陕西铁道工程勘察有限公司与陕西人人居饮食娱乐有限公司、陕西人人居饮食娱乐有限公司西安西一路分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）陕01民终6049号

上诉人（原审被告）：陕西人人居饮食娱乐有限公司，住所地西安市碑林区建国路100号。

法定代表人：王爱琴，该公司董事长。

委托诉讼代理人：高蓉，陕西乐友律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：陕西人人居饮食娱乐有限公司西安西一路分公司，住所地西安市新城区西一路26号1幢201室。

负责人：王爱琴，该分公司总经理。

委托诉讼代理人：高蓉，陕西乐友律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：陕西铁道工程勘察有限公司，住所地西安市新城区西一路26号。

法定代表人：侯全德，该公司总经理。

委托诉讼代理人：房小娟，陕西华秦律师事务所律师。

原审第三人：中铁第一勘察设计院集团有限公司，住所地西安市雁塔区西影路2号。

法定代表人：王争鸣，该公司董事长。

委托诉讼代理人：熊致伟，男，1965年12月3日出生，汉族，该公司法律顾问，住西安市。

委托诉讼代理人：房小娟，陕西华秦律师事务所律师。

上诉人陕西人人居饮食娱乐有限公司(以下简称陕西人人居公司)、陕西人人居饮食娱乐有限公司西安西一路分公司（以下简称人人居西一路分公司）与被上诉人陕西铁道工程勘察有限公司（以下简称陕西工程勘察公司）、原审第三人中铁第一勘察设计院集团有限公司（以下简称中铁第一勘察设计公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陕西人人居公司、人人居西一路分公司的共同委托诉讼代理人高蓉，被上诉人陕西工程勘察公司及原审第三人中铁第一勘察设计公司的委托诉讼代理人房小娟、熊致伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陕西人人居公司、人人居西一路分公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回陕西工程勘察公司的全部诉讼请求；2、诉讼费由陕西工程勘察公司负担。事实和理由：双方合同已经依法解除，因此陕西人人居公司、人人居西一路分公司支付第三年租金的义务也已经解除，陕西工程勘察公司无权请求支付租金、占用费及违约金。原审判决认定人人居西一路分公司自2013年11月16日至2014年5月31日仍在经营无证据支持，且相关项目征收指挥部应当支付陕西人人居公司、人人居西一路分公司适当的拆迁补偿费用及停产停业损失等。

陕西工程勘察公司、中铁第一勘察设计公司辩称，租赁合同于2013年11月16日解除后，人人居西一路分公司经营至2014年5月31日并占用房屋至今，因此应依法支付拖欠的租金、房屋占用费及违约金。且租赁合同关系与政府拆迁补偿系两个不同的法律关系，陕西人人居公司、人人居西一路分公司不能以拆迁补偿不到位为由拒绝腾房等。请求：维持原审判决，驳回陕西人人居公司、人人居西一路分公司的上诉请求。

陕西工程勘察公司向一审法院起诉请求：1、判令陕西人人居公司、人人居西一路分公司向陕西工程勘察公司交还位于西安市××号房屋；2、判令陕西人人居公司、人人居西一路分公司向陕西工程勘察公司支付拖欠租金86250元（2013年7月1日-2013年11月15日）；3、判令陕西人人居公司、人人居西一路分公司向陕西工程勘察公司支付房屋占用费354583元（2013年11月16日至实际交房之日）；4、判令陕西人人居公司、人人居西一路分公司向陕西工程勘察公司支付逾期交纳租金的违约金10000元、逾期交房的滞纳金297084元（自2013年11月16日至实际交房之日）。

一审法院认定事实：经审理查明,陕西铁道工程勘察有限公司、中铁第一勘察设计院集团有限公司、陕西人人居饮食娱乐有限公司均为独立企业法人机构，陕西人人居饮食娱乐有限公司西安西一路分公司为陕西人人居饮食娱乐有限公司的分公司，依法注册登记，领取企业非法人营业执照。西安市××号房屋面积共380.89平方米，所有权人为第三人中铁第一勘察设计院集团有限公司，其将该房屋委托陕西铁道工程勘察有限公司管理、经营、出租，委托期限自2006年8月24日至2016年8月23日，并出具书面材料载明本案所涉全部权利义务均由陕西工程勘察公司承担。2011年6月30日陕西工程勘察公司（甲方）与人人居饮食娱乐有限公司西安西一路分公司（乙方）签订房屋租赁合同。约定将西安市××号，一层135.6平方米、二层144.52平方米、三层100.77平方米，共计380.89平方米出租于人人居西一路分公司。租期自2011年6月30日至2014年6月29日。租金每年230000元，通过银行转账形式按年支付，第一年租金于2011年7月30日前缴纳，第二年租金于2012年7月30日前缴纳，第三年租金于2013年7月30日前缴纳。合同第四条约定“由于城市建设征用和国家政策变化等出租人无法控制原因造成在装修过程中或在装修后终止本合同的，乙方自行承担相关费用。”第六条第三项约定“因不可抗力或城市建设征用和国家政策变化而无法履行合同的，双方合同自动解除、租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。”第七条第三项约定“乙方逾期支付租金的除应如数补交外，应支付违约金10000元。”第五项约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”2013年6月25日西安市房屋征收管理办公室下发市房征登字【2013】004号房屋征收调查登记通知载明“根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，东大街地区市政配套和中医医院及周边改造项目，需征收该项目范围内国有土地上的房屋，新城区政府授权新城区建住局对该项目范围内的房屋情况进行调查登记，西安市××号处于拆迁范围之内。”2013年7月27日陕西工程勘察公司向人人居西一路分公司送达陕勘函[2013]5号关于西安市××号拆迁通知函告知：“由于西安市政府建设规划需要，该地需拆迁，根据合同第六条第三款“因不可抗力或城市建设征用和国家政策变化而无法履行合同的，双方合同自动解除、租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。”现就拆迁事宜及时通知贵单位，请做好相关配合工作。”2013年11月4日陕西工程勘察公司向人人居西一路分公司送达陕勘函[2013]8号关于西安市××号拆迁通知函（2），要求人人居西一路分公司于2013年11月15日移交房屋。人人居西一路分公司接到函告后以其作为被拆迁商户，需协商拆迁补偿事宜为由拒绝腾交房屋，也拒绝支付2013年7月1日之后租金。陕西工程勘察公司分别于2013年11月18日，2013年12月29日向人人居西一路分公司函告，要求其移交房屋、催缴租金、违约金及滞纳金。西安市工商行政管理局新城分局于2013年12月26日向东大街地区综合改造项目征收范围内各工商户（含本案被告）下发通知，要求各商户在接到本通知一周内，务必与东大街地区综合改造征收安置指挥部联系，在规定的期限内达成安置协议，停止生产经营活动。人人居西一路分公司称收到该通知后即停业。经调查取证，西安市新城区地方税务局出具人人居西一路分公司纳税明细，显示人人居西一路分公司依法纳税截止于2014年5月31日。经查西安市××号现为人人居西一路分公司实际占有，由于拆迁房屋被围,未用于经营。《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十六条：被征收人或公有房屋承租人在房地产价格评估机构选定之日起20日内搬迁的，区房屋征收部门、开发区管委会应当给予每户1.5万元奖励，选择货币补偿的，每户再增加1.5万元奖励；20日至30日内搬迁的，每户给予1万元奖励，选择货币补偿的，每户再增加1万元奖励；超过30日搬迁的，不予奖励。第三十七条：产权调换房屋的层次、朝向等，由被征收人、公有房屋承租人按照交房顺序号自主选择，并予以公布。

一审法院认为，房屋租赁合同为双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，依法应确认有效，当事人应全面适当履行合同，但由于市政拆迁征收，西安市××号处于被拆迁征收范围，继续履行合同已然不能，依据合同第六条第三款“因不可抗力或城市建设征用和国家政策变化而无法履行合同的，双方合同自动解除、租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，”故合同已于陕西工程勘察公司通知人人居西一路公司交腾房屋的2013年11月15日解除，合同解除后，人人居西一路公司应将房屋返还陕西工程勘察公司，故陕西工程勘察公司主张合同解除前的租金于法有据,予以支持，并应据实结算;陕西工程勘察公司主张判令人人居西一路公司向陕西工程勘察公司支付房屋占用费354583元（2013年11月16日至至实际交房之日止），其中对2013年11月16日至2014年5月31日期间的房屋占用费，因人人居西一路公司尚在经营，故对此期间的房屋占用费应按租赁标准支付；对2014年6月1日至实际腾房之日期间的房屋占用费，因人人居西一路公司无合法根据占用房屋，根据拆迁政策，因人人居西一路公司未腾房，致使陕西工程勘察公司丧失优先选房及获得奖励的权利，有一定的损失，考虑损失大小及公平原则，酌情按年租金的20%计算房屋占用费为宜。陕西工程勘察公司主张人人居西一路公司逾期交纳租金违约金1万元，因2013年7月1日至11月15日合同解除之日，人人居西一路公司实际仍在经营，故应该按合同约定时间交纳该部分租金，后经陕西工程勘察公司催收被告仍拒不交纳，构成违约，应承担违约金1万元；人人居西一路公司辩称其不交纳租金系行使不按抗辩权，该抗辩理由不能成立，依法不予采信。对陕西工程勘察公司要求的逾期腾房滞纳金，因租赁合同只是约定了“合同期满逾期腾房”需支付滞纳金，并未约定“遇政府拆迁逾期腾房”需支付滞纳金，故该请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十八条、第九十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定、《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十六条、第三十七条之规定,判决：一、陕西人人居饮食娱乐有限公司、陕西人人居饮食娱乐有限公司西安西一路分公司于本判决生效之日起十日内将西安市××号房屋腾交陕西工程勘察公司陕西铁道工程勘察有限公司；二、陕西人人居饮食娱乐有限公司、陕西人人居饮食娱乐有限公司西安西一路分公司于本判决生效之日起十日内共同支付陕西铁道工程勘察有限公司自2013年7月1日至2013年7月15日房屋租金9583元；三、被告陕西人人居饮食娱乐有限公司、陕西人人居饮食娱乐有限公司西安西一路分公司于本判决生效之日起十日内共同支付陕西铁道工程勘察有限公司自2013年7月16日至2014年5月31日房屋占用费201250元；支付自2014年6月1日至实际腾房之日止按年租金23万元的20%计算房屋占用费；四、陕西人人居饮食娱乐有限公司、陕西人人居饮食娱乐有限公司西安西一路分公司于本判决生效之日起十日内共同支付陕西铁道工程勘察有限公司逾期交纳租金的违约金10000元；五、驳回陕西铁道工程勘察有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费11179元，由陕西铁道工程勘察有限公司负担3000元，由陕西人人居饮食娱乐有限公司、陕西人人居饮食娱乐有限公司西安西一路分公司共同负担8179元（陕西铁道工程勘察有限公司已预交，陕西人人居饮食娱乐有限公司、陕西人人居饮食娱乐有限公司西安西一路分公司随上述款项一并给付陕西铁道工程勘察有限公司）。

二审中，当事人没有提交新证据，均表示涉案租赁房屋已因政府拆迁工作而拆除。关于拆除时间，陕西人人居公司、人人居西一路分公司认为系2017年4月初拆除，陕西工程勘察公司、中铁第一勘察设计公司认为系2017年4月1日拆除。2016年10月20日，陕西人人居公司、人人居西一路分公司申请撤回其对西安市新城区建设和住房保障局不履行职责行为违法一案的起诉和上诉。其余事实一审判决查明属实。

本院认为，陕西工程勘察公司与人人居西一路分公司于2011年6月30日所签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。依据合同第六条第三款“因不可抗力或城市建设征用和国家政策变化而无法履行合同的，双方合同自动解除、租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算”，故合同已于陕西工程勘察公司通知人人居西一路公司因市政拆迁需交腾房屋之日即2013年11月15日解除。依照合同约定，合同解除前的租金应据实结算;合同解除后2013年11月16日至2014年5月31日实际经营期间的房屋占用费依法应按租赁标准支付。自2014年6月1日起，人人居西一路公司未实际经营但仍占用租赁房屋直至2017年4月1日租赁房屋被拆除，故原审判决就该期间的房屋占用费酌情按年租金的20%计算，并无不妥。人人居西一路公司逾期交纳租金一节构成违约，依法应承担相应违约金。至于陕西人人居公司、人人居西一路分公司上诉称陕西工程勘察公司无权请求支付租金、占用费及违约金一节，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。至于陕西人人居公司、人人居西一路分公司上诉称相关项目征收指挥部应当支付陕西人人居公司、人人居西一路分公司适当的拆迁补偿费用及停产停业损失等，属另一法律关系，且陕西人人居公司及人人居西一路分公司已于2016年10月20日申请撤回其对西安市新城区建设和住房保障局不履行职责行为违法一案的起诉和上诉，故本案不予涉及。

综上所述，陕西人人居公司、人人居西一路分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决事实清楚，适用法律正确，唯因双方于二审审理中均认可涉案租赁房屋已被拆除，故原审判决第一项应予撤销，第三项应予变更，其余判项应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)（二）项之规定，判决如下：

一、维持西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3143号民事判决第二项、第四项、第五项；

二、撤销西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3143号民事判决第一项；

三、变更西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3143号民事判决第三项为：陕西人人居饮食娱乐有限公司、陕西人人居饮食娱乐有限公司西安西一路分公司于本判决生效之日起十日内共同支付陕西铁道工程勘察有限公司自2013年7月16日至2014年5月31日房屋占用费201250元；以年租金23万元的20%为标准，支付自2014年6月1日至2017年3月31日房屋占用费191667元。

如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费6466元由陕西人人居饮食娱乐有限公司、陕西人人居饮食娱乐有限公司西安西一路分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　马莉莉

审判员　　秦燕燕

审判员　　马延环

二Ｏ二Ｏ一七年五月十一日

书记员　　孙婉侠