河北省磁县第一建筑安装公司与王淑芹、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河北省磁县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀0427民初1838号

原告：河北省磁县第一建筑安装公司，住所地河北省邯郸市磁县磁州镇中山北大街60号。

法定代表人：董健，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王学利。

委托诉讼代理人：李篷，河北正析律师事务所律师。

被告：王淑芹，女，1966年11月2日出生，汉族，户籍地磁县，现住磁县。

委托诉讼代理人：王春和，河北赵苑律师事务所律师。

被告：***，男，1971年3月27日出生，汉族，户籍地磁县，现住磁县。

委托诉讼代理人：张树峰，河北大品律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈鹏飞，河北大品律师事务所律师。

被告：***，女，1970年2月27日出生，汉族，户籍地磁县，现住磁县。

原告河北省磁县第一建筑安装公司（以下简称一建公司）与被告王淑芹、***、***房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告一建公司委托诉讼代理人李篷，被告王淑芹及其委托诉讼代理人王春和，被告***及其委托诉讼代理人张树峰、陈鹏飞，被告***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告一建公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与三被告父亲王学武于1990年5月4日所签订的房屋租赁合同（朝阳路中段路西，磁房字××号），并责令三被告将该房屋返还原告；2.判令三被告向原告补交2006年以来拖欠的租房款19万元整；3.本案诉讼费由三被告承担；开庭审理前，原告将第1项诉讼请求变更为：依法解除原告与三被告之间的房屋租赁合同，并判令被告返还房屋。事实和理由：原告在磁县朝阳路中段路西有房屋一处，房产证号为磁房字××号。1990年5月4日，原告为照顾职工王学武（系三被告父亲，于1995年去世），与王学武签订租赁合同，将该处房屋出租给王学武使用。双方在合同中约定“…如果公司需要使用时，可以随时收回改做它用，租房者应及时交还公司，不得有任何干涉”、“…未经公司领导同意，不得拆改和转让他人使用”。王学武去世后，被告继续占用原告房屋至今，并继续履行原合同向原告缴纳房租到2005年底。2006年后，被告不但不向原告缴纳租金，反而将房屋出租牟利。为此，原告多次催促被告返还房屋，被告至今没有返还。综上所述，原告为照顾单位职工才将房屋出租给三被告父亲使用，并约定不得将房屋转让让人使用。2006年后，被告不但不向原告缴纳租金，反而将房屋出租牟利，违反了双方约定，侵害了原告的合法权益。三被告与原告之间形成了事实上的不定期租赁关系，原告依法可以随时解除合同。为此，特提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。

王淑芹辩称，一、原告与被告王淑芹已经实际形成租赁合同关系，且租赁合同正在履行过程中，王淑芹不欠原告的租赁费，租赁费已经抵顶到2025年9月30日。1、1990年5月4日，被告父亲王学武与原告一建公司签订了《关于环西路、北路、路西门市出租使用的协商合同》，合同签订后王学武实际占用并租赁了上述门市用房。1995年王学武去世。2、2004年8月10日，王淑芹向原告一建公司交纳了2005年12月底以前的租赁费共计8000元，证明原告与王淑芹已经另行形成新的租赁合同关系，王淑芹已将租赁费交付到2005年年底。3、2005年2月3日，被告王淑芹向原告一建公司交纳了2006年1月至2008年12月底3年的租赁费7200元，该事实不仅证明原告一建公司与被告王淑芹之间的租赁合同关系成立有效，还证明本案租赁物门市用房每年租赁费价款为2400元。4、2008年以来，由于租赁房屋年久失修，被告王淑芹向原告一建公司请求对房屋进行装修改造，原告一建公司领导经研究决定，同意王淑芹对门市用房维修改造，装修改造的费用抵顶租赁费。河北盛华金世资产评估有限公司的评估报告，证明被告王淑芹对租赁房屋的装修改造费用为40300元，租赁费每年2400元，被告王淑芹装修和改造费用抵顶租赁费的年限为16.79年，因王淑芹将租赁费交付到2008年12月底，故租赁期限应当自2009年1月1日开始，王淑芹应当再租赁16年零9个月，即可抵顶完毕装修和改造的费用，被告王淑芹的租赁期限应当继续到2025年9月30日。二、2017年8月22日，原告一建公司在租赁房屋张贴腾房通知，导致王淑芹无法使用租赁房屋时间长达三年之久，应从租赁期限中予以剔除，王淑芹的租赁期限至少应当到2028年9月30日。三、原告一建公司的诉讼请求均不能成立，应当依法予以驳回。1、原告一建公司起诉请求解除与被告王淑芹的租赁合同关系没有事实依据，王淑芹不欠原告的租赁费，且租赁费已经抵顶到2025年9月30日。2、原告一建公司请求被告支付2006年以来的租赁费19万元更是没有事实依据，与实际情况严重不符。此外，原告一建公司与被告***、***之间不存在租赁合同关系，原告一建公司起诉该二人主体不适格。

***辩称，一、原告一建公司变更诉讼请求应不予准许。原告一建公司在起诉书中请求“依法解除原告与三被告父亲王学武于1990年5月4日所签订的房屋租赁合同（朝阳路中段路西，磁房字××号），并责令三被告将该房屋返还原告；补交房租款19万元”。显然原告认为请求被告返还房屋、支付租金的前提是基于王学武的租赁合同。本案是合同纠纷，基于一张合同提起诉讼是原告的权利，但现在原告一建公司不要求解除起诉书中的合同，而要求解除另一张合同，法院不应准许。二、被告***与原告一建公司为房屋买卖关系。***1989年7月进入原告一建公司工作，与父亲王学武一同成为原告一建公司的正式员工。上世纪九十年代初，我国城镇进入了房改的元年，王学武正是在这样的情形之下，与原告一建公司签订了房屋租赁合同，合同名为租赁实为买卖。王学武1992年去世，***成为原合同的实际履行者。本涉案房屋是原告在上世纪八十年代为磁县城建局建设施工的商业楼房时建造的临时建筑物，本不在建筑规划之内。只是城建局欠原告的工程款，经协商才将临时建筑物抵顶了工程款，并依城建局职权，于1995年办理了房产所有权证书。该建筑物与周围建筑不相关联，属于夹缝中的孤岛平房，完全符合同时期邯郸市政府发布的《邯郸市深化住房制度改革实施办法》第四条第（二）项的规定。***既是单位职工，又是该房屋的租住人，符合上述办法规定的购房人条件，该房屋也符合实施办法出售的范围。双方在事实上已按买卖关系处理。原告收取***的房款虽然名义上是房租，但其实际上已按上述规定，已对收取***的房款，借记为“银行存款”、贷记为“营业外收入”，根据财政部《企业住房制度改革中会计处理问题的规定》第三条（一）的规定，原告的行为表明与***之间为房屋买卖关系。另外，根据《邯郸市深化住房制度改革实施办法》第四条（三）第二款规定“我市1994年标准价为每平方米建筑面积450元…”。本涉案房屋建筑面积37.89平方米，如按照上述房价规定计算，涉案房价款应为17050.05元。原告收取***六笔房款，共计17006.97元，原告出售公有住房完全符合上述规定，***已将房款交纳完毕。三、根据《中华人民共和国民法总则》的规定，原告要求被告支付租金的请求已超诉讼时效。综上所述，应驳回原告对***的起诉。

***的答辩意见同***的答辩意见相同。

本院经审理认定事实如下：三被告系同胞姐弟关系。1990年5月4日，原告一建公司与三被告父亲王学武签订了《关于环西路、北路、路西门市出租使用的协商合同》，合同约定：一、经城建局建筑公司领导研究决定，将此房出租给王学武使用，此房产权属建筑公司所有，如果公司需要使用时，可以随时收回改做它用，租房者应及时交还公司，不得有任何干涉。二、租用市房、内房共计月租金为78.73元，必须在每月1-3号前交齐全部房租金。三、房屋租用者有爱护房产、设备和正常使用的义务，未经公司领导同意，不得拆改和转让他人使用。四、房屋的正常损坏需要维修时，租房者应及时向建筑公司领导汇报，由公司负责进行维修，非正常损坏的由租房者本人修理。合同签订后，王学武及其妻子、子女在该房居住。1990年9月19日，王学武交房租款157.46元（1990年8月、9月）。1990年12月27日，王学武交房租款236.19元（1990年10月-12月）。1992年王学武去世。之后王学武妻子及子女继续在该房居住。后王学武妻子从该房屋搬离，涉案房屋由王学武的子女即三个被告继续占有使用，被告仍按原合同约定的租金标准交纳租金。1996年4月25日***交房租款4723.8元（1991年1月至1995年12月底）。1997年9月25日***交房租款1889.52元（1996年1月至1997年12月）。2001年7月26日***交房费款2000元（2000年1月至2000年10月）。2004年8月10日，王淑芹交房费款8000元（截止2005年12月底房费款，以前交清）。2005年2月3日王淑芹交房租7200元（2006年1月至2008年12月房租）。2006年开始房租调整为每月200元。

被告租赁期间，未经原告同意，将涉案房屋转租他人。2008年开始王淑芹将门市房转租给他人至2015年，2008年至2010年每年收取租金15000元，2010年至2012年每年收取租金25000元，2013年至2015年每年收取租金45000元。2011年开始***将内房转租给他人，2011年至2013年每年收取租金5000元，2014年以后每年收取租金1万元。被告租赁期间，因涉案房屋年久失修，王淑芹向原告一建公司提出对房屋进行装修改造，一建公司领导研究同意所需资金由王淑芹先行垫付，抵顶以后房租。后被告对涉案房屋进行了装修改造。本案审理中，经王淑芹申请，本院委托河北盛华金世资产评估有限公司对本案租赁房屋的装修改造、新建及维修维护费用进行了评估，评估结论为评估价值为4.03万元，王淑芹交纳评估费3000元。

2017年8月22日原告一建公司在涉案房屋外墙张贴《关于朝阳路自有房屋收回腾房的通知》，要求房屋租赁户七日内自行搬迁腾清房屋移交一建公司。因被告未向一建公司移交房屋，故2017年11月2日一建公司向本院提起诉讼，要求解除与三被告父亲王学武于1990年5月4日签订的租赁合同并将房屋退还一建公司、被告向一建公司补交2006年以后的租房款29万元，后一建公司向本院撤回起诉，本院裁定准许其撤回起诉。一建公司于2019年1月29日向本院提起本案之诉。

上述事实有双方当事人的陈述、房屋产所有权证、租房合同、交费票据、腾房通知、评估报告、本院对一建公司原经理、副经理的调查笔录等在卷佐证。

本院认为，关于原告变更诉讼请求是否应当准许，根据民事诉讼法的规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求。本案中，原告在庭审前变更诉讼请求，且是基于同样的被告、事实和理由，故应当准许。被告***、***辩称***与原告之间系房屋买卖关系，未提供充分、有效证据予以证实，本院不予认定。被告王淑芹辩称其与原告存在租赁合同关系，本院认为，王学武去世后，涉案房屋由三被告继续租赁，***、王淑芹均向原告交纳过房租，虽然王淑芹申请对涉案房屋维修改造费用进行评估，但被告***、***对此提出异议，且王淑芹提交证据不能充分证明涉案房屋均是由其一人装修改造的，故对其提出的其与原告存在租赁合同关系，与被告***、***不存在租赁合同关系的辩解意见，本院不予采纳。本案原告一建公司与三被告的父亲王学武签订了租房合同，将涉案房屋出租给王学武使用，王学武去世后，涉案房屋由王学武的子女即三个被告继续占用，2006年以前被告按照原合同约定向原告一建公司交纳房租款，2006年开始被告按照每月200元向原告一建公司交纳房租款，原被告双方对上述事实均未提出异议，故原被告形成了房屋租赁关系。因双方未签订书面合同，对租赁期限没有约定，故可视为原告与三被告形成了不定期房屋租赁关系，原告一建公司可以随时解除租赁合同，且被告未经原告同意擅自将涉案房屋转租他人，原告据此也可以与被告解除合同。因此，原告请求与三被告解除租赁合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因合同解除，故被告应将涉案房屋返还给一建公司。租赁期间，被告经原告同意自行支付费用对涉案房屋进行了维修改造，原告同意被告的维修改造费用可抵顶房租，故虽然被告向原告交纳房租款至2008年，但经评估被告装修改造费用为4.03万元，2006年以后每月房租200元，被告支付费用除抵顶租赁费外还有剩余。因此，原告要求被告补交2006年以来拖欠的租房款19万元的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。对抵顶租赁费后的维修改造费用，因被告未提出反诉，故本案不予处理。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告河北省磁县第一建筑安装公司与被告王淑芹、***、***之间的房屋（朝阳路中段路西）租赁合同；

二、被告王淑芹、***、***于本判决生效后十五日内将租赁房屋返还给原告河北省磁县第一建筑安装公司；

三、驳回原告河北省磁县第一建筑安装公司的其他诉讼请求。

案件受理费4100元、评估费3000元，原告河北省磁县第一建筑安装公司负担4000元，被告王淑芹、***、***负担100元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判员　　刘爱霞

二〇二〇年十月十三日

书记员　　李红娟

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

执行申请提示

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

——