蓝城房产建设管理集团有限公司与杭州新明置业投资有限公司委托代建合同纠纷一审民事判决书

浙江省杭州市拱墅区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0105民初1760号

原告：蓝城房产建设管理集团有限公司，住所地杭州市西湖区。

法定代表人：宋卫平。

委托诉讼代理人：陈明、章啸炜，浙江天册律师事务所律师。

被告：杭州新明置业投资有限公司，住所地杭州市拱墅区。

法定代表人：陈承守。

委托诉讼代理人：麻侃、周源，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。

原告蓝城房产建设管理集团有限公司（以下简称蓝城房产）诉被告杭州新明置业投资有限公司（以下简称新明置业）委托代建合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告蓝城房产的委托诉讼代理人陈明和被告新明置业的委托诉讼代理人周源到庭参加了诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。

原告蓝城房产向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的委托管理服务费用24540500元，非营销在岗员工薪酬福利149636.61元，违约金43962285.74元（暂计算至2020年3月31日，具体应计算至被告实际付清委托管理服务费、非营销在岗员工的薪酬福利之日止）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告蓝城房产增加如下诉讼请求：判令被告向原告支付保全申请费用、保全担保费用共计35893.6元。事实和理由：2016年9月，被告与原告签订了《房地产项目委托管理合同书》，约定被告委托原告为被告开发的位于杭州市拱墅区的权证号为杭政储出（2013）97号的地块项目提供开发建设管理服务。合同第五条第6款第1项约定：“乙方应于每月20日前将其委派的非营销在岗员工的当月薪酬福利经核算后一并报甲方，甲方应在每月22日前将当月薪酬福利一并支付给乙方，由乙方开具发票给甲方。若甲方未能按照上述约定的时间支付薪酬福利的，每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期未付款项千分之一的违约金。”合同第六条约定：“双方同意在委托乙方管理上述项目过程中，按照以下约定向乙方支付项目基本管理服务费用，如项目分成多个分期开发，委托管理服务费用的支付以项目分期为单位进行。各分期的面积以施工许可证所批准的面积为准：1、定金：为确保整个委托项目的履行，甲方同意向乙方支付300万元作为合同定金，并于合同签订后5个工作日内一次性支付。甲乙双方同意该定金在最后的委托管理服务费用结算时予以抵扣。2、对外销售物业：（1）委托管理服务费用按照销售额的3.5%支付；（2）委托管理服务费用按照月费方式支付，具体节点及比例如下：合同生效后，每月5日前，支付50万元；项目开盘后，每季度最后一个自然日进行结算。双方按照所有合同销售金额（包括车位、商铺、库房等）所对应的委托管理服务费用进行确认，确认后，甲方应在下一个月的5日之前向乙方足额支付该委托管理服务费用；乙方累计收取的月费总额，乙方同意在项目开盘后每季度确认的委托管理服务费用的50%中扣除，直至抵扣完毕；最后一期占地上可销售面积5%的对外销售物业的委托管理服务费用需留至房屋竣工验收满一年时支付。”合同第八条第1款第1项约定：“甲方未能按约定支付任何服务费用，逾期在60天内的，每延迟一天，应按照未付金额承担千分之1的违约金；逾期超过60天的，每延迟一天，应按照未付金额承担千分之二的违约金。”合同签订后，原告依约履行了合同义务。2017年12月12日，该项目完成竣工验收备案。2018年12月30日，该项目完成集中交付工作。原告在完成后续维保工作后于2019年4月30日撤场，并签署《工作移交清单》。通过原告提供的管理服务，该项目实现的销售额及回款额均超过了人民币14亿元。双方同意按照14亿元作为计算委托管理服务费的基数。根据合同第六条约定，被告应向原告支付的委托管理服务费用总计为4900万元。其中，被告已经支付24459500元（含300万元定金），尚欠24540500元未支付。被告也已经在2020年3月向原告发送的《账户余额确认函》中自认其尚欠原告委托管理服务费用24540500元。根据合同第八条第1款第1项约定，被告逾期支付委托管理服务费用的，应向原告支付违约金。经核算，截至2020年3月31日，被告因逾期支付委托管理服务费用而应向原告支付的违约金总计43915299.85元。另，被告未按合同的约定向原告足额付清人员薪酬费用，尚欠原告非营销在岗员工的薪酬福利149636.61元。根据合同第五条第6款第1项的约定，被告逾期支付委托非营销在岗人员的薪酬福利的，应向原告支付违约金。经核算，截至2020年3月31日，被告因逾期支付非营销在岗人员的薪酬福利而应向原告支付的违约金共计人民币46985.9元。另，原告已于2020年4月17日向贵院申请财产保全，并于2020年4月，向华安财产保险股份有限公司浙江分公司就本案的财产保全担保事宜投保了诉讼财产保全险。其中，原告实际支付了保全申请费5000元，诉讼财产保全保险费30893.6元。原告交纳的前述费用系主张权利支出的合理、必要费用，属于原告损失，应由被告承担。综上，被告未按合同的约定，逾期支付委托管理服务费用、非营销在岗员工的薪酬福利以及违约金总计68652422.35元。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。原告特向贵院提起诉讼，恳请法院依法查清事实，支持原告诉请。

被告新明置业辩称，一、原、被告双方合同约定，委托管理费用经被告确认后支付。双方仍未对委托管理费用作出确认。2016年的9月21日，原、被告签订了《房地产项目委托管理合同书》，该合同第六条约定，原、被告按照所有合同销售金额所对应的委托管理服务费用进行确认后，被告向原告支付委托管理服务费用。但原、被告至今仍未对委托管理服务费用进行确认，付款条件未成就。同时，原告主张被告已经对未付委托管理费用作出确认与事实不符。被告的账户余额确认函，特别说明了该份文件仅供审计回复的目的，不作为双方结算依据。原告不能据此认为被告已经对委托管理费用作出了确认。二、原告在委托管理的过程当中，出现了多处的违约行为，被告有权扣减委托管理服务费。根据双方的合同约定，原告需提供规划设计、管理工程品质、督导精装修、营销管理等方面的委托管理服务。在规划设计方面，根据合同约定，原告负责选定与规划设计方面相关的内容。但原告曾因未尽职责出现过设计内容缺漏等情形。在精装修方面，运河郡公寓出现了延期交付，约有200户公寓延期交付5至15天，被告为此作出了相应的赔付。除此之外，在营销管理方面，原告、被告与绿佳公司签订了相关营销服务协议，然后要求第三方营销公司负责商品房买卖合同等相关文本的签署管理存档，以及相关部门的移交工作。在原告的管理的过程当中，因为绿佳营销公司的工作问题，被告已经于2017年12月12日竣工的毛坯房，当时的房屋已经取得竣工验收备案，但其直至2018年的10月15日，才与业主签订商品房交接书，造成被告被业主起诉追究房屋逾期交付责任。同时，该案已经拱墅区人民法院审理认定，我们需要承担相应的违约责任，同时也埋下了相应的隐患，可能会涉及到1200多户业主会追究我们的逾期交房的违约责任。三、原告主张的2019年4月20日至2019年4月30日的非营销员人员的工资及2019年1月1日至2019年4月30日期间的绩效奖金，与其提供的结算资料不符，在其提供的资料的附件中，2019年的5月，经核算，工资及绩效奖金为147635.61元。而非原告主张的149636.61元。四、即便被告应当支付违约金，原告的违约金支付标准过高，应当予以调整。根据双方签订的合同，若被告逾期付款，应当支付的违约金标准有千分之一和千分之二，远高于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第29条关于违约金的约定，请求法院予以调低。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告蓝城房产提交的证据，被告新明置业对真实性均无异议，但对关联性及证明目的不予认可，本院对原告蓝城房产提交的证据的真实性均予以认定。对被告新明置业提交的《工程经济签证单》，原告蓝城房产对真实性无异议，对关联性和证明目的不予认可；对被告新明置业提交的其余证据，原告蓝城房产对三性均有异议。本院经审核认为，被告新明置业提交的上述证据，均尚不足以达到其主张的证明目的，对关联性和证明目的均不予认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实，除了新明置业应支付违约金数额、非营销在岗员工的薪酬福利数额之外，其余事实与蓝城房产诉称事实一致。另查明，根据蓝城房产提交的《运河郡项目2019年5月薪资结算汇总表》《运河郡项目半年度绩效奖金核算表（2019.1.1-2019.4.30）》，新明置业尚欠非营销在岗员工薪酬福利合计147635.61元。

本院认为，本案《房地产项目委托管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据蓝城房产提交的证据，可以认定新明置业尚欠委托管理服务费24540500元的事实。新明置业主张蓝城房产存在多处违约行为，应当减少委托管理服务费，但并未能提供充分有效的证据证明蓝城房产存在违约行为，故对其该主张应不予采信，对其减少价款的请求应不予支持。根据蓝城房产提交的《运河郡项目2019年5月薪资结算汇总表》《运河郡项目半年度绩效奖金核算表（2019.1.1-2019.4.30）》，新明置业尚欠的非营销在岗员工薪酬福利合计应为147635.61元。蓝城房产虽在新明置业的《账户余额确认函》上提出“新明公司欠我司人员费金额149636.61元”，但新明公司并未对该金额已予以确认，故尚不足以认定非营销在岗员工薪酬福利为149636.61元。蓝城房产诉请支付委托管理服务费、非营销在岗员工薪酬福利并计付违约金，具有事实和法律依据，应予支持，但其主张的违约金过高，新明置业亦要求调整，本院酌情予以调整，并酌定计算至2020年3月31日的违约金为13187500元，自2020年4月1日起至款项清偿之日止的违约金则按每日万分之三另行计付。蓝城房产诉请支付诉讼财产保全责任保险服务费。案涉合同对实现债权的费用的承担未作约定，本院判决的违约金亦可适当弥补蓝城房产包括该保险服务费在内的损失，故本院对其该项诉请酌情不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、杭州新明置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付蓝城房产建设管理集团有限公司委托管理服务费24540500元、非营销在岗员工薪酬福利147635.61元，合计24688135.61元，并支付计算至2020年3月31日的违约金13187500元。自2020年4月1日起至上述款项清偿之日止的违约金按每日万分之三另行计付。

二、驳回蓝城房产建设管理集团有限公司的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费385217元，财产保全费5000元，合计390217元，由原告蓝城房产建设管理集团有限公司负担172788元，被告杭州新明置业投资有限公司负担217429元。

原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。

审 判 员　姜新农

二〇二〇年九月八日

法官助理　贾昱泓

代书记员　陈晓玲

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