苏州盛通市政园林工程有限公司与苏州双友置地有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

苏州工业园区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏0591民初395号

原告：苏州盛通市政园林工程有限公司,社会统一信用代码：913205067908979153，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区枫津路99-12号、99-13号。

法定代表人：柴小梅，总经理。

委托诉讼代理人：李加刚，江苏和舟律师事务所律师。

被告：苏州双友置地有限公司,组织机构代码：59258586-5，住所地江苏省苏州工业园区唯亭镇星澄路9号。

法定代表人：王同贵，董事长。

委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何亚兵，江苏智择律师事务所律师。

第三人：中国第四冶金建设有限责任公司,住所地江西省贵溪市建设路436号。

法定代表人：林铁生，董事长

原告苏州盛通市政园林工程有限公司（以下简称盛通市政）诉被告苏州双友置地有限公司（以下简称双友置地）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行审理。因中国第四冶金建设有限责任公司（以下简称四冶公司）与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人。原告盛通市政的委托诉讼代理人李加刚、被告双友置地的委托诉讼代理人吴泓斌、何亚兵到庭参加诉讼，被告四冶公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现本案已经审理终结。

原告盛通市政诉称：2014年8月18日，原、被告及四冶公司经友好协商签订《协议书》，约定原告购买被告双友置地所开发的位于苏州工业园区葑亭大道628号双友·新和城项目，该房款由被告从四冶公司的应付工程款中扣减。协议同时约定房款原价1658200元，按搜房网预交2万元可以优惠10万。协议签订当日原告支付2万元，优惠后总价款1558200元。该工程于2014年10月左右竣工，2015年3月被告通知原告购买车库，原告于2015年3月7日分别以5.6万元价格购买D20、D25车库，且车库已经交付。因原告迟迟不愿交房，原告起诉至法院，请求判令苏州工业园区葑亭大道628号双友·新和城1幢901室归属原告所有，被告协助办理过户手续，并由被告承担本案诉讼费、保全费。

被告双友置地辩称：1、原告诉请以物抵债本身缺乏法律基础，原告签订认购协议后也未自行筹资与被告签订买卖合同并支付房价，双方不存在房屋买卖合同关系，要求过户没有依据，被告与施工单位之间正常进行结算付款，与原告没有关系。此外原告与施工单位之间的债权债务关系应由其自己处理与被告无关。2、双方的以房抵债行为，已经通过四冶公司之后申请撤销以及双友置地公司收回协议而归于消灭，双方已经不存在以房抵工程款的意思。此外，在另案诉讼中，四冶公司确认其与双友置地之间存在四百多万债务以及三套房屋抵债行为，其中抵债房屋并不包含本案房屋。3、原、被告之间对于第一环节的抵房协议已经作废，也没有就该套房屋继续按照房屋买卖的相关流程签订买卖合同、支付房款，故不具备购房的条件。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

第三人四冶公司未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。

经审理查明：苏州工业园区双友·新和城位于葑亭大道628号，葑亭大道628号1幢901室的房屋目前初始登记人为双友置地，该房屋建筑面积112.96平方米。

双友置地（甲方）、四冶公司（乙方）、盛通市政（丙方）之间签订有一份《协议书》，约定乙方承建工程，甲方应向向乙方支付工程款，且丙方向甲方购买双友·新和城项目商品房，应向甲方支付房款。经双方友好协商，现就丙方购房所涉房屋价款支付事宜达成如下一致：1、丙方于-年-月-日与甲方签订编号为-的《苏州工业园区商品房（毛坯）销售合同》，向己方购买双友·新和城1幢901室商品房，面积112.96平方米，原单价14679.53元/平米，原总价1658200元，优惠搜房优惠2万元抵10万元，优惠后单价13794.26元/平方米，优惠后总价1558200元，乙方同意代丙方支付上述合同项下的款项。2、上述商品房买卖合同价款支付途径为：1、甲方在所欠乙方工程款项中扣减上述房屋合同款，用于冲抵丙方支付给甲方的商品房买卖合同价款，同时甲方所欠乙方的相应工程款一并抵消。3、除本协议约定外，甲乙丙三方互相之间的法律关系仍按照原合同执行，除本协议书约定价款外的款项结算按各自原约定。4、如出现丙方或乙方款项无法或不足抵扣的，本协议书不表示免除丙方甲方的付款义务，同时房价因面积等原因发生变动，以及交房前依照上述商品房买卖合同约定应向甲方支付的其他款项（含代扣代缴税费），由丙方结清。5、本协议一式三份，各方各持一份，盖章后生效。该协议书下方，甲方、乙方、丙方均加盖公章。

2014年7月19日，双友置地(卖方)与盛通市政(乙方)、乙方共有人罗某签订一份订购协议，约定乙方向甲方购买双友·新和城1幢902室，房屋面积89.13平米，总价1214581元，乙方同意签定本订购单时支付定金20000元作为双方签订《苏州工业园区商品房销售合同》和有关设施购买合同的担保，签订销售合同后定金转为首付款，于2014年7月26日前支付1214581元，于2014年7月26日前至甲方售楼处与甲方签订销售合同，超期未签订的或者乙方在预定期限内表示不愿签订买卖合同视为乙方已解除本订购单，甲方即有权另行处置该房屋，无需再通知乙方，乙方已支付的定金不予退还。2014年8月18日，双友置地(卖方)与盛通市政(乙方)、共有人罗某另签订一份订购协议，约定乙方购买1幢901室房屋，房屋建筑面积暂定为112.96平方米，单价每平方米14679.53元，总价为1658200元，付款方式为签约前乙方支付498200元，其余房款在2014年9月25日前支付完毕，其中贷款1160000元，乙方同意签定本订购单时支付定金20000元作为担保，其余条款与前一份订购协议一致。该两份协议上，甲方处加盖双友置业印章，乙方罗某签字，盛通市政未加盖公章。原告诉称，签署买卖合同解除后

2014年8月18日，盛通市政作为付款单位向双友置地支付上述房屋预收定金2万元,双友置地加盖发票专用章确认收到款项。

2015年3月7日,双友置地（甲方）与盛通市政（乙方）签订两份车位购买协议,约定鉴于乙方已购买双友·新和城1幢901室商品房一套，经双方协商，乙方自愿分别以56000元的价格购买编号为D20、D25的汽车车位，与2014年3月14日前付清款项，甲方配合乙方向房管部门办理产权登记手续。该协议下方，甲方处双友置地盖章，乙方罗某签字并加盖盛通市政印章。盛通市政分别与签约当日向双友置地支付上述两车位的车位费各56000元，双友置地开具发票确认收到款项。

诉讼中，原告申请证人罗某出庭作证。罗某陈述如下：我是盛通市政的总经理。双友·新和城项目的实际施工人为姚玉斌，姚玉斌挂靠四冶公司在苏州做海尚一品三期工程，盛通置地为在工程上提供担保。当时双友置地发不出工资，就向盛通市政借款100多万元发放工人工资。后2014年7月三方进行结算，同意将工程上的欠款折抵购房款并签了三方协议，各方均明确折抵的工程款即为双友·新和城项目上的工程款。三方协议在双友置地办公室签订，盛通市政拿回去盖章后交给四冶公司，原告留存的为复印件，故原告可以提交只有两枚印章的合同复印件。之后双友置地让原告补签房屋买卖合同，模板也是双友置地提供的，因为面积小价款不够故此改为901室，902室买卖也作废并退还了2万元定金。罗某的签字都是代表盛通市政的，起诉前和四冶公司协商，四冶公司还说上述抵房的工程款双友置地并未支付。2015年房屋建好就就交付盛通市政一直使用。

诉讼中，被告提交一份四冶公司于2015年10月9日出具给双友置地的《函》，内容为因双方之间工程款审计进程迟滞，故申请双友置地直接对结算资料进行审核，并且要求撤销以前向双友置地提交工程款地方承诺书。该协议上有四冶公司印章。被告另提交一份四冶公司在2015年10月25日给付双友置地的《关于解除“以房抵工”相关协议的通知》，内容为因四冶公司在外牵涉多起诉讼造成双友置地被相关法院要求停止支付双友·新和城项目之相应金额的工程款，二者之间无法实施原约定的“以房抵工程款”事宜。另双友·新和城项目处于结算审计过程中，初步核算四冶公司没有可用于冲抵购房款的应付工程款，故即便没有上述法院要求协助执行的措施，“以房抵工程款”事宜也无法继续履行。鉴于上述情况，四冶公司就双方此前达成有关“以房抵工程款”之协议解除通知双友置地，于通知发出之日“以房抵工程款”之三方或两方协议一并解除，与双友置地之间工程款结算事宜按照双方之间施工合同约定履行，四冶公司与指定购房人之间的债权债务关系由四冶公司自行解决。该通知未加盖四冶公司印章，由姚玉斌签字。对上述函件及通知，原告均表示不予认可，之前也未知晓。

又查明：因四冶公司及姚玉斌对外欠付债务，上海市闵行区人民法院、射阳县人民法院分别向双友置地发出协助执行通知，要求暂停支付欠付四冶公司的相关款项并采取相关保全措施，本案房屋并未被查封。本院另核实，根据上海龙胜建设咨询有限公司对苏州双友·新和城项目所做的审计，根据现阶段所有的资料，初步核实金额为107280896.89元，根据被告自行统计的数据，已付款为89764729元，其中2014年6月24日的统计金额为4715332元。被告辩称折抵工程款的为另外三套房屋，不包括本案房屋，故本案房屋并未按照工程款折抵对待。

关于房屋的使用情况。原告诉称房屋由己方使用，平时用于堆放物品，原告具体提交2016年度缴纳车位管理费的发票；被告确认房屋由原告使用，也确认房屋之后未另行出售。关于工程款项支付，被告确认与四冶公司之间款项支付为统一结算，不能确认是否四冶公司有无将本案房款抵扣。

以上事实，由订购合同、发票等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。

本院认为：原、被告及第三人签订的协议书系各方真实意思表示，其中关于“以房抵工程款”的约定并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效。本案中，被告以原告未支付房款为由主张双方之间不存在房屋买卖关系，因各方确认房屋价款系以工程欠款折抵的形式支付，应视为四冶公司以减免工程款的形式代原告支付了房屋价款。一方面，双友置地主张与四冶公司之间款项为统算，并无证据表明被告就房款相对应金额的工程款已经另行支付第三人，另一方面，四冶公司与双友置地之间工程款的结算方式及金额与本案并非同一法律关系，不能对抗原告的主张，且初步核实双友置地欠付四冶公司的工程款超出本案金额，故不存在合同约定无法或不足抵扣而需要原告继续付款的情形，故原告已履行了支付房款的合同义务。至于四冶公司与双友置地之间至于协议书是否已被依法撤销或解除（作废），本院认为，并无证据表明协议书存在欺诈、胁迫等可撤销的情形，协议一方当事人以单方发函的形式主张撤销缺乏依据，且无证据表明撤销意思向原告进行表达并得到原告认可。因原告并未明确就协议书相关权利予以放弃，在各方确认协议书属实的情况下，以协议书的持有状态来认定协议是否被解除缺乏依据，且双友置地提交其与四冶公司之间的价款结算不包含本案房屋，也在一定程度上印证各方对本案房屋在事实上已作进行明确知晓。故被告相关主张本院不予采信。现无证据表明讼争房屋过户存在障碍，原告相关诉请本院予以支持；因双方为合同项下的债权债务关系，原告确认房屋产权的诉请缺乏依据，本院不予支持。第三人四冶公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告苏州双友置地有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告将位于苏州工业园区葑亭大道628号1幢901室的房屋过户至原告苏州盛通市政园林工程有限公司名下；

二、驳回原告苏州盛通市政园林工程有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费收取18824元，保全费5000元，合计23824元，由被告苏州双友置地有限公司负担。此款已由原告预交，本院不再退还，被告于本判决生效后10日内将该款直接给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。

审　判　长　　刘　虎

人民陪审员　　戴惠安

人民陪审员　　李明俊

二〇一七年六月三十日

书　记　员　　夏李扬

拒不履行生效法律文书风险提示如下：

纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。

限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿

星级酒店、子女就读高收费私立学校等。

任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担

任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。

其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信

用卡、限制招投标等。

限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履

行义务信息等。

符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成

犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。

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