某某、深圳市宝安华越实业有限公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省梅州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤14民终1832号

上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1976年7月16日出生，住广东省兴宁市。

委托诉讼代理人：廖樱，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：凌海金，广东世纪华人（梅州）律师事务所（实习）律师。

上诉人（原审被告）：深圳市宝安华越实业有限公司，住所地：深圳市宝安区4区御景台3栋204号。

法定代表人：刘根华，该公司董事长。

上诉人（原审被告）：深圳市宝安华越实业有限公司梅州分公司，住所地：梅州市梅县区丙村镇溪联村辖区环西街1号。

负责人：陈仕豪，该分公司总经理。

上述两上诉人的委托诉讼代理人：李妮，广东盛世律师事务所律师。

上诉人***、上诉人深圳市宝安华越实业有限公司（下简称“宝安华越公司”）、深圳市宝安华越实业有限公司梅州分公司（下简称“宝安华越梅州分公司”）因租赁合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2022）粤1402民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人***的委托诉讼代理人廖樱、凌海金，上诉人深圳市宝安华越实业有限公司、深圳市宝安华越实业有限公司梅州分公司的委托诉讼代理人李妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1.依法撤销原判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付租金270000元(该租金以月租金7500元为基数，自2019年1月1日至2021年12月31日计算36个月，即7500×36=270000)。2.依法撤销原判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付欠付租金的逾期利息(该利息以欠付租金270000元为基数，自本案起诉之日起至该租金清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心2022年1月20日公布的1年期LPR，即年利率3.7%计算)。3.依法支持上诉人一审提出的被上诉人应承担电费的诉讼请求，即判令被上诉人向上诉人支付电费9958元。4.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条及第七百一十八条规定可知，案涉《场地合作协议书》合法有效，原判决认定该合同无效并作出相应判项，于法无据，请二审法院依法予以撤销。首先，案涉《场地合作协议书》在案外人市职校要求上诉人返还租赁物前，其既有效力系合法有效。案涉场地的租赁情况如下：案外人市职校将案涉场地向上诉人出租，上诉人将案涉场地向被上诉人转租。具体而言，上诉人与被上诉人签订《场地合作协议书》，约定租赁期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止，未有出租人在前述转租事实发生的六个月内，就转租事宜提出异议，因此，向被上诉人转租的行为依法推定合法转租，该《场地合作协议书》既有效力系合法有效。其次，案涉《场地合作协议书》在案外人市职校要求上诉人返还租赁物后，其既有效力不发生改变。第一，市职校要求上诉人在2019年10月8日前返还租赁物，但其未就案涉场地转租事宜提出异议，市职校的前述行为与《场地合作协议书》的既有效力无涉。第二，即使认为上诉人无权出租，《场地合作协议书》的既有效力不受影响。原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。参照前述规定，无权处分所有权尚不影响合同的效力，则无权出租更不影响合同的效力，《场地合作协议书》不具有无效事由，其既有的效力不应无故推翻，否则将造成对民事主体意思自治的不当干预，影响司法公正性。最后，租赁合同系诺成合同，该合同已形成的权利义务关系，不应以承租人是否实际占用租赁场地为前提。被上诉人称其已于2019年6月4日搬离案涉场地，该行为即使属实，亦不影响其作为承租人缴纳租金的合同义务。被上诉人对《场地合作协议书》未予以解除，未经双方协商一致便一“搬”了之，并以此为由不履行租赁合同义务，委实有悖诚实信用。三、鉴于原判决对《场地合作协议书》的效力性出现错误判断，导致其未按照该合同租金标准计算被上诉人实际欠付租金，故，原判决计算逾期利息时的基数不正确。四、被上诉人对《场地合作协议书》未予以解除，不管是被上诉人自行用电产生电费，还是被上诉人怠于管理而导致他人在案涉场地用电产生电费，其对案涉场地缴纳电费的义务均未予免除。上诉人主张的电费，源于案外人市职校与上诉人租赁合同纠纷一案生效判决，即上诉人承担自2019年7月计至2020年9月电费59746.5元，前述电费经六户租户平均分摊，每户9958元。截至2021年12月，被上诉人仍系上诉人六个租户之一，上诉人要求被上诉人缴纳案涉场地电费9958元，合情合理。原判决因适用法律错误，不慎对《场地合作协议书》的既有效力进行了错误认定，如该判决的判项得以生效，将严重损害上诉人的合法权益，上诉人特提出上诉，望二审法院对原判决的第二项、第三项依法予以撤销，改判支持上诉人的上诉请求。补充意见如下：一、本案2019年6月至2021年12月31日的占用费应按《场地合作协议书》约定的租金标准计算，原判决对该租金未予支持，适用法律错误。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。首先，案涉场地系合法转租，案涉合同合法有效，案涉合同解除时间系2022年1月27日，上诉人***在合同解除前按合同租金标准收取占有使用费，不违反法律规定。其次，即使认为上诉人***在2019年10月8日后系无权出租，须知无权出租不影响合同效力，亦不应影响占用费的收取。合同无效尚且能参照合同约定租金标准计算占用费，本案不予支持前述期间占用费，与法相悖。最后，没有合同的情形下才应当考虑宝安华越梅州公司是否实际占用案涉场地的问题，本案中，宝安华越梅州公司不予解除合同又不予支付租金，委实于法无据。二、宝安华越梅州公司系《场地合作协议书》违约方，上诉人***不是违约方，原判决对该事实认定不清，适用法律错误，请二审法院依法予以纠正。首先，《场地合作协议书》约定支付租金期限系每月5日前，且约定逾期支付租金一个月的，按违约处理”，结合本案，宝安华越梅州公司租金付至2018年12月31日，其自2019年2月6日已构成违约。其次，《场地合作协议书》约定，因原业主单位因政策变化需提前收回时，合同双方均不承担违约责任，均按要求执行。据此，原业主单位要求收回案涉场地时，应视为达到合同约定解除条件，双方可协商解除合同，而不是视为上诉人***违约。需要强调的是，案涉《场地合作协议书》解除前，原业主单位并未收回案涉场地，前述合同履行以及租赁物的使用均不受影响，租金或占用费的支付义务不应予以免除。

上诉人深圳市宝安华越实业有限公司、深圳市宝安华越实业有限公司梅州分公司答辩称：答辩意见按上诉状，针对上诉人的补充意见：我方不认可上诉人***说是我方先违约，本案是在双方合同期间，上诉人***与市职校签订了提前解除协议书，这是上诉人***主动的行为，并不是市职校单方面要求收回租赁物，因此，是上诉人***的行为违约在先。在上诉人***与市职校签订了提前解除协议书之后，市职校到租赁物向次承租人包括深圳市宝安华越实业有限公司、深圳市宝安华越实业有限公司梅州分公司送达了要求收回租赁的通知，在2018年底前要收回租赁物。并且上诉人***在与市职校的（2021）粤14民终1362号民事判决书中也确认其在2019年1月初即对租赁物采取了断电以逼迁被上诉人深圳市宝安华越实业有限公司、深圳市宝安华越实业有限公司梅州分公司等次承租人。在上诉人***的补充意见中，其认为上诉人深圳市宝安华越实业有限公司、深圳市宝安华越实业有限公司梅州分公司在2019年2月6日不付租金构成违约，很明显可以看出，是上诉人***违约在先，并且深圳市宝安华越实业有限公司、深圳市宝安华越实业有限公司梅州分公司2019年6月4日搬离涉案租赁物后，上诉人***仍然未去收回租赁物。在本案一审期间即2022年5月份，深圳市宝安华越实业有限公司、深圳市宝安华越实业有限公司梅州分公司另案起诉上诉人***，梅江区人民法院及本案双方均到涉案现场，也见到现场大门根本没有锁，现场连锁头都没有。这也可以证明上诉人***在2019年1月起根本未履行出租人的适租义务，未对租赁物进行管理，也未及时收回租赁物。因此，其对市职校承担返还租赁物和支付占用费的责任应当由其承担，不应转嫁给深圳市宝安华越实业有限公司、深圳市宝安华越实业有限公司梅州分公司。且因为上诉人***在2019年1月起未履行出租人适租义务，用断电的方式逼迁华越公司，也不应该按照双方合同约定足额收取华越公司的租金。

上诉人深圳市宝安华越实业有限公司、深圳市宝安华越实业有限公司梅州分公司上诉请求：一、撤销(2022)粤1402民初286号民事判决第二项、第三项。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人未向上诉人履行出租人义务，不仅表现在其在与被上诉人合同期间跟梅州市职业技术学校签订《提前终止合同协议书》，于2018年9月30日提前解除《合作协议书》，还表现在：1、在向上诉人出租期间，没有履行适租义务，为了逼迁被上诉人而对租赁物断电，包括对办公楼和电梯分别断电，其中办公楼断电持续时间较短，电梯断电持续时间至少半年。2、被上诉人在2018年12月31日后未再履行对租赁物的管理义务，如对公共区域的维护、卫生管理等。一审判决既已确定被上诉人存在违约(提前解除与学校的合同及断电逼迁行为)，则不应判决被上诉人仍有权按合同收取足额的租金。因此，以合同约定的租金为本金计算利息也是不合理的。请求二审法院查明后依法改判。

上诉人***答辩称：一、根据双方合同约定，原业主单位因政策变化需提前收回，则双方互不承担违约责任，均按国家政府单位的要求执行。根据该约定，市职校为落实中央第十二巡视组和梅州市委第一巡查组的反馈意见，可看出，并不是上诉人***单方要求收回租赁物，而是因原业主单位的原因收回，也即是说合同出现了约定解除的情形。在这个时候，双方可以对合同的解除进行协商，但华越公司没有这样做，他放弃协商的行为不应当归责于上诉人***。二、合同签订方是上诉人***和华越公司，并不是市职校，华越公司与市职校之间发生的任何关系与***无关。三、华越公司主张其于2019年搬离租赁物，对此我方不予认可，搬离的事实由法院依法审查，但需要强调的是搬离不等于解除合同，租赁场地可以是为了自己使用，也可以空闲的放置，这是华越公司自己处置的权利。只是他是按照合同的约定支付租金，是否实际使用与我方无关。四、我方交付了租赁物，租赁物也没有出现破损、毁坏的情形，我方已履行适租义务。

一审原告***向一审法院起诉请求：1.判令解除2018年3月1日签订《场地合作协议书》，并将场地返还给原告；2.判令二被告立即向原告支付租金270000元（从2019年1月起至2021年12月止共计36个月，7500×36=270000）及自起诉之日起至偿清之日止以270000元为基数按同期一年期贷款市场报价利率标准计算的利息；3.判令二被告支付电费9958元；4.案件诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2012年2月22日，案外人梅州市职业技术学校（下简称“市职校”）与原告***签订了一份《合作协议书》，约定：1.市职校提供其江南校区即位于华南大道第一栋（剑英公园大门对面）一至六层及该栋楼后的活动场地给原告作为实训中心建设场所，原告负责出资建设实训中心，成立“梅州市职业技术学校旅游与酒店服务实训中心”；2.合作期限从2012年10月1日起至2032年10月1日止共20年；3.原告应向学校缴纳承包款，前五年每年50000元，第六年始每两年按10%递增，***应在每年12月30日前一次性付清当年承包款……等。签订《合作协议书》后，市职校将场地移交给原告。2018年3月1日，原告代理人廖志宇与被告宝安华越梅州分公司签订一份《场地合作协议书》，将原告承租的第一栋第三楼（靠近保卫室）的场地转租该被告，约定租赁时间为5年，从2018年4月1日至2023年3月31日（2018年3月1日至3月31日为装修期，免租金）；每月租金7500元（含物业费），第三年开始递增10%，每二年递增10%；电费按每度0.8元收取；被告宝安华越梅州分公司需向原告一次性支付履约保证金15000元……等。签订《场地合作协议书》后，被告宝安华越梅州分公司开始进场装修，并使用承租场地。2018年9月27日，市职校为贯彻落实中央第十二巡视组和梅州市委第一巡察组反馈意见，经与原告协商，签订了《提前终止合同协议书》。当中约定：1.双方于2012年2月22日签订的《合作协议书》于2018年9月30日提前终止。2.市职校给予原告1-3个月另行选址期，原告须于2018年12月30日前返还场地及附属物品、设备设施给职业学校。3.原告如未按期交还场地及其附属物品、设备设施，学校有权停水停电，且每逾期一日原告还应向学校支付1000元占用费；4.不管补偿条件是否达成协议，原告须在规定时间内交还场地及附属物品、设备设施，未尽事宜继续协商，不按时交还的，学校将采取合法手段收回并不作任何补偿。签订《提前终止合同协议书》后，因原告与市职校就补偿问题未达成协议等原因，原告一直未将场地交还给市职校。2020年11月，市职校将***诉至法院，要求返还场地，支付占用费、电费等，案号（2020）粤1402民初3745号。该案一审法院判决后***不服上诉。梅州市中院审理后于2021年9月26日作出（2021）粤14民终1362号终审判决，当中维持了一审判决***应返还梅州市江南华南大道职业学校所属江南校区内第一栋楼一至七层及该楼后活动场地给市职校的判项；并判令***应在判决生效之日起10日起，按原租赁合同的租金标准计付从2019年1至9月期间的占用费给职业学校，从2019年10月9日起至楼房及活动场地返还之日止，按1000元/日标准计付占用费给职业学校。终审判决后，市职校申请本院强制执行。本案中，被告宝安华越梅州分公司主张原告在与市职校签订《提前终止合作协议书》后，为逼迫其搬迁，于2019年1月采取了断电措施，因此其从2019年1月起未再交租金给原告，并于2019年6月4日搬离承租场地。原告庭审中承认曾采取断电措施，但主张电很快就重新接通，并认为被告未与其办理场地交接手续，将大门上锁，不能证明已搬离。被告则认为其搬离后因大门是指纹锁，并未上锁，大门一直是开着的。

一审法院认为，本案立案案由为合伙合同纠纷，但实为租赁合同纠纷，一审法院将案由更正为租赁合同纠纷。原告与被告宝安华越梅州分公司于2018年3月1日签订的《场地合作协议书》，实为租赁协议，双方间建立起转租协议关系。协议履行期间，2018年9月27日***自行与市职校签订《提前终止合同协议书》，于2018年9月30日提前解除了双方于2012年签订的《合作协议书》。《合作协议书》解除后，***对案涉租赁物已丧失承租权，其与被告宝安华越梅州分公司的转租协议失去继续履行基础，不能再履行，形成合同僵局。依“民九会议”第48条精神，***要求解除与被告的《场地合作协议书》一审法院支持，合同解除日期以该被告收到原告起诉状副本的2022年1月27日为准。2018年9月30日后，***本已丧失继续向被告宝安华越梅州分公司收取租金之权利，但依（2021）粤14民终1362号终审判决书，市职校同意***推迟至2019年10月8日前返还租赁物，因此至2019年10月8日，***占有租赁物仍有合法依据，梅州市中院亦判决***20**年1—9月的占用费按《合作协议书》约定标准计付给市职校。本案被告宝安华越梅州分公司作为案涉场地实际使用者，2019年1月1日起的租金，亦宜按转租协议约定的租金标准继续支付给***。被告辩称原告2019年1月采取断电措施逼迁，致其无法正常使用场地及电梯，不应再支付租金给原告。因本案审理的***起诉其他次承租人案件中，有几户次承租人至开庭时仍在正常使用本栋场地（如刘敏东），因此原告辩解断电后不久电已接上的意见一审法院采信。在此情况下，被告宝安华越梅州分公司仍应支付2019年1月起的租金给原告。对于被告宝安华越梅州分公司应支付租金至何时问题。依《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大。被告宝安华越梅州分公司等次承租人在得知原告与市职校的《合作协议书》于2018年9月30日提前解除，原告已无法继续履行转租合同构成违约后，采取联名形式向市职校发出《关于提前终止合同、限期收回场地的意见》，但市职校未明确答复。在此情况下，被告有进一步采取措施防止损失扩大的义务。被告宝安华越梅州分公司采取搬离措施是防止损失扩大的一种形式，该行为是履行法律义务，故不需以告知原告征得原告同意或与原告办理交接手续为前提。在被告宝安华越梅州分公司举证2019年已迁址情况下，原告否认该被告于2019年6月4日搬离，有责任提供证据反驳。从原告同时起诉其他次承租人的案件看，其他次承租人提交的电费收据可看出原告每季度是依据每位次承租人（租户吉祥不锈钢除外）的电表读数向被告收取电费，即抄表后再向被告收取电费，因此原告有能力举证被告2019年6月后是否仍使用场地。但本案中原告并未提供2019年6月后被告宝安华越梅州分公司场地仍产生电费的证据，应承担举证不能后果，一审法院对被告宝安华越梅州分公司辩称于2019年6月4日已搬离予以采信。综上，原告诉请的租金（占用费），一审法院只支持2019年1月至2019年6月4日。为方便计算，一审法院按5个月计，共37500元（7500×5个月）。因被告宝安华越梅州分公司已搬离，原告要求被告返还场地不予支持。原告要求被告支付从起诉之日起的租金利息，因被告确拖欠有租金，且原告主张的利率合理，一审法院支持，但只以37500元为基数计算。对于原告主张的电费9958元，源于市职校起诉***租赁合同纠纷案判决，即法院判决***应承担从2019年7月计至2020年9月的电费合计59746.5元，原告按六个租户分摊，每户9958元。因被告2019年6月已搬离，而2019年1—5月的电费原告未举证，应承担不利后果，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告***与被告深圳市宝安华越实业有限公司梅州分公司于2018年3月1日签订的《场地合作协议书》，于2022年1月27日解除；二、被告深圳市宝安华越实业有限公司梅州分公司、深圳市宝安华越实业有限公司应于判决生效后七日内，支付2019年1月起至2019年5月的占用费37500元给原告***；三、被告深圳市宝安华越实业有限公司梅州分公司、深圳市宝安华越实业有限公司应于本判决生效后七日内，支付从2022年1月13日起至37500元占用费付清止，按年利率3.7%计算的利息给原告***；四、驳回原告***其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5499.4元（原告已预交），由原告负担4929.4元，二被告负担770元。被告负担的案件受理费，原告愿由被告径行交付。

二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案处理意见如下：

本案争议焦点是：宝安华越公司、宝安华越梅州分公司是否仍应支付租金、如需应支付至何时，及应否承担2019年7月至2020年9月电费的问题。经查，根据本院（2021）粤14民终1362号民事判决认定，梅州市职业技术学校与***签订《提前终止协议书》后，双方又协商同意***推迟至2019年10月8日前返还租赁物，因此，***在2019年10月8日前仍可合法占有使用租赁物。宝安华越公司、宝安华越梅州分公司自2019年1月起未再支付租金给***，但仍继续占有使用案涉场地。虽然其辩称***采取对办公楼和电梯分别断电的方式逼迫其搬迁，但与其同租一栋楼的其他次承租人在此期间仍可正常使用租赁场地，故不管***是否有实施断电行为，但对宝安华越公司、宝安华越梅州分公司正常使用租赁场所并未造成实质影响，因此其仍应按合同约定支付占有使用租赁物期间的租金。

对租金应支付至何时的问题。因梅州市职业学校于2018年9月30日与***提前解除了《合作协议书》，***也因此要求与次承包人解除承租协议。宝安华越梅州分公司在搬出承租场所时虽未书面告知***，但从***对次承包人采取临时停电等手段要求解除协议，以及每季度依据每位次承租人的电表读数向次承租人收取电费的行为看，其应当了解各次承包人的经营情况，应当知道宝安华越梅州分公司已搬迁的事实，故其主张不知宝安华越梅州分公司已搬迁的意见难以采信。根据宝安华越梅州分公司提供的经营场所变更记录信息记载，宝安华越梅州分公司于2019年6月4日变更了经营场所，因此可认定宝安华越梅州分公司在该日期已迁出案涉场地。故一审法院判决宝安华越梅州分公司仍应支付2019年1月至5月的租金并无不当。

对宝安华越梅州分公司应否承担2019年7月至2020年9月电费的问题。根据上述认定，宝安华越梅州分公司已于2019年6月4日从承包场所搬走，故其对此后产生的电费无需承担缴交的义务。

综上所述，上诉人***、上诉人宝安华越公司、宝安华越梅州分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6236.87元（已由上诉人***和上诉人宝安华越公司、宝安华越梅州分公司分别预交），由上诉人***负担3118.43元，上诉人宝安华越公司、宝安华越梅州分公司负担3118.44元。上诉人多预交部分可分别向本院申请退还。

本判决为终审判决。

审 判 长　徐干忠

审 判 员　黄洪远

审 判 员　柯　彬

二〇二二年十一月二十九日

法官助理　王　妍

书 记 员　曾　梅