江苏众信工程投资项目管理咨询有限公司与张家港市塘桥房地产开发有限公司建设工程监理合同纠纷执行裁定书

江苏省张家港市人民法院

执 行 裁 定 书

(2018)苏0582执异79号

案外人：钱昌炜，男，1992年11月23日生，汉族，住张家港市。

委托诉讼代理人：朱慧，江苏联合-合力律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张宁，江苏联合-合力律师事务所律师。

申请执行人：江苏众信工程投资项目管理咨询有限公司，住所地张家港市。

法定代表人：丁军。

被执行人：张家港市塘桥房地产开发有限公司，住所地张家港市。

法定代表人：郑根祥。

在本院执行江苏众信工程投资项目管理咨询有限公司（以下简称众信咨询公司）与张家港市塘桥房地产开发有限公司（以下简称塘桥房产公司）建设工程监理合同纠纷一案中，案外人钱昌炜对本院查封的塘桥镇银桥小区2幢104室、204室、304室、404室房屋及土地提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

原告众信咨询公司与被告塘桥房产公司建设工程监理合同纠纷一案，本院于2016年10月8日出具（2016）苏0582民初9398号民事调解书：一、被告塘桥房产公司应支付原告众信咨询公司监理费1397500元。原告同意被告于2016年11月30日前支付978250元，于2016年12月31日前支付419250元。二、案件受理费减半收取8689元，由被告塘桥房产公司负担。该款原告已预交，由被告塘桥房产公司于2016年12月31日前直接给付原告。三、如被告未按期履行付款义务，则原告有权按照总金额1397500元+诉讼费8689元扣除被告已履行部分，向法院申请强制执行。因被告未按约履行，根据原告众信咨询公司的申请，本院于2017年1月6日立案执行，案号为（2017）苏0582执164号。在该案执行过程中，本院依法作出（2017）苏0582执164号执行裁定书，裁定：冻结被执行人塘桥房产公司银行存款145万元或者查封、扣押其相应价值的财物。2017年2月28日，本院查封了塘桥房产公司名下塘桥镇银桥小区2幢104室、204室、304室、404室房屋【证书号：张房权证塘字第××号】及对应的土地使用权【证书号：张国用（2008）090096】。

案外人钱昌炜提出异议称，张家港市恒鑫建筑工程有限公司向工商银行张家港分行（下称工行）贷款，塘桥房产公司以涉案房产及其他房产提供了抵押担保。2015年4月，肖仁芳（案外人母亲）受案外人委托，与工行及塘桥房产公司协商一致：案外人向塘桥房产公司支付192万元（其中165万元用于归还工行贷款）后，工行注销抵押登记且由塘桥房产公司将涉案房产过户至案外人名下。2015年4月23日，肖仁芳代案外人与塘桥房产公司签订《房地产买卖合同》，并于2015年5月21日之前付清了192万元，且该购房款中165万元已用于归还工行贷款。后案外人对涉案房产进行了装修并已实际用于居住。但因工行拒绝履行注销涉案房产的抵押登记，涉案房产至今未能办理过户手续。后因工行就金融借款合同纠纷起诉张家港市恒鑫建筑工程有限公司、塘桥房产公司等，主张对涉案房产享有抵押权，案外人作为第三人参与了该案诉讼。该案经原审、再审审理，贵院于2018年6月12日作出了（2018）苏0582民再2号民事判决书，驳回了工行要求对塘桥镇银桥小区2幢104室、204室、304室、404室房屋及所占用的土地使用权的变价款享有优先受偿权的诉讼请求。该判决已生效，且工行已实际注销了涉案房产的抵押登记。现案外人发现，因众信咨询公司与塘桥房产公司的执行案件，涉案房产已于2017年2月28日被查封。案外人认为，案外人在查封前已签订了合法有效的书面买卖合同、支付了全部价款并占有使用了涉案房产，案外人对涉案房产享有合法权利，能够排除执行，请求解除对张家港市××桥小区××室、××室、××室、××室的房屋及土地使用权的查封。

本院查明，2015年4月23日，钱昌炜与塘桥房产公司签订一份《房屋买卖合同》，约定由钱昌炜向塘桥房产公司购买位于张家港市××桥小区××室、××室、××室、××室的房屋，价款192万元，首付15万元，余款于2015年5月21日一次性付清，于2015年5月21日办理过户手续。嗣后，钱昌炜付清了购房款，并对房屋进行了装修后居住至今，该购房款中165万元已用于归还张家港市恒鑫建筑工程有限公司向工行的借款。工行因张家港市恒鑫建筑工程有限公司未按约还贷，于2016年3月21日起诉张家港市恒鑫建筑工程有限公司、塘桥房产公司、高建明、孟建华，案号为（2016）苏0582民初3221号。2016年9月1日，本院作出（2016）苏0582民初3221号民事判决书，该判决认定工行对张家港市××桥小区××室、××室、××室、××室房屋不享有优先受偿权，工行仅对塘桥房产公司抵押的张家港市塘桥镇银桥花苑的房产、张家港市塘桥镇南京路的土地享有优先受偿权。判决生效后，因工行不履行注销塘桥镇银桥小区2幢104室、204室、304室、404室房产抵押登记，钱昌炜于2016年12月8日起诉塘桥房产公司、工行，案号为（2016）苏0582民初13348号。2017年1月20日，本院作出（2016）苏0582民初13348号民事判决书，判决工行在判决生效后十日内办理张家港市××桥小区××室、××室、××室、××室房屋的抵押注销登记（房屋他项权证号：张房他证塘字第××号）。该判决生效后，工行注销了上述他项权证。因在（2016）苏0582民初3221号案件执行中发现工行享有优先受偿权的张家港市塘桥镇南京路的土地对应的房屋为张家港市××桥小区××室、××室、××室、××室，经本院审判委员会讨论决定，于2018年2月1日作出（2017）苏0582民监字3号民事裁定书，对（2016）苏0582民初3221号案件进行再审。2018年6月12日，本院作出（2018）苏0582民再2号民事判决书，判决驳回了工行要求对张家港市塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404房屋（他项权证号为张房他证杨字第××号）及所占用的位于塘桥镇的土地使用权（他项权证号张他项2013第0344号）的变价款享有优先受偿权的诉讼请求。根据2018年8月16日的不动产登记信息表，工行已在再审判决生效后注销了上述土地使用权的抵押登记。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案金钱债权执行中，案外人钱昌炜对位于张家港市塘桥镇银桥小区2幢104、204、304、404房屋及所占用的土地提出异议。在本院2017年2月28日查封上述房屋及土地之前，钱昌炜与塘桥房产公司早在2015年4月已就此房产签订了《房屋买卖合同》，该合同的合法性、钱昌炜付清房款并占有使用的情况已经由生效法律文书予以确认；因工行不注销案涉房屋及土地的抵押登记，导致钱昌炜无法办理案涉房产的过户登记。综上，案外人对案涉查封财产具有物权期待权，其要求解封的异议请求，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：

中止对张家港市塘桥镇银桥小区2幢104室、204室、304室、404室房屋【证书号：张房权证塘字第××号】及所占用的土地使用权【证书号：张国用（2008）090096】的执行。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审　判　长　　陈晓红

人民陪审员　　吕翠萍

人民陪审员　　吴　平

二〇一八年八月二十四日

书　记　员　　戴　燕