***与漯河市滨河建筑装饰有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

河南省漯河市源汇区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）豫1102民初1899号

原告（执行案外人）：***，男，汉族，1977年10月2日出生，住河南省舞阳县。

委托诉讼代理人：刘文奇，河南长风律师事务所律师。

被告（申请执行人）：漯河市滨河建筑装饰有限公司，住所地漯河市源汇区滨河路585号。

法定代表人：姚丙立，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：张伟，河南开瑞律师事务所律师。

第三人（被执行人）：漯河市运达房地产开发有限公司，住所地漯河市源汇区嵩山路12号。

法定代表人：范思成，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：曹淼，河南永力律师事务所律师。

原告***与被告漯河市滨河建筑装饰有限公司（以下简称滨河建筑公司）、第三人漯河市运达房地产开发有限公司（以下简称运达房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人刘文奇、被告滨河建筑公司的委托诉讼代理人张伟、第三人运达房地产公司的委托诉讼代理人曹淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.判令停止对漯河市清华园新苑6号楼102号商品房的执行；2.本案诉讼费由滨河建筑公司承担。事实与理由：2017年5月3日，源汇区人民法院对滨河建筑公司与运达房地产公司等被执行人建设工程合同纠纷一案立案执行，并在执行过程中作出（2017）豫1102执452号执行裁定对***购置的漯河市嵩山路清华园新苑6号楼102号商品房进行查封。***获悉后对该执行行为提出执行异议。源汇区人民法院于2018年5月15日作出（2018）豫1102执异17号执行裁定，以该商品房未进行预告登记，合同备案不具有物权效力为由驳回***的执行异议。该房屋系***委托张军武于2011年5月16日与运达房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同买方名字为张军武），运达房地产公司把清华园新苑6号楼102号房屋卖给了***，***于2011年5月21日向运达房地产公司财务人员贺艳艳、郭向阳转账支付200万元购房全款（***邮政卡号62×××07向贺艳艳邮政卡62×××86转账两笔45万，共90万；***信用社622991116100492020卡向郭向阳信用社卡62×××34转账110万），运达房地产公司收到全部房款后为***开具了购房款收据（收据付款方名称为张军武）。双方签订的《商品房买卖合同》已在漯河市房管局备案，备案号为B2011003118，运达房地产公司已于2016年将该房屋交付给***，运达房地产公司以资金紧张没钱交税，再加上建设工程没有验收为由，虽经***多次催促，至今也没有开具发票和办理房产证。该房屋实际属***所有，产权清晰明确。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的相关规定，该套房屋购房合同上注明的性质为住宅，***名下也没有其他住宅居住，且***已于2011年付清全部房款，2016年运达房地产公司已将该房屋交付给***，由于运达房地产公司原因整个小区数百户业主至今无法办理产权登记，故此请求依法判决停止对该房产的执行。

滨河建筑公司辩称，1.***与运达房地产公司签订的商品房买卖合同虽经房管部门备案，但该备案行为不具有物权公示的效力，不能阻却法院的强制执行；2.***与运达房地产公司之间的商品房交易存在诸多不合理之处，现有的证据不足以证明其存在真实的房产买卖交易行为；3.没有证据能够证明***已经合法占有了涉案房屋；4.房屋买卖合同的买受人为张军武，交款人也是张军武，所以***与本案没有关联性。综上，***要求停止对涉案房屋的执行缺乏事实根据和法律依据，应依法予以驳回。

运达房地产公司述称，***所述属实。运达房地产公司与***委托的张军武签订商品房买卖合同，合同约定了房屋面积及单价，并于2011年5月收取了全额房款200万元，随后办理了6号楼102房屋的备案手续，备案号为B2011003118号。运达房地产公司于2016年5月将该房屋交付给了***，因公司原因未能通过规划验收，且公司经营出现变化，法定税款未交齐，导致未能办理过户登记手续。

经审理查明，运达房地产公司开发建设的漯河市源汇区漯舞路清华园·新苑小区6号楼经漯河市房地产管理部门批准取得预售资格，预售许可证号为2010漯房管售字第839号。

（一）关于运达房地产公司与***之间签订与履行商品房买卖合同的事实

1.案涉房屋买卖合同签订情况

2011年5月16日，运达房地产公司作为出卖人，张军武作为买受人，双方共同签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：运达房地产公司将其开发的位于漯舞路的清华园·新苑小区第6幢1单元1-2层102号房屋出卖给张军武；房屋建筑面积829.94平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2409.81元，总金额200万元；合同签订时交款2000元整，余额根据工程进度支付，交房前结清；买受人逾期付款在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；出卖人应当在2012年10月10日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，已交房款金额按银行同期存款利息计算；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：接到通知后十天内买受人应予接房，否则视为买受人自动放弃本合同，出卖人有权利对其房屋进行处理并扣除总房款5%的违约金；等等。该《商品房买卖合同》已在漯河市房屋产权交易管理处办理了备案手续，备案号为B2011003118。

2.案涉房屋买卖合同款项支付情况

2011年5月21日，***向运达房地产公司财务人员贺艳艳的邮政银行卡（卡号62×××86）转入两笔45万元的资金，共计90万元，向郭向阳的农村信用社银行卡（卡号62×××34）转入110万元。同日，运达房地产公司出具收据一份，载明收到张军武交来6号楼1单元1-2层102号房款200万元。

3.案涉房屋买卖合同买受人主体情况

2013年3月5日，张军武出具《声明、承诺书》一份，内容为：以张军武名义购买的运达房地产公司位于清华园·新苑小区第6幢1单元1-2层102号房屋系***委托张军武购置。该房屋系***委托张军武购买，实际产权所有人为***，以张军武名义缴纳的200万元房款系***实际出资，该房屋产权实际所有人为***。

4.与本案相关的其他情况

2011年10月25日，运达房地产公司作为出卖人，***作为买受人，双方共同签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：运达房地产公司将其开发的位于漯舞路的清华园·新苑小区第6幢1单元1-2层101号房屋出卖给***；房屋建筑面积750.39平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2798.54元，总金额210万元；等等。其他合同内容与案涉合同一致。2011年10月27日，***向运达房地产公司高管高国胜的招商银行卡（卡号62×××09）转入两笔400万元的资金，共计800万元，转款留言为“借款”。同日，运达房地产公司出具收据一份，载明收到***交来6号楼1单元1-2层101号房款210万元。

2018年8月4日，运达房地产公司向本院出具《关于清华园新苑6号楼101、102房屋购房款收款使用账号情况的证明》一份，载明：“2011年5月21日通过公司财务人员贺艳艳邮政卡62×××86收取的两笔45万共90万元转账款以及贺艳艳丈夫郭向阳信用社卡62×××34收取的转账款110万，合计200万元系清华园新苑6号楼102号房屋购房款；2011年10月27日，通过公司管理人员高国胜招商银行卡62×××09收取转账款两笔400万，共800万转账款系清华园新苑6号楼101号房屋（210万）、清华园新苑5号楼1单元102号房屋（390万）和5号楼2单元104号房屋（200万）购房款。”***关于购买四套房屋的合同签订情况以及转款情况与运达房地产公司的陈述一致。

2013年1月28日，运达房地产公司将清华园·新苑小区5号楼101、102、103、104号房屋出售给武珍伟、武秋珍，双方交易的实际价格为每平方米6700元，备案合同上显示的房屋单价为每平方米4680元。

（2）关于滨河建筑公司与运达房地产公司建设工程施工合同纠纷一案审理及执行的相关事实

2016年10月27日，滨河建筑公司因建设工程施工合同纠纷将运达房地产公司、漯河市顺诚铸造有限公司、李志刚诉至本院。2016年11月18日，本院作出（2016）豫1102民初2321号民事调解书，主文为：“被告漯河市运达房地产开发有限公司于2017年4月30日前偿还原告漯河市滨河建筑装饰有限公司工程款1391524元及违约金（违约金从2016年1月6日起至付清该款之日止按月息2分计算）。被告漯河市顺诚铸造有限公司、被告李志刚承担连带责任。”

因该案各被告均未履行调解书确定的义务，滨河建筑公司向本院申请执行，本院于2017年5月3日立案执行。2017年5月8日，本院执行机构作出（2017）豫1102执452号执行裁定书，查封了运达房地产公司清华园·新苑小区第6幢1单元1-2层102号房屋。***作为案外人对执行标的提出书面执行异议，本院于2018年5月15日作出（2018）豫1102执异17号执行裁定，认为案涉商品房未办理预告登记，运达房地产公司仍然是该标的物法律意义上的产权人，案外人***未提供证据证明其主张，因而其权利不能够排除执行，故裁定驳回***的执行异议。***不服该裁定，遂提起本案诉讼。

本院认为，本案的争议焦点为：（一）***是否具备本案的诉讼主体资格；（二）***与运达房地产公司之间是否存在合法有效的房屋买卖关系；（三）***有无排除强制执行的实体权利。

（一）关于***是否具备本案的诉讼主体资格

案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第119条规定外，还应当具备下列条件：（1）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（2）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（3）自执行异议裁定送达之日起15日内提起。案涉房屋买卖合同虽然由张军武与运达房地产公司签订，但张军武系***的委托代理人，张军武以自己的名义签订合同，此系隐名代理行为，运达房地产公司知晓张军武与***之间的代理关系且予以认可，因此，案涉房屋买卖合同买受人的权利义务应由***承受。退一步讲，即便***不是房屋买卖合同的买受人，只要其以案外人的身份对执行标的主张实体权利请求排除执行，并且经过法定前置程序的，均可作为案外人执行异议之诉的适格原告。***提起本案诉讼，除符合民事诉讼法第119条规定的立案条件外，也符合上述关于提起执行异议之诉的特殊规定，滨河建筑公司关于***与本案无利害关系，不是适格原告的主张缺乏法律依据。

（二）关于***与运达房地产公司之间是否存在合法有效的房屋买卖关系

***主张其与运达房地产公司之间成立了房屋买卖合同关系；滨河建筑公司则主张，***与运达房地产公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系。综合审查各方当事人提交的证据材料，本院认为，***与运达房地产公司之间法律关系的性质名为房屋买卖实为民间借贷关系。理由是：

（1）运达房地产公司2013年初将清华园·新苑小区5号楼四套房屋出售给武珍伟、武秋珍，无论是双方交易的真实价格还是备案价格，四套房屋的单价均是一样的。而2011年10月运达房地产公司与***签订的房屋买卖合同中，5号楼102房与104房的单价分别为3245.65元、2765.3元，同一地段同一小区同一幢楼的两套房屋在同一时间出售，单价相差近500元，有违市场规律，并且，从运达房地产公司与武珍伟、武秋珍的交易价格中也可以看出，5号楼102房与104房并无差异。运达房地产公司与***之间买卖四套房屋的合同存有疑点。

（2）***与运达房地产公司主张双方系房屋买卖合同关系，四套房屋价格分别为200万、210万、390万、200万。在交易实践中，四套房屋价格均整齐划一为整数而无任何零头，甚为少见，且四套房屋单价均精确至几角几分也令人不无疑问。若双方系民间借贷关系，借款数额通常为整数，用签订房屋买卖合同的方式作担保时，只需将借款数额除以房屋面积即可得出精确至分位的单价，上述疑问便能得到合理的解释。两相比较，双方系民间借贷关系的主张显然更具有可信性。

（3）案涉房屋买卖合同签订于2011年5月16日，双方约定“合同签订时交款2000元整，余额根据工程进度支付，交房前结清。”但是，当天***并未支付该2000元，而是于五天后的2011年5月21日一次性向运达房地产公司财务人员转款200万元，付清了全部价款。***突然提前支付巨额购房款的行为与合同约定的付款进度严重不符，有悖交易常理。并且，运达房地产公司仅为该套房屋开具2000元的购房发票，而***却长期不向运达房地产公司主张权利，亦与交易常态不符。

（4）滨河建筑公司提交的录音资料显示，运达房地产公司高管高国胜承认其公司与***之间系民间借贷关系而非房屋买卖关系。***主张高国胜现已离职运达房地产公司，其说法并不可信。对此，本院认为，高国胜系运达房地产公司高管，公司从事何种类型的交易，其应当是知悉的，并且，***所主张的包括案涉房屋在内的1000万元购房款中，有800万元是转账至高国胜的银行账户，高国胜作为直接收款人，对该款的用途应当最为了解。因此，高国胜的陈述具有高度的可信性，其是否离职与其说法的真实性之间并无关联性，***该项主张不能成立。

（5）2011年10月27日，因另外三套房屋***转入高国胜银行账户两笔400万元的资金，所附转款留言均为“借款”。由此更能直接证实***与运达房地产公司之间系借贷关系。

综上，本院认为，结合全案的证据进行分析，运达房地产公司与***签订商品房买卖合同的真实目的是融资而非买卖房屋，双方签订商品房买卖合同仅仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式，故***主张其与运达房地产公司之间系房屋买卖关系，无充分证据证实，不予采信。

（三）关于***有无排除强制执行的实体权利

本案中，***以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作为依据，主张其对案涉房屋享有停止执行的实体权利。本院认为，该规定适用的前提是案外人需与被执行人建立真实有效的房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。而本案中，如前所述，***与运达房地产公司之间系民间借贷关系而非房屋买卖关系，因此，***不具备真实购房者的身份，对案涉房屋不享有物权期待权，不能据此享有排除强制执行的实体权利，其只能依据借贷关系向运达房地产公司主张债权。

综上，本院认为，法律关系的性质界定不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应当根据当事人的真实意思与双方的真实权利义务关系来确定。本案中，运达房地产公司与***之间真实的意思是建立借款关系，双方签订的商品房买卖合同仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不成立房屋买卖关系的前提下，***并不具备购房者的身份，其以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等相关规定，主张享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：

驳回***的诉讼请求。

案件受理费22800元，由***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。

审判长　黄　磊

审判员　王新蕾

审判员　郜静敬

二〇一九年四月十七日

书记员　宋　伟