吴江财智置业发展有限公司与吴江市金晓空调净化有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）苏05民终9752号

上诉人吴江财智置业发展有限公司（下称财智公司）因与被上诉人吴江市金晓空调净化有限公司（下称金晓公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初6383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法由审判员郑雄独任进行了审理。本案现已审理终结。

财智公司上诉请求：一、撤销苏州市吴江区人民法院作出的（2020）苏0509民初6383号民事判决书第一项判决内容，并改判财智公司按照总房款8925485元的万分之三向金晓公司支付逾期办证违约金；二、本案一审、二审全部诉讼费用由金晓公司承担。事实和理由：双方在《吴江市商品房买卖合同》关于产权登记的约定中明确，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。因双方对逾期办证违约金有明确约定，应首先考虑按约定承担责任。金晓公司主张约定的违约金低于造成的损失，依法要求调增违约金，根据谁主张谁举证的原则，金晓公司应对其主张提交证据予以证明。一审期间，金晓公司未就其损失提交相关证据材料。相反，上诉人向发提供提交了金晓公司与承租方签署的《房屋租赁合同》、承租方的全国企业信用信息公示打印件、承租方业务推广的宣传海报，证明上诉人向金晓公司交付房屋后不久，金晓公司即将案涉房屋对外出租用于经营健身会所，虽然上诉人逾期办证但是并未给金晓公司造成经济损失，也没有影响承租人正常办理营业执照、开展经营活幼故一审法院以中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算逾期办证违约金，没有法律依据，对上诉人极为不公平。

金晓公司在二审诉讼中答辩称：本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映我方实际遭受的损失。是一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。

金晓公司向一审法院起诉请求：1.财智公司支付逾期交房违约金658700元（以8925485元为基数，按每日万分之三，自2017年1月1日计算至2017年9月4日）；2.财智公司支付逾期办证违约金（以8925485元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍，自2017年12月2日计算至2020年6月2日为1397774元，继续计算至金晓公司取得不动产证书之日止）；3.财智公司为金晓公司办理不动产证书；4.诉讼费用由财智公司承担。

一审法院认定事实：2016年5月17日，财智公司作为出卖人（甲方）与金晓公司作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》十五份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元1801号、1802号、1803号、1805号、1806号、1807号、1808号、1809号、1810号、1811号、1812号、1813号、1815号、1816号、1817号房，其中1801号房屋价款为1118543元，1802号房屋价款为470399元，1803号房屋价款为637280元，1805号房屋价款为526623元，1806号房屋价款为386460元，1807号房屋价款为386460元，1808号房屋价款为412859元，1809号房屋价款为357618元，1810号房屋价款为476799元，1811号房屋价款为357618元，1812号房屋价款为476799元，1813号房屋价款为476799元，1815号房屋价款为566451元，1816号房屋价款为982443元，1817号房屋价款为1291380元。合同第六条约定，买受人须于2016年8月31日前付清房款。合同第八条约定，房屋交付日期为2016年12月31日。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同附件四，合同补充协议第二条约定：买受人未能付清本合同项下的全部房价款，包括面积误差结算款项，出卖人有权推迟向买受人交付该商品房且不视为出卖人违约，在此情况下买受人承担逾期接收房屋的违约责任。 合同签订前后，金晓公司向财智公司支付购房款合计8925485元：2016年4月12日支付30万元、2016年5月17日支付4254531元、2016年8月31日支付50万元、2016年9月30日支付50万元、2016年10月31日支付50万元、2016年12月1日支付50万元、2017年8月28日支付237万元、2017年8月29日支付954元。案涉房屋于2017年9月4日交付，金晓公司向财智公司支付了办证所需的税费。截至2020年7月14日，金晓公司尚未取得案涉房屋的权属证书。 2019年1月24日，案涉房屋完成了不动产首次登记，登记于财智公司名下。 另查明：2018年4月，金晓公司与案外人签订租赁合同，将案涉部分房屋出租给他人使用。 以上事实，有吴江市商品房买卖合同、购房发票、银行业务回单、租赁合同等证据及双方当事人陈述笔录予以证实。

一审法院认为：金晓公司与财智公司签订的十五份《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于金晓公司主张的逾期交房违约金是否应当支持的问题。房屋买卖合同约定，金晓公司应当在2016年8月31日前付清全部购房款，否则财智公司有权推迟向金晓公司交房。金晓公司于2017年8月29日付清了案涉房屋全部价款，财智公司在2017年9月4日向金晓公司交付房屋，尚在合理期限内，故财智公司就房屋交付不存在违约行为。金晓公司称双方就房屋价款支付时间进行过变更，但对此未提供相应证据，一审法院不予采信。综上，金晓公司要求财智公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于财智公司是否应当支付逾期办证违约金的问题。案涉房屋于2017年9月4日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年12月3日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。金晓公司向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系金晓公司委托财智公司办理不动产权属证书。由于财智公司的原因，金晓公司尚未取得涉案房屋的权属证书，财智公司应当对其逾期办证的违约行为承担责任。金晓公司与财智公司在房屋买卖合同中约定的逾期办证违约金为总房款的万分之三，按照本案购房款8925485元计算，逾期办证违约金为2677.65元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给金晓公司造成损失，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。金晓公司委托财智公司办理不动产权属证书，截至本案开庭审理之日，金晓公司尚未取得不动产权属证书，逾期办证违约金应计算至本案不动产权属登记至金晓公司名下之日止。财智公司辩称此前要求金晓公司提供办证资料，但金晓公司拒绝提供，财智公司对此未提供证据予以证实，一审法院不予采信。 关于案涉十五套房屋转移登记的问题。财智公司对此项诉讼请求没有异议，一审法院予以支持。在财智公司后续办理案涉房屋权属登记过程中，应当由金晓公司提供的办证资料，金晓公司应当及时提供，金晓公司迟延提供的，财智公司有权扣除相应的迟延期间。遂判决：一、被告吴江财智置业发展有限公司支付原告吴江市金晓空调净化有限公司逾期办证违约金（以8925485元为基数，自2017年12月4日起，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日的违约金为940727.77元；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至本案不动产转移登记至吴江市金晓空调净化有限公司名下之日止），于本判决生效后十日内履行。二、被告吴江财智置业发展有限公司将吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元1801号、1802号、1803号、1805号、1806号、1807号、1808号、1809号、1810号、1811号、1812号、1813号、1815号、1816号、1817号不动产转移登记至原告吴江市金晓空调净化有限公司名下，于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告吴江市金晓空调净化有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11626元，由原告金晓公司承担2936元；由被告吴江财智置业发展有限公司承担8690元。 二审查明的事实与原审查明事实相一致。

本院认为，金晓公司与财智公司就涉案房屋所签订的十五份《吴江市商品房买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。金晓公司向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，但财智公司没能根据合同约定，在房屋交付后90日内，即在2017年12月3日前，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致金晓公司因涉案房屋的产权证办理延误而经济受损，财智公司已构成违约。金晓公司据此要求财智公司支付相应违约金的请求，符合双方合同的约定及相关法律规定，应予支持。鉴于本案所涉合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。一审法院考虑到当事人实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，参照相关司法解释将违约金计算标准调整为按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍）计算，系一审法院依法裁量，并无不当。 综上所述，财智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17380元，由上诉人吴江财智置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判员　郑　雄

书记员　杨颖颖