某某、大连染化集团有限公司等民间借贷纠纷民事二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽02民终5325号

上诉人（原审原告）：**，男，1980年1月2日生，汉族，住大连市沙河口区。

委托诉讼代理人：刘晓龙，辽宁盛淼律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：大连染化集团有限公司，住所地大连市甘井子区振兴路188号。

法定代表人：王彦祥，总经理。

委托诉讼代理人：刁秋燕，女，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：大连染化集团有限公司化工新村项目部，住所地大连市甘井子区化工新村。

负责人：邹立顺，经理。

委托诉讼代理人：路灿新，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者。

原审第三人：大连圣锦建设有限公司，住所地庄河市徐岭镇徐岭村(政府办公楼308室)。

法定代表人：田贵成，执行董事。

委托诉讼代理人：苏亚，国浩律师(大连)事务所律师。

委托诉讼代理人：谭永麟，国浩律师(大连)事务所律师。

上诉人**与被上诉人大连染化集团有限公司、大连染化集团有限公司化工新村项目部及原审第三人大连圣锦建设有限公司民间借贷纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初12014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人**及其委托诉讼代理人刘晓龙，被上诉人大连染化集团有限公司的委托诉讼代理人刁秋燕，被上诉人大连染化集团有限公司化工新村项目部的委托诉讼代理人路灿新，原审第三人大连圣锦建设有限公司的委托诉讼代理人苏亚、谭永麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、案涉《协议书》、《房屋买卖合同书》、8份《自管房屋买卖合同》系当事人真实意思表示、不违反法律及行政法规强制性规定，均合法有效。1.染化项目部系染化集团的分支机构，案涉项目由染化集团开发，一直由染化项目部对外销售，染化项目部系代理行为，故染化项目部与上诉人签订《协议书》、《房屋买卖合同书》、8份《自管房屋买卖合同》属于有权处分，均合法有效；2.《自管房屋买卖合同》对应的标的房屋性质上属于经济适用房，经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过《经济适用房管理办法》对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效。至于上诉人是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力。参照最高人民法院(2015)民申字第3336号裁定书。二、本案系房屋买卖合同纠纷，二被上诉人及第三人主张系民间借贷纠纷于法无据。1.本案中上诉人与案外人李振东既无借款合意，更无款项实际交付，李振东亦无法举证证明支付给上诉人的款项系借款利息，故双方不成立借款关系。李振东给上诉人转款是为了自上诉人处购买房屋，双方亦为此签订了正式的《房地产买卖居间合同》并依约支付了定金，双方间成立房屋买卖合同关系；2.上诉人与二被上诉人成立房屋买卖合同关系的事实有《协议书》、《房屋买卖合同书》、8份《自管房屋买卖合同》、银行转账记录、专用收款收据予以佐证，证据链条完整，证明力充分。二被上诉人作为房地产企业，应当知道其与上诉人签订的《自管房屋买卖合同》的性质和效力，在涉案8份《自管房屋买卖合同》中，未有任何以房产做抵押的意思表示。至于房屋价格低于市场价格，染化集团作为公司法人，其享有独立处分财产的权利，根据意思自治原则，染化集团低价处分房产并不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，不影响合同效力。三、原审法院对本案主要证据未予释法说理，程序严重违法。原审法院认定本案系借贷关系的证据是李振东给上诉人每月支付定金的转款以及双方的聊天记录。首先，李振东与原审第三人存在利害关系，其所做的陈述不能作为证据使用。其次，原审判决书并未对该两组证据采纳和采信的理由进行阐明，此举完全违背证据规则，属于断章取义。最后，在整个聊天记录中，上诉人与李振东之间始终表述的是房屋买卖关系，不存在任何关于借款的表述。四、本案涉嫌合同诈骗罪，应依法移送XX机关刑事立案。二被上诉人知晓案涉房屋（公寓）不能买卖的事实的，为了获取资金，由染化项目部在售楼处与上诉人签订了案涉合同书，将不能买卖的房屋出售给了上诉人，此行为涉嫌合同诈骗，应移送XX机关刑事立案。

大连染化集团有限公司辩称，服从（2021）辽0211民初12014号民事判决书，不同意上诉人**的上诉请求及所陈述的事实和理由。一、“染化集团”作为案涉房屋所有权单位和开发单位，是案涉房屋合法的权利人，其印章在大连市不动产登记中心登记备案。未经“染化集团”确认的任何处分行为不产生法律效力。二、上诉人所提供的证据，“染化集团”均不是当事人，其所提供的证据对“染化集团”依法不产生法律效力。“染化集团”没有参与，既不知实情，更违反程序，“染化集团”依法不予认可。三、在上诉状中，所有直接声称“二被上诉人”将“染化集团”和项目部混为一谈的说辞均不能成立。项目部，顾名思义就是一个项目管理部门，仅仅负责项目管理事宜，没有任何不动产的处分权利。四、上诉人将“染化集团”列为第一被告和第一被上诉人，是明知案涉房屋的合法权利人是“染化集团”，更是明知“染化集团”不会参与、知道不会同意、不会盖章的。五、上诉人在证据上与“染化集团”没有关联性,在法律上与“染化集团”没有权利义务关系，起诉“染化集团”是错误的，上诉人没有任何权利将不合法的责任和义务强加给“染化集团”，其诉讼请求就是假借法律给“染化集团”强加责任和义务，根本没有事实与法律依据。

大连染化集团有限公司化工新村项目部辩称，1、服从（2021）辽0211民初12014号民事判决书。2、不同意上诉人**的上诉请求及所陈述的事实和理由。一、同意第一被上诉人的答辩意见。第一被上诉人是案涉房屋的权利人。其答辩意见真实、合法、关联、有效。二、上诉人仅向人民法院提交了三份证据，尚有关联证据没有提交、尚有关联事实没有如实陈述，比如说上诉人与李振东还签订有《房地产买卖居间合同》约定回款事宜。而原审第三人向人民法院提供了八套证据是如实的，全面的，充分证明发生于2020年6月11日、2020年8月8日、2020年9月18日、2020年11月18日四笔钱款，表面上都是《协议书》、《房屋买卖合同书》、《自管房屋买卖合同》和《房地产买卖居间合同》，实际上李振东已经出庭作证，并提供了《情况说明》和上诉人与李振东之间的直接微信聊天记录，上诉人是出借人，李振东是借款人。《房地产居间合同》的当事人就是上诉人和李振东，钱款就是本加息的数额，每月支付定金就是利息，约定的交房期间就是借期。2020年6月11日发生的500万元，除了已有《协议书》、《房屋买卖合同书》、《自管房屋买卖合同》和《房地产买卖居间合同》外，还有一份《财务顾问协议》，约定由案外人鲁鹏飞提供融资服务，每个月的融资代理费为融资额的2%。此500万元，已由实际借款人李振东连本带息向上诉人偿还完毕。相应的《协议书》、《房屋买卖合同书》、22套《自管房屋买卖合同》和《房地产买卖居间合同》作废。从资金流向上形成：上诉人——>第三人——>李振东——>上诉人的闭环。本案是发生于2020年8月8日的200万元，是上诉人出具材料文本，由案外人李振东出面协调，由圣锦公司为案外人李振东从上诉人处代取代转200万元的借款，第二被上诉人向提供的形式上抵押性质的手续。同时，2020年8月15日，上诉人与案外人李振东签订《房地产买卖居间合同》，约定上诉人将案涉房屋以230万元的价格出售给案外人李振东，2020年11月8日前一次性付清，案外人李振东承诺3月内一次性全款购买并每月付定金10万元。上诉人与案外人李振东的聊天记录相佐证。真实意思就是2020年8月8日上诉人向案外人李振东出借200万元，2020年11月8日前案外人李振东一次性向上诉人付清230万元，3月内每月支付利息10万元。将利息表述为定金。三、上诉人作为原审原告是发起本诉的当事人，应当如实陈述案件事实，不应该隐瞒重要事实而误导。上诉人提供的证据中一概没有染化集团，而起诉中又列第一被告和第一被上诉人，证明上诉人明知案涉土地是染化集团国有划拨土地、明知房屋为染化集团的单位自建经济适用房屋等等。通过此种方式实现民间借贷是出借人（上诉人）与借款人（案外人李振东）的真实意思表示，李振东作为证人出庭作证，案件事实清楚明了，一审判决正确。四、上诉人所谓“原审法院对本案主要证据未予释法说理，程序严重违法”不能成立。原审诉讼程序完全符合《民事诉讼法》之规定，程序合法。

大连圣锦建设有限公司述称，不同意上诉人**的上诉请求。理由如下：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求并无任何事实及法律依据，请二审法院依法维持此一审正确判决。本案中，案涉房产系由被上诉人大连染化集团有限公司化工新村项目部（以下简称“染化集团项目部”）应上诉人及案外人李振东的要求，由原审第三人圣锦公司用于为“案外人李振东于2020年8月8日自上诉人处的一笔200万元的借款”向上诉人提供让与担保，案涉《协议书》及《房屋买卖合同书》等材料，均仅仅系应上诉人、案外人李振东的要求，就上诉人及案外人李振东之间的借款，为了在形式上形成让与担保这一法律关系而出现的一系列文件，此一系列文件并无房屋买卖的真实意思，本案自始就根本不存在上诉人所称的房屋买卖事实。在此情形下，一审法院综合全案证据，认定本案基础法律关系为民间借贷，当事人以订立房屋买卖合同作为民间借贷的担保，并判决驳回了上诉人的诉讼请求，当属完全正确。二、本案中，上诉人据以提起本案上诉的“事实及理由”，均不成立。具体如下：（一）上诉人称“案涉《协议书》、《房屋买卖合同书》、8份《自管房屋买卖合同》系当事人真实意思表示”，显属错误。本案自始就根本不存在上诉人所称的房屋买卖事实，案涉房产曾于2020年8月8日由被上诉人染化集团项目部应上诉人及案外人李振东的要求，由原审第三人圣锦公司用于为“案外人李振东于2020年8月8日自上诉人处的一笔200万元的借款”向上诉人提供的让与担保（即非典型性担保），其中，此笔200万元的借款期限为3个月，月息5分（即月息10万），担保人为原审第三人圣锦公司，用于担保的所谓抵债房屋即为案涉的8套房产。另外，基于同样的模式被使用的被上诉人染化集团开发建设的其他房产，还涉及另外3笔借款担保事宜[该三笔借款分别为：其一，案外人李振东于2020年6月11日自上诉人处的一笔500万元的借款，借款期限3个月，月息3分（即月息15万元），融资顾问费每月为融资额度的2%，担保人为原审第三人圣锦公司，用于担保的所谓抵债房屋为22套，目前该笔借款已由案外人李振东在借款期满之前将本息向上诉人偿还完毕；其二，案外人李振东于2020年9月18日自上诉人处的一笔200万元的借款，借款期限为6个月，月息3分（即月息6万），担保人为原审第三人圣锦公司，用于担保的所谓抵债房屋为9套，目前案外人李振东已向上诉人支付了该笔借款的部分利息；其三，案外人李振东于2020年11月18日自上诉人处的一笔300万元的借款，借款期限为3个月，首月月息5分（即月息15万）、第二个月月息3.5分（即月息10.5万）、第三个月月息为3.5分（即月息10.5万），担保人为案外人大连赫玥山项目管理企业，用于担保的所谓抵债房屋为13套，目前案外人李振东已向上诉人支付了该笔借款的部分利息。需要说明的是，从包括案涉房产的自身现状而言，案涉房产根本不具备可供对外销售的资质条件，根本无法办理抵押登记手续，更不能形成“办理过户登记”形式的让与担保，此种让与担保根本不能发生担保的效力。基于此，案涉《协议书》、《房屋买卖合同书》、8份《自管房屋买卖合同》等一系列文件材料，均系包括原审第三人圣锦公司在内的各方主体应上诉人、案外人李振东的要求，就上诉人及案外人李振东之间的借款，为了在形式上形成让与担保这一法律关系而出现的一系列文件，此一系列文件并无房屋买卖的真实意思。（二）上诉人认为“本案系房屋买卖合同纠纷”，显属错误。本案中，综合案外人按月向上诉人支付名为定金实为利息的事实、案涉款项支付及汇入情况、前述其他几笔借款的履行情况，并结合具有还本付息性质的《房地产买卖居间合同》以及案外人李振东与上诉人微信聊天记录中所多次体现的“借款”、“抵押”等相关内容，足以证明，案外人李振东与上诉人之间具有充分的借款合意，且借款已实际交付，案外人李振东也按月支付借款利息，本案基础法律关系为民间借贷及让与担保，而并非房屋买卖合同纠纷。（三）上诉人称“一审法院未对本案主要证据释法说理，程序严重违法”，系属错误。首先，上诉人所援引的《关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》，仅系法院系统内部的指导性意见，不能作为评判一审程序是否违法的依据。此外，结合包括“案外人李振东每月支付‘定金’10万元”以及“案外人李振东与上诉人微信聊天记录”在内的全案证据，已足以使一审法院形成内心确信，本案法律关系为民间借贷及让与担保，而非上诉人一再坚持的所谓房屋买卖合同，在此情形下，一审法院也无需就案涉每一份证据进行释法说理。（四）上诉人认为本案涉嫌合同诈骗罪，无任何事实及法律依据。

**向一审法院起诉请求：1、判令二被告向原告交付大连市甘井子区红枫园项目中的D2标段（广誉嘉苑）4号楼中1-4-10、1-4-13、1-4-14、1-4-18、1-4-22、1-4-27、1-4-29、1-4-30，共8套房屋；2、判令二被告向原告支付违约金（本金200万元为基数，自2020年11月1日起至实际交付之日止，按照日万分之二计算）。

一审法院认定事实：被告染化集团项目部（甲方）与第三人圣锦公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方自愿出资购买甲方开发建设位于大连市甘井子区，总房款为人民币贰佰万零伍佰捌拾元整，乙方知悉并认可该房屋的产权性质为企业自建自管公房，并同意甲方将在工程结算完成后应支付给乙方的工程款中扣除该购房款。乙方购买房屋总价款2,000,580元，工程款等额抵顶购房款2,000,580元，购买的房屋房号红枫园4号楼1单元4层18号、22号、27号、29号、30号、14号、10号、13号。乙方用工程款抵顶购房款前应给甲方开具等额的工程款发票。房屋竣工验收合格且交付使用后，乙方须交清购房款及相关费用，否则甲方有权不予发放房屋钥匙。2020年8月8日，被告染化集团项目部（甲方）、第三人圣锦公司（乙方）与原告**（丙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方作为房地产开发商将位于大连市甘井子区后盐立交桥东侧编号为大国用（2011）第04063号地块小区名：大连市甘井子区红枫园D2标段（广誉嘉苑）将其承包的化工新村项目分包给乙方，现该项目已经竣工，并验收合格。经过甲乙双方的协商，甲方将其名下的经济适用房（1#2#楼loft）抵顶给乙方，抵顶完成之后，甲乙双方因工程价款所形成的债权债务关系在等额的范围内消灭，建筑房号1-4-18、1-4-22、1-4-27、1-4-29、1-4-30、1-4-14、1-4-10、1-4-13，共8套。甲乙丙三方协商一致，经甲方同意丙方以200万元向乙方购买上述房屋并购房款打入乙方账户，丙方自合同签订之日起10日内将房款汇入乙方所在账户。甲方自合同签订之日起五年内，协助丙方办理上述房屋的落户手续，若甲方不能在约定的期间完成上述房屋办理40年产权不动产权证，乙丙双方可以按购房款总额的日万分之六向甲方主张违约金。2020年8月8日，被告染化集团项目部（甲方）与原告**（乙方）签订8份《自管房屋买卖合同》，约定乙方购买行政街号大连市甘井子区红枫园1-4-18、1-4-22、1-4-27、1-4-29、1-4-30、1-4-14、1-4-10、1-4-13号，共8套房屋，买受人于2020年8月8日前一次性付清总房款。合同第八条规定，甲方应当在2020年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将甲方验收合格达到居住使用条件的房屋交付乙方使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，逾期超过90日，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之2的违约金。2020年8月8日，第三人圣锦公司给原告出具专用收款收据一份，金额为2,000,580元，收款事由载明：收取**购房款，以实际到账金额为准，收据才有效，原告已向第三人通过银行转款2,000,000元。2020年8月15日，原告与案外人李振东签订房地产买卖居间合同，约定原告将案涉房屋以2,300,000元的价格出售给案外人李振东，2020年11月8日前一次性付清，案外人李振东承诺3月内一次性全款购买并每月支付定金100,000元人民币，如乙方未按时支付定金或在约定时间内未付清余款，则此合同解除，案外人李振东放弃购买此房屋。另查，原告与案外人李振东聊天记录中载有：“**好，我想问一下，抵押用loft房子可不可以”，“哈哈，李总，买卖房，我给你回电话”，以及原告向案外人李振东提示多笔定金已到支付期限等内容。

一审法院认为，当事方争议焦点为本案基础法律关系是房屋买卖合同还是以房屋买卖合同为民间借贷做担保，结合原告与案外人李振东就案涉房屋又签订的《房地产买卖居间合同》中除2,000,000元外每月支付定金100,000的约定以及双方聊天记录的表述，又考虑第三人提供的其余几份房屋买卖合同及原告汇入款项流动明细，本案基础法律关系应属民间借贷，当事人以订立房屋买卖合同作为民间借贷的担保，原告坚持以房屋买卖合同作为基础法律关系主张交付房屋并支付违约金，一审法院不能支持。综上所述，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020年修订）》第二十三条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下：驳回原告**的全部诉讼请求。案件受理费22,800元，保全费5,000元，合计27,800元（原告预交），由原告负担。

本院二审期间，双方均未提交新的证据。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：本案双方争议的焦点是如何确定各方的真实意思表示是房屋买卖，还是以签订房屋买卖合同的形式掩盖高息放贷行为。上诉人**上诉坚持主张房屋买卖合同系签订各方的真实意思表示，合法有效，要求被上诉人履行房屋买卖协议。本案的相关证据证实，案涉房屋的开发单位是被上诉人大连染化集团有限公司，被上诉人大连染化集团有限公司化工新村项目部系大连染化集团有限公司下属的二级单位，除非有开发单位的特别授权，否则其并不具备对外签订案涉房屋买卖合同的主体资格，对签订房屋买卖合同的各方，这是常识性的问题，各方均应当清楚。案涉房屋的性质属于政府政策指导下的经济适用房和自管房，并非一般意义上的普通商品房，政府文件明确案涉房产不得对外销售，更何况一次性销售给一个人多套。况且，在签订房屋买卖协议时案涉房屋也不具备对外销售的条件，尚处于正在建设阶段。以上事实足以证明，签订的案涉房屋买卖合同无效是本案各方当事人在签订时就已明确知道的。明知房屋买卖合同无效为什么还要签订？从时间上看，《房屋买卖合同书》、8份《自管房屋买卖合同》和上诉人付款200万元给第三人大连圣锦建设有限公司均在2020年8月8日同一天完成，第三人大连圣锦建设有限公司随后将该笔款项转给案外人李振东，2020年8月15日，上诉人**又与案外人李振东签订房地产买卖居间合同，合同约定上诉人**将案涉房屋以2,300,000元的价格出售给案外人李振东，2020年11月8日前一次性付清，案外人李振东承诺3个月内一次性全款购买并每月支付定金100,000元人民币。实际上，上诉人**早在同年的6月，也是本案的相关各方，也是案涉项目的房产，也是按本案同样的模式操作后出借给案外人李振东500万元，在从案外人李振东处成功收回500万元借款和高额利息后，其又向与其签订房屋买卖合同的各方明确表示“放弃购买”其当初合同中要购买的22套经济适用房。在本案之后，上诉人**和案外人李振东还有两笔借款也是采取了与本案同样的操作模式。综合本案的相关证据并结合当事各方对案件事实的陈述，本院认为，上诉人**的真实意思表示并非要购买案涉房屋，其也并不在意签订的房屋买卖协议是否真实有效，其真实用意在于通过这样一种运作方式，再以与实际借款人签订房屋买卖居间合同的形式，以将案涉房产转卖给实际借款人为幌子，在合同中将房款变相确定借款本金，以约定交付定金的方式变相确定借款利息，以交付房款的时间变相确定借款期限，从而达到有效规避国家对未依法取得放贷资格的出借人，以营利为目的向社会不特定对象提供借款，民间借贷合同无效需承担的法律后果。这也就解释了为什么明知房屋买卖合同无效还要签订的原因。综上，本案是以签订房屋买卖合同形式为掩护，从而达到违法放贷，收取高息的民间借贷法律关系。**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22800元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审判长　　夏红军

审判员　　毛国强

审判员　　缪　明

二〇二二年六月二十四日

书记员　　郑　爽