江苏天人合一传媒有限公司与某某排除妨害纠纷二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏04民终2758号 上诉人（原审被告）：***，男，1962年10月20日出生，汉族，住常州市天宁区。 被上诉人（原审原告）：江苏天人合一传媒有限公司，住所地常州市武进区延政中路**号金源大厦**室。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏聚博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛志韬，江苏聚博律师事务所实习律师。 上诉人***因与被上诉人江苏天人合一传媒有限公司（以下简称传媒公司）排除妨害纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2015）新民初字第2903号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销原判，发回重审，本案一、二审诉讼费用由传媒公司负担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.涉案房屋因侵犯***优先购买权故拍卖无效，传媒公司无权要求***限期搬迁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予以支持。传媒公司于2015年8月4日拍得涉案房屋，而***到2015年8月22日才知道房屋拍卖的情况，侵害了***的优先购买权，该拍卖无效，传媒公司无权要求***限期搬迁。2.***与涉案房屋原所有权人**年、***签订租赁合同时，因**年、***刻意隐瞒房屋已抵押的事实，***对该房屋的抵押情况并不知情。根据合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也即不论租赁房屋拍卖转让给何人，***原与**年、***签署的租赁合同应当继续有效，租金、租赁期限等条件应当不变，只是房屋所有权改变后，***应向新的所有权人交付租金。法院不应判决***限期搬迁。 传媒公司辩称，一审查明事实清楚，证据确凿充分，判决有法律依据。1.本案是抵押权实现的法律适用，不是出租人进行协议折价出卖房屋，因此不属于侵犯***优先购买权，且***所谓的优先购买权应在合理期限内提出，实践中即使按除斥期间一年来计算，也早已超出。2.本案是买卖不破租赁法律适用的例外情形，若承租人有损失，可依法向原出租人按正常途径追诉，不应侵害传媒公司的合法权利。 传媒公司向一审法院起诉请求：判令***立即从常州市新北区太湖中路27号602室迁出；本案诉讼费用由***负担。 一审法院认定事实：常州市新北区太湖中路27号602室（建筑面积634.07平方米）原所有权人为**年、***。2011年3月28日，**年、***将该602室作为向江苏江南农村商业银行贷款的抵押，并办理了抵押登记。2011年11月26日，**年与***签订租房合同一份，约定将该602室出租给***，租期自2012年1月1日至2019年12月31日。 2015年8月4日，传媒公司签订拍卖成交确认书，竞得常州市新北区太湖中路27号602室房屋，成交价213万元。2015年8月12日常州市天宁区人民法院作出（2013）天执字第1021号民事裁定书，载明：该院根据已经发生法律效力的（2013）天商初字第693号民事调解书，向被执行人**年、***发出执行通知书，但被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务。申请执行人江苏江南农村商业银行股份有限公司要求对抵押房屋进行处置以清偿债务，经依法对本市新北区太湖中路27号602室房屋委托评估、拍卖，现已成交，遂裁定，将上述房屋的土地使用权转移登记至传媒公司名下。嗣后传媒公司办理了房屋所有权证、国有土地使用权证。传媒公司随后以多种方式要求***搬离涉案房屋，均未果。 一审法院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在原产权人与***签订租房合同之前，原产权人已经将涉案房屋设立了抵押并办理了抵押登记。因债权人实现抵押权，传媒公司从法院拍卖中竞得涉案房屋并办理了相关权属转移登记，而导致所有权发生变动，系“买卖不破租”的除外情形。故***答辩意见不符合法律及相关司法解释的规定，法院不予采信。传媒公司的诉讼请求于法有据，法院应予支持。***应搬离本案讼争的常州市新北区太湖中路27号602室房屋。判决：***于判决生效之日起十日内从常州市新北区太湖中路27号602室房屋迁出。案件受理费80元，由***负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审中，***对一审查明的事实提出如下异议：***之前不知道**年、***抵押贷款的事，也不知道房屋被拍卖的情况，没有人通知***，***不知道自己也可以参与拍卖。 基于二审中双方当事人对一审判决确认的其他事实部分未提出异议，本院依法予以确认。 本院认为，关于***提出的其有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案属于房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形，因此***无权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。关于***提出的优先购买权的问题。本案中，传媒公司是通过法院的拍卖程序取得讼争房屋的所有权，有权要求***迁让，***认为拍卖程序有问题，应通过其他途径处理。综上所述，***的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审　判　长　　*** 代理审判员　　*** 代理审判员　　是** 二〇一六年十月十二日 书　记　员　　房　敏