某某、广西威鸿泰建筑工程公司、某某等其他案由执行审查类执行裁定书

广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）桂0122执异14号

异议人：***，男，壮族，1964年7月4日出生，住南宁市武鸣区。

申请执行人：广西威鸿泰建筑工程公司，住所地南宁市武鸣区灵源路102号，统一社会信用代码91450122198552440G。

法定代表人：周锦贤，经理。

被执行人：***，男，1964年10月13日出生，壮族，住南宁市武鸣区。

被执行人：***，男，1961年11月8日出生，壮族，住南宁市武鸣区。

本院在执行申请人广西威鸿泰建筑工程公司与被执行人***、***建设工程施工合同纠纷一案中，异议人***对本院拍卖被执行人***名下的房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人***称：贵院受理的申请人广西威鸿泰建筑工程公司（以下简称威鸿泰公司）与被执行人***、***建设工程施工合同纠纷一案【（2021）桂0122执恢6号】，在强制执行过程中，拍卖被执行人***单独所有的坐落于南宁市武鸣区房屋，提出立即中止对异议人房产的执行的异议。

事实与理由：一、被执行人***于2020年3月15日将案涉房产的一楼出租给异议人，并签订房屋出租协议，租赁期限至2032年3月30日，异议人于2020年3月份入场装修该楼层，并使用至今。二、异议人与被执行人已签订合法有效的租赁合同，且异议人已支付租金并使用，如法院强制拍卖案涉房屋，后续会引发诸多纠纷问题，影响法院公信力。

异议人***为佐证其异议，向本院提交以下证据：房屋租赁协议、转账查询单，拟证明异议人租赁涉案房屋一楼的事实。

经本院审查查明：2016年6月8日，威鸿泰公司与被执行人签订《建设工程施工合同》（以下简称“合同”），约定被执行人以包工包料的形式将其位于武鸣区×××***、***地块×××＃商住楼工程发包给威鸿泰公司施工，工程单价为1100元／㎡，工程验收合格后一个月内一次性付清工程款，逾期付款则按2.5%／月计付逾期付款利息；此外，合同还对工程内容和范围及质量要求、双方的责任、质量保修等事项作了明确约定。威鸿泰公司于2016年6月18日开始进场对涉案工程1－13＃商住楼进行施工，2017年底竣工，2018年1月25日，双方对涉案工程进行验收后签署《建设工程质量竣工验收意见书》，工程评定为“合格”。2018年4月7日，双方对涉案工程×××＃商住楼工程款进行结算并签署《***、***定罗开发区建房工程×××栋工程款结算》，确认：一、工程面积9132.3㎡；二、工程造价1100元／㎡；三、总工程造价10045530元；四、已付工程款2420020元；五、尚欠总工程款7625510元。结算后，被告于2018年5月30日又支付工程款500000元，至今尚欠7125510元。本院于2018年8月2日组织双方进行调解，于当日作出（2018）桂0122民初1672号民事调解书，调解内容为“一、被告***、***自愿于2018年9月30日前给付广西威鸿泰建筑工程公司广西威鸿泰建筑工程公司工程款7125510元及2018年4月8日起至2018年9月30日止逾期付款违约金300000元；如逾期未付清，被告***、***自愿从2018年10月1日起至本案工程款实际清偿之日止以尚欠工程款数额按月息2%计付逾期付款违约金给广西威鸿泰建筑工程公司广西威鸿泰建筑工程公司，上述款项由被告***、***直接转账汇款至本院账户（户名：南宁市武鸣区人民法院，开户行：南宁市武鸣区农村信用合作联社城厢分社，账号：19×××43）；二、本案受理费65682元，减半收取32841元，保全费5000元，共计37841元，被告***、***自愿负担；三、自签订本调解协议后，广西威鸿泰建筑工程公司于二日内向本院申请解封被告***、***的不动产，被告***、***售卖上述解封的不动产所得收入由被告***、***直接转账汇款至本院账户（户名：南宁市武鸣区人民法院，开户行：南宁市武鸣区农村信用合作联社城厢分社，账号：19×××43）。”

又查明：调解生效后，申请人威鸿泰公司依照协议解除对被执行人***与被执行人***的房产保全，被执行人***于2018年9月4日至13日出售分配所得的5栋宅基地上建房产，被执行人***于2018年9月4日至29日出售分配所得的7栋宅基地上建房产。由于被执行人***、***没有履行生效法律文书确定的义务，申请执行人威鸿泰公司于2018年10月12日向本院申请执行，要求被执行人支付工程款6125510元并支付逾期付款违约金，本院依法拍卖被执行人***、***所有的坐落于南宁市武鸣区土地，在查明被执行人其他可供执行的财产并划扣的情况下，被执行人***和被执行人***在调解后累计已履行债务5843940元。

又查明：本院于2018年10月18日依法查封被执行人***单独所有的坐落于南宁市武鸣区。因申请执行人威鸿泰公司于2021年2月3日申请恢复执行，本院按程序恢复执行后，对被执行人***单独所有的坐落于南宁市武鸣区房屋进行拍卖。

另查明：被执行人***与异议人***于2020年3月15日签订房屋租赁协议，约定将案涉房屋的一楼出租给异议人，租赁期限从2020年3月30日起至2032年3月30日止，租金每月7000元，每三年提房租。异议人***支付2020年房租款后，于2020年3月30日入住并装修营业至今，2021年3月24日支付2021年房租款96000元给被执行人***，继续履行租赁合同。

本院认为：涉案房产的登记权利人是被执行人***。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款的规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本案中，涉案房产为不动产，其物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力，物权的登记具有公示公信作用，不动产登记即彰显权利，案涉房屋的物权登记的权利人是被执行人***，在将案涉房屋的一楼出租给异议人***前，案涉房屋已被法院查封并送达告知被执行人，异议人***仅为租赁案涉房屋的案外人，不能对抗的是申请人主张的建设工程款请求权。

关于异议人***对涉案房产是否享有足以排除对其强制执行的权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”，本案中，本院尊重被执行人与异议人签订租赁合同的意思自由，租赁合同合法有效，虽异议人合法占有案涉房屋一楼并经营至今，但租赁合同和租赁行为成立于法院查封案涉房屋后，异议人的异议请求不能对抗法院对涉案房屋的处置，故，本院对其异议请求不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第三十一条第一款的规定，裁定如下：

驳回异议人***的异议请求。

对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内，向南宁市中级人民法院申请复议。

审判长　　黄成果

审判员　　陈　瑜

审判员　　潘雪明

二〇二一年七月二日

书记员　　莫淑丽