北京环达汽车装配有限公司
北京北旅汽车制造有限公司与北京环达汽车装配有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市第二中级人民法院
民事判决书
（2021）京02民终3834号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京北旅汽车制造有限公司，住所地北京市丰台区大红门西路26号。
法定代表人：丁服千，董事长。
委托诉讼代理人：王西铭，北京市京泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京环达汽车装配有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧忠路15号。
法定代表人：高岩，总经理。
上诉人北京北旅汽车制造有限公司（以下简称北旅汽车公司）因与被上诉人北京环达汽车装配有限公司（以下简称环达汽车公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北旅汽车公司之法定代表人丁服千与委托诉讼代理人王西铭、被上诉人环达汽车公司之法定代表人高岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北旅汽车公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的一审诉讼请求，并驳回环达汽车公司的全部反诉请求；一、二审诉讼费由环达汽车公司承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。尽管新冠肺炎疫情给环达汽车公司履行租赁合同产生了一定影响，但该影响并不足以致使环达汽车公司拖欠我公司租金5个月之久。环达汽车公司自行制作的收入汇总表可以看出其公司每个月均有营业收入，但环达汽车公司直至收到我公司的起诉状才向我公司支付了欠付的租金，在其客观上具有履行能力的情况下主观上迟延履行，严重违反合同约定。暂且不论前述收入汇总表的真实性，仅从2017-2019年相同月份收入差距较大可见，汇总表不能证明环达汽车公司收入减少，也不能证明收入减少与疫情有必然的因果关系。即使疫情对环达汽车公司造成一定程度的影响，即便认为其应当享受部分租金减免，但环达汽车公司在疫情防控措施基本解除后亦不应不支付全部租金，环达汽车公司严重违约。一审法院狭隘适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项规定，该条款本意应指向因客观原因无法履行合同的承租人，并不包含客观上具有履行能力，主观上存在恶意迟延履行的承租人，即使针对客观无法履行合同的承租人，保护亦应有一定的限度，一审法院过度保护违约方环达汽车公司明显不当。2.一审法院对双方于2007年11月29日签订的《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》补充协议第一条的理解不符合合同签订时双方的真实意思表示。“甲方不在乙方租赁区域内保留办公用房”所指的“办公用房”特指我公司原办公用房兴京小院，而非一审法院理解的我公司不在租赁区域内所有场所办公。3.一审判决认定我公司占用兴京厂区电工室及电工维修件库作为办公用房的行为侵犯了环达汽车公司的合法权益，系事实认定错误。“工作场地”包含但不限于办公，且电工室及电工维修件库不属于租赁合同的租赁区域，该区域我公司自行管理和经营，从未交付给环达汽车公司，我公司系上述房屋的物权所有权人，有权自行支配其使用用途。4.一审判决确定我公司退还环达汽车公司两个月已支付房屋租金处理错误。我公司并非政策规定的必须减免租金的主体，我公司属于民营控股企业，既不是市国资委监管的市管一级企业，也不是其所属各级国有及国有控股子企业，涉案房产的性质也非该规定写明的京内市属国有企业房产。环达汽车公司租用我公司的房屋一部分自用，一部分对外转租，自用房屋中一部分用于生产制造，一部分用于办公用房，环达汽车公司就其自身及实际承租人是否符合租金减免的条件没有提供任何证据。环达汽车公司属于制造业，既非服务业小微企业也非个体工商户，并非《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项规定的承租主体，环达汽车公司亦未提供证据证明其自身及实际承租人是否符合租金减免资格。
环达汽车公司辩称，同意一审判决，不同意环达汽车公司的上诉请求和理由。
北旅汽车公司向一审法院起诉请求：1.解除北旅汽车公司与环达汽车公司之间签订下列协议：2007年4月5日签订的《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》、2007年11月29日签订的《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》补充协议、2008年10月26日签订的《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议的补充协议》、2011年3月18日签订的《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》的补充协议（三）2015年10月22日签订的《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议的补充协议三》；2.环达汽车公司支付北旅汽车公司逾期付款利息(以2 250 000元为基数，自2020年4月1日起至2020年9月3日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.本案诉讼费用由环达汽车公司承担。
环达汽车公司向一审法院反诉请求：1.北旅汽车公司腾退违约占用的办公用房（即兴京厂区电工室及电工维修件库），不得用于办公；2.北旅汽车公司退还2020年2月、2020年3月及2020年4月已支付租金共计1 105 000元；3.北旅汽车公司支付因其违约占用办公用房所发生的水费、电费等480 000元；4.本案反诉费由北旅汽车公司承担。
一审法院认定事实：2007年4月5日，北旅汽车公司（甲方）与环达汽车公司（乙方）签订《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》，双方约定甲方将兴京工厂厂区及建筑物整体租与乙方其中土地面积为69 791平方米，建筑面积29 854.7平方米。租期8年，即2007年4月1日始，至2015年3月31日止，租金每年380万元，付款方式：2007年签约后三日内乙方向甲方支付本协议租金的50%、即190万元，同时向甲方支付按原协议计算的所欠甲方的租金414 999元，2007年7月1日支付50%即190万元，以后各年租金每半年支付一次即每年的4月1日支付190万元，10月1日支付190万元，若超过约定的支付时间15天，甲方有权解除本协议，并继续追讨所欠款项。
2007年11月29日，北旅汽车公司（甲方）与环达汽车公司（乙方）签订《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》补充协议，双方约定对原《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》第十三条进行修改，甲方不在乙方租赁区域内保留办公用房，乙方对原有的办公用房进行改建或重建后不再预留给甲方。但需保留兴京厂区电工室及电工维修件库作为甲方的工作场地。另甲方将派遣一名全权代表行使甲方在协议当中所提及的权利、责任和义务。甲方在2008年4月1日前腾出兴京小院办公用房交于乙方。租金每年390万元。付款方式为从2008年开始每半年支付一次，即：每年4月1日支付200万元，10月1日支付190万元；若超过约定的支付时间15天，甲方有权解除本协议，并继续追讨所欠款项。
2008年10月26日，北旅汽车公司（甲方）与环达汽车公司（乙方）签订《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议的补充协议》，在2007年4月5日《兴京工厂厂区及建筑物协议》的基础上经友好协商达成以下补充协议：二、甲方同意在乙方对厂区改造后将原合同的租赁年限增加至2025年3月31日止。三、乙方同意将每年租金增加到425万元，从2009年4月1日开始执行，每年4月1日前支付225万元、每年10月1日前支付200万元。若超过约定支付时间15天，甲方有权解除双方租赁关系。并继续追讨所欠款项。六、本协议约定的条款与原来的协议不同的按本协议执行；本协议未涉及的条款仍按2007年4月5日双方签订的《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》和2007年11月29日双方签订的《<兴京工厂厂区及建筑物租赁协议>补充协议》执行。本协议经双方签字盖章后生效。
2011年3月18日，北旅汽车公司（甲方）与环达汽车公司（乙方）签订《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》的补充协议（三），双方约定：自本协议签订之日起，乙方租赁甲方厂区及建筑物的租金，在原有关协议的基础上，上涨16%，即493万元。乙方同意在改造后的建筑内无偿给甲方提供300平米可供办公用房。
2015年10月22日，北旅汽车公司（甲方）与环达汽车公司（乙方）签订《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议的补充协议三》约定：允许乙方自主对外合作经营及转租。乙方同意每年租金自2018年起由原有的425万元增加4%即增加到442万元。每年4月1日前支付225万元，每年10月1日前支付217万元。
北京市人民政府国有资产监督管理委员会间接持有北旅汽车公司39.0569%的股份。根据环达汽车公司提交的收入汇总表及增值税纳税申报表，环达汽车公司主张2019年1月至12月收入合计为9432.09万元 。2020年1月至10月收入合计为3666.36万元。具体情况如下：2019年1月至12月收入依次为376.89万元、283.71元、1356.74万元、702.51万元、1541.7万元、464.73万元、535.91万元、642.33万元、424.87万元、526.64万元、1394.14万元、1181.92万元。2020年1月至10月收入依次为491.41万元、44.07万元、370.42万元、217.52万元、456.96万元、463.11万元、535.78万元、416.58万元、369.65万元、300.86万元。2020年3月6日，因受疫情影响，环达汽车公司被旧宫镇政府张贴封条，停产停业。
庭审过程中，关于是否腾退违约占用的办公用房（即兴京厂区电工室及电工维修件库），不得用于办公。北旅汽车公司主张合同中约定“但需保留兴京厂区电工室及电工维修件库作为甲方的工作场地”，没有规定不允许在电工室及电工维修件库办公。环达汽车公司主张电工室及电工维修件库因变压器归北旅汽车公司管理，其应是电工的办公场地，不应是北旅汽车公司办公。本身电工房不允许办公，应该是维修人员使用，北旅汽车公司另外派一名全权代表行使甲方在协议当中所提及的权利、责任和义务。
一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，北旅汽车公司与环达汽车公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案系涉新冠肺炎疫情的租赁合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”具体至本案，在北京市疫情防控期间，受疫情影响环达汽车公司不能正常营业，但现已全面恢复正常生产生活秩序，复工复产，双方签订的长期租赁合同已具备继续履行的条件，环达汽车公司租赁案涉房屋能够实现合同目的。北旅汽车公司亦未举示证据证明本案存在合同法第九十四条规定的可以解除合同的其他四种情形，环达汽车公司继续履行合同，符合法律规定，故北旅汽车公司要求解除双方签订的协议的诉讼请求，法院不予支持。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。结合本案的实际情况，因环达汽车公司未及时交纳租金与新冠疫情的出现和北京市旧宫镇政府采取相关措施因素有关，故北旅汽车公司要求环达汽车公司支付逾期付款利息的诉讼请求，法院不予支持。
双方在2007年11月29日签订《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》补充协议中约定“甲方不在乙方租赁区域内保留办公用房，乙方对原有的办公用房进行改建或重建后不再预留给甲方。但需保留兴京厂区电工室及电工维修件库作为甲方的工作场地。另甲方将派遣一名全权代表行使甲方在协议当中所提及的权利、责任和义务。”及在2011年3月18日签订《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》的补充协议（三）
中约定“乙方同意在改造后的建筑内无偿给甲方提供300平米可供办公用房。”现其占用兴京厂区电工室及电工维修件库作为办公用房的行为侵犯了环达汽车公司的合法权益。故对环达汽车公司反诉要求北旅汽车公司腾退违约占用办公用房（即兴京厂区电工室及电工维修件库）的请求，法院予以支持。
根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”因环达汽车公司承租涉案房屋用于经营改装车生产等，其抗辩称因受疫情防控措施影响，其生产经营受到严重影响，提交了贴封条的照片及收入汇总表等相关材料予以证实。疫情发生后全国各地也相继出台了疫情期间租金减免政策，尤其对个体工商户、中小微企业减免租金予以大力支持，助力复工复产、营造好的营商环境，并视具体情况对给予减免租金的企业给予一定资金补贴，也兼顾了出租方的利益。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年4月30日，北京市政府将突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。关于环达汽车公司要求退还2020年2-4月已支付租金的反诉请求，法院综合考虑环达汽车公司承租涉案房屋的用途、实际使用房屋情况以及受疫情影响的客观事实，以确定北旅汽车公司退还环达汽车公司两个月已支付租金736 667元为宜。关于要求北旅汽车公司支付因其违约占用办公用房所发生的水费、电费等的反诉请求，因未提供证据证明，故法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京北旅汽车制造有限公司腾退违约占用的办公用房（即兴京厂区电工室及电工维修件库），不得用于办公（于判决生效后15日内履行）；二、北京北旅汽车制造有限公司退还北京环达汽车装配有限公司租金共计 736
667元（于判决生效后10日内履行）；三、驳回北京北旅汽车制造有限公司的诉讼请求；四、驳回北京环达汽车装配有限公司的其他反诉请求。
本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。经询，双方一致确认2020年9月3日，环达汽车公司向北旅汽车公司支付了2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金；2020年9月25日，环达汽车公司向北旅汽车公司支付了2020年10月1日至2021年3月31日期间的租金。另，双方表示在此前合同履行过程中，环达汽车公司并不存在欠付租金的情况。对于环达汽车公司的经营场地被贴封条的原因，环达汽车公司主张系因其公司外地人员较多，疫情原因需要隔离，故被旧宫镇政府张贴封条，封条大约张贴了一个多月时间；北旅汽车公司主张并不清楚张贴封条的原因和时间，环达汽车公司并未就其主张提供证据。
对于兴京厂区电工室及电工维修件库的使用问题，北旅汽车公司主张原作为电工工作场所，但在兴京小院被收回后，其公司于2012年对上述房屋进行了改造，作为办公用房使用；环达汽车公司对北旅汽车公司的该陈述并未提出异议，并称按照合同约定上述房屋只能作为电工办公场所使用，不能作为办公用房，畏于北旅汽车公司为出租人，故此前并未对北旅汽车公司将上述房屋作为办公场所的行为提出异议。
经询，环达汽车公司称其将涉案租赁标的中约三分之一的面积转租给数个案外人作库房使用，疫情期间其对其承租人进行了租金减免，减免系通过协商确定，没有经过诉讼，亦未签订协议。北旅汽车公司主张环达汽车公司并未给其承租人减免租金，且环达汽车公司并不存在经营困难，疫情只是影响其收益，不构成不交租金的理由。另，环达汽车公司认可北旅汽车公司向其催缴过欠付租金，其向北旅汽车公司表示因疫情导致其经营困难，要求延期支付租金，北旅汽车公司未同意；北旅汽车公司表示其公司并未因疫情享受过租金补贴，要求环达汽车公司按照约定支付租金，但本次诉讼之前未向环达汽车公司主张过解除合同。
本院认为，本案中，北旅汽车公司与环达汽车公司就涉案租赁标的签订的租赁合同及陆续签订的补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现合同履行过程中，环达汽车公司逾期支付2020年4月1日至10月1日的租金，按照合同约定该笔租金应于2020年4月1日支付，环达汽车公司实际于2020年9月3日支付，北旅汽车公司主张环达汽车公司严重违约，已经满足合同约定的解除条件，主张其享有合同解除权并向法院提起诉讼要求解除合同。环达汽车公司抗辩称疫情因素导致其经营困难，并非恶意拖欠。对此本院认为，虽然合同约定的解除条件确已成就，但考虑以下因素，本院认为一审法院对北旅汽车公司要求解除合同的诉请未予支持，并无不妥。其一，双方就涉案租赁标的约定的租赁期限为2007年4月1日至2025年3月31日，租赁合同签订后，双方陆续签订了数份补充协议，对履行条款进行变更以适应合同履行的需要，可见双方具有保持长期租赁关系的缔约初衷，系本案审查涉案租赁合同是否应予解除不得不考虑的基础。其二，从双方合同履行情况看，双方一致确认，除2020年4月1日至同年10月1日的租金存在逾期支付的情况外，环达汽车公司并不存在其他欠付租金的情况，且环达汽车公司于2020年9月25日将依约应于2020年10月1日支付的下个半年的租金亦支付给了北旅汽车公司。从履行事实看，现有证据无法证明环达汽车公司的履行能力欠缺，足以导致北旅汽车公司的合同目的不能实现。环达汽车公司提前支付下期租金的行为亦在一定程度上表达了其继续履行合同的诚意。其三，不可否认，疫情对社会生活的各方面运转造成不同程度的影响，环达汽车公司亦不例外，在北旅汽车公司提出解除合同的要求后，环达汽车公司及时补缴了欠付的租金，现有证据亦无法表明继续履行合同对北旅汽车公司明显不公，足以导致其合同目的不能实现。综合本案情况及疫情因素，北旅汽车公司要求解除与环达汽车公司的租赁合同关系，不应得到支持。
关于环达汽车公司反诉要求北旅汽车公司腾退违约占用的兴京厂区电工室及电工维修件库一节。根据涉案合同之约定，“甲方不在乙方租赁区域内保留办公用房，乙方对原有的办公用房进行改建或重建后不再预留给甲方。但需保留兴京厂区电工室及电工维修件库作为甲方的工作场地”，北旅汽车公司有权保留前述房屋作为其工作场地，该房屋并未作为租赁标的出租给环达汽车公司。环达汽车公司称北旅汽车公司只能将该房屋作为电工的办公用房使用，因该房屋并非租赁标的，故如环达汽车公司认为该房屋的使用用途应当予以限制，才能保证其租赁目的实现，则双方应当在合同中对前述房屋的使用用途在合同中予以明示。但在双方达成的数份协议中，均未将上述房屋的用途限定在电工用房的范围内，且根据本案查明的事实，北旅汽车公司将该房屋作为办公用房使用多年，环达汽车公司并未提出异议，在双方后续订立的补充协议中，亦未提及该房屋的使用问题，可见双方并未达成过将该房屋限定在只能电工使用的合意。环达汽车公司要求北旅汽车公司将该房屋腾退的请求，缺乏依据，一审法院予以支持，处理欠妥，本院予以纠正。但须指出的是，本院对该房屋是否应予腾退的处理不影响相关行政主管部门对房屋使用是否得当作出认定处理。
关于环达汽车公司反诉要求北旅汽车公司退还2020年2-4月已付租金一节。如前所述，疫情对社会生活的各方面运转造成不同程度的影响，社会各界应共担风险、共渡难关，对于纠纷的处理，应当平衡各方利益，妥善解决。对于本案的双方主体而言，亦不例外，双方应当就疫情对合同履行造成的不利影响合理分担。对于北旅汽车而言，如非疫情因素，其有权利要求环达汽车公司按照合同关于租金支付期限的约定、于2020年4月1日向其支付下个半年的租金，享有合同约定的租金支付利益，在环达汽车公司逾期支付租金长达五个月有余的情况下，其合同权益已经受到不利影响，其依约享有的合同解除权亦部分有碍疫情因素未能实现。而对于环达汽车公司而言，其虽提供了部分证据证明其经营状况受到一定程度的影响，但现有证据尚不足以得出疫情直接导致其无法开展经营而经营能力严重受损。结合现有证据无法显示北旅汽车公司因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者其他资助的情况下，环达汽车公司要求北旅汽车公司退还租金的理由尚不充分。如在免除环达汽车公司逾期支付租金的合同责任及利息的情况下，再行判令北旅汽车公司退还租金，必然导致对疫情影响的处理失衡，对于守约方北旅汽车公司而言，有失公平。环达汽车公司要求退还已付租金的请求不应得到支持。
综上所述，北旅汽车公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18947号民事判决第三项；
二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18947号民事判决第一、二、四项；
三、驳回北京环达汽车装配有限公司的反诉请求。
一审案件受理费369元，由北京北旅汽车制造有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费9533元，由北京环达汽车装配有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费738元，由北京环达汽车装配有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘慧慧
审 判 员 白 松
审 判 员 王军华
二〇二一年三月十八日
法 官 助 理 孙春玮
书 记 员 刘梓晨
民事判决书
（2021）京02民终3834号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京北旅汽车制造有限公司，住所地北京市丰台区大红门西路26号。
法定代表人：丁服千，董事长。
委托诉讼代理人：王西铭，北京市京泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京环达汽车装配有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧忠路15号。
法定代表人：高岩，总经理。
上诉人北京北旅汽车制造有限公司（以下简称北旅汽车公司）因与被上诉人北京环达汽车装配有限公司（以下简称环达汽车公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北旅汽车公司之法定代表人丁服千与委托诉讼代理人王西铭、被上诉人环达汽车公司之法定代表人高岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北旅汽车公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的一审诉讼请求，并驳回环达汽车公司的全部反诉请求；一、二审诉讼费由环达汽车公司承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。尽管新冠肺炎疫情给环达汽车公司履行租赁合同产生了一定影响，但该影响并不足以致使环达汽车公司拖欠我公司租金5个月之久。环达汽车公司自行制作的收入汇总表可以看出其公司每个月均有营业收入，但环达汽车公司直至收到我公司的起诉状才向我公司支付了欠付的租金，在其客观上具有履行能力的情况下主观上迟延履行，严重违反合同约定。暂且不论前述收入汇总表的真实性，仅从2017-2019年相同月份收入差距较大可见，汇总表不能证明环达汽车公司收入减少，也不能证明收入减少与疫情有必然的因果关系。即使疫情对环达汽车公司造成一定程度的影响，即便认为其应当享受部分租金减免，但环达汽车公司在疫情防控措施基本解除后亦不应不支付全部租金，环达汽车公司严重违约。一审法院狭隘适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项规定，该条款本意应指向因客观原因无法履行合同的承租人，并不包含客观上具有履行能力，主观上存在恶意迟延履行的承租人，即使针对客观无法履行合同的承租人，保护亦应有一定的限度，一审法院过度保护违约方环达汽车公司明显不当。2.一审法院对双方于2007年11月29日签订的《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》补充协议第一条的理解不符合合同签订时双方的真实意思表示。“甲方不在乙方租赁区域内保留办公用房”所指的“办公用房”特指我公司原办公用房兴京小院，而非一审法院理解的我公司不在租赁区域内所有场所办公。3.一审判决认定我公司占用兴京厂区电工室及电工维修件库作为办公用房的行为侵犯了环达汽车公司的合法权益，系事实认定错误。“工作场地”包含但不限于办公，且电工室及电工维修件库不属于租赁合同的租赁区域，该区域我公司自行管理和经营，从未交付给环达汽车公司，我公司系上述房屋的物权所有权人，有权自行支配其使用用途。4.一审判决确定我公司退还环达汽车公司两个月已支付房屋租金处理错误。我公司并非政策规定的必须减免租金的主体，我公司属于民营控股企业，既不是市国资委监管的市管一级企业，也不是其所属各级国有及国有控股子企业，涉案房产的性质也非该规定写明的京内市属国有企业房产。环达汽车公司租用我公司的房屋一部分自用，一部分对外转租，自用房屋中一部分用于生产制造，一部分用于办公用房，环达汽车公司就其自身及实际承租人是否符合租金减免的条件没有提供任何证据。环达汽车公司属于制造业，既非服务业小微企业也非个体工商户，并非《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项规定的承租主体，环达汽车公司亦未提供证据证明其自身及实际承租人是否符合租金减免资格。
环达汽车公司辩称，同意一审判决，不同意环达汽车公司的上诉请求和理由。
北旅汽车公司向一审法院起诉请求：1.解除北旅汽车公司与环达汽车公司之间签订下列协议：2007年4月5日签订的《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》、2007年11月29日签订的《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》补充协议、2008年10月26日签订的《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议的补充协议》、2011年3月18日签订的《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》的补充协议（三）2015年10月22日签订的《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议的补充协议三》；2.环达汽车公司支付北旅汽车公司逾期付款利息(以2 250 000元为基数，自2020年4月1日起至2020年9月3日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.本案诉讼费用由环达汽车公司承担。
环达汽车公司向一审法院反诉请求：1.北旅汽车公司腾退违约占用的办公用房（即兴京厂区电工室及电工维修件库），不得用于办公；2.北旅汽车公司退还2020年2月、2020年3月及2020年4月已支付租金共计1 105 000元；3.北旅汽车公司支付因其违约占用办公用房所发生的水费、电费等480 000元；4.本案反诉费由北旅汽车公司承担。
一审法院认定事实：2007年4月5日，北旅汽车公司（甲方）与环达汽车公司（乙方）签订《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》，双方约定甲方将兴京工厂厂区及建筑物整体租与乙方其中土地面积为69 791平方米，建筑面积29 854.7平方米。租期8年，即2007年4月1日始，至2015年3月31日止，租金每年380万元，付款方式：2007年签约后三日内乙方向甲方支付本协议租金的50%、即190万元，同时向甲方支付按原协议计算的所欠甲方的租金414 999元，2007年7月1日支付50%即190万元，以后各年租金每半年支付一次即每年的4月1日支付190万元，10月1日支付190万元，若超过约定的支付时间15天，甲方有权解除本协议，并继续追讨所欠款项。
2007年11月29日，北旅汽车公司（甲方）与环达汽车公司（乙方）签订《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》补充协议，双方约定对原《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》第十三条进行修改，甲方不在乙方租赁区域内保留办公用房，乙方对原有的办公用房进行改建或重建后不再预留给甲方。但需保留兴京厂区电工室及电工维修件库作为甲方的工作场地。另甲方将派遣一名全权代表行使甲方在协议当中所提及的权利、责任和义务。甲方在2008年4月1日前腾出兴京小院办公用房交于乙方。租金每年390万元。付款方式为从2008年开始每半年支付一次，即：每年4月1日支付200万元，10月1日支付190万元；若超过约定的支付时间15天，甲方有权解除本协议，并继续追讨所欠款项。
2008年10月26日，北旅汽车公司（甲方）与环达汽车公司（乙方）签订《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议的补充协议》，在2007年4月5日《兴京工厂厂区及建筑物协议》的基础上经友好协商达成以下补充协议：二、甲方同意在乙方对厂区改造后将原合同的租赁年限增加至2025年3月31日止。三、乙方同意将每年租金增加到425万元，从2009年4月1日开始执行，每年4月1日前支付225万元、每年10月1日前支付200万元。若超过约定支付时间15天，甲方有权解除双方租赁关系。并继续追讨所欠款项。六、本协议约定的条款与原来的协议不同的按本协议执行；本协议未涉及的条款仍按2007年4月5日双方签订的《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》和2007年11月29日双方签订的《<兴京工厂厂区及建筑物租赁协议>补充协议》执行。本协议经双方签字盖章后生效。
2011年3月18日，北旅汽车公司（甲方）与环达汽车公司（乙方）签订《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》的补充协议（三），双方约定：自本协议签订之日起，乙方租赁甲方厂区及建筑物的租金，在原有关协议的基础上，上涨16%，即493万元。乙方同意在改造后的建筑内无偿给甲方提供300平米可供办公用房。
2015年10月22日，北旅汽车公司（甲方）与环达汽车公司（乙方）签订《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议的补充协议三》约定：允许乙方自主对外合作经营及转租。乙方同意每年租金自2018年起由原有的425万元增加4%即增加到442万元。每年4月1日前支付225万元，每年10月1日前支付217万元。
北京市人民政府国有资产监督管理委员会间接持有北旅汽车公司39.0569%的股份。根据环达汽车公司提交的收入汇总表及增值税纳税申报表，环达汽车公司主张2019年1月至12月收入合计为9432.09万元 。2020年1月至10月收入合计为3666.36万元。具体情况如下：2019年1月至12月收入依次为376.89万元、283.71元、1356.74万元、702.51万元、1541.7万元、464.73万元、535.91万元、642.33万元、424.87万元、526.64万元、1394.14万元、1181.92万元。2020年1月至10月收入依次为491.41万元、44.07万元、370.42万元、217.52万元、456.96万元、463.11万元、535.78万元、416.58万元、369.65万元、300.86万元。2020年3月6日，因受疫情影响，环达汽车公司被旧宫镇政府张贴封条，停产停业。
庭审过程中，关于是否腾退违约占用的办公用房（即兴京厂区电工室及电工维修件库），不得用于办公。北旅汽车公司主张合同中约定“但需保留兴京厂区电工室及电工维修件库作为甲方的工作场地”，没有规定不允许在电工室及电工维修件库办公。环达汽车公司主张电工室及电工维修件库因变压器归北旅汽车公司管理，其应是电工的办公场地，不应是北旅汽车公司办公。本身电工房不允许办公，应该是维修人员使用，北旅汽车公司另外派一名全权代表行使甲方在协议当中所提及的权利、责任和义务。
一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，北旅汽车公司与环达汽车公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案系涉新冠肺炎疫情的租赁合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”具体至本案，在北京市疫情防控期间，受疫情影响环达汽车公司不能正常营业，但现已全面恢复正常生产生活秩序，复工复产，双方签订的长期租赁合同已具备继续履行的条件，环达汽车公司租赁案涉房屋能够实现合同目的。北旅汽车公司亦未举示证据证明本案存在合同法第九十四条规定的可以解除合同的其他四种情形，环达汽车公司继续履行合同，符合法律规定，故北旅汽车公司要求解除双方签订的协议的诉讼请求，法院不予支持。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。结合本案的实际情况，因环达汽车公司未及时交纳租金与新冠疫情的出现和北京市旧宫镇政府采取相关措施因素有关，故北旅汽车公司要求环达汽车公司支付逾期付款利息的诉讼请求，法院不予支持。
双方在2007年11月29日签订《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》补充协议中约定“甲方不在乙方租赁区域内保留办公用房，乙方对原有的办公用房进行改建或重建后不再预留给甲方。但需保留兴京厂区电工室及电工维修件库作为甲方的工作场地。另甲方将派遣一名全权代表行使甲方在协议当中所提及的权利、责任和义务。”及在2011年3月18日签订《兴京工厂厂区及建筑物租赁协议》的补充协议（三）
中约定“乙方同意在改造后的建筑内无偿给甲方提供300平米可供办公用房。”现其占用兴京厂区电工室及电工维修件库作为办公用房的行为侵犯了环达汽车公司的合法权益。故对环达汽车公司反诉要求北旅汽车公司腾退违约占用办公用房（即兴京厂区电工室及电工维修件库）的请求，法院予以支持。
根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”因环达汽车公司承租涉案房屋用于经营改装车生产等，其抗辩称因受疫情防控措施影响，其生产经营受到严重影响，提交了贴封条的照片及收入汇总表等相关材料予以证实。疫情发生后全国各地也相继出台了疫情期间租金减免政策，尤其对个体工商户、中小微企业减免租金予以大力支持，助力复工复产、营造好的营商环境，并视具体情况对给予减免租金的企业给予一定资金补贴，也兼顾了出租方的利益。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年4月30日，北京市政府将突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。关于环达汽车公司要求退还2020年2-4月已支付租金的反诉请求，法院综合考虑环达汽车公司承租涉案房屋的用途、实际使用房屋情况以及受疫情影响的客观事实，以确定北旅汽车公司退还环达汽车公司两个月已支付租金736 667元为宜。关于要求北旅汽车公司支付因其违约占用办公用房所发生的水费、电费等的反诉请求，因未提供证据证明，故法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京北旅汽车制造有限公司腾退违约占用的办公用房（即兴京厂区电工室及电工维修件库），不得用于办公（于判决生效后15日内履行）；二、北京北旅汽车制造有限公司退还北京环达汽车装配有限公司租金共计 736
667元（于判决生效后10日内履行）；三、驳回北京北旅汽车制造有限公司的诉讼请求；四、驳回北京环达汽车装配有限公司的其他反诉请求。
本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。经询，双方一致确认2020年9月3日，环达汽车公司向北旅汽车公司支付了2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金；2020年9月25日，环达汽车公司向北旅汽车公司支付了2020年10月1日至2021年3月31日期间的租金。另，双方表示在此前合同履行过程中，环达汽车公司并不存在欠付租金的情况。对于环达汽车公司的经营场地被贴封条的原因，环达汽车公司主张系因其公司外地人员较多，疫情原因需要隔离，故被旧宫镇政府张贴封条，封条大约张贴了一个多月时间；北旅汽车公司主张并不清楚张贴封条的原因和时间，环达汽车公司并未就其主张提供证据。
对于兴京厂区电工室及电工维修件库的使用问题，北旅汽车公司主张原作为电工工作场所，但在兴京小院被收回后，其公司于2012年对上述房屋进行了改造，作为办公用房使用；环达汽车公司对北旅汽车公司的该陈述并未提出异议，并称按照合同约定上述房屋只能作为电工办公场所使用，不能作为办公用房，畏于北旅汽车公司为出租人，故此前并未对北旅汽车公司将上述房屋作为办公场所的行为提出异议。
经询，环达汽车公司称其将涉案租赁标的中约三分之一的面积转租给数个案外人作库房使用，疫情期间其对其承租人进行了租金减免，减免系通过协商确定，没有经过诉讼，亦未签订协议。北旅汽车公司主张环达汽车公司并未给其承租人减免租金，且环达汽车公司并不存在经营困难，疫情只是影响其收益，不构成不交租金的理由。另，环达汽车公司认可北旅汽车公司向其催缴过欠付租金，其向北旅汽车公司表示因疫情导致其经营困难，要求延期支付租金，北旅汽车公司未同意；北旅汽车公司表示其公司并未因疫情享受过租金补贴，要求环达汽车公司按照约定支付租金，但本次诉讼之前未向环达汽车公司主张过解除合同。
本院认为，本案中，北旅汽车公司与环达汽车公司就涉案租赁标的签订的租赁合同及陆续签订的补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现合同履行过程中，环达汽车公司逾期支付2020年4月1日至10月1日的租金，按照合同约定该笔租金应于2020年4月1日支付，环达汽车公司实际于2020年9月3日支付，北旅汽车公司主张环达汽车公司严重违约，已经满足合同约定的解除条件，主张其享有合同解除权并向法院提起诉讼要求解除合同。环达汽车公司抗辩称疫情因素导致其经营困难，并非恶意拖欠。对此本院认为，虽然合同约定的解除条件确已成就，但考虑以下因素，本院认为一审法院对北旅汽车公司要求解除合同的诉请未予支持，并无不妥。其一，双方就涉案租赁标的约定的租赁期限为2007年4月1日至2025年3月31日，租赁合同签订后，双方陆续签订了数份补充协议，对履行条款进行变更以适应合同履行的需要，可见双方具有保持长期租赁关系的缔约初衷，系本案审查涉案租赁合同是否应予解除不得不考虑的基础。其二，从双方合同履行情况看，双方一致确认，除2020年4月1日至同年10月1日的租金存在逾期支付的情况外，环达汽车公司并不存在其他欠付租金的情况，且环达汽车公司于2020年9月25日将依约应于2020年10月1日支付的下个半年的租金亦支付给了北旅汽车公司。从履行事实看，现有证据无法证明环达汽车公司的履行能力欠缺，足以导致北旅汽车公司的合同目的不能实现。环达汽车公司提前支付下期租金的行为亦在一定程度上表达了其继续履行合同的诚意。其三，不可否认，疫情对社会生活的各方面运转造成不同程度的影响，环达汽车公司亦不例外，在北旅汽车公司提出解除合同的要求后，环达汽车公司及时补缴了欠付的租金，现有证据亦无法表明继续履行合同对北旅汽车公司明显不公，足以导致其合同目的不能实现。综合本案情况及疫情因素，北旅汽车公司要求解除与环达汽车公司的租赁合同关系，不应得到支持。
关于环达汽车公司反诉要求北旅汽车公司腾退违约占用的兴京厂区电工室及电工维修件库一节。根据涉案合同之约定，“甲方不在乙方租赁区域内保留办公用房，乙方对原有的办公用房进行改建或重建后不再预留给甲方。但需保留兴京厂区电工室及电工维修件库作为甲方的工作场地”，北旅汽车公司有权保留前述房屋作为其工作场地，该房屋并未作为租赁标的出租给环达汽车公司。环达汽车公司称北旅汽车公司只能将该房屋作为电工的办公用房使用，因该房屋并非租赁标的，故如环达汽车公司认为该房屋的使用用途应当予以限制，才能保证其租赁目的实现，则双方应当在合同中对前述房屋的使用用途在合同中予以明示。但在双方达成的数份协议中，均未将上述房屋的用途限定在电工用房的范围内，且根据本案查明的事实，北旅汽车公司将该房屋作为办公用房使用多年，环达汽车公司并未提出异议，在双方后续订立的补充协议中，亦未提及该房屋的使用问题，可见双方并未达成过将该房屋限定在只能电工使用的合意。环达汽车公司要求北旅汽车公司将该房屋腾退的请求，缺乏依据，一审法院予以支持，处理欠妥，本院予以纠正。但须指出的是，本院对该房屋是否应予腾退的处理不影响相关行政主管部门对房屋使用是否得当作出认定处理。
关于环达汽车公司反诉要求北旅汽车公司退还2020年2-4月已付租金一节。如前所述，疫情对社会生活的各方面运转造成不同程度的影响，社会各界应共担风险、共渡难关，对于纠纷的处理，应当平衡各方利益，妥善解决。对于本案的双方主体而言，亦不例外，双方应当就疫情对合同履行造成的不利影响合理分担。对于北旅汽车而言，如非疫情因素，其有权利要求环达汽车公司按照合同关于租金支付期限的约定、于2020年4月1日向其支付下个半年的租金，享有合同约定的租金支付利益，在环达汽车公司逾期支付租金长达五个月有余的情况下，其合同权益已经受到不利影响，其依约享有的合同解除权亦部分有碍疫情因素未能实现。而对于环达汽车公司而言，其虽提供了部分证据证明其经营状况受到一定程度的影响，但现有证据尚不足以得出疫情直接导致其无法开展经营而经营能力严重受损。结合现有证据无法显示北旅汽车公司因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者其他资助的情况下，环达汽车公司要求北旅汽车公司退还租金的理由尚不充分。如在免除环达汽车公司逾期支付租金的合同责任及利息的情况下，再行判令北旅汽车公司退还租金，必然导致对疫情影响的处理失衡，对于守约方北旅汽车公司而言，有失公平。环达汽车公司要求退还已付租金的请求不应得到支持。
综上所述，北旅汽车公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18947号民事判决第三项；
二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18947号民事判决第一、二、四项；
三、驳回北京环达汽车装配有限公司的反诉请求。
一审案件受理费369元，由北京北旅汽车制造有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费9533元，由北京环达汽车装配有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费738元，由北京环达汽车装配有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘慧慧
审 判 员 白 松
审 判 员 王军华
二〇二一年三月十八日
法 官 助 理 孙春玮
书 记 员 刘梓晨
