原告庆阳凯德房地产开发有限公司、陕西凯德实业有限公司与被告正宁县粮食局资产转让合同纠纷一审民事判决书

甘肃省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）甘民二初字第46号

原告陕西凯德实业有限公司。住所地陕西省西安市未央区长庆兴隆园小区3区1号楼1006室。

法定代表人王永锋，该公司经理。

原告庆阳凯德房地产开发有限公司。住所地甘肃省庆阳市正宁县西关农贸宾馆三层。

法定代表人王兆平,该公司经理。

原告共同委托代理人陈贞学，陕西恒达律师事务所。

被告正宁县粮食局。住所地甘肃省庆阳市正宁县南大街7号。

法定代表人任世仓，该局局长。

委托代理人刘临庆，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。

原告庆阳凯德房地产开发有限公司（以下简称庆阳凯德公司）、陕西凯德实业有限公司（以下简称陕西凯德公司）诉被告正宁县粮食局（以下简称粮食局）资产转让合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庆阳凯德公司、陕西凯德公司的委托代理人陈学贞，被告粮食局的委托代理人刘临庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陕西凯德公司、庆阳凯德公司诉称：2010年10月29日，陕西凯德公司通过竞买方式取得了正宁县粮食局所属的甘肃省永盛粮油购销有限公司山河分公司资产，与粮食局签订了正宁县粮食局甘肃省永盛粮油购销有限公司山河分公司《资产转让合同》。由于合同所列资产与实际资产不一致，双方分别于2010年11月9日签订《资产转让合同补充协议》和2011年1月21日签订《资产转让合同补充协议（二）》。

原告陕西凯德公司根据合同和补充协议约定以及最终确定的实际资产数额，向被告粮食局支付了资产价款2132.3443万元。原告陕西凯德公司为了实施项目开发，专门设立了庆阳凯德公司并且将国有土地使用权过户到庆阳凯德公司名下进行房地产开发。

根据合同约定，被告应当在交清全部价款后一个月内，将合同约定的转让标的物移交乙方。被告因甘肃省永盛粮油购销有限公司山河分公司企业改制问题未能全面解决，导致被告无法依约履行资产移交义务。经二原告多次口头、书面催促被告履行合同义务，被告一直不能全部履行。直到2015年8月13日，被告才给原告出具了一份《关于甘肃省永盛粮油购销有限公司山河分公司资产处置后遗留问题的处理意见》，承诺在2015年8月底以前履行合同标的物全面移交义务。迄今为止，被告仍然没有全面履行合同义务。

综上请求：1、解除原告陕西凯德公司与被告签订的《资产转让合同》及补充协议；2、由被告返还原告陕西凯德公司支付的资产购买款项2132.3443万元；3、由被告向原告赔偿损失1000万元；4、诉讼费由被告承担。

被告粮食局辩称：（一）陕西凯德公司、庆阳凯德公司关于解除合同赔偿损失的理由均不能成立。1、二原告所称资产转让协议所列资产与实际资产不符合不是事实。资产转让协议及所有拍卖文件所列资产均是按照永盛粮油公司原土地证及房权证载明的面积、四至等确定，没有任何虚假陈述。实际情况是：涉案资产的评估价为810余万元，陕西凯德公司竞拍价2500万元，溢价达3倍多，明显高于市场价格。资产转让协议签订后，陕西凯德公司多次找县政府领导反映情况，以原永盛粮油公司老家属楼未留消防通道和道路，要求从所拍得的土地面积中核减，并多次推后协议约定的付款时间。因案涉资产是公开拍卖处置，对标的物的现状陕西凯德公司在竞拍前已经过多次实际勘查和调查了解。且其作为专业的房地产开发公司，对后建设者应当预留通行道路、消防通道及相邻权处理应当是明知的。陕西凯德公司对竞拍标的物的价值在拍卖前应当有充分的了解和内心确认，其拍得后以上述理由要求核减少面积根本不能成立，属于其有违诚信的表现。后县政府站在创造优良投资创业环境的高度，充分考虑到市场实际情况及企业自身发展，在合法合规的前提下，召开由国土、消防、粮食、城建等多部门及陕西凯德公司参加的现场办公会和协调会，对案涉资产进行重新丈量核实确定四至，并由双方签订补充协议（二）进行了确认。把应当由二原告承担预留的通行道路及消防通道从拍卖面积中核减，由政府承担。并按照重新核定的面积核减了360多万元，将转让价格从2500万元核减至2132万余元。2、二原告讼请解除合同和赔偿损失属恶意违约。粮食局已按陕西凯德公司要求于2011年4月28日将土地使用权证书办至庆阳凯德公司名下，且移交了地上建筑物。三层办公楼、平房及门房暂住的永盛粮油公司职工已于2011年6份全部清空，转让资产从2011年6月份已全部具备开发建设的所有要件。由于办公楼处于无人管理状态，永盛粮油公司企业改制职工安置过程中有遗留问题的4名职工，私自占用办公楼4间房子。在接到陕西凯德公司的反映后，粮食局已于2015年8月份安排专人进行了处理，现已全部搬离。3、二原告从2011年开始为诉讼解除合同做准备。因竞拍价格过高，如开发建设公司商业利益降低以至可能发生较大亏损。在县政府协调核减面积降低转让价款后，二原告仍违背诚信。未申请办理规划、城建、环保、消防等行政许可手续，根本放弃开发建设。从2011年开始，虚构粮食局未移交财产事实，以公证的律师函、催告函、解除合同通知书、请求交付函等形式，为诉讼解除合同收集证据。从2012年10份发出解除合同函件至2015年年底向人民法院起诉，二原告一直在等待土地升值和房地产市场好转，在近3年时间等待而市场没有转机，选择恶意单方解除合同，其诉讼请求根本不能成立。根据《城市房地产管理法》第二十六条关于“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”之规定，粮食局将保留按此规定向正宁县人民政府汇报，将涉案土地无偿收回的权利。4、二原告提供的证据不能证明粮食局未交付办公楼及地上其它建筑物的主张。二原告已经实际占有使用其声称未移交的办公楼等地上建筑物，已准许案外人在涉案土地空地上建立煤场进行商业经营，并准许煤场经营人员及工人、不明外来人员在办公楼内居住。粮食局提供的照片及现居住人员及煤场经营人员提供的情况说明均可证实上述事实。二原告主张的证据仅为其公司单方制作的函件、通知、公司文件等，粮食局提交的第三方证据的证明力远大于其单方制件证据。

（三）二原告未按拍卖文件、资产转让协议及补充协议约定支付转让款已构成违约。根据《资产转让补充协议》第1条约定，首期付款1300万，于2010年11月16日付至指定账户，余款2010年12月25日之前付清。第6条、第7条约定首期付款未按指定时间、金额交付的，以保证金300万元作为违约金，不予退还；第二期未按指定时间、金额交付的，粮食局有权将成交价款中扣除600万元作为陕西凯德公司违约的违约金。而陕西凯德公司2010年10月25日分两笔付款300万元，11月16日付款650万元，首期陕西凯德公司总计付款950万元，已构成违约。第二期陕西凯德公司仅于2010年11月22日付款350万元，亦构成违约，应当承担违约金600万元。粮食局考虑到双方的合作关系及竞拍价格过高的实际，未予主张。现二原告恶意诉讼，粮食局将保留追诉的权利。

（二）二原告赔偿损失的诉求无事实和法律依据。粮食局已督促永盛粮油公司全部履行合同约定的义务，并无违约行为。其提供的借款合同等证据与本案资产转让行为无任何民法上的关联性，与本案所涉资产转让合同纠纷无关。

（三）合同已全部履行完毕，解除将造成财产损失扩大并影响社会稳定。1、根据原被告双方签订的《资产转让协议》及补充协议、补充协议（二）约定的合同内容，原告已实际支付了合同约定的全部转让款，被告已按期交付了转让资产，双方的权利义务全部履行完毕，合同权利义务终止，解除无法律依据。2、出让永盛粮油公司所有的国有土地的目的即是解决永盛粮油公司企业改制及95名职工的安置，资产转让款已全部用于永盛粮油公司企业改制及职工安置，已构成实质上不能返还。合同解除后将产生新的矛盾纠纷和社会问题，影响改制成果，引发企业职工信访、闹访等社会稳定和民生问题。现案涉资产已完全具备开发建设各种条件，只要二原告办理好规划、城建、环评、消防等行政审批手续，即可开工建设，无解除合同的必要，二原告解除合同属单方违约行为。

综上，二原告通过恶意诉讼转嫁企业经营风险，损害合同相对方利益，属违背诚实信用的单方违约行为。请求驳回二原告的诉讼请求。

经审理查明：为了解决粮食企业遗留问题，经正宁县人民政府常务会议研究决定，根据企业改制政策，依据有关程序整体出让山河粮管所，资产变现后解决职工生活、补交两金，医疗保险、退还职工股金等问题。2010年10月29日，原告陕西凯德公司通过公开拍卖的形式，以2500万元受让正宁县城东街28号房地产一处（原山河粮管所）。同日，原告陕西凯德公司、被告粮食局及甘肃阳光拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，原告陕西凯德公司（乙方）与被告粮食局（甲方）签订了《资产转让合同》，约定转让价款2500万元，资产转让所产生的所有税费均由乙方承担。标的包括面积8051.55㎡的土地使用权，锅炉房、粮仓、办公楼、宿舍等，总建筑总建筑面积3103.53㎡地上建筑物及构筑物，砼院坪6110.29㎡，砖混围墙211m。乙方应于拍卖会5个工作日（2010年11月5日前）内将全部转让款交付甲方，甲方在乙方交清全部转让款后10个工作日内向乙方交付转让标的的权属凭证及办理过户相关资料，并按乙方要求出具相关的法律手续及证明，协助乙方办理权属变更手续。如乙方未按合同约定时间、金额付款，按日向甲方支付应付款部分万分之五的滞纳金，逾期60日，甲方有权解除合同；如甲方未按合同约定时间交付相关手续的，以致转让标的物不能在约定时间内交与乙方，按日向乙方支付应付款部分万分之五的滞纳金，逾期超过60日，乙方有权解除合同。

2010年11月9日，原告陕西凯德公司（乙方）、被告粮食局（甲方）及甘肃阳光拍卖有限公司签订《资产转让合同补充协议》，约定资产转让采用分期付款，首期1300万元2010年11月16日前交付，余款2010年12月25日前一次性付清，如乙方按本协议约定交清转让款，甲方免除《资产转让协议》约定的滞纳金。如乙方不能按本协议约定的时间、金额交清转让款，甲方有权将竞卖保证金作为违约金，不予退还，如第二期成交价款未按本协议约定时间、金额交付，甲方有权将乙方首期缴纳价款中扣除600万元作为乙方两次违约金，不予退还。国有土地使用权过户由甲方负责，税费甲方承担，在乙方交清第二期价款后，10个工作日将变更后的国有土地使用权证及资产交付乙方。土地面积最终以政府主管部门实际核载为准，转让款以该面积为结算标准，多退少补。协议由拍卖方甘肃阳光拍卖有限公司负责监督、落实。

2011年1月5日，正宁县人民政府针对原告陕西凯德公司提出楼房间距、老家属消防通道和消防车拐角，要求核减土地面积和相应资金问题，召开了由粮食局、国土局等10个职能部门参加的常务会议，经研究决定由粮食、国土、国资、城建、规划、消防等部门组织人员现场核查丈量，共核减土642.4㎡、折合0.97亩。拍卖资金由2500万元核减到2299.08万元，陕西凯德公司已付1300万元，陕西凯德公司其余999.08万元1月8日前付清。2011年1月21日，原告陕西凯德公司（乙方）、被告粮食局（甲方）及甘肃阳光拍卖有限公司签订《资产转让合同补充协议（二）》。约定原《拍卖成交确认书》、《资产转让合同》中，出让宗地面积由12.07亩变更为11.10亩，拍卖价款由2500万元变更为2299.08万元。双方在土地移交及建设过程中，由于四至产生的纠纷由甲方负责协调解决，其它事项依据《拍卖成交确认书》、《资产转让合同》、《资产转让合同补充协议一》的约定，履行双方权利义务。

上述协议签订后，原告陕西凯德公司为开发受让资产，设立了庆阳凯德公司。

2010年10月25日，陕西凯德公司分两笔付款300万元，11月16日付款650万元，11月22日付款350万元；2011年1月14日付款200万元，1月19日付款500万元，7月28日付款1323443元；总计付款2132.3443万元。

2011年3月24日，3月31日，陕西凯德公司与粮食局签订移交清单，载明地面建筑物分批移交，现就院内西侧整栋库房移交陕西凯德公司，由陕西凯德公司全权处理。2011年4月28日，被告粮食局协助将转让土地使用权过户至原告庆阳凯德公司名下，办理了正土国用（2011）第007号土地使用权证，面积6863.40㎡。

2011年3月17日，正宁县人民政府召开政府常务会议，研究决定由常务副县***牵头，专题研究转让资产所涉项目凯德丽景花园小区建设前提工作，搞好拆迁协调配合，抓紧办理相关建设手续，力争尽早开工建设。2011年4月25日，正宁县人民政府召开专题常务会议，专题研究陕西凯德公司受让资产土地出让价款问题，督促国土、粮食、国资积极配合，按照实有面积为陕西凯德公司颁发土地使用证，要求陕西凯德公司要有专人负责，发改、财政、城建、粮食、国土、国资、规则等部门密切配合，抓紧办理凯德丽景花园小区建设报批手续，确保近期完成项目建设前提工作，力争早日开工建设。

2012年1月6日，陕西天之骄律师事务所公证邮寄致函被告粮食局，以三层办公楼及平房未移交，影响开发进度，要求尽快移交。2012年5月9日，陕西凯德公司公证邮寄致函被告粮食局，以三层办公楼及平房未移交，影响开发进度，要求尽快移交。2012年10月16日，陕西凯德公司公证邮寄《关于解除资产转让合同、资产转让合同补充协议及补充协议二的通知》被告粮食局，要求解除三份协议。2012年10月28日，粮食局复函陕西凯德公司，《关于解除资产转让合同、资产转让合同补充协议及补充协议二的通知》已收悉，答复如下，1、在贵方未按合同约定交付转让款的情况下，我方已将土地及办公楼以南的所有建筑物等资产交付贵方，交付的所有建筑物已全部拆除。2、甘肃永盛粮油购销有限公司山河分公司的办公楼我局已全部清空，贵公司至今无人接收。鉴于上述情况，我局不同解除合同。请你公司在收到本复函后立即指派专人前来接收资产，我局对你公司的违约行为保留追究法律责任的权利。

2013年11月8日，陕西凯德公司凯德发（2013）17号《关于请求正宁县人民政府协调县粮食局尽快交付原山河粮库宗地地面建筑物及附属物的函》，要求县政府协调解决三屋办公楼、平房被企业改制职工占据问题，尽快交付。

2015年8月12日，正宁县人民政府召开由陕西凯德公司及规划等职能部门会议，专题研究解决涉案资产转让后开发建设问题。陕西凯德公司代表朱发良在会议上表示，“公司取得土地使用权后，由于规划条件不清楚，使正常无法开发使用，今天主要想听县上有什么优惠条件和政策，将这个项目做下去。”2015年8月15日，被告粮食局致函陕西凯德公司，对于陕西凯德公司提出的有4名因企业改制遗留问题占据办公楼部分房间的问题，尽快清理。

另查明，陕西凯德公司、庆阳凯德公司取得转让资产后，提交了选址申请，规划部门出具了设计方案初步审查意见，环保部门出具的预审意见书。未办理开发建设所必须的立项、规划、建设、环评、消防等行政审批手续，不具备实质开发建设条件。

还查明，涉案的原山河粮库宗地地面建筑物及附属物现状为土地已移交给庆阳凯德公司，粮仓已全部拆除，被附近群众占用种菜。门口平房为庆阳凯德公司成立项目部占用，办公楼三层39间，其中5间（101-105）为煤场老板梁宁元的弟弟梁振元及其近亲属住人及放置杂物，34间已全部清空。

上述事实有《拍卖文件》、《拍卖成交确认书》、《除资产转让合同》、《资产转让合同补充协议》《资产转让合同补充协议二》、付款凭证、《国有土地使用权证》、《移交清单》、律师函、催告函、《解除合同通知》、司凯德发（2013）17号文件、《遗留问题处理意见函》、《解除合同通知复函》、正宁县人民政府（2009）第28期会议纪要、（2011）第2、4、8号会议纪要，发改、规划、环保、消防、城建等部门证明，会议纪录、公证书等证据经当事人当庭质证，本院审查认定证实。

本院认为：原告陕西凯德公司与被告粮食局签订的《除资产转让合同》、《资产转让合同补充协议》《资产转让合同补充协议二》均系当事人真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各当事人均应当按照协议履行合同义务。综合查明的事实，本案争议的焦点问题是：（一）被告粮食局是否按合同约定交付了转让资产；（二）《除资产转让合同》、《资产转让合同补充协议》、《资产转让合同补充协议二》的履行是否达要约定解除要件；（三）《资产转让合同》、《资产转让合同补充协议》、《资产转让合同补充协议二》是否已履行完毕。

（一）关于被告粮食局是否按合同约定交付了涉案资产的问题。根据《资产转让合同补充协议》约定，被告粮食局交付转让资产应当在第二期款2010年12月25日一次性付清后的10个工作日，即2011年1月4日前交付。原告陕西凯德公司最后一笔付款时间为2011年7月28日，按《资产转让合同补充协议》约定，已构成违约。被告粮食局在2011年3月31日，移交了西侧整栋库房。2011年4月28日，转让土地使用权过户至原告庆阳凯德公司名下，已履行合同约定的主要义务。其未在2011年1月4日前交付转让资产的原因是原告陕西凯德公司未按约定时间、金额支付转让款，属正当行使先履行抗辩权。争议的三层办公楼及部分平房的移交问题，因三层办公楼及部分平房未办理房权证，不存在产权过户的问题。原告提交的律师函、催告函、公司文件等证据与其作为证据提交的被告粮食局2012年10月28日《关于解除资产转让合同、资产转让合同补充协议及补充协议二的通知》的复函，对争议的三层办公楼及部分平房的是否移交表述相互矛盾。正宁县公证处2016正公字第07号《公证书》、被告粮食局调取的梁宁元的证言、原告陕西凯德公司调取的梁宁元证言及本院现场勘查的情况，均证实了转让资产部分的土地大部分被梁宁元办煤场，三层办公楼共39间，其中101至105为煤场老板梁宁元的弟弟梁振元及其近亲属住人及放置杂物，34间已全部清空。原告否认其准许梁宁元占有使用转让资产，则说明转让资产在粮食局移交后处于无人管理状态。2015年8月12日正宁县人民政府召集相关部门会议研究项目开发建设问题时，原告方代表关于：“公司取得土地使用权后，由于规划条件不清楚，使正常无法开发使用，今天主要想听县上有什么优惠条件和政策，将这个项目做下去”表述，可证实项目不能顺利进行的主要原因是规划条件不清楚，涉案的原山河粮库宗地地面建筑物及附属物实际现状为土地已移交给庆阳凯德公司，粮仓已全部拆除，被附近群众占用种菜。门口平房为庆阳凯德公司成立项目部占用，办公楼三层39间，其中5间（101-105）为煤场老板梁宁元的弟弟梁振元及其近亲属住人及放置杂物，34间已全部清空。2011年正宁县人民政府3次常务工作会议协调下，被告粮食局已履行了合同约定的主要义务，转让资产完全具备报批建设条件。本院从发改、规划、城建、环保、消防等部门调取的情况说明、证明可认定，原告受让资产后，从2011年4月28日取得土地使用权至本案起诉，在近5年时间内未办理任何报建审批手续，没有积极推进项目建设。因此，原告关于争议的三层办公楼及部分平房未交付影响开发建设，达到合同约定的解除要件的主张证据不足。

关于被告粮食局2015年8月15日关于解决遗留问题的函，只能证明有4名因企业改制遗留问题未解决彻底的职工占据三层办公楼部分房间的事实，因从2010年始所转让资产处于无人管理状态，不能证明被告粮食局未交付三层办公楼。原告也未举证证明占据办公楼职工阻挠其拆除、开工建设事实，不足以认定因被告粮食局的原因，构成合同的根本性违约。

（二）关于《资产转让合同》、《资产转让合同补充协议》、《资产转让合同补充协议二》的履行是否达要约定解除要件的问题。根据合同法第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《资产转让合同》约定了解除条款，如甲方（粮食局）未按合同约定时间交付相关手续的，以致转让标的物不能在约定时间内交与乙方（陕西凯德公司），按日向乙方支付应付款部分万分之五的滞纳金，逾期超过60日，乙方有权解除合同。根据查明的事实，被告粮食局在原告陕西凯德公司未付清资产转让款，提前为陕西凯德公司办理了国有土地使用权证，履行合同约定交付相关手续义务。因三层办公楼没有产权证，无法交付相关手续。正宁县人民政府分别在2011年1月5日、3月17日、4月25日，2015年8月12日召开会议，协调各职能部门推进转让资产项目开发建设，不存在被告不积极履行合同义务的事实。原告受让资产后，未积极推进项目建设，至今未进行立项、规划，不具备开发建设的前提条件。其主张被告粮食局未按约定交付转让资产，已严重影响其开发建设无事实依据。且本案转让款已全部用于企业改制职工安置，已构成实质的不能返还。综合本案三份合同的履行情况，合同约定解除的要件不成就。

（三）关于《除资产转让合同》、《资产转让合同补充协议》、《资产转让合同补充协议二》是否已履行完毕。根据已查明的事实，原被告双方均未按《资产转让合同》约定的时间履行各自义务，但原告陕西凯德公司迟延付款违约再先，被告粮食局受领资产转让款的行为，可认定其认可继续履行合同。现原告已完全履行了支付对价的合同义务，被告粮食局亦交付了土地，清空了争议办公楼及部分平房，并致函原告要求接收。双方从2012年即以全面履行了合同义务，实现了各自权益，《资产转让合同》、《资产转让合同补充协议》、《资产转让合同补充协议二》已履行完毕，权利义务已终止。已经履行完毕的合同，原告诉请解除无法律依据。

综上，原告陕西凯德公司、庆阳凯德公司的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、九十一条之规定，判决如下：

驳回原告陕西凯德实业有限公司、庆阳凯德房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费198417元，由陕西凯德实业有限公司、庆阳凯德房地产开发有限公司共同负担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，同时预缴上诉费，上诉于中华人民共和国最高人民法院。

审　判　长　　王军瑞

代理审判员　　周　雷

代理审判员　　白　莉

二〇一六年六月十五日

书　记　员　　张　伟