苏州双友置地有限公司、苏州盛通市政园林工程有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏05民终8320号

上诉人(原审被告)：苏州双友置地有限公司,住所地江

苏省苏州工业园区唯亭镇星澄路9号。

法定代表人：王同贵，董事长。

委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何亚兵，江苏智择律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):苏州盛通市政园林工程有限公司,住所地江苏省苏州市吴中经济开发区枫津路****。

法定代表人：柴小梅，总经理。

委托诉讼代理人：李加刚，江苏和舟律师事务所律师。

原审第三人：中国第四冶金建设有限责任公司,住所地江西省贵溪,住所地江西省贵溪市建设路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：林铁生，董事长。

委托诉讼代理人：郁力，江苏善合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张茜，江苏善合律师事务所律师。

上诉人苏州双友置地有限公司（以下简称双友置地）因与被上诉人苏州盛通市政园林工程有限公司（以下简称盛通市政）、原审第三人中国第四冶金建设有限责任公司（以下简称四冶公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人双友置地上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回盛通市政诉讼请求或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、罗某系诉争房屋认购人之一，其应作为原告参加诉讼。一审法院允许其作为证人出庭系遗漏诉讼主体，且程序错误。二、三方抵房《协议书》只是原则协议，所涉房屋对应的买卖合同签订以及款项支付等均没有实际发生，抵房并未完成。且四冶公司也并没有为盛通市政代付过任何购房款，一审判决认定四冶公司以减免工程款的形式代盛通市政支付房屋价款，系认定事实错误。三、一审法院认定三方协议书合法有效，同时认定四冶公司与双友置地之间工程款的结算方式及金额，与本案并非同一法律关系，属于适用法律错误。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人盛通市政答辩称：一、罗某仅是盛通市政委托办理购买涉案房屋的经办人，其作为证人出庭符合法律规定，盛通市政和双友置地认可的买受方主体应系盛通市政，双友置地认为罗某系涉案房屋共有人没有依据。二、涉案房屋的房款1558200元，已经作为盛通市政、双友置地以及四冶公司均认可的方式予以折抵，双友置地代付购房款是在三方协议签订时就已经确认并已履行完成。双友置地欠付四冶公司的工程款远超过涉案案款，双友置地所列举被法院裁定协助执行等证据与盛通市政无关。双友置地与盛通市政所签署的《车位购买协议》也载明了盛通市政购买了双友.新河城1幢901室商品房，进一步印证了双友置地正在积极履行三方协议书所约定的出卖人法定义务。

原审第三人四冶公司述称：同意上诉人的上诉理由。三方协议没有载明订立时间是因为四冶公司确实同意以工程款代盛通市政支付诉争房屋的购房款，但盛通市政没有支付四冶公司相应的价款，也没有向双友置地支付购房款，盛通公司企图无偿获得涉案房屋是没有依据的。

盛通市政向一审法院起诉请求：判令苏州工业园区葑亭大道628号双友·新和城1幢901室归属盛通市政所有，双友置地协助办理过户手续，并由双友置地承担本案诉讼费、保全费。

一审法院认定以下事实：苏州工业园区双友·新和城位于葑亭大道628号，葑亭大道628号1幢901室的房屋目前初始登记人为双友置地，该房屋建筑面积112.96平方米。

双友置地（甲方）、四冶公司（乙方）、盛通市政（丙方）之间签订有一份《协议书》，约定乙方承建工程，甲方应向向乙方支付工程款，且丙方向甲方购买双友·新和城项目商品房，应向甲方支付房款。经双方友好协商，现就丙方购房所涉房屋价款支付事宜达成如下一致：1、丙方于-年-月-日与甲方签订编号为-的《苏州工业园区商品房（毛坯）销售合同》，向己方购买双友·新和城1幢901室商品房，面积112.96平方米，原单价14679.53元/平米，原总价1658200元，优惠搜房优惠2万元抵10万元，优惠后单价13794.26元/平方米，优惠后总价1558200元，乙方同意代丙方支付上述合同项下的款项。2、上述商品房买卖合同价款支付途径为：1、甲方在所欠乙方工程款项中扣减上述房屋合同款，用于冲抵丙方支付给甲方的商品房买卖合同价款，同时甲方所欠乙方的相应工程款一并抵消。3、除本协议约定外，甲乙丙三方互相之间的法律关系仍按照原合同执行，除本协议书约定价款外的款项结算按各自原约定。4、如出现丙方或乙方款项无法或不足抵扣的，本协议书不表示免除丙方甲方的付款义务，同时房价因面积等原因发生变动，以及交房前依照上述商品房买卖合同约定应向甲方支付的其他款项（含代扣代缴税费），由丙方结清。5、本协议一式三份，各方各持一份，盖章后生效。该协议书下方，甲方、乙方、丙方均加盖公章。

2014年7月19日，双友置地(卖方)与盛通市政(乙方)、乙方共有人罗某签订一份订购协议，约定乙方向甲方购买双友·新和城1幢902室，房屋面积89.13平米，总价1214581元，乙方同意签定本订购单时支付定金20000元作为双方签订《苏州工业园区商品房销售合同》和有关设施购买合同的担保，签订销售合同后定金转为首付款，于2014年7月26日前支付1214581元，于2014年7月26日前至甲方售楼处与甲方签订销售合同，超期未签订的或者乙方在预定期限内表示不愿签订买卖合同视为乙方已解除本订购单，甲方即有权另行处置该房屋，无需再通知乙方，乙方已支付的定金不予退还。2014年8月18日，双友置地(卖方)与盛通市政(乙方)、共有人罗某另签订一份订购协议，约定乙方购买1幢901室房屋，房屋建筑面积暂定为112.96平方米，单价每平方米14679.53元，总价为1658200元，付款方式为签约前乙方支付498200元，其余房款在2014年9月25日前支付完毕，其中贷款1160000元，乙方同意签定本订购单时支付定金20000元作为担保，其余条款与前一份订购协议一致。该两份协议上，甲方处加盖双友置地印章，乙方罗某签字，盛通市政未加盖公章。

2014年8月18日，盛通市政作为付款单位向双友置地支付上述房屋预收定金2万元,双友置地加盖发票专用章确认收到款项。

2015年3月7日,双友置地（甲方）与盛通市政（乙方）签订两份车位购买协议,约定鉴于乙方已购买双友·新和城1幢901室商品房一套，经双方协商，乙方自愿分别以56000元的价格购买编号为D20、D25的汽车车位，与2014年3月14日前付清款项，甲方配合乙方向房管部门办理产权登记手续。该协议下方，甲方处双友置地盖章，乙方罗某签字并加盖盛通市政印章。盛通市政分别与签约当日向双友置地支付上述两车位的车位费各56000元，双友置地开具发票确认收到款项。

诉讼中，盛通市政申请证人罗某出庭作证。罗某陈述如下：我是盛通市政的总经理。双友·新和城项目的实际施工人为姚玉斌，姚玉斌挂靠四冶公司在苏州做海尚一品三期工程，盛通置地为在工程上提供担保。当时双友置地发不出工资，就向盛通市政借款100多万元发放工人工资。后2014年7月三方进行结算，同意将工程上的欠款折抵购房款并签了三方协议，各方均明确折抵的工程款即为双友·新和城项目上的工程款。三方协议在双友置地办公室签订，盛通市政拿回去盖章后交给四冶公司，盛通市政留存的为复印件，故盛通市政可以提交只有两枚印章的合同复印件。之后双友置地让盛通市政补签房屋买卖合同，模板也是双友置地提供的，因为面积小价款不够故此改为901室，902室买卖也作废并退还了2万元定金。罗某的签字都是代表盛通市政的，起诉前和四冶公司协商，四冶公司还说上述抵房的工程款双友置地并未支付。2015年房屋建好就就交付盛通市政一直使用。

诉讼中，双友置地提交一份四冶公司于2015年10月9日出具给双友置地的《函》，内容为因双方之间工程款审计进程迟滞，故申请双友置地直接对结算资料进行审核，并且要求撤销以前向双友置地提交工程款地方承诺书。该协议上有四冶公司印章。双友置地另提交一份四冶公司在2015年10月25日给付双友置地的《关于解除“以房抵工”相关协议的通知》，内容为因四冶公司在外牵涉多起诉讼造成双友置地被相关法院要求停止支付双友·新和城项目之相应金额的工程款，二者之间无法实施原约定的“以房抵工程款”事宜。另双友·新和城项目处于结算审计过程中，初步核算四冶公司没有可用于冲抵购房款的应付工程款，故即便没有上述法院要求协助执行的措施，“以房抵工程款”事宜也无法继续履行。鉴于上述情况，四冶公司就双方此前达成有关“以房抵工程款”之协议解除通知双友置地，于通知发出之日“以房抵工程款”之三方或两方协议一并解除，与双友置地之间工程款结算事宜按照双方之间施工合同约定履行，四冶公司与指定购房人之间的债权债务关系由四冶公司自行解决。该通知未加盖四冶公司印章，由姚玉斌签字。对上述函件及通知，盛通市政均表示不予认可，之前也未知晓。

又查明：因四冶公司及姚玉斌对外欠付债务，上海市闵行区人民法院、射阳县人民法院分别向双友置地发出协助执行通知，要求暂停支付欠付四冶公司的相关款项并采取相关保全措施，本案房屋并未被查封。

一审法院另核实，根据上海龙胜建设咨询有限公司对苏州双友·新和城项目所做的审计，根据现阶段所有的资料，初步核实金额为107280896.89元，根据双友置地自行统计的数据，已付款为89764729元，其中2014年6月24日的统计金额为4715332元。双友置地辩称折抵工程款的为另外三套房屋，不包括本案房屋，故本案房屋并未按照工程款折抵对待。

关于房屋的使用情况。盛通市政诉称房屋由己方使用，平时用于堆放物品，盛通市政具体提交2016年度缴纳车位管理费的发票；双友置地确认房屋由盛通市政使用，也确认房屋之后未另行出售。关于工程款项支付，双友置地确认与四冶公司之间款项支付为统一结算，不能确认是否四冶公司有无将本案房款抵扣。

以上事实，由订购合同、发票等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。

一审法院认为：盛通市政、双友置地及四冶公司签订的协议书系各方真实意思表示，其中关于“以房抵工程款”的约定并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效。本案中，双友置地以盛通市政未支付房款为由主张双方之间不存在房屋买卖关系，因各方确认房屋价款系以工程欠款折抵的形式支付，应视为四冶公司以减免工程款的形式代盛通市政支付了房屋价款。一方面，双友置地主张与四冶公司之间款项为统算，并无证据表明双友置地就房款相对应金额的工程款已经另行支付第三人，另一方面，四冶公司与双友置地之间工程款的结算方式及金额与本案并非同一法律关系，不能对抗盛通市政的主张，且初步核实双友置地欠付四冶公司的工程款超出本案金额，故不存在合同约定无法或不足抵扣而需要盛通市政继续付款的情形，故盛通市政已履行了支付房款的合同义务。至于四冶公司与双友置地之间至于协议书是否已被依法撤销或解除（作废），一审法院认为，并无证据表明协议书存在欺诈、胁迫等可撤销的情形，协议一方当事人以单方发函的形式主张撤销缺乏依据，且无证据表明撤销意思向盛通市政进行表达并得到盛通市政认可。因盛通市政并未明确就协议书相关权利予以放弃，在各方确认协议书属实的情况下，以协议书的持有状态来认定协议是否被解除缺乏依据，且双友置地提交其与四冶公司之间的价款结算不包含本案房屋，也在一定程度上印证各方对本案房屋在事实上已作进行明确知晓。故双友置地相关主张一审法院不予采信。现无证据表明讼争房屋过户存在障碍，盛通市政相关诉请一审法院予以支持；因双方为合同项下的债权债务关系，盛通市政确认房屋产权的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。四冶公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，一审法院判决：一、苏州双友置地有限公司于判决生效之日起30日内协助盛通市政将位于苏州工业园区葑亭大道628号1幢901室的房屋过户至盛通市政苏州盛通市政园林工程有限公司名下；二、驳回苏州盛通市政园林工程有限公司的其余诉讼请求。案件受理费收取18824元，保全费5000元，合计23824元，由苏州双友置地有限公司负担。

二审中，双友置地提供以下证据：1、2017年7月12日、2017年11月8日，苏州华新国际物业有限公司（以下简称华新国际）出具的证明两份以及华新国际发送给罗某的短信记录一份。二、2017年8月7日，苏州工业园区唯亭派出所的接出警信息。两组证据证明涉案房屋都是由双友置地控制，从未交付盛通市政使用。盛通市政擅自占有房屋，是用于达到所谓抵房的目的。

盛通市政发表质证意见为：对华新国际出具证明的真实性及证明目的均不予认可。华新国际是双友置地委托的物业管理公司，与双友置地有利害关系，证据的内容不符合客观事实。涉案房屋及所附带车位自三方签署协议后，均已交付盛通市政使用至今。对华新国际发送给罗某的短信真实性予以认可，但该证据形成于本案起诉后，双友置地委托华新国际发了短信，直到现在为止，盛通市政都是交纳物业费、车位费的。2017年8月7日的接处警内容是双友置地试图将盛通市政赶走，双方发生争执所报警。

原审第三人四冶公司对双友公司提交的两组证据真实性、合法性、关联性均予以确认。

盛通市政提供照片一组，证明涉案房屋以及车库至今为止一直是盛通公司作为办公用房及在正常停车使用,涉案房屋已经交付盛通公司。

双友置地发表质证意见为：涉案房屋目前确实为盛通市政非法占有，双友置地及华新国际已通过报警等形式多次要求其搬离。

二审中，盛通市政、双友置地、四冶公司三方一致确认：三方签订的《协议书》没有载明签订时间，实际签订于2014年7、8月左右。

二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。

本院认为，盛通市政、双友置地、四冶公司签订的《协议书》未违反法律、行政法规禁止性、效力性规定，应为有效。该协议约定盛通市政向双友置地购买“双友.新和城”1幢901室的房屋，盛通市政作为买受人加盖印章,地下车库汽车车位的D,地下车库汽车车位的D20的购买协议也由盛通市政和双友置地签订上的签字均代表盛通市政,故涉案房屋的购房主体应认定为盛通市政。上诉人关于一审遗漏罗某作为诉讼主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于三方协议的履行，本院认为，该协议系三方约定以下内容：盛通市政向双友置地购买涉案房屋，房款由四冶公司代盛通市政支付给双友置地，四冶公司代为支付的购房款从双友公司结欠四冶公司的工程款中予以扣减。该协议未经三方一致协商撤销，仍应有效，对三方均具法律约束力。根据一审法院所核实的苏州双友.新和城项目审计资料显示，初步核实工程款金额为107280896.89元，再根据双友置地自行统计的已付款数据及其一审当庭自认，三方协议达成时，双友置地结欠四冶公司工程款金额超出涉案房屋价款。双友置地与四冶公司之间结算为统算，则双友置地与四冶公司结算时可从应付工程款中扣除该笔购房款。涉案房屋已由盛通市政长期占有使用，盛通市政基于其业主身份也已购得配套车位。综合以上两点，可认定除产权未完成变更登记之外，盛通市政已通过四冶公司代付完成付款义务，双友置地也已将房屋交付盛通市政使用，三方协议已部分履行。之后,四冶公司因与案外人产生纠纷而涉诉，导致四冶公司在双友置地处的工程款债权被冻结或扣划均不影响在此之前达成的三方协议之履行。双友置地二审提供的证据对本案不具证明力，本院不予采纳。双友置地上诉认为四冶公司工程款已被冻结或扣划、涉案抵房行为未完成的上诉理由与事实不符，且有违诚信，本院不予采纳。

综上,双友置地的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18824元，由上诉人苏州双友置地有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　曾雪蓉

审判员　　黄文杰

审判员　　郑　雄

二〇一七年十二月四日

书记员　　黄　婷