***、漯河市滨河建筑装饰有限公司二审民事判决书

河南省漯河市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫11民终1134号

上诉人(原审被告):***，男，汉族，1977年10月2日出生，住河南省舞阳县。

被上诉人(原审原告)：漯河市滨河建筑装饰有限公司，住所地漯河市源汇区滨河路585号。

法定代表人：姚丙立，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：杨国威，河南开瑞律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王文飞，河南开瑞律师事务所律师。

原审第三人:漯河市运达房地产开发有限公司，住所地漯河市源汇区嵩山路12号。

法定代表人：范思成，该公司执行董事兼总经理。

上诉人***因与被上诉人漯河市滨河建筑装饰有限公司（以下简称滨河建筑公司）、原审第三人漯河市运达房地产开发有限公司（以下简称运达房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服源汇区人民法院（2018）豫1102民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***、被上诉人滨河建筑公司的委托诉讼代理人杨国威、王文飞到庭参加诉讼，原审第三人运达房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1．请求法院依法撤销或改判源汇区人民法院（2018）豫1102民初1899号民事判决；2、请求法院依法裁定源汇区人民法院停止对漯河市清华园新苑6号楼102号商品房的执行；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2017年5月3日，源汇区人民法院对漯河市滨河建筑裝饰有限公司与漯河市运达房地产开发有限公司等被执行人建设工程合同纠纷一案立案执行，并在执行过程中作出（2017）豫1102执452号执行裁定对原告购置的漯河市嵩山路清华园新苑6号楼102号商品房进行查封。上诉人获悉后对执行行为提出执行异议，源汇区人民法院于2018年5月15日作出（2018）豫102执异17号执行异议裁定：以该商品房未进行预告登记，该商品房合同备案不具有物权效力为由驳回上诉人的执行异议。上诉人不服该裁定书，起诉至源汇区人民法院，源汇区法院于2019年4月17日作出（2018）豫1102民初1899号民事判决，在一审判决书中，以大量的臆想推断作为理由，认定我购房行为是借贷行为，判决严重丧失了公正性：1、一审法院认为我在2011年10月另案购买的清华园新苑5号楼102、104号两套房屋位于同一栋楼而每平方单价相差500元有违市场规律，从而认定购房行为存在疑点。事实上102号房屋面朝嵩山路湘江路十字路口，门口有近千平方米的停车广场宽敞透亮，而104号房虽位于同××楼却××朝××路，门口空地仅几米宽，且有树木及变压器遮蔽，从马路上根本无法直接通达104门口，地段位置天壤之别，我购房时为期房尚在施工中，地段差距还不是很明显，要是现在104房就是比102房便宜1000元也不会有人购买104号房屋，这只能说明一审法官对上述房屋根本就没有全面了解。2013年武秋珍兄妹购买5号楼门面的情况是将5号楼门面全部买下作为一个整体使用，其四套价格一致也在情理之中，而我在2010年10月只购买了一套地段好的102号和一套地段差的104号，价格不同恰恰合乎市场规律。上述5号楼2套房屋系我于2011年10月以我本人签订购房合同，而本案所争议之6号楼102房屋系我于2011年5月以张军武名义购置。按照一审法院逻辑汇款留言带有“借款”的属于借贷关系，而本案所争议6号楼102房屋汇款留言栏没有“借款”二字，为何也要认定为借贷关系，这两次购房行为属于不同的民事行为，购房人名字不同，一个为我本人一个为张军武，且两次购房时间相差半年，一审法院牵强附会判决带有严重的主观色彩。试想若为借贷关系，运达公司为何在2016年将房屋交付给我，这显然解释不通，在本案中，本人与运达公司签订了合法有效的购房合同，且在房管机关备案，支付了全部房款，运达公司也通过物业公司在查封前将房屋交付给我，我已合法占有，其实是足以排除执行，而一审法院却以上诉人购买该套房屋的交易存在疑点、不符常态、属借贷关系更为可信等等理由，置大量的书证、运达公司的证言及管理机关的备案证明于不顾粗暴地认定上诉人与运达公司属于借款关系，严重损害了法律的公正性和上诉人的合法权益。

滨河建筑公司辩称：一、一审判决认定被答辩人与第三人之间实为民间借货关系认定事实正确，被答辩人的上诉理由不能成立，主要原因如下：1、被答辩人以“两处房屋地理位置不同故单价不同”的理由试图对虚假房屋买卖关系做合理解释，明显理由不够充分。众所周知，门面房的价格因素主要与地理位置和面积有关系，而本案中102门前宽敞104门前狭窄，并不是构成单价差别的主要原因，从门面房的使用情况来看，楼盘周边经过规划的停车场，其整栋楼的所有门面房业主均有权利使用，而并非被答辩人理解的“谁的门前谁使用”。按照被答辩人的理解，102门口有近千米停车场，如果都是你使用，单价何止多500？从另一个角度讲，104门前安静，隐私性更好，其几米外的停车场还能使用，性价比更高，单价应比102更高才是。所以说，被答辩人这种解释是略显苍白的。2、被答辩人以“房屋买卖砍价搞价是常态，整数购买也合情合理”的理由，对“房款”作解释，也是根本无法说通的。房地产行业的优惠幅度何时像被答辩人说的如此之大？抹零头可以理解，抹零头从千位数抹去是常见的，但抹零头从万位数抹，还真是让人惊讶。况且，抹零头的基础是：单价基本是整数，房屋的面积经常精确到小数点后两位，所以按照正常的商品房买卖，即便抹零头也不可能像被答辩人那样，从万位上抹，这样明显是不符合常理的，被答辩人的行为明显属于民间借贷行为。如此解释无非是希望将民间借贷行为改变为房屋买卖行为而已。3、被答辩人虽然称催办过房产证，但从其支付款项的数额和结点上看，明显更符合民间借贷款系的交易常态。一审判决的理解更加客观且符合常理。首先合同约定“订立合同时交付2000元整，余额根据工程进度支付，交房前结清”。但被答辩人只有一次性转账200万元，付清全部价款。这与合同约定根本不一致，并且更加符合民间借款行为。4、被答辩人认为运达高管高国胜的录音资料与运达“官方”观点相悖，此种观点根本无法成立。首先，认定证据的效力，应当从证据的客观性、关联性和合法性来综合判断。本案中答辩人提交的录音资料显示高国胜承认运达公司与被答辩人之间系民间借贷关系，该份证据收集符合法律规定，属于合法证据：其次，高国胜作为运达公司的高管，对各项事务的处理和解释均是最真实的，且录音形成时间是在诉讼程序进行之前，更具备客观性：况且，被答辩人所主张的1000万“购房款”中，有800万是支付到高国胜银行账户的，根据“以事实为依据，从整体把握局部”的民事审判原则来看，高国胜的录音资料更具备关联性，能够从整个案情得出，高国胜的意思表示更符合客观事实。被答辩人所谓的运达“官方”观点，不过是在诉讼程序中，两方相互达成“默契”之后的狡辩而已。5、被答辩人对“转款用途备注”的理解是断章取义，无法成立。被答辩人与运达公司的涉案款项不止本案一笔，从整个案情来看，其他几笔的转款留言均为“借款”，并且基本案情又与本案高度一致，同时又有收款人的明确表态，那么双方之间的民间借贷关系已经非常明显，一审判决的认定是正确的客观的。6、此外，被答辩人就本案涉案标的，还有一个执行异议案件，标的是同一栋楼的不同房号，被答辩人对另案的判决没有提起上诉，另案中的申请执行人是金诺担保公司。基于此情况，被答辩人的种种行为具有不合理性，被答辩人应当做出合理解释。综上，答辩人认为被答辩人的上诉理由均缺乏事实和法律依据，均不能成立。一审判决结合全案，从整体出发，以事实为依据，作出的判决是正确的，客观的。恳请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。

***向一审法院起诉请求：1.判令停止对漯河市清华园新苑6号楼102号商品房的执行；2.本案诉讼费由滨河建筑公司承担。

一审法院认定事实：运达房地产公司开发建设的漯河市源汇区漯舞路清华园·新苑小区6号楼经漯河市房地产管理部门批准取得预售资格，预售许可证号为2010漯房管售字第839号。（一）关于运达房地产公司与***之间签订与履行商品房买卖合同的事实。1.案涉房屋买卖合同签订情况。2011年5月16日，运达房地产公司作为出卖人，张军武作为买受人，双方共同签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：运达房地产公司将其开发的位于漯舞路的清华园·新苑小区第6幢1单元1-2层102号房屋出卖给张军武；房屋建筑面积829.94平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2409.81元，总金额200万元；合同签订时交款2000元整，余额根据工程进度支付，交房前结清；买受人逾期付款在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；出卖人应当在2012年10月10日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，已交房款金额按银行同期存款利息计算；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：接到通知后十天内买受人应予接房，否则视为买受人自动放弃本合同，出卖人有权利对其房屋进行处理并扣除总房款5%的违约金；等等。该《商品房买卖合同》已在漯河市房屋产权交易管理处办理了备案手续，备案号为B2011003118。2.案涉房屋买卖合同款项支付情况。2011年5月21日，***向运达房地产公司财务人员贺艳艳的邮政银行卡（卡号62×××86）转入两笔45万元的资金，共计90万元，向郭向阳的农村信用社银行卡（卡号62×××34）转入110万元。同日，运达房地产公司出具收据一份，载明收到张军武交来6号楼1单元1-2层102号房款200万元。3.案涉房屋买卖合同买受人主体情况。2013年3月5日，张军武出具《声明、承诺书》一份，内容为：以张军武名义购买的运达房地产公司位于清华园·新苑小区第6幢1单元1-2层102号房屋系***委托张军武购置。该房屋系***委托张军武购买，实际产权所有人为***，以张军武名义缴纳的200万元房款系***实际出资，该房屋产权实际所有人为***。4.与本案相关的其他情况。2011年10月25日，运达房地产公司作为出卖人，***作为买受人，双方共同签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：运达房地产公司将其开发的位于漯舞路的清华园·新苑小区第6幢1单元1-2层101号房屋出卖给***；房屋建筑面积750.39平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2798.54元，总金额210万元；等等。其他合同内容与案涉合同一致。2011年10月27日，***向运达房地产公司高管高国胜的招商银行卡（卡号62×××09）转入两笔400万元的资金，共计800万元，转款留言为“借款”。同日，运达房地产公司出具收据一份，载明收到***交来6号楼1单元1-2层101号房款210万元。2018年8月4日，运达房地产公司向本院出具《关于清华园新苑6号楼101、102房屋购房款收款使用账号情况的证明》一份，载明：“2011年5月21日通过公司财务人员贺艳艳邮政卡62×××86收取的两笔45万共90万元转账款以及贺艳艳丈夫郭向阳信用社卡62×××34收取的转账款110万，合计200万元系清华园新苑6号楼102号房屋购房款；2011年10月27日，通过公司管理人员高国胜招商银行卡62×××09收取转账款两笔400万，共800万转账款系清华园新苑6号楼101号房屋（210万）、清华园新苑5号楼1单元102号房屋（390万）和5号楼2单元104号房屋（200万）购房款。”***关于购买四套房屋的合同签订情况以及转款情况与运达房地产公司的陈述一致。2013年1月28日，运达房地产公司将清华园·新苑小区5号楼101、102、103、104号房屋出售给武珍伟、武秋珍，双方交易的实际价格为每平方米6700元，备案合同上显示的房屋单价为每平方米4680元。（二）关于滨河建筑公司与运达房地产公司建设工程施工合同纠纷一案审理及执行的相关事实。2016年10月27日，滨河建筑公司因建设工程施工合同纠纷将运达房地产公司、漯河市顺诚铸造有限公司、李志刚诉至本院。2016年11月18日，本院作出（2016）豫1102民初2321号民事调解书，主文为：“被告漯河市运达房地产开发有限公司于2017年4月30日前偿还原告漯河市滨河建筑装饰有限公司工程款1391524元及违约金（违约金从2016年1月6日起至付清该款之日止按月息2分计算）。被告漯河市顺诚铸造有限公司、被告李志刚承担连带责任。”因该案各被告均未履行调解书确定的义务，滨河建筑公司向本院申请执行，本院于2017年5月3日立案执行。2017年5月8日，本院执行机构作出（2017）豫1102执452号执行裁定书，查封了运达房地产公司清华园·新苑小区第6幢1单元1-2层102号房屋。***作为案外人对执行标的提出书面执行异议，本院于2018年5月15日作出（2018）豫1102执异17号执行裁定，认为案涉商品房未办理预告登记，运达房地产公司仍然是该标的物法律意义上的产权人，案外人***未提供证据证明其主张，因而其权利不能够排除执行，故裁定驳回***的执行异议。***不服该裁定，遂提起本案诉讼。

一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）***是否具备本案的诉讼主体资格；（二）***与运达房地产公司之间是否存在合法有效的房屋买卖关系；（三）***有无排除强制执行的实体权利。（一）关于***是否具备本案的诉讼主体资格。案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第119条规定外，还应当具备下列条件：（1）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（2）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（3）自执行异议裁定送达之日起15日内提起。案涉房屋买卖合同虽然由张军武与运达房地产公司签订，但张军武系***的委托代理人，张军武以自己的名义签订合同，此系隐名代理行为，运达房地产公司知晓张军武与***之间的代理关系且予以认可，因此，案涉房屋买卖合同买受人的权利义务应由***承受。退一步讲，即便***不是房屋买卖合同的买受人，只要其以案外人的身份对执行标的主张实体权利请求排除执行，并且经过法定前置程序的，均可作为案外人执行异议之诉的适格原告。***提起本案诉讼，除符合民事诉讼法第119条规定的立案条件外，也符合上述关于提起执行异议之诉的特殊规定，滨河建筑公司关于***与本案无利害关系，不是适格原告的主张缺乏法律依据。（二）关于***与运达房地产公司之间是否存在合法有效的房屋买卖关系。***主张其与运达房地产公司之间成立了房屋买卖合同关系；滨河建筑公司则主张，***与运达房地产公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系。综合审查各方当事人提交的证据材料，本院认为，***与运达房地产公司之间法律关系的性质名为房屋买卖实为民间借贷关系。理由是：（1）运达房地产公司2013年初将清华园·新苑小区5号楼四套房屋出售给武珍伟、武秋珍，无论是双方交易的真实价格还是备案价格，四套房屋的单价均是一样的。而2011年10月运达房地产公司与***签订的房屋买卖合同中，5号楼102房与104房的单价分别为3245.65元、2765.3元，同一地段同一小区同一幢楼的两套房屋在同一时间出售，单价相差近500元，有违市场规律，并且，从运达房地产公司与武珍伟、武秋珍的交易价格中也可以看出，5号楼102房与104房并无差异。运达房地产公司与***之间买卖四套房屋的合同存有疑点。（2）***与运达房地产公司主张双方系房屋买卖合同关系，四套房屋价格分别为200万、210万、390万、200万。在交易实践中，四套房屋价格均整齐划一为整数而无任何零头，甚为少见，且四套房屋单价均精确至几角几分也令人不无疑问。若双方系民间借贷关系，借款数额通常为整数，用签订房屋买卖合同的方式作担保时，只需将借款数额除以房屋面积即可得出精确至分位的单价，上述疑问便能得到合理的解释。两相比较，双方系民间借贷关系的主张显然更具有可信性。（3）案涉房屋买卖合同签订于2011年5月16日，双方约定“合同签订时交款2000元整，余额根据工程进度支付，交房前结清。”但是，当天***并未支付该2000元，而是于五天后的2011年5月21日一次性向运达房地产公司财务人员转款200万元，付清了全部价款。***突然提前支付巨额购房款的行为与合同约定的付款进度严重不符，有悖交易常理。并且，运达房地产公司仅为该套房屋开具2000元的购房发票，而***却长期不向运达房地产公司主张权利，亦与交易常态不符。（4）滨河建筑公司提交的录音资料显示，运达房地产公司高管高国胜承认其公司与***之间系民间借贷关系而非房屋买卖关系。***主张高国胜现已离职运达房地产公司，其说法并不可信。对此，本院认为，高国胜系运达房地产公司高管，公司从事何种类型的交易，其应当是知悉的，并且，***所主张的包括案涉房屋在内的1000万元购房款中，有800万元是转账至高国胜的银行账户，高国胜作为直接收款人，对该款的用途应当最为了解。因此，高国胜的陈述具有高度的可信性，其是否离职与其说法的真实性之间并无关联性，***该项主张不能成立。（5）2011年10月27日，因另外三套房屋***转入高国胜银行账户两笔400万元的资金，所附转款留言均为“借款”。由此更能直接证实***与运达房地产公司之间系借贷关系。综上，本院认为，结合全案的证据进行分析，运达房地产公司与***签订商品房买卖合同的真实目的是融资而非买卖房屋，双方签订商品房买卖合同仅仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式，故***主张其与运达房地产公司之间系房屋买卖关系，无充分证据证实，不予采信。（三）关于***有无排除强制执行的实体权利本案中，***以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作为依据，主张其对案涉房屋享有停止执行的实体权利。本院认为，该规定适用的前提是案外人需与被执行人建立真实有效的房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。而本案中，如前所述，***与运达房地产公司之间系民间借贷关系而非房屋买卖关系，因此，***不具备真实购房者的身份，对案涉房屋不享有物权期待权，不能据此享有排除强制执行的实体权利，其只能依据借贷关系向运达房地产公司主张债权。综上，法律关系的性质界定不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应当根据当事人的真实意思与双方的真实权利义务关系来确定。本案中，运达房地产公司与***之间真实的意思是建立借款关系，双方签订的商品房买卖合同仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不成立房屋买卖关系的前提下，***并不具备购房者的身份，其以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等相关规定，主张享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费22800元，由***负担。

二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。另查明，关于原告***与被告漯河市金诺信用担保有限公司、第三人漯河市运达房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，漯河市源汇区人民法院于2019年4月17日作出（2018）豫1102民初1901号民事判决，判决驳回***的诉讼请求。各方收到该判决后均未上诉。

本院认为，关于本案房屋买卖合同备案的效力问题：商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，***与运达房地产公司签订《商品房买卖合同》后办理的商品房买卖合同预售备案登记不产生登记请求权的物权效力，不能对抗第三人。关于***是否具有足以排除执行的权利问题：本案中，上诉人***主张其与运达房地产公司存在真实房屋买卖合同关系，案涉房产其已经合法占有，足以排除执行。但该房产并未登记在其名下，同时由于运达房地产公司是房地产开发企业，***主张其是买受人，但其并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，因此本院无法认定其主张的权利可以排除本案执行。综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22800元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　强

审判员　缑兵伟

审判员　曹光辉

二〇一九年五月二十七日

书记员　张　鹏