邯郸市银泰房地产开发有限公司、某某等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终4416号 上诉人（原审被告）：邯郸市银泰房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市复兴区前百家社区定国寺东侧。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，河北中大同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河北中大同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1971年1月18日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。 委托诉讼代理人：***，河北驰舟律师事务所律师。 原审第三人：河北鑫泰建筑工程有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区丛台西路25号**商务大厦C**16层C1603号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司工程部经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 上诉人邯郸市银泰房地产开发有限公司（以下简称银泰公司）因与被上诉人***、原审第三人河北鑫泰建筑工程有限公司（以下简称鑫泰公司）商品房销售合同纠纷一案，河北省邯郸市复兴区人民法院于2020年8月5日作出（2020）冀0404民初406号民事判决，宣判后，银泰公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 银泰公司上诉请求：1.依法撤销河北省邯郸市复兴区人民法院（2020）冀0404民初406号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由被上诉人负担。主要事实和理由:1.上诉人与被上诉人从未形成商品房销售合同的要约与承诺，未签订商品房销售合同，被上诉人未向上诉人支付过案涉房屋的合理对价，上诉人与被上诉人不存在任何合同关系。上诉人将案涉房屋抵顶给鑫泰公司时，房屋还未建成，物权尚未设立，鑫泰公司将其处分给**，**又处分给被上诉人均为无权处分。因原审第三人施工质量不合格造成上诉人垫付了维修费，上诉人为追**修费行使解除权，从而撤销案涉房屋的抵顶，上述事实一审法院没有认定;2.上诉人与被上诉人之间不存合同关系，所有的当事人之间均为顶账关系，一审法院定案时适用商品房买卖合同的法律规定错误。 ***答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法应予维持。上诉人上诉没有任何事实及法律依据，上诉人已经将案涉房产处分给**，**又处分给被上诉人，并且上诉人已经给被上诉人收款收据及交房通知单、物业费收据，上诉人与被上诉人之间已经形成具有相对性的合同关系，上诉人称工程质量不合格，垫**修费行使追**修费的问题已经通过另案诉讼，在审理之中，对本案已经形成的在上诉人与被上诉人之间的合同关系没有没有影响。应当驳回上诉请求，维持原判。 鑫泰公司未对银泰公司上诉理由发表意见。 ***向一审法院起诉请求：1.被告将邯郸市复兴区先锋苑2-2-3201号房屋交付给原告，并协助原告办理房屋产权手续；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月6日，发包人鼎发公司与承包人鑫泰公司签订《外墙保温一体板工程施工合同》一份，约定鼎发公司将百家新城·先锋苑1＃、2＃、3＃外墙保温一体板工程承包给鑫泰公司施工，包工包料，并对价款进行了约定。2015年9月28日，双方进行结算，金额为850万元。2014年11月24日，银泰公司（甲方）与鼎发公司（乙方）、鑫泰公司（丙方）签订《房屋抵顶工程款协议》一份，约定：鉴于甲方欠乙方工程款，乙方欠丙方工程款，甲方以先锋苑房屋抵顶乙方工程款2463174元，乙方将该房屋转抵丙方工程款2463174元，具体为：房屋5套，房号1-Ａ2303,1-Ａ2403，1-Ａ2503，2-Ｂ3201,2-Ｂ3301,单价4200元／平方米，总面积586.47平方米，总房款2463174元，抵顶房屋的建筑面积以最终测绘面积为准，差异部分以现金方式清算，多退少补；甲方在工程竣工验收合格后交付抵偿工程款的房屋，甲方协助丙方办理房屋交付等系列交接、过户手续，所产生的费用由丙方承担；协议签订后，丙方即拥有上述房屋的所有权（包括但不限于自用、出租、转让、抵押等），丙方可执行或由甲方协助销售该抵顶工程款的房屋；本协议约定商品房的单价及总价款仅指商品房本身的价格及价款，并不包括购买该商品房所需要承担的税费及购买、使用该商品房所需由购房者承担的其他相关费用；本协议签订后，即视为甲方已向乙方、同时乙方已向丙方完成本协议所确定之金额的工程款的支付，甲方不再向乙方及丙方承担该金额的工程欠款的付款责任。原告向本院提交《房屋进住交接单》载明：姓名***，房屋坐落2号楼2**32层01号。“客服部签字”处银泰公司**，***在“业主”处签字。同日，银泰公司收取***“先锋苑2-2-3201太阳能款”5000元。银泰公司对上述交接单以及收据的真实性不持异议，但称该交接单是银泰公司在交接单上**后，姓名栏空白的情况下交付给鑫泰公司，其上所签的字是***自行书写，太阳能款收据上载明“***”是因为鑫泰公司指定的交款人为“***”。庭审中，双方均认可涉案房屋已经具备交付条件。以上事实，有《外墙保温一体板工程施工合同》、《工程结算单》、《房屋抵顶工程款协议》、《房屋进住交接单》、《收据》各一份，证人**当庭证言及当事人陈述在卷佐证。 一审法院认为，鼎发公司将百家新城·先锋苑1＃、2＃、3＃外墙保温一体板工程承包给鑫泰公司施工后，三方因工程欠款问题，签订《房屋抵顶工程款协议》一份，该协议当事人双方意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。协议约定，银泰公司以先锋苑房屋五套（房号为1-Ａ2303,1-Ａ2403，1-Ａ2503，2-Ｂ3201,2-Ｂ3301）抵顶鼎发公司工程款2463174元，鼎发公司将该房屋转抵鑫泰公司工程款2463174元，银泰公司在工程竣工验收合格后交付抵偿工程款的房屋，协助鑫泰公司办理房屋交付等系列交接、过户手续，并约定了协议签订后鑫泰公司即拥有上述房屋的所有权（包括但不限于自用、出租、转让、抵押等）。现鑫泰公司陈述、**证言以及***提交的《房屋进住交接单》、“先锋苑2-2-3201太阳能款”收据，能够证实鑫泰公司已将涉案房屋交付**，**又将该房屋抵顶给***，银泰公司就涉案房屋已与***形成了商品房销售合同关系，上述事实证据充分，本院予以确认。银泰公司应当按照约定向***交付涉案房屋，***要求银泰公司交付邯郸市复兴区先锋苑2-2-3201号房屋，并协助***办理房屋产权手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 银泰公司辩称，抵顶后银泰公司从未收到鑫泰公司将涉案房屋转让给***的通知，***未支付购房款，双方未建立商品房销售合同关系，因三方签订的《房屋抵顶工程款协议》明确约定了协议签订后，即视为三方完成本协议所确定之金额的工程款的支付，被告该辩解，证据不足，本院不予支持。银泰公司辩称，因鑫泰公司施工存在质量问题，产生48万元维修款，被告为追回维修款，撤回了抵顶房屋，因银泰公司已将涉案房屋抵顶给***，与***形成了商品房销售合同关系后，其与鑫泰公司的工程款纠纷属于另一法律关系，与***无关，本院在本案中不予审理。 一审法院判决：被告邯郸市银泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将邯郸市复兴区先锋苑2-2-3201号房屋交付原告***，并协助原告***办理房屋产权手续。 二审期间***向本院提交，2020年5月15日银泰公司为原告，鑫泰公司为被告的起诉状。拟证实，银泰公司就垫**修费的问题已向复兴区人民法院提起诉讼。 银泰公司质证认为，对起诉书的真实性没有异议，其起诉的维修费与本案抗辩的维修费是同一笔。 鑫泰公司质证认为，对起诉状没有异议，这个案子复兴区法院已经审理，目前还没有结果。 本院二审查明，2020年5月15日，银泰公司以请求鑫泰公司支付垫**修款307,831.83元为由向复兴区人民法院提起诉讼。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，银泰公司因拖欠工程款与鼎发公司、鑫泰公司签订《房屋抵顶工程款协议》，该协议是三方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。本案中，银泰公司已经按照《房屋抵顶工程款协议》约定将包含案涉房屋在内的房屋交付**，**将案涉房屋抵顶给***，后银泰公司向***出具《房屋进住交接单》并收取案涉房屋的太阳能款。因此，银泰公司与***之间已经形成商品房销售合同关系。银泰公司上诉称与***之间不存在合同关系的理由不能成立，本院不予支持。另，因鑫泰公司施工存在质量问题，银泰公司为追回维修款一案，已经向复兴区法院提起诉讼。银泰公司上诉称为追**修费，撤销案涉房屋抵顶工程款的上诉理由不能，成立，本院不予支持。 综上，银泰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由银泰公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二〇年十一月十一日 书记员　　***