斯宁

二〇二〇年七月二十七日

法官助理　崔笑颜

书 记 员　陈思斯

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。