某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河北省邯郸市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）冀04民终151号

上诉人（原审被告）：***，女，1966年11月2日出生，汉族，住磁县。

委托诉讼代理人：王春和，河北赵苑律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，男，1971年3月27日出生，汉族，住磁县。

委托诉讼代理人：王小红，女，1970年2月27日出生，汉族，住磁县。

被上诉人（原审原告）：河北省磁县第一建筑安装公司，住所地磁县磁州镇中山北大街60号。

法定代表人：董健，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王学利，该公司副经理。

委托诉讼代理人：郭叔平，河北大品律师事务所律师。

原审被告：王小红，女，1970年2月27日出生，汉族，住磁县。

上诉人***、***因与被上诉人河北省磁县第一建筑安装公司（以下简称一建公司）、原审被告王小红房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2020）冀0427民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销一审判决书第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、本案一二审诉讼费、鉴定费均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与上诉人***已经实际形成租赁合同关系，且租赁合同正在履行过程中，装修改造费抵顶租赁费后，租赁期限应当到2028年9月30日。1、1990年5月4日，上诉人父亲王学武与被上诉人磁县第一建筑安装公司签订了《关于环西路、北路、路西门市出租使用的协商合同》，合同签订后王学武实际占有并租赁了上述门市用房。1995年，王学武去世。2、2004年8月10日，***向被上诉人交纳了2005年12月底以前的租赁费共计8000元，证明被上诉人与上诉人***已经另行达成新的租赁合同关系，***将租赁费支付到2005年底。由此足以证实***与被上诉人之间的租赁合同关系已经依法成立，并且实际履行。3、2005年2月3日，上诉人***向被上诉人交纳了2006年1月至2008年12月底3年的租赁费7200元，该事实不仅证明被上诉人与上诉人***之间的租赁合同关系成立有效，还证明本案租赁物门市用房每年租赁费价款为2400元。4、2008年以来，由于租赁房屋多年失修、地面下沉、墙面脱落、屋顶漏雨、门窗破损、更换卷帘闸门，上诉人***向被上诉人公司请求对房屋进行装修改造，被上诉人单位经研究决定，同意***对门市用房维修改造，装修改造的费用抵顶租赁费。此有被上诉人公司原法定代表人刘长顺、副经理李国银、范德祥于2018年元月4日联合向上诉人***出具的证明；法院对刘长顺、李国银、范德祥的调查笔录足以证实。河北盛华金世资产评估有限公司的评估报告，证明上诉人***对租赁房屋的装修改造费用为40300元。租赁费每年2400元，上诉人***装修和改造费用抵顶租赁费的年限为40300÷2400＝16.79年，由于上诉人***将租赁费交付到2008年12月底，故租赁期限应当自2009年1月1日开始，***应当再租赁16年零9个月，即可抵顶完毕装修和改造的费用，上诉人***的租赁期限应当继续到2025年9月30日。5、被上诉人于2017年8月22日在租赁房屋张贴了《河北省磁县第一建筑安装公司关于朝阳路自有房屋收回腾房的通知》，被上诉人阻止上诉人***使用租赁房屋，导致***自2017年8月22日开始无法使用该租赁房屋至本案开庭之日，已经长达三年之久，***不能使用该租赁房屋的期间理应顺延，从租赁期限中予以剔除，扣除***不能使用租赁房屋的3年时间，***的租赁期限至少应当到2028年9月30日。二、上诉人与被上诉人租赁合同的期限为装修改造费抵顶完毕之日，一审判决书认定上诉人与被上诉人之间系不定期租赁不能成立。被上诉人单位经研究，并且与上诉人协商一致，同意上诉人对门市用房维修改造，装修改造的费用抵顶租赁费。对此事实，已被一审判决书认定。上诉人与被上诉人虽然没有签订书面的租赁合同，但有被上诉人向上诉人出具的租赁收据，收据上注明的租赁费交纳期间足以证实。既然被上诉人与上诉人协商一致，以装修改造费抵顶租赁费，则应当将上诉人的装修改造费全部抵顶完毕，租赁期限应当为装修改造费抵顶完毕之日，显然有确定的租赁期限，而不是没有租赁期限的租赁合同关系。因此，一审判决书认定本案租赁合同关系是不定期租赁不能成立，应当依法予以纠正。三、一审判决书认定上诉人未经被上诉人同意转租房屋不是事实，没有有效证据予以支持。因此判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同更是不能成立。庭审中，被上诉人没有举出有效证据证明上诉人转租房屋，一审判决书认定上诉人于2008年开始将房屋转租他人并且收取租赁费不是事实。在此情况下，一审判决书以上诉人转租房屋为由判决解除上诉人与被上诉人至今的租赁合同显然不能成立。综上，被上诉人起诉请求解除与上诉人***的租赁合同关系没有事实依据，在租赁合同履行期限没有到期的情况下，被上诉人无权请求解除合同，一审判决书判决解除租赁合同关系显然不能成立，理应撤销改判。为此，特向上一级人民法院提起上诉，请依法支持上诉人的上诉请求。

***上诉请求：一、撤销一审判决书；二、请求邯郸市中级人民法院判令被上诉人以会计记账为准，把房屋过户给上诉人***。事实和理由：一、***与被上诉人为房屋买卖关系。最高人民法院关于房改房有个解释，房改房是在特定历史条件下的产物，具有历史阶段性，其产权与普通商品房存在很多不同，主要体现在：①主体不同。普通商品房为产权主体非特定，任何人和单位都可以在房地产交易市场上购买商品房，成为所有权人。而房改房产权主体则限于原有住房产权单位的具有行政隶属关系的职工，并且每个职工家庭只享受一次按成本价或标准价购买房屋的机会。②客体来源不同。普通商品房产权客体来源于一般房地产交易市场。房改房产权客体的来源则是原单位通过财政拨款和共有企业单位筹集资金的方式建成的自管公房或房管部门的直管公房。③价格不同。购买商品房的价格完全由市场决定，房改房的价格由国家政策决定，普通有成本价和标准价两种。其价格都大大低于房屋的实际价值，带有福利性质。根据当时房改的政策，***符合房屋购买人的条件，所购买房屋符合出售的范围。***1989年7月进入被上诉人公司工作，与父亲王学武一同成为被上诉人的正式员工。上世纪九十年代初，我国城镇进入了房改元年，王学武正是在这样的情形之下，与被上诉人签订了房屋租赁合同，合同名为租赁实为买卖。王学武1992年去世，***成为原合同的实际履行者。本涉案房屋是被上诉人在上世纪八十年代为磁县城建局建设施工的商业楼房时，建造的临时建筑物，本不在建筑规划之内。只是城建局欠被上诉人的工程款，经协商才将该临时建筑物抵顶了工程款，并依城建局职权，于1995年办理了房产所有权证书。该建筑物与周围建筑不相关联，属于夹缝中的孤岛平房。完全符合同时期邯郸市政府发布《邯郸市深化住房制度改革实施办法》，第四条第（二）款关于公有房屋出售对象、范围和原则的规定，该规定指出“凡符合单位分房条件的已租住公房的中、低收入者均可申请购买；公有成套住宅楼房、边远工矿区近期不改造的出租平房均属出售范围”。***既是被上诉人单位职工，又是该房屋的租住人，符合上述实施办法规定的购房人条件，该房屋也符合实施办法出售的范围。双方在事实上已按买卖关系处理。财政部《企业住房制度改革中有关会计处理问题的规定》第三条（一）规定，“出售职工住房全部产权的，应按固定资产出售进行会计处理……按职工住房原价，贷记‘固定资产’科目；取得的收入，借记‘银行存款’等科目……出售住房发生的净收益，借记‘固定资产清理’科目，贷记为‘营业外收入——处置固定资产净收益’科目。”再看被上诉人收取***的房款，虽然名义是房租，但其实际上已经按照上述规定，已对收取***的房款，借记为‘银行存款’、贷记为‘营业外收入’。被上诉人从行为表明与***之间为房屋买卖关系。另外，根据《邯郸市深化住房制度改革实施办法》第四条（三）第二款规定，“我市1994年标准价为每平方米建筑面积450元……”。本涉案房屋建筑面积37.89平方米，如按照上述房价规定计算，涉案房价款应为450元×37.89㎡=17050.05元。再看被上诉人收取王学武、***六笔房款，共计17006.97元，被上诉人出售公有住房完全符合邯郸市政府关于房价的相关规定。***已经将房款交纳完毕。二、判决书第7页第五行，2005年2月3日***交房租7200元（2006元1月至2008年12月房租），从这张手续说明房屋已交到2008年了。可是一审原告在起诉状中说被告自2006年以来没有给原告交过租赁费。上诉人请求中级人民法院鉴定这张票据的真伪，因为本案在第一次开庭时，一审原告就当场已经否决了这张票据。

河北省磁县第一建筑安装公司答辩称，针对***的上诉理由。第一，***在上诉状中要求上诉人与被上诉人房屋租赁合同延长至2028年9月30日，不符合事实和法律规定。首先，上诉人和被上诉人自1995年上诉人父亲王学武去世后至被上诉人起诉要求解除租赁合同止，双方并未签订书面租赁合同，按照民法典707条规定，双方为不定期租赁合同，被上诉人有权随时解除合同，其次，上诉人和被上诉人之间未约定延长租赁期至2028年9月30日，因此，上诉人主张租赁期限至2028年9月30日没有事实依据，不符合法律规定。第二，上诉人以被上诉人在2017年8月22日张贴收回腾房的通知，影响了其租赁使用长达3年之久，不符合客观事实。在一审中，上诉人并未提交相关证据证明，因此，其要求顺延租赁期3年的上诉请求无事实依据。第三，在一审中，已经查明自2008年开始，上诉人便将承租的房屋对外转租并收取高额租赁费，因此，上诉人在上诉中称未转租的上诉理由不符合客观事实。综上，被上诉人请求驳回上诉。被上诉人在一审中对司法鉴定房屋评估存在异议，2013年上诉人是否对地面、窗户、墙体进行维修，一审中未查实。上诉人也未提供相关证据，包括维修合同，费用票据等，请求二审法院对此部分核实，纠正。

针对***的上诉理由。***要求撤销一审判决书，不符合客观事实，***与被上诉人仅存在租赁关系而非买卖，可通过被上诉人和上诉人父亲王学武签订的租赁合同，被上诉人的房产证明，上诉人交纳的租金可以得到证明。上诉人和被上诉人是否存在买卖关系应通过双方签订的买卖合同证明。上诉人以自己是被上诉人职工，以及套用国家住房制度法律规定，来证明自己是涉案房屋的买受人，不符合民事证据的相关性和合法性，上诉人在上诉理由中引证自己为涉案房屋的买受人，均不能证明其为房屋的买方。请求驳回***的上诉请求。

王小红述称，同***的上诉理由。

一建公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与三被告之间的房屋租赁合同，并判令被告返还房屋。2.判令三被告向原告补交2006年以来拖欠的租房款19万元整；3.本案诉讼费由三被告承担。

一审法院认定事实：三被告系同胞姐弟关系。1990年5月4日，原告一建公司与三被告父亲王学武签订了《关于环西路、北路、路西门市出租使用的协商合同》，合同约定：一、经城建局建筑公司领导研究决定，将此房出租给王学武使用，此房产权属建筑公司所有，如果公司需要使用时，可以随时收回改做它用，租房者应及时交还公司，不得有任何干涉。二、租用市房、内房共计月租金为78.73元，必须在每月1-3号前交齐全部房租金。三、房屋租用者有爱护房产、设备和正常使用的义务，未经公司领导同意，不得拆改和转让他人使用。四、房屋的正常损坏需要维修时，租房者应及时向建筑公司领导汇报，由公司负责进行维修，非正常损坏的由租房者本人修理。合同签订后，王学武及其妻子、子女在该房居住。1990年9月19日，王学武交房租款157.46元（1990年8月、9月）。1990年12月27日，王学武交房租款236.19元（1990年10月-12月）。1992年王学武去世。之后王学武妻子及子女继续在该房居住。后王学武妻子从该房屋搬离，涉案房屋由王学武的子女即三个被告继续占有使用，被告仍按原合同约定的租金标准交纳租金。1996年4月25日***交房租款4723.8元（1991年1月至1995年12月底）。1997年9月25日***交房租款1889.52元（1996年1月至1997年12月）。2001年7月26日***交房费款2000元（2000年1月至2000年10月）。2004年8月10日，***交房费款8000元（截止2005年12月底房费款，以前交清）。2005年2月3日***交房租7200元（2006年1月至2008年12月房租）。2006年开始房租调整为每月200元。

被告租赁期间，未经原告同意，将涉案房屋转租他人。2008年开始***将门市房转租给他人至2015年，2008年至2010年每年收取租金15000元，2010年至2012年每年收取租金25000元，2013年至2015年每年收取租金45000元。2011年开始王小红将内房转租给他人，2011年至2013年每年收取租金5000元，2014年以后每年收取租金1万元。被告租赁期间，因涉案房屋年久失修，***向原告一建公司提出对房屋进行装修改造，一建公司领导研究同意所需资金由***先行垫付，抵顶以后房租。后被告对涉案房屋进行了装修改造。本案审理中，经***申请，本院委托河北盛华金世资产评估有限公司对本案租赁房屋的装修改造、新建及维修维护费用进行了评估，评估结论为评估价值为4.03万元，***交纳评估费3000元。

2017年8月22日原告一建公司在涉案房屋外墙张贴《关于朝阳路自有房屋收回腾房的通知》，要求房屋租赁户七日内自行搬迁腾清房屋移交一建公司。因被告未向一建公司移交房屋，故2017年11月2日一建公司向本院提起诉讼，要求解除与三被告父亲王学武于1990年5月4日签订的租赁合同并将房屋退还一建公司、被告向一建公司补交2006年以后的租房款29万元，后一建公司向本院撤回起诉，本院裁定准许其撤回起诉。一建公司于2019年1月29日向本院提起本案之诉。

一审法院认为，关于原告变更诉讼请求是否应当准许，根据民事诉讼法的规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求。本案中，原告在庭审前变更诉讼请求，且是基于同样的被告、事实和理由，故应当准许。被告***、王小红辩称***与原告之间系房屋买卖关系，未提供充分、有效证据予以证实，不予认定。被告***辩称其与原告存在租赁合同关系，本院认为，王学武去世后，涉案房屋由三被告继续租赁，***、***均向原告交纳过房租，虽然***申请对涉案房屋维修改造费用进行评估，但被告***、王小红对此提出异议，且***提交证据不能充分证明涉案房屋均是由其一人装修改造的，故对其提出的其与原告存在租赁合同关系，与被告***、王小红不存在租赁合同关系的辩解意见，不予采纳。本案原告一建公司与三被告的父亲王学武签订了租房合同，将涉案房屋出租给王学武使用，王学武去世后，涉案房屋由王学武的子女即三个被告继续占用，2006年以前被告按照原合同约定向原告一建公司交纳房租款，2006年开始被告按照每月200元向原告一建公司交纳房租款，原被告双方对上述事实均未提出异议，故原被告形成了房屋租赁关系。因双方未签订书面合同，对租赁期限没有约定，故可视为原告与三被告形成了不定期房屋租赁关系，原告一建公司可以随时解除租赁合同，且被告未经原告同意擅自将涉案房屋转租他人，原告据此也可以与被告解除合同。因此，原告请求与三被告解除租赁合同的诉讼请求，合法有据，予以支持。因合同解除，故被告应将涉案房屋返还给一建公司。租赁期间，被告经原告同意自行支付费用对涉案房屋进行了维修改造，原告同意被告的维修改造费用可抵顶房租，故虽然被告向原告交纳房租款至2008年，但经评估被告装修改造费用为4.03万元，2006年以后每月房租200元，被告支付费用除抵顶租赁费外还有剩余。因此，原告要求被告补交2006年以来拖欠的租房款19万元的诉讼请求无事实依据，不予支持。对抵顶租赁费后的维修改造费用，因被告未提出反诉，故本案不予处理。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告河北省磁县第一建筑安装公司与被告***、***、王小红之间的房屋（朝阳路中段路西）租赁合同；二、被告***、***、王小红于本判决生效后十五日内将租赁房屋返还给原告河北省磁县第一建筑安装公司；三、驳回原告河北省磁县第一建筑安装公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人没有提交新的证据。

二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为，一建公司与***、***、王小红未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，双方为不定期租赁关系，故***上诉称双方装修改造费抵顶租赁费后，租赁期限到2028年9月30日本院不予采信。***在一审庭审中认可其自2008年开始转租房屋的事实，上诉又主张没有转租本院不予采信。

***上诉称其与一建公司之间为房屋买卖关系，且已交纳完毕房款，因其提供的证据不足以证实该主张，本院不予采信。***上诉请求本院对2005年2月3日***交房租7200元的票据真伪进行鉴定，理由是一建公司在第一次开庭时否认该票据，本院认为，因一建公司对该票据不持异议，故无鉴定必要，该请求不成立。

综上所述，***、***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费160元，由上诉人***负担80元，上诉人***负担80元。

本判决为终审判决。

审判长　　张艳芬

审判员　　米秉华

审判员　　张树刚

二〇二一年一月二十九日

书记员　　黄　薇