北海市领海房地产开发有限公司、某某等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广西壮族自治区北海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂05民终1941号

上诉人（一审被告）：北海市领海房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市南京路85领海假日年华花园3幢2单元104号，统一社会信用代码914505007997049801。

法定代表人：陈斌，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：林剑，广西桂三力（北海）律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：***，男，1980年2月9日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。

被上诉人（一审原告）：李景娟，女，1982年11月10日出生，汉族，户籍地黑龙江省七台河市桃山区，现住黑龙江省七台河市桃山区。

以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。

原审被告：广西鑫悦建设工程有限公司，住所地广西壮族自治区北海市贵州路交西南大道东北金领阳光花园1幢1单元2203号，统一社会信用代码91450500065425974W。

法定代表人：刘小琴，该公司经理。

委托诉讼代理人：李彦增，广西桂三力（北海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵悦，广西桂三力（北海）律师事务所律师。

上诉人北海市领海房地产开发有限公司（以下简称领海公司）因与被上诉人***、李景娟、原审被告广西鑫悦建设工程有限公司（以下简称鑫悦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2021）桂0503民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人领海公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判领海公司向***、李景娟支付逾期交房违约金15602.2元；二、维持一审判决第二项。事实与理由：领海公司认为，一审法院认定新冠疫情不作为本案免责事由以及认定逾期交房违约金计算截止时间实为2020年11月29日属于事实认定错误，适用法律错误，具体理由如下：一、被上诉人无故不接收房屋按照合同约定视为房屋已交付。按照补充协议第二条第4款约定，房屋交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和测绘报告。涉案房屋所在项目于2020年6月9日竣工验收合格，7月30日取得建设工程竣工验收备案表，7月31日取得测绘报告。领海公司于7月18日邮寄交房通知给被上诉人，通知被上诉人于7月31日前办理收房手续，被上诉人收到交房通知后前往上诉人公司

办理收房手续，但以房屋装修改造的问题拒绝接受房屋，按照补充协议第二条第四款“如果不是房屋主体结构质量问题，不视为质量问题，买受人不得以此拒绝收房”和第二条第2款第（3）项“买受人无正当理由拒绝接收房屋的”的约定，被上诉人无正当理由不接收房屋视为房屋已交付，因此，涉案房屋具备交房条件的时间2020年7月31日即为房屋交付时间，逾期交房的违约金的计算也应当截止于该日。关于《承诺书》的问题，涉及的是房屋装修改造的问题，与该房屋已经具备合同约定交房条件属两个不同的法律关系，被上诉人以房屋装修改造为由拒绝收房的行为属非正当理由，2020年7月31日以后被上诉人拖延接收房屋的行为属消极接收房屋行为，造成了领海公司违约损失的扩大，故自2020年7月31日起至11月29日止的违约金不应得到支持，一审法院对该期间内违约金的判决是错误的，请求二审法院予以纠正。二、因新冠疫情造成停工应当免除领海公司的责任。新冠疫情虽然发生在逾期交房以后，但这一全国性的不可抗力事件使全国各行各业都面临停工停产的事实，在此期间，任何因此次事件受到影响的行为都不应归责于任何人。涉案房屋的逾期交付因施工单位恶意拖工引起，通过领海公司的多方努力，2019年12月北海市住建局对施工单位进行处罚后施工进度已逐渐恢复，但却在2020年1月下旬遭遇新冠疫情，项目被迫从1月下旬起停工至4月底，直到6月才能正常复工后6月即完成竣工验收，7月交房，可见项目所剩收尾工程不多，若不受新冠疫情影响，项目在2020年3月底4月初即可竣工验收和交房，而受新冠疫情影响停工的约100天时间显然不应归责于领海公司，不应由领海公司“买单”，否则无疑加重领海公司的负担，扩大领海公司的损失，有失公平，也缺乏事实和法律依据。因此，领海公司逾期交房应当扣除的天数除一审判决认定的106天外还应扣除因疫情造成停工100天，即自2018年11月1日起至2020

年7月30日止，领海公司逾期交房天数为637天，减去应扣除天数（106+100）=431天，领海公司应付的违约金为362000元×0.01%×431天=15602.2元。综上，领海公司面对的不仅仅是本次14个案件的当事人，而要面对整个项目的几百户业主，面临几百上千万元的逾期违约金损失，而逾期交房是由于施工单位的恶意拖工造成，领海公司完全被动无奈，该情节希望二审法院予以考虑，故请求二审法院支持领海公司的上诉意见，维护领海公司的合法权益。

被上诉人***、李景娟辩称，领海公司的上诉理由不能成立，首先新冠疫情是发生在交房之后，不能作为免除责任的依据；其次，一审法院以收到备案表的时间来计算违约金是合理的，请求二审法院驳回领海公司的上诉请求。第一，由于上诉人在2020年7月30日无法提供备案表和测绘报告，没有涉案房屋的评估报告、质量保证书、使用说明书，于是向全体业主作出承诺，一审认可了该承诺书。现在上诉人提供的备案表，虽然日期是2020年7月30日，但假如当天拿到住建部门的这个备案表，当天就应出示，所以怀疑落款时间是虚假的，否则上诉人不会出具承诺书承诺2020年11月30日前验收。2020年7月31日以后，上诉人并没有通知要求被上诉人来交付和验收房屋，到现在还有部分业主没有拿到房，违约金应当一直计算，一审只按照承诺书作为截止时间来计算没有事实和法律依据。第二，上诉人主张新冠疫情期间免除责任不合理，合同约定的交房时间有2018年和2019年，都是发生在疫情之前，由于上诉人的原因无法交房，就算到疫情发生也无法扣减，因为在之前没有约定，而且本身上诉人应当就应该在疫情之前交房。

鑫悦公司二审述称，鑫悦公司与本案没有关联，一审法院已经认定，二审应按上诉人的上诉请求进行审理，鑫悦公司不承担任何责任，希望二审法院查明事实，作出正

确判决。

***、李景娟向一审法院起诉请求：领海公司和鑫悦公司向***、李景娟支付逾期交房的违约金42506.4元(违约金以房款362000元及改造费60000元共422000元为基数，从2018年11月1日起至暂计至2020年12月15日止共774天，按年利率计算4.75%为42506.4元，以后另按年利率4.75%计至交房之日止）。

一审法院判决：一、领海公司向***、李景娟支付违约金23638.6元；二、驳回***、李景娟的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取431元，由领海公司负担240元，***负担191元。

本院二审经审理认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。***、李景娟已依据双方合同约定向领海公司交付了全部的购房款，领海公司应按约履行交房义务，现领海公司未能按照合同约定的日期交付房屋，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条的规定，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。一审法院经过审理，查明上诉人逾期的天数和扣减合理免责的天数，并按照合同约定承担违约责任的方式计算并判决逾期交房的违约金数额并无不当。

领海公司上诉主张，受新冠疫情影响停工100天属于不可抗力，根据合同的约定应予以扣除，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律

另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”的规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，新冠疫情系发生在交房期限届满之后，属于迟延履约后发生的不可抗力情形，故不能免除其违约责任，领海公司的该项上诉主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。

领海公司上诉主张，涉案房屋所在项目于2020年6月9日竣工验收合格，7月30日取得建设工程竣工验收备案表，7月31日取得测绘报告，具备交房条件的2020年7月31日即为房屋交付时间，逾期交房违约金的计算也应当截止于该日，2020年7月31日以后被上诉人拖延接收房屋的行为属消极接收房屋行为，造成领海公司违约损失扩大，故自2020年7月31日起至11月29日止的违约金不应得到支持。对此本院认为，上诉人主张2020年7月31日即具备交房条件，但上诉人并未公示或明确告知被上诉人和其他业主已经取得了案涉项目的建设工程竣工验收备案表和测绘报告，被上诉人亦主张当时上诉人不能提供涉案房屋的评估报告、质量保证书、使用说明书等必备的收房资料，故上诉人主张2020年7月31日即为房屋交付时间依据不足。另，上诉人于2020年7月30日给案涉项目的全体业主出具《承诺书》，承诺于“2020年11月30日前通过政府验收，取得验收合格备案表，达到该商品房销售时承诺的拓展后交房、可装修入住条件。……”该承诺书内容已经明确表明，2020年7月30日时案涉房屋并未通过验收备案，亦未达到入住条件，该《承诺书》客观真实，应予采纳，上诉人的上述主张与此证据相矛盾，且不能作出合理解释，故其主张本院二审不予支持。

关于另案生效判决所涉及上诉人开发的同一项目的房屋业主起诉主张逾期交房违

约金截止时间的问题，因另案原告起诉时自认实际交房时间为2020年7月31日，且并未提供《承诺书》等证据予以主张之后的违约金，故与本案的事实和证据均不同，与本案并无同判的基础，故上诉人的该项主张，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人领海公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费862元，由上诉人北海市领海房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陆振益

审判员　　王雅新

审判员　　侯远婕

二〇二一年十一月十日

书记员　　陈旖琦