江阴市土地储备中心、江阴市某某房屋拆迁有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

江阴市土地储备中心、江阴市**房屋拆迁有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书 江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0281民初8400号 原告：江***船舶工程有限公司，住所地江阴市通江北路85号（汇鑫大厦19**座），统一社会信用代码913202817035163X0。 法定代表人：闽**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 被告：江阴市土地储备中心，住所地江阴市行政事业中心，组织机构代码46641185-6。 法定代表人：**多，该单位主任。 委托诉讼代理人：**，江苏信***事务所律师。 被告：江阴市**房屋拆迁有限公司，住所地江阴市延陵路224号，统一社会信用代码913202817754312446。 法定代表人：***，该公司执行董事。 原告江***船舶工程有限公司（以下简称祥龙公司）诉被告江阴市土地储备中心（以下简称储备中心）、江阴市**房屋拆迁有限公司（以下简称**公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理后，追加江苏民丰爆破工程有限公司（以下简称民丰公司）为第三人参加诉讼。后2017年9月1日民丰公司退出本案诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥龙公司的委托诉讼代理人**、被告储备中心的委托诉讼代理人**、被告**公司的法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祥龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令储备中心、**公司立即将被拆除的祥龙公司的围墙、门卫室、自行车棚等恢复原状（具体恢复内容及状态详见2017年7月20日的恢复原状的具体要求中载明的内容），如果不恢复原状，则要求储备中心、**公司赔偿恢复原状的修复费用；2.判令储备中心、**公司连带赔偿租金损失20万元；3.诉讼费用由储备中心、**公司负担。 事实和理由：祥龙公司在江阴市澄江街道××弄路××号有一处改制获得的房地产，祥龙公司一直将该处房屋用作厂房、仓库使用及出租经营。2014年6月，在未收到任何通知的情况下，祥龙公司发现部分人员正在拆除其围墙、大门、门卫室等，经询问现场拆迁人员，得知系储备中心委托上述人员拆除。祥龙公司遂向储备中心了解，储备中心答复是因征收土地故委托**公司拆迁，**公司拆迁时误将祥龙公司的建筑拆除。祥龙公司遂不断通过反映情况等方式要求储备中心恢复原状，储备中心并未实施。因祥龙公司一直反映要求恢复原状，但储备中心迟迟不予恢复，故如果不能恢复原状，则要求按照起诉时2017年6月26日的江阴市市场价对修复费用进行鉴定，赔偿修复费用。此外，在2014年6月份祥龙公司的建筑被拆除后，导致祥龙公司厂房无法出租经营，每年产生租金损失，故要求储备中心赔偿自2014年6月份至实际恢复原状之日的租金损失20万元。祥龙公司明确：储备中心与**公司签订了委托拆迁安置协议书，委托**公司对拆迁范围内的4户进行拆迁，后**公司委托案外人民丰公司进行拆除，**公司委托民丰公司的行为属于转委托，且**公司明确当时委托民丰公司拆除时，并不知道祥龙公司的存在，也未向民丰公司说明拆除范围内还有祥龙公司的厂房，故**公司转委托民丰公司拆除，属于转托事项不明，根据最高人民法院关于民法通则的意见第81条“因委托代理人转托不明，给第三人造成损失的，第三人可以直接要求被代理人赔偿损失”的规定，祥龙公司有权要求被代理人即储备中心承担责任。同时鉴于储备中心委托**公司进行拆迁，签订的协议只是笼统的约定需要拆除4户，并未明确是哪4户，故储备中心属于委托事项不明，存在严重过错，根据民法通则第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，**公司应当对储备中心的责任承担连带责任。现依据民法通则、物权法第三十六条、侵权责任法第六条、第十五条之规定，诉至法院，请求判如所请。 被告储备中心辩称：1.当时储备中心需要拆迁征收位于祥龙公司厂区北面和西面的虹龙物资公司和虹龙纺织公司，储备中心就与**公司签订了委托拆迁安置协议，委托**公司对华侨路北、要塞中学西、皮弄路东范围内的房屋实行拆迁，祥龙公司厂区位于上述界址范围内。储备中心委托**公司对拆迁范围内的对象进行协商，储备中心、**公司与被拆迁对象签订补偿协议、被拆迁对象搬离之后，由**公司根据协议书第六条委托拆房公司进行实际拆除。2.当时储备中心与**公司签订的协议书第三条载明的“共需拆迁非住宅房屋4户”，该4户包括祥龙公司，也包括另外两家**幕墙公司和南菁机械公司，但储备中心与祥龙公司、**幕墙公司和南菁机械公司截至目前仍然没有签订拆迁协议，**幕墙公司和南菁机械公司也没有实际拆除。3.祥龙公司要求储备中心与**公司承担连带责任，没有依据，具体理由为：（1）根据储备中心与**公司签订的委托拆迁安置协议书，拆迁时选择具有相应资质的公司负责实施，且储备中心也没有委托拆房人对祥龙公司的房屋进行拆除，祥龙公司的建筑被拆除是由于拆房人的误拆所致，属于侵权行为，不属于储备中心的委托事项，因此对超出委托事项范围所实施的侵权行为，储备中心不承担责任。（2）根据侵权责任法规定，只有储备中心与**公司共同或分别事实侵权行为，才应当承担连带责任或分担责任，现储备中心并未实施拆除行为，故不应承担侵权责任，也不承担连带等责任。（3）储备中心也不存在教唆、帮助他人实施侵权行为，故储备中心不承担责任。综上，请求驳回对储备中心的诉讼请求。 被告**公司辩称：1.储备中心陈述的第1.2点内容属实。2.当时虹龙物资公司、虹龙纺织公司拆迁方案谈妥后由两家公司与储备中心、**公司、澄江街道政府一起签订了拆迁补偿四方协议，然后**公司委托民丰公司进行实际拆除。当时**公司已经明确告知民丰公司拆除范围不包括祥龙公司，民丰公司在2014年6月左右拆除时误将祥龙公司的相关围墙大门等拆除，系民丰公司进行了实际拆除行为，与**公司无关，故**公司不承担责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: （土地、厂房情况）在一份土地使用权证上载明，涉案土地位于江阴市要塞镇××村，使用权人为江苏八江集团公司。 在一份2003年1月23日的土地转让合同上，载明江苏八江集团将上述土地转让给祥龙公司。 在一份“关于批准江苏八江集团公司转让土地补偿给祥龙公司的报告”上，载明“江苏八江集团公司将上述土地抵偿给祥龙公司，在送土地管理局办理过户手续时，因改制资产的原因，需要主管局确认”，江阴市经济贸易局于2008年10月13日在该报告上**，**处另手写了“情况属实，同意办理。请国资办予以审核”的内容；江阴市国有资产监督管理局于2009年11月10日在该报告上**，**处另手写了“同意”的内容。 （相关合同情况）2011年3月18日，甲方储备中心与乙方**公司签订委托拆迁安置协议书一份，约定：“因城市建设需要，甲方委托乙方对位于华侨路北……范围内的房屋实施拆迁，并对被拆迁人进行补偿，双方协议如下：……三、拆迁经费：在甲方委托的拆迁范围内，共需拆迁非住宅房屋4户，拆迁房屋建筑面积40500平方米。乙方调查测算，采用货币补偿方式，需拆迁经费8500万元……。六、被拆迁的房屋及附着物，乙方在所在镇人民政府拆迁管理办公室的组织下，选择具备保证安全条件、具有建筑施工资质和房屋拆迁资格的拆房公司负责实施，拆除至自然地坪，并清理建筑垃圾……”。 2011年10月1日，甲方**公司与乙方民丰公司签订“合同要约的主要内容”一份，载明：“经双方共同协商，就塘坝头地块企业旧房拆除施工事宜达成如下协议：一、甲方认可中标价和具有房屋拆除资格的乙方负责拆除**幕墙、虹龙纺织、南菁机械旧房。乙方应贯彻安全第一、预防为主的方针……拆房施工中如出现安全等事故由乙方承担全部经济责任和法律责任，与甲方无涉。四、……乙方要处理好拆除房屋以及相邻房屋的供电、供水、供气、通讯电缆等事宜，不得因拆除房屋明显影响相邻地段居民的生活秩序和生产工作秩序。在拆除房屋时……应按规定要求设置防护围栏，实施封闭作业……”，**在民丰公司**处签字。 **公司称，当时**拿了民丰公司的授权委托书、营业执照复印件、资质证书，并交给**公司，与**公司协商，后**公司与民丰公司签订了合同。 （拆除祥龙公司建筑情况）2014年6月份，祥龙公司的相关建筑物被拆除。 2014年9月18日，*****公司出具证明一张，载明：“由于前期工作不到位，误拆了祥龙公司位于先锋村××号内二亩空关厂房的有关建筑及地面附着物，详细清单如下：1.围墙：南北向31米，东西向43.25米，高2.4米；2.大门：钢质3.8米，高2米；3.门卫室：砖混结构，约15平方米（含钢制防盗门2扇，塑钢窗2档*4平方米）；4.自行车棚：钢结构彩钢瓦2.5米*15米*3米；5.办公楼：钢质防盗门9扇，铝合金门2扇，塑钢窗7档*4平方米，不锈钢楼梯扶手二层；6.二楼辅房一间约25平方米；7.轻钢厂房约450平方米；8.水泥地坪约1000平方米*15厘米。特此证明。” 祥龙公司提供了一组照片，证明被误拆之前的状况。 储备中心提供一组照片，证明**出具的证明中载明的被误拆的内容存在部分虚假。 2017年7月10日，**向**公司出具证明一张，载明：“本人在拆除虹龙纺织公司旧房时，由于手下工人工作不细，误将相邻的祥龙公司空关厂房的围墙及相关附着物拆除，此误拆责任由本人承担，与土地储备中心和**公司无关。此前，本人与祥龙公司协商过多次，表示愿意将误拆的围墙及附着物恢复（相关明细已于2014年提交给祥龙公司），祥龙公司一直未给本人明确答复。” （民丰公司、**向本院陈述的内容）本案审理中，民丰公司向本院陈述：“当时民丰公司向**出具了授权委托书，授权**代表民丰公司与**公司协商并签订协议。**以民丰公司的名义向**公司承揽了拆除工程，民丰公司与**公司签订了拆迁合同，约定民丰公司进行实际拆除行为。祥龙公司的厂房位于拆除区域范围内，但双方签订的合同没有明确具体的拆除内容，故对于误拆行为，应当由**公司承担责任。” 民丰公司申请**到法庭，**向本院陈述：“当时**和一个朋友搞拆迁，和**公司相识，**公司要拆除本案范围内的房屋，**就去承揽，但是没有资质，**公司说不行，**就找了民丰公司，民丰公司出具了授权委托书，**将授权委托书交给了**公司。民丰公司没有和**签劳动合同，没有给**发工资，拆除工程是**去找**谈的。后来**公司与民丰公司签订了合同要约的主要内容。**就为**公司实际拆迁，**公司让**拆什么地方**就拆什么地方，**实际拆除的时候是打的**公司的名义进行拆除的，拆除之前**公司说哪家谈好就让**去拆，**公司没有告诉**说祥龙公司谈好了，**实际拆除的时候也没有拆除祥龙公司的财物、厂房，一点都没有拆除祥龙公司的厂房等财物。对祥龙公司提供的**的证明，字是**签的，当时拆除时有人跑过来告诉**，拆的东西中可能会有祥龙公司……后来过了很长时间，大概是2015年，祥龙公司一个姓费的拿了该证明让**签字，说可以给**点好处，**就签了，他让**签什么**就签什么，后来姓费的给了**一个小工程让**做，对于证明上载明的8项拆除的内容**不知道，也没有拆。” 祥龙公司称，当时是把**喊到祥龙公司来，跟**就误拆内容核实清楚后，打印出来，让**签字确认的，不存在扩大误拆范围的问题。 （关于祥龙公司主张权利情况）2015年2月13日，祥龙公司向储备中心发函，要求储备中心恢复原状。 2016年6月17日、2016年10月25日、2016年11月9日2016年12月28日、2017年4月17日，祥龙公司通过江阴市政府公共服务中心12345平台对拆除事宜发表诉请意见，土地储备中心进行了回复，主要内容为：“经拆迁公司与诉求人协商，由拆迁公司予以恢复……已责成拆迁公司尽快处理并恢复原样，如拆迁公司拒不履行，储备中心将其实施费进行扣除……已多次责令拆迁公司恢复，拆迁公司虽口头答应，但迟迟不进行恢复，建议进行法律诉讼……”。 （现场勘查情况）本院于2017年8月15日组织各方当事人进行了现场勘查，现场情况为：包括祥龙公司厂区在内的现场已经被围墙围起来，现场仅剩下祥龙公司部分二层房屋未被拆除，现场杂草丛生并遍布水池，同时有案外人种植的部分蔬菜，祥龙公司厂区具体范围已经与杂草、水池、蔬菜混合，无法具体确认。 （关于房屋租赁情况）祥龙公司提供一份日期为2012年3月1日与江阴市光华印刷器材有限公司签订的房屋租赁合同，约定祥龙公司将涉案土地房屋出租给光华公司，租期自2012年4月1日至2015年3月31日，年租金为6.5万元。 祥龙公司称，签订租赁合同后，光华公司实际使用了涉案房屋，使用时间不长，光华公司有没有交租金需要核实，限定时间内向法院提交书面意见，没有提交或逾期提交视为从来没交过租金（***公司没有提供该方面证据和意见）；祥龙公司同时称，2014年6月拆除的时候光华公司不在里面，本案中祥龙公司主张的是拆除之后不能出租导致的租金损失。 储备中心、**公司称，2014年6月，祥龙公司厂房没有出租，**的证明上也写明为“空关厂房”，说明当时没有人使用，对年租金标准也有异议，如果要赔偿租金，应以鉴定机构评估的同地段同时期的租金标准为准，即使超过6.5万元也以评估机构的租金标准为准。祥龙公司表示同意。 上述事实和情况，有报告、**证明、委托拆迁安置协议书、照片当事人的陈述在卷予以佐证。 本案的争议焦点是：1.对祥龙公司被拆除建筑赔偿的责任主体；2.祥龙公司被拆除建筑的具体范围；3.被拆除的建筑是否有必要恢复原状，如果没有必要恢复原状，祥龙公司主张的修复费用数额的确定；4.祥龙公司主张的租金损失的确定。 一、关于赔偿责任主体。 祥龙公司认为：**公司对民丰公司的转委托权限不明，故应由储备中心承担责任，储备中心对**公司委托权限不明，故**公司对储备中心承担连带责任。 储备中心认为：1.储备中心与**公司签订的协议，是确定储备中心与**公司之间各自的权利和义务，**公司不能也不会依据该协议直接对拆迁范围内的房屋实施拆除，拆迁范围内的房屋何时可以拆除需要按照与被拆迁人签订的补偿协议确定。2.对于房屋拆迁的过程，是储备中心与拆迁公司签订协议后，拆迁公司与被拆迁人协商补偿及搬迁事宜，达成一致意见后，储备中心、属地镇政府、拆迁公司、被拆迁人签订协议，然后被拆迁人将房屋移交给镇政府或拆迁公司，镇政府或拆迁公司将房屋移交给已经选定的拆屋公司（本案中即民丰公司）予以拆除。因此，需要实际拆除的房屋是已经与被拆迁人签订了协议并且已经移交的房屋，对于未签订补偿协议的被拆迁人不在拆除范围内，对于涉案地块内的南菁机械、**幕墙及祥龙公司，没有签订补偿协议，故不在**公司要求民丰公司拆除范围内，事实上南菁机械、**幕墙及祥龙公司房屋至今仍在涉案地块内。综上，储备中心不承担责任。 **公司认为：1.2011年10月1日与民丰公司签订协议前，储备中心向**公司明确了拆迁范围的具体四址界限，**公司与民丰公司签订协议时，**公司并不知道拆迁范围内有祥龙公司的存在，因此没有将祥龙公司写入协议书。2.后来在对虹龙纺织进行拆迁准备前的现场勘查、价格评估时，知道了有一家八汇集团（即后来将土地转让给祥龙公司的八汇集团）在拆迁范围内。3.与民丰公司签订协议书后，民丰公司并不能依据协议书直接实施拆除，民丰公司必须待**公司与被拆迁企业签订协议并完成搬迁、移交给民丰公司后才能实施拆除。4.和虹龙纺织签订拆迁协议后，需要将虹龙纺织移交给民丰公司进行拆除，当时**公司法定代表人***、虹龙纺织公司***和民丰公司的**在八汇集团门卫，***交代清楚了拆除范围，并且说明不包括八汇集团（即祥龙公司厂区），所以当时**知道拆除范围是虹龙纺织公司的厂房，并不包括尚未签订协议的**幕墙、南菁机械公司及八汇集团房屋。因此，民丰公司进行的拆除，超出了委托范围，与**公司无关，**公司不承担责任。 本院认为，尽管**公司与民丰公司签订的协议书载明的拆除范围为“**幕墙、虹龙纺织、南菁机械旧房”，从字面内容看并不包括祥龙公司，但**公司认可“**公司与民丰公司签订协议时，**公司并不知道拆迁范围内有祥龙公司的存在，因此没有将祥龙公司写入协议书。后来在对虹龙纺织进行拆迁准备前的现场勘查、价格评估时，知道了有一家八汇集团在拆迁范围内”，故**公司与民丰公司约定的拆除范围实际上是包括祥龙公司厂区的。 尽管祥龙公司位于2011年3月18日储备中心与**公司签订的协议书、2011年10月1日**公司与民丰公司签订的协议书载明的拆迁范围内，但本院认为，本案中，储备中心、**公司均不承担责任，理由为：第一，本案中，储备中心、**公司均称“民丰公司并不能依据协议书直接实施拆除，民丰公司必须待**公司与被拆迁企业签订协议并完成搬迁、移交给民丰公司后才能实施拆除”，从拆迁的一般程序来讲，为公布拆迁范围、与拆迁范围内的对象进行拆迁协商并达成协议、被拆迁对象腾空房屋后交给拆迁单位、拆迁单位再交由实施单位进行拆除，同时本案两份协议均在2011年签订，实际拆除虹龙纺织公司也在2014年，并且本案中位于拆迁范围内还有**幕墙、南菁机械公司，该两家公司的房屋也并未被拆除，故储备中心、**公司的陈述的内容符合客观事实，因此，上述两份协议书仅是对需要拆迁的范围、拆迁范围内的相关对象进行了列明，并不意味着拆除实施单位根据两份协议书就可以直接对拆迁范围内的对象进行直接拆除，民丰公司实际拆除前，仍需要**公司对具体拆迁内容进行指定明确，然后民丰公司才能实际进行拆除行为。第二，本案中，**公司称“当时**公司法定代表人***、虹龙纺织公司***和民丰公司的**在八汇集团门卫，***交代清楚了拆除范围，并且说明不包括八汇集团（即祥龙公司厂区）”，**也陈述“**为**公司实际拆迁，**公司让**拆什么地方**就拆什么地方，**实际拆除的时候是打的**公司的名义进行拆除的，拆除之前**公司说哪家谈好就让**去拆，**公司没有告诉**说祥龙公司谈好了”，故在实际拆除时，**公司并未要求民丰公司或**对祥龙公司进行拆除。第三，鉴于**公司要求民丰公司拆除的具体房屋不包括祥龙公司的厂房，同时**公司与民丰公司签订的协议书也载明“民丰公司要处理好拆除房屋以及相邻房屋的供电、供水、供气、通讯电缆等事宜，不得因拆除房屋明显影响相邻地段居民的生活秩序和生产工作秩序。在拆除房屋时……应按规定要求设置防护围栏，事实封闭作业……”，故侵权人在拆除祥龙公司建筑时，已经超出了储备中心、**公司的委托事项范围，对侵权人超出委托事项范围而实施的侵权行为，储备中心、**公司无需承担责任。第四，祥龙公司也没有提供证据证明储备中心、**公司和侵权人共同实施了侵权行为或教唆、帮助侵权人实施了侵权行为，故储备中心、**公司不存在侵权行为，不应承担侵权责任。 综上，两份协议书仅是对需要拆迁的范围进行的明确，拆除实施单位不能仅依据协议书对拆迁范围内的房屋进行直接拆除，具体实施拆除行为前，仍需要储备中心、**公司进行具体明确，后方能拆除，本案中，没有证据证明储备中心、**公司要求拆除单位拆除祥龙公司建筑，故祥龙公司要求储备中心、**公司承担责任，本院不予支持。 二、其他焦点。 因储备中心、**公司不承担责任，故其他焦点对本案已无实质影响，本院不再理涉。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（五）项、第（六）项，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告江***船舶工程有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取700元（江***船舶工程有限公司已预交），由江***船舶工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员　　*** 二〇一七年九月十一日 书记员　　*** 本案援引法律条款 《中华人民共和国物权法》： 第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 《中华人民共和国侵权责任法》： 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （五）恢复原状； （六）赔偿损失； 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。