大连盛佳房地产开发有限公司与大连市建筑科学研究设计院股份有限公司、大连市建筑工程质量检测中心有限公司建设工程合同纠纷、返还原物纠纷二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）大民二终字第01548号

上诉人（原审原告）：大连盛佳房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区黄河路泉清园19号。

法定代表人：赵萍，该公司董事长。

委托代理人：ＸＸ，辽宁骁鹏律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：大连市建筑科学研究设计院股份有限公司，住所地大连市沙河口区黄河路762号。

法定代表人：林程，该公司董事长。

被上诉人（原审被告）：大连市建筑工程质量检测中心有限公司，住所地大连市沙河口区黄河路760号。

法定代表人：林程，该公司董事长。

二被上诉人共同委托代理人：辛德胜，大连市建筑科学研究设计院股份有限公司职员。

二被上诉人共同委托代理人：孙尹玲，辽宁华夏律师事务所律师。

上诉人大连盛佳房地产开发有限公司（以下简称“盛佳房地产”）与被上诉人大连市建筑科学研究设计院股份有限公司（以下简称“建科院”）、大连市建筑工程质量检测中心有限公司（以下简称“质量检测中心”）因返还原物纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2015）沙审民初字第00023号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人盛佳房地产的委托代理人ＸＸ、被上诉人建科院、质量检测中心的共同委托代理人辛德胜和孙尹玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审原告盛佳房地产诉称：2007年6月15日，原告将其开发的位于大连市沙河口区城市佳园1号楼1单元1-5层1号、2号（行政街号为：大连市沙河口区黄河路760号和762号）房屋出售给被告建科院。合同签订后，原告将上述房屋交付建科院，建科院进行了装修并投入使用。后，建科院将大连市沙河口区黄河路760号房屋出售给被告质量检测中心，质量检测中心取得了该房屋的产权证，现该房屋所对应的地下室层被二被告占用使用至今。因原告出售案涉房屋时并未将地下室层一同出售给建科院，并且在房屋交付被告初期还派专人看护地下室层，后因原告原法定代表人因病去世，对案涉地下室疏于管理，且现公司董事长常年在国外生活，对案涉地下室被二被告占用一事并不知晓，在得知权利被侵害后曾多次要求建科院腾退，遭到拒绝。故原告请求判令二被告将其占用的大连市沙河口区城市佳园1号楼1单元地下室层1号（行政街号：大连市沙河口区黄河路760号）和1号楼1单元地下室层2号（行政街号：大连市沙河口区黄河路762号）返还给原告。

原审被告建科院、质量检测中心共同辩称：1.被告所购买的原告开发建设的案涉房屋的地下室与地上一至五层为不可分割的整体，地下部分为地上部分的从物，无法分割转让。2.案涉地下室不是合法建筑，不是物权法上的物，不能单独买卖，不能办理产权证，且根据《大连市商品房销售合同网上备案办法》第九条的规定，房屋买卖合同需要经市房地产交易登记管理机构备案。基于上述原因，被告在购买案涉房屋时与原告签订的房屋买卖合同中，双方没有直接明确约定购买地下室的相关事宜。3.被告购买原告案涉房屋的实际价款为4451.8586万元，单价为7571.42元，此价款远远高出房屋实际价格，该价款包括购买地下室的价款。4.该地下室为被告合法取得、合法占有。二被告是建筑工程综合检测单位，其公司动迁后，需要购买一处能够安放实验设备的办公楼，原告出售的案涉房屋地下室层完全符合二被告作为安放实验设备实验室条件，故与之签订房屋买卖合同。另外，原告没有证据证明地下室可以单独销售，且从案涉房屋交付至今长达7年之久，原告未就地下室权属问题提出过异议，其行为说明了其销售房屋包括地下室。综上，请求驳回原告诉讼请求。

大连市沙河口区人民法院经审理查明：2007年6月15日，原告盛佳房地产与被告建科院签订了两份《商品房买卖合同》。其中一份合同约定：原告将本公司开发的位于沙河口区泉清园1号城市佳园1号楼1单元1-5层1号房（行政街号：黄河路760号），建筑层数为地上五层，地下零层的建筑面积共2989.13平方米，其中套内建筑面积2727.71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积161.42平方米的公建出售给被告建科院。公建单价为7571.42元／平方米，总金额为2187.4816万元；另一份合同约定：原告将本公司开发的位于沙河口区泉清园1号城市佳园1号楼1单元1-5层2号房（行政街号：黄河路762号），建筑层数为地上五层，地下零层的建筑面积为2990.69平方米，其中套内建筑面积2823.59平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积167.10平方米的公建出售给被告建科院。公建单价为7571.42元／平方米，总金额为2264.3770万元。两份合同第五条均约定，该商品房建筑面积以大连市房地产测绘中心核定面积为准，单价不变，多退少补。合同签订后，被告建科院向原告支付了4451.8586万元房款，原告将合同约定的房屋交付被告建科院，被告建科院于2007年12月28日取得了上述房屋所有权证。后，被告建科院又将其名下的黄河路760号公建转让给被告质量检测中心，被告质量检测中心于2010年4月30日取得了该公建的产权证。其中，建科院取得的沙河口区黄河路762号房屋产权证记载房屋总层数为5层，建筑面积为2990.80平方米；被告质量检测中心取得的沙河口区黄河路760号房屋产权证记载房屋总层数为5层，建筑面积为2889.35平方米。现黄河路760号、762号公建所对应的地下室由二被告占用使用至今。

2003年9月10日，原告与大连市人防办公室（以下简称人防办）就沙河口区黄河路760号-762号地下室建设1800平方米的人防工程签订《履约保证书》，后经原告申请人防办同意以原告向人防办缴纳防空地下室异地建设费的方式，履行人防结建义务，该项目没有建设人防工程。2003年11月27日、2004年5月10日和2004年6月22日，原告向人防办缴纳异地建设费共计160万元后，人防办于2004年6月23日向原告作出了《关于新建城市佳园项目结建人防工程的批复》。

2003年6月23日，原告取得大连市规划和国土资源局颁发的规地字（2003）0116号建设用地规划许可证。同年9月19日，大连市规划和国土资源局向原告颁发了大连市沙河口区黄河路782-784号大国用（2003）字第03102号、大国用（2003）字第03105号国有土地使用证。

2003年11月17日，大连市规划和国土资源局加盖总图审查验线专用章的泉涌煤场改造总平面图显示，①号楼（即案涉房屋）总建筑面积为4924.20平方米。另：地下车库1850平方米。该图还显示，地下车库设计西侧为地下车库入口，东侧为出口。2003年11月18日，大连市规划和国土资源局向原告颁发了编号为：20030123建设工程规划许可证。

2004年12月31日，案涉①号楼经大连市建设工程质量监督站验收，取得竣工验收备案证。竣工验收备案表记载：工程名称：泉涌煤场搬迁改造工程1号楼；建筑面积：7385.30平方米（含地下1505平方米）。

案涉地下室层未办理产权登记。

2007年7月3日，大连市房地产测绘中心向原告出具《房屋面积测绘成果报告》，对①号楼（房地号：61-24-36）房屋面积进行测绘。测绘目的：本次测绘为房屋权属登记提供面积依据。测绘时点：本次测绘的时间点确定为2004年11月3日。房屋面积测算结果：总建筑面积7385.23平方米；总套内建筑面积6481.87平方米；总共有面积903.36平方米。其中，1单元地下室层1号建筑面积为742.24平方米；1单元地下室2号建筑面积为762.84平方米。

经现场勘查，该案涉的地下层不是地下车库。原告经理郝志虹称，在建设施工过程中，因遭遇地下涵洞，继续施工有塌方危险，故没有按照规划要求建成有车辆出口和入口地下车库，而将其建成地下室。现该地下室东侧及中间各有一个消防通道楼梯可通往地面一层。西侧原有一个消防通道楼梯可通往地上一层，但由于建科院入住后将其改造成变电所，故无法通往地上一层。现该地下室被被告改造后，安放实验设备，作为实验室使用。另外，该地下室层没有安装独立的水表、电表及供暖系统。

在本案审理过程中，一审法院就案涉地下室层是否补办规划审批手续致函大连市规划局。该局于2015年6月5日复函一审法院：经核查，我局于2003年11月核发了该项目《建设工程规划许可证》，至此，规划审批手续已办结；其后未再对该项目核发过相关规划审批手续。

二被告提供的《房地产买卖合同》证明，同时期、同地段出售的房产价格为6978元／每平米。

大连市沙河口区人民法院认为：本案争议的焦点是案涉房屋买卖合同是否含地下室部分。该案涉地下室层作为地上建筑的附属物应认定为一并转移给二被告。首先，原告并没有按规划审批手续将案涉地下室层建造成地下车库，而将其建造成相对封闭的地下室。该地下室不具有独立的产权，没有独立的水表、电表和供暖系统，从民法原理分析，它不能作为主物，不具有特定空间和构造上的独立性，在构造上和使用上不能与地上建筑物区分和分隔开来，还需要依附于地上建筑物加以利用，不能独立排他支配使用，也不能进行实质性的分割成为专有财产。《物权法》第一百一十五条规定：“主物转让的，从物随主物一并转让，但当事人另有约定的除外。”本案原告在转让地上建筑物时，应对案涉地下室层的归属有约定，现原告没有约定地下室层的归属，应认定该地下室层作为地上建筑物的附属物，随主建筑物所有权一并转移。

其次，原、被告签订的《商品房买卖合同》是向办理房屋产权登记手续的房地产管理部门递交的备案合同，因该合同不允许将未取得所有权的建筑物在合同中约定归属，故案涉地下室的归属在双方签订的《商品房买卖合同》中未有表述。虽然双方对案涉地下室层归属在合同中没有约定，但是并非代表原告没有处分该地下室层。按常理，一栋楼整体出售的价格应低于分层或按套出售的价格，但根据二被告提供的《大连市房地产买卖合同》，该合同虽然是复印件，房屋结构为钢混结构也未分层出售，但是能够证明原、被告签订房屋买卖合同时案涉房屋单价高于相近时间段、相同地段的房屋单价近600元／平方米，总价款相应多出350余万元，从而印证二被告提出的购买原告该案涉房屋单价包含地下室面积的抗辩主张。

再次，原告办公场所即在案涉房屋所在地的小区内，若案涉地下室并未随地上建筑物一并出售给被告建科院，被二被告强占并使用，原告应当知晓并积极维权，而非时隔七年之后向人民法院提起返还原物之诉，原告称原法定代表人因病去世后，现董事长常年在国外生活，对案涉房屋被占用不知晓。而原告经理郝志虹在勘查现场所作的陈述能够证明案涉地下室层建设过程以及被二被告占用的事实，故原告此节辩解意见与事实不符，一审法院不予采信。

最后，二被告是建筑工程综合检测单位，其公司动迁后，需要购买一处能够安放实验设备的办公楼，其辩称原告出售的案涉房屋地下室层完全符合二被告作为安放实验设备条件，故与之签订房屋买卖合同。经现场勘查，二被告确将设备安放于此，二被告此节抗辩意见符合常理应予采信。原告主张未将案涉地下室层一并出售二被告，并且在将案涉房屋交付二被告时还派专人看护地下室层，在得知被告占用地下室层后多次要求腾退遭到拒绝，未能提供证据，且与常理不符，不予采信。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第一百一十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回原告大连盛佳房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5.38万元（原告已预付），由原告负担。

宣判后，盛佳房地产不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。其主要上诉理由是：一、一审法院在无任何证据支持的情况下，完全凭主观臆断和推理就认定双方形成买卖关系，案涉地下室层已归二被上诉人所有，是一审错误的根本原因。1.双方就案涉地下室房屋没有形成买卖合同关系，双方仅就地上一至五层房屋签订了《商品房买卖合同》，除此之外，双方无其他任何补充协议。另外，上诉人提供的两份“承诺书”可以证明，在双方签订合同后五个多月，被上诉人又再次盖章确认其购买的房屋为地上一至五层。2.一审判决认为“原被告签订的《商品房买卖合同》是向办理房屋权属登记手续的房地产管理部门递交的备案合同，因该合同不允许将未取得所有权的建筑物在合同中约定归属，故案涉地下室的归属在双方签订的《商品房买卖合同》中未有表述”，系听信了被上诉人的一面之词，无证据支持，更不符合常理。3.一审判决错误采信了被上诉人提供的《房地产买卖合同》复印件，是违法采信证据；且一审判决所谓按常理认为被上诉人购买的房屋价高，从而推定被上诉人购买的房屋包括地下室，违反了合同意思自治的原则。因该份合同涉及的是二手房买卖，而本案买卖的是商品房，新旧程度不同；被上诉人提交证据出卖的是住宅，本案是公建；该份合同涉及的房屋为钢混结构，本案的房屋为框架结构，差异如此显著，一审法院采信该份证据有悖常理。4.一审判决认为上诉人时隔七年多才起诉，故对上诉人的辩解意见不予采纳也是没有道理的，因物权请求权不适用诉讼时效，什么时间起诉是上诉人的权利。5.一审判决认为被上诉人在动迁时就需要能够安放实验设备的办公楼，且经现场勘查，现在案涉地下室确实存放设备，故认为被上诉人的抗辩意见成立没有依据，一审法院的这种反推理没有基础，得出的结论也是错误的。二、一审判决认定本案地下室为从物，是对法律的错误理解，适用物权法第一百一十五条属适用法律错误。一审法院存在逻辑错误，一方面认为双方就地下室已达成买卖合同关系，另一方面又认为地下室不是买卖标的，因属于“从物”，故随“主物（即地上建筑）”一并转移。更为重要的是，案涉地下室属物权法中的“建筑物区分所有权”的问题，它不具有从物的属性。从上诉人提交的证据显示，地下层的1505平方米与地上建筑是一并进行的审批，在审批时即不依附于地上建筑而单独体现；地下室具备空间上和构造上的独立性，地下层分别有水、电、暖、卫生间等设施，并且可分别经由两侧楼梯直接通往一层的楼外，可以独立使用，不需要依附于地上建筑才能发挥其效用。三、一审法院认定事实错误，包括：一审判决认定地下室有消防楼梯可通往地面一层，该消防楼梯的表述错误，从档案馆调取的竣工图可见，楼梯是正常的楼梯，没有任何表述体现为是“消防楼梯”。一审判决认定从二被上诉人提供的《房地产买卖合同》可以证明，同时间同地段出售的房产价格为6978元／平米也是错误的，理由如上文阐述。四、一审判决遗漏了重要事实。从上诉人提供的《建筑工程施工许可证》可以证明，案涉地下室的施工经过建委批准，且已经消防验收合格；案涉地下室施工工程款为3596950元，加上上诉人缴纳的异地建设费160万元，合计约520万元，工程成本巨大，不可能作为从物转让给被上诉人；从上诉人提供的《承诺书》可见，被上诉人在案涉的《商品房买卖合同》签订五个多月后，盖章确认其购买的房屋为地上一至五层，不包括地下室。五、一审判决没有围绕上次大连市中级人民法院发回重审的裁定书中所载明的意见进行审理和论述。上诉人提供的证据可以证明，案涉地下室经过规划部门审批，经建委批准建设施工，且经消防验收合格，经质监站验收合格并取得竣工验收备案证。根据物权法第142条的规定，上诉人是案涉地下室的合法物权人，有权要求被上诉人返还。六、如果法院判决地下室转让给被上诉人，上诉人将面临缴纳土地出让金、土地增值税及营业税等近千万元的税金。

被上诉人建科院和质量检测中心二审答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。1.被上诉人购买的是整栋楼，已办理房屋产权证。按照法律规定，土地随之转让给被上诉人，上诉人要求返还的地下室与整栋楼是不可分割的一体，在同一个土地证上，其所有权当然归被上诉人所有。2.地下室在地平线以下，没有单独出入口，楼梯通道均在办公楼一楼内。电梯是上下直通的，地下室没有单独的水、电、供暖、通风等专门系统，没有车辆出入口，不能办理产权证，与地上一至五层房屋是一个整体，该地下部分为地上整栋楼的从物，无法分割使用，上诉人要求返还地下室的事实依据不充分。3.上诉人的交付行为可以认定地下室随地上整栋楼合法转移给被上诉人。整栋楼竣工时间为2004年12月，被上诉人购买房屋时间为2007年6月。双方签订合同后，上诉人把房屋、钥匙、包括地下室层的所有图纸都交付给被上诉人。在商谈买卖房屋时，双方多次到现场看房，均不会忽略地下室的存在。如上诉人出售给被上诉人的整栋楼不含地下室，应特别提醒不允许被上诉人使用地下室或如何给予上诉人或他人使用地下室出入通畅的保证，而上诉人并没有地下室不在出售范围之内或不允许被上诉人使用地下室的特别申明。并且，双方对房屋交接没有签订书面文件，所以上诉人已用自己的行为表示出售整栋楼房屋包含地下室。4.上诉人诉请返还城市佳园1号楼1单元地下室层1号、1号楼1单元地下室层2号房屋，但从上诉人提供的证据看，地下室层建筑平面图没有分隔区，是贯通的，不存在地下室层1号和2号房屋。5.上诉人在被上诉人购买的案涉公建后面的相邻小区办公。2007年6月，双方达成买卖意向后，被上诉人开始装修房屋，约在2007年11月搬进去办公，检测设备同时安置在地下室内。从被上诉人2007年拿到钥匙装修、入住开始，上诉人就已经知道被上诉人使用地下室，但却一直未提出异议，现其要求返还地下室超过诉讼时效，依法不应得到法律支持。本案不是单纯的物权请求权，存在诉讼时效问题。被上诉人是基于商品房买卖合同而占有地下室，是合同履行过程中的民事行为，上诉人认为被上诉人违约，应在知道之日起两年内主张，否则丧失胜诉权。

本院经审理查明：一审判决书第5页上数第17行、18行载明的“现该地下室东侧及中间各有一个消防通道楼梯可通往地面一层。西侧原有一个消防通道楼梯可通往地上一层，但由于建科院入住后将其改造成变电所，故无法通往地上一层”中的“消防通道楼梯”表述有误，应更正为“楼梯”。另查明：一审判决书第5页下数第1行载明的“二被告提供的《房地产买卖合同》证明，同时期、同地段出售的房产价格为6978元／每平米。”与本案缺乏关联性，对一审查明的该节事实，本院不予确认。

一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院补充查明：2015年7月10日，就一审法院咨询盛佳房地产开发建设的城市佳园项目中地下人防工程、车库土地手续问题，大连市国土资源和房屋局向一审法院出具《关于大连市沙河口区人民法院函有关问题的复函》，其中第二条载明：“按照《关于房地产开发项目地下（半地下）停车场、车库土地使用有关问题的通知》（大国土房屋发（2005）170号）规定，该项目地下车库如果不对外出租、出售作为社会公共停车场使用，不用缴纳土地出让金；如果对外出租、出售须缴纳土地出让金。大连盛佳房地产开发有限公司尚未办理地下车库补充用地批复手续，也尚未补交土地出让金。”

一审庭审中，盛佳房地产称于2007年底将案涉760号、762号房屋交付给建科院，建科院称其在2007年11月左右正式搬进案涉房屋。

二审庭审中，盛佳房地产与建科院、质量检测中心均认可案涉的黄河路760号和762号公建是一个独栋楼，该两套公建的地下室在工程竣工时是有墙分开的两个地下室，后被建科院和质量检测中心改造。

本院确认的上述事实，有商品房买卖合同、记账凭证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、大连市规划和国土资源局于2003年11月17日加盖总图审查验线专用章的泉涌煤场改造总平面图、房屋面积测绘成果报告、履约保证书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证、房屋所有权证、商品房销售（结算）专用发票、房屋照片、大连市人民防空办公室关于《依申请公开政府信息告知书》、关于新建城市佳园项目结建人防工程的批复、大连市国土资源和房屋局的复函、大连市规划局的复函、大连市人民防空办公室关于城市佳园项目人防审批情况的复函、《详细规划图》、现场勘查笔录及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。

本院认为，本案系因房屋买卖而产生的返还原物纠纷，争议焦点为盛佳房地产与建科院之间的买卖标的物是否包含地下室。盛佳房地产与建科院于2007年6月15日签订的两份《商品房买卖合同》约定，盛佳房地产将位于沙河口区泉清园1号城市佳园1号楼1单元1-5层1号公建（即黄河路760号公建）、1单元1-5层2号公建（即黄河路762号公建）出售给建科院，建筑层数为地上五层。从该合同内容显示，对案涉760号、762号公建的地下室，双方并没有明确约定。在此情况下，双方买卖标的是否包含地下室，不应以买卖合同中未约定为由予以否定，而应当结合双方实际履行合同的情况、建筑物状况以及一般交易习惯等进行判定。关于案涉黄河路760号、762号两套公建房屋，从盛佳房地产和建科院庭审陈述可知，案涉两套房屋于2007年年底已经交付给建科院占有使用，建科院亦应于此时已经实际占有房屋的地下室。据此分析，盛佳房地产向建科院交付双方合同约定的黄河路760号、762号两套公建的同时，案涉房屋的地下室已经实际移转给建科院占有使用。按照常理分析，如果盛佳房地产未将地下室随同案涉两套公建房屋一并出售给买受人建科院，则在建科院占有地下室时，盛佳房地产应当会采取必要的措施阻止建科院对地下室的占有和使用。而具体到本案，盛佳房地产未能提供证据证明其曾对建科院的占有使用提出过异议或者采取过任何阻却措施。而盛佳房地产所称的因其法定代表人去世，其妻子和女儿长居国外导致公司长期无暇管理房屋的观点，因双方争议的地下室面积多达1505平方米，在长达近7年的时间里，盛佳房地产对其不闻不问，有悖常理，该观点明显缺乏说服力。另外，现场勘查的情况显示，案涉黄河路760号、762号两套公建属一栋建筑物，整栋建筑物即为该两套公建，建筑物的建筑层数为地上5层，地下1层。而关于地下1层，从本案已经查明的事实可知，地下1层并非人防工程，规划应为有出入口的地下车库，但实际未按规划要求建成有车辆出入口的地下车库，而建成了地下室。从大连市规划局和大连市国土资源和房屋局出具的函件内容显示，案涉地下室并未补办相关规划审批手续，也尚未补交土地出让金。据此分析，盛佳房地产与建科院签订案涉两份买卖合同时，地下室不具有作为独立使用空间对外销售的条件。况且，从现场勘测的情况来看，地下室没有单独的直接通往外界的出入通道，需要借助房屋内地面上的楼梯通道才可进出，对地下室的利用必须依赖于案涉的两套公建房屋。鉴于此，盛佳房地产所称案涉地下室可独立使用，无需依附于地上建筑物的观点，与事实不符，本院不予采纳。另外，就建科院购买的案涉公建与其所在的整个建筑物的关系而言，案涉两套公建实际已是整栋建筑物的所有地上房屋，建筑物内再无他人所购房屋。从一般的交易习惯分析，在购房人已经购买了整栋建筑物的所有地上房屋，而出卖人未对房屋的地下室作出特别权利保留声明或约定时，应当认定房屋的地下室已作为房屋的附属设施随同房屋转让给买受人。从这个意义上讲，一审法院将案涉公建房屋与地下室认定为主物与从物并无明显不妥。

至于盛佳房地产提到案涉地下室施工款为3596950元和异地建设费为160万元，案涉地下室不可能作为从物转让给建科院一节，本院认为，盛佳房地产提供的《建设工程施工合同》、《建设工程施工合同补充协议》所显示的地下部分应为规划设计的地下车库，并不是现存的地下室，故上述合同及补充协议载明的工程造价与现存的地下室并不对应，不能以此确定案涉地下室的造价或成本。另外，工程建造价款与工程竣工之后对外销售价款并不存在必然的联系，房屋销售受到多种因素的制约，房价高低亦是买卖双方的意思自治，况且，案涉公建买卖是整体销售，盛佳房地产未提供证据证明销售价款中不包含地下室部分的建造成本，故盛佳房地产此项观点依据不足，本院不予采纳。

关于盛佳房地产提出案涉地下室已经规划部门审批，并取得竣工验收备案证，盛佳房地产为案涉地下室的合法物权人，地下室应予返还一节，本院认为，案涉建筑工程取得竣工验收备案证确属事实，但就相关规划部门规划要求的地下车库后实际建造为案涉地下室，盛佳房地产并无证据证实该变更已经过相关部门的规划审批；况且，即便盛佳房地产在案涉两套公建出售之前对包含地下室在内的整个建筑工程享有相关权利，如前文分析，案涉地下室在盛佳房地产出售案涉公建房屋时作为房屋的附属设施随同房屋一并转让给买受人建科院的情况下，建科院占有使用地下室具有合法依据。在此基础上，建科院将案涉黄河路760号公建再出售给质量检测中心并将该公建及地下室交付质量检测中心占有使用，亦无不当。故盛佳房地产以其为案涉地下室的合法物权人为由要求建科院和质量检测中心返还地下室，于法无据，本院不予支持。

关于盛佳房地产称如法院认定地下室转让给建科院，则盛佳房地产将面临缴纳土地出让金、土地增值税及营业税等税金一节，本院认为，从大连市国土资源和房屋局于2015年7月10日出具的复函可知，案涉项目规划的地下车库即现双方争议的地下室，如果不对外出租、出售作为社会公共停车场使用，不用缴纳土地出让金。根据该函件内容理解，案涉地下室即便认定为附属设施随地上公建房屋一并转让给了建科院，亦不会产生盛佳房地产所称的缴纳土地出让金问题；至于盛佳房地产所称的土地增值税及营业税，亦无据证实，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费53800元，由上诉人大连盛佳房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　侯学枝

审判员　　丁大勇

审判员　　刘冬艳

二〇一五年十二月四日

书记员　　樊　迪